2021CPA会计第5章投资性房地产

根据东奥的张敬富老师会计基础班课程整理的讲义，包含投资性房地产的特征与范围、投资性房地产的确认和计量、投资性房地产的转换和处置。

投资性房地产

• 投资性房地产的特征与范围
  • 投资性房地产的定义
    • 为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产
  • 投资性房地产的范围
    • 1. 已出租的土地使用权（经营租赁方式）
      • 计划出租但尚未出租的土地使用权不算
    • 2. 持有并准备增值后转让的土地使用权（很少见）
    • 3. 已出租的建筑物
      • 指企业拥有产权并经营租赁方式出租的建筑物，主要包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物，以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物
        • 企业租入再转租给其他单位的建筑物不算
        • 对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未确认租赁协议，也应视为投资性房地产
• 投资性房地产的确认和计量
  • 投资性房地产的确认和计量
    • 确认时点
      • 对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，一般为租赁期开始日（特殊情况除外）
      • 对持有并准备增值后转让的土地使用权，为企业将自用土地停止自用、准备增值后转让的日期
    • 初始计量
      • 按成本进行初始计量
    • 后续计量
      • 有成本模式和公允价值模式两种模式，但同一企业只能采用一种模式对其所有投资性房地产进行后续计量
      • 成本模式
        • 3个允许：允许提折旧、允许摊销、允许提减值准备
        • 科目设置：投资性房地产、投资性房地产累计折旧(摊销)、投资性房地产减值准备
        • 账务处理
          • 1. 增加时(出租时点)
            • ①外购时： 借：投资性房地产 贷：银行存款
            • ②自行建造： 借：投资性房地产 贷：开发成本/在建工程等
          • 2. 收租金
            • 借：银行存款 贷：其他业务收入
          • 3. 折旧摊销
            • 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧(摊销)
          • 4. 减值
            • 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
              • 有哪些减值准备可以转回？ 存货、金融资产的部分、递延所得税资产(符合一定条件)、应收融资租赁款 固定资产、无形资产、投资性房地产、长期股权投资的减值不可以转回
          • 5. 后续支出
            • ①资本化后续支出
              • A. 转入在建
                • 借：投资性房地产——在建 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
              • B. 发生后续支出时
                • 借：投资性房地产——在建 贷：银行存款等
              • C. 完工时
                • 借：投资性房地产 贷：投资性房地产——在建
            • ②费用化后续支出
              • 借：其他业务成本 贷：银行存款等
      • 公允价值模式
        • 3个不允许：不允许提折旧、不允许摊销、不允许提减值准备
        • 采用该模式，需满足的条件
          • 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场、企业能在该活跃市场中取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息从而对其公允价值做出合理估计
        • 科目设置：投资性房地产——成本、投资性房地产——公允价值变动
        • 账务处理
          • 1. 增加时(出租时点)
            • ①外购时： 借：投资性房地产——成本 贷：银行存款
            • ②自行建造： 借：投资性房地产——成本 贷：开发成本/在建工程等
          • 2. 收租金
            • 借：银行存款 贷：其他业务收入
          • 3. 期末计量
            • 若期末公允价值＞账面余额： 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益
            • 若期末公允价值＜账面余额： 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产——公允价值变动
          • 5. 后续支出
            • ①资本化后续支出
              • A. 转入在建
                • 借：投资性房地产——在建 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动（可借可贷）
              • B. 发生后续支出时
                • 借：投资性房地产——在建 贷：银行存款等
              • C. 完工时
                • 借：投资性房地产——成本 贷：投资性房地产——在建
            • ②费用化后续支出
              • 借：其他业务成本 贷：银行存款等
      • Tips
        • 建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益
        • 企业将某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产(“投资性房地产——在建”)，再开发期间不计提折旧或摊销
  • 投资性房地产后续计量模式的变更
    • 成本模式转公允价值模式的，应作为会计政策变更，变更时需将公允价值和账面价值的差额调整期初留存收益；公允价值模式不得变更为成本模式
    • 成本转公允价值模式的账务处理
      • 借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值） 投资性房地产减值准备 投资性房地产累计折旧(摊销) 贷：投资性房地产 盈余公积（倒挤，可借可贷） 利润分配——未分配利润（倒挤，可借可贷）
    • tips：涉及所得税影响的，确认递延所得税资产(或递延所得税负债)
• 投资性房地产的转换和处置
  • 投资性房地产的转换
    • 投转非
      • 1. 投资性房地产开始自用（固定资产/无形资产）
        • 转换日：房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期
      • 2. 房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货
        • 转换日：租赁期满，企业作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期
    • 非转投
      • 1. 作为存货的房地产，改为出租
      • 2. 自用建筑物停止自用，改为出租
      • 转换日：租赁开始日
      • 3. 自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值
        • 转换日：租赁期开始日或资本增值日
    • 会计处理
      • 投转非
        • 投资性房地产转为自用房地产
          • 成本模式
            • （原转原、折转折、摊转摊、减转减） 借：固定资产/无形资产 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备
          • 公允价值模式
            • 借：固定资产/无形资产（公允价值） 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动（可借可贷） 公允价值变动损益（可借可贷）
        • 投资性房地产转为存货
          • 成本模式
            • 借：开发产品（倒挤） 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
              • 存货不提折旧，提减值准备（存货跌价准备），但这里好像都没管？ 因为存货用的减值模型是适用存货准则的，用的是成本与可变现净值比较。而固定资产与投资性房地产减值适用的是资产减值准则，都用的是可收回金额模型，所以固定资产和投资性房地产是可以直接对应结转 。
          • 公允价值模式
            • 借：开发产品（公允价值） 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动（可借可贷） 公允价值变动损益（可借可贷）
      • 非转投
        • 公允价值模式下，非转投的贷差要记“其他综合收益”！
        • 自用房地产转为投资性房地产
          • 成本模式
            • （原转原、折转折、摊转摊、减转减） 借：投资性房地产 累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备 贷：固定资产/无形资产 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备
          • 公允价值模式
            • 借：投资性房地产——成本（公允价值） 累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备 公允价值变动损益（倒挤，借差） 贷：固定资产/无形资产 其他综合收益（倒挤，贷差） 处置时，将“其他综合收益”转入“其他业务成本”
              • 为什么投转非时借贷差都用公允价值变动，但非转投时借差还是公允价值变动，而贷差却用“其他综合收益”？ 自用转出租，转换日的公允价值可能高出账面价值巨大的差额，因为自用房地产可能是10年20年前购建的，当时的市价很低，经过一二十年的涨价，房地产的市价可能翻了好几倍。此时，上市公司完全可能在需要调高利润的时候，把自用房地产转作出租，适当的时候，还可以再把他转换回来，为了堵住这个口子，所以会计准则规定，转换收益不能计入公允价值变动损益，而计入其他综合收益。其他综合收益影响的是所有者权益。
        • 存货转换为投资性房地产
          • 成本模式
            • 借：投资性房地产（倒挤） 存货跌价准备 贷：开发产品
          • 公允价值模式
            • 借：投资性房地产——成本（公允价值） 存货跌价准备 公允价值变动损益（倒挤，借差） 贷：开发产品 其他综合收益（倒挤，贷差） 处置时，将“其他综合收益”转入“其他业务成本”
  • 投资性房地产的处置
    • 成本模式
      • step1： 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税(销项税额) step2： 借：其他业务成本（倒挤） 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
    • 公允价值模式
      • step1： 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税(销项税额) step2： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动（可借可贷） step3： 借：公允价值变动损益（可借可贷） 贷：其他业务成本 同时： 借：其他综合收益 贷：其他业务成本