经济学通识——关于买房的那些事 20230312

买房也有许多学问，让我们听听经济学者对买房的建议，学区房背后有什么故事？判断房子供给是否饱和的指标，满满干货建议~

• 《经济学通识》关于买房的那些事
• 1998年我国实时商品房政策后
• 开发商买地，地方政府和开发商协议价格，地方政府属于主导地位，地价由政府说的算，由此带来了很多问题，所以经济学最基本的重要概念就是——稀缺性
• 一市场竞价机制
• 举例说明
  • 1987年深圳第一块土地进入市场拍卖，推动了国有土地使用权改革，1998年取消了房屋分配制度，房地产逐渐成为经济支柱。2004年8月31以后，政府卖地实施招标 拍卖 挂牌的方式引入市场机制
  • 顺丰快运——是20世纪90年代初广东初创的小公司，它和中国生存了100多年的邮政竞争，这一切都归属于价格机制的作用
  • 顺风发展至今的独门秘诀就是他的——计件工资
  • 中国邮政——从清朝末年兴起现已有100多年的历史，邮政的员工工资是国家定的，工资是有标准的，没有那只看的见的手激励员工。
  • 前苏联——前苏联工业工人工作效率低下，有一本书是这样写的至令我印象深刻【工人们说：政府在假装给我们发工资，我们也假装给政府干活】 此话耐人 寻味
• 关于楼市
  • 人口净流入的城市涨，人口净流出的城市跌
  • 房价上涨是由供求关系决定的，有土地供给的因素，有人员流动的因素，有机会因素，正是这些因素决定了房价的涨跌。
• 洼地原则
  • 我国房价上涨的特点是——先涨一线特大城市，后涨二线省会城市，接着涨的就是三四线城市，从大城市到中等，再从中等到县城。
• 二关于贷款买房的那些事
• 经济学者建议
  • 现房远比期房好，期房最早源于香港，也叫卖楼花。
  • 精装远比毛坯好，这点个人观点存疑虑
  • 贷款比现金好，这点个人观点存疑虑下文单独解读。
  • 房子早买比晚买好，这个观点就要考虑现在市场的饱和度，还要结合人口结构来看，20年前此观点是正确的。
  • 淡季买房比旺季买合适
  • 面积够用就好，地段起码得交通 就医 上班便利，有孩子的还有考虑子女上学的问题
• 等额本金
  • 前面作者建议贷款买房比现金合适，因为贷款利率就是那年的通胀率，按照作者的说法就是【你只还了本金还没还利息，那谁替你还利息呢？作者的解释是存款人，他是负利率越存越少，你用今天的钱还明天的贷款你更合适
  • 等额本金——就是本金部分保持不变，利息另算，前期还款压力大，后期还款压力小，如果对自己收入预期强烈，确定有意向提前还贷款的一般等额本金更合适，因为等额本金是前面还的是本金，后面还的是利息
  • 举例说明：贷款300万，时间30年，利率为4.9%，等额本金每月还款20583元，总结还款金额：521万元。通过计算可以得到结论，等额本金前面条件都不变，那么第一个月还款20583元，第139个月等额本金的 月均还贷少于等额本息还法，刨除300万贷款，你要多还221万元的利息。
  • 个人观点仅供参考：贷款买房这事首先要对自己收入有个全面的认识，如果工资不稳定最好还是悠着点，别把自己的资金链崩的太紧，三年疫情大家想必都明白了一些道理，万一碰上黑天鹅没有了收入来源那就悲催了，根据墨菲定律，你担心的事情一定会发生，资金链紧张一定会有财务危机发生。
• 等额本息
  • 等额本息——每月还本+利息之和 始终不变
  • 等额本息是前面还的利息多本金少，所以提前还贷比较吃亏
  • 举例说明：贷款300万，时间30年，利率为4.9%，等额本息每月还款15921元，还款总金额：573万元。通过计算可以得到结论，也就是说刨除300万贷款，你还要多还273万的利息。
  • 两者的区别：同等贷款金额贷款期限等额本息要比等额本金多支付52万元的利息
• 三 什么情况下是不建议提前还放贷的
• 第一种情况
  • 央行降息，还款压力降低，资产也会增值，此时提前还放贷不如去投资。
• 第二种情况
  • 等额本息的还款已经还了一半
  • 相当于把利息还的差不多了，就剩本金没还了，提前还贷就吃大亏了
• 第三种情况
  • 等额本金还款 时间超过了三分之一
  • 当月还款金额本金超过利息的时候，提前还贷也没什么意义。
  • 总结:提前还贷的目的是为了减少利息支出，但是利息已经不多的时候，就没必要提前还贷款了。另外如果你的贷款利率本来就不高，考虑到还有通胀就更没必要提前还款了。
• 四 学区房的背后是什么？
• 学区房
  • 学区房其实就是优质人才和优质教育资源的稀缺，但是它的边际效应有没有那么大就很难说了
  • 学区房更多的是家长们花钱买安心，和疯狂的报各种补习班是一个道理，并且也是甩锅的一个主要方式，反正我该做的都做了，学不好是你的事了，还有些人打谱的是孩子上完学把学区房卖掉，在大赚一笔，【所以这本身还是自己太贪心既要又要，也就别总说为了孩子砸锅卖铁买学区这事了，只是大多人不愿意承认罢了】
  • 作者的观点——学区房就是绑架教育的典型代表。
• 个人观点
  • 教育孩子最重要的是塑造他健全的人格，培养良好的品行和主动的持续学习的能力。买不买学区房和能不能考上重点大学没有必然关系。
  • 重要的还是因材施教，如果用买学区房的钱供他一路私立学校请最好的老师，有条件可以海外留学去感受不一样的文化，对孩子的塑造应该比某个重点小学更有利。
• 五 判断房子供给是否饱和的几个指标
• 重要指标
  • 人均GDP超8000美元，城市格局基本确定，意思就是达到这个收入水平的城市新房就卖不动了，现在数据显示北京二手房销量达到新房的5倍。
  • 新房与二手房的成交比，也就是新房和二手房的比例关系，以北京为例意味着基本饱和，房价已经出现了天花板就很难上涨了。
  • 人口，人口的绝对值在减少，房价就会缺乏人口支撑，很难上涨
  • 1978年城镇居民人均居住面积只有6.7平米，最新统计局数据显示现在人均居住面积40.8平米，已经达到发达国家水平排进世界前列。
• 未来楼市政策选择模式
  • 美国模式——靠市场解决住房问题，金融给与最大支持。
  • 新加坡模式——8成住房由政府提供价格稳定的租房，2成靠市场调节。
  • 德国模式——以租赁房子为主，解决住房问题，一人一辈子最多买一次房子。
  • 作者认为——中国政府提出房住不炒的思路其实就是走德国模式，所以未来房地产市场必然遭遇一定的印制，房子只涨不跌的神话早晚被打破，楼市将进入一个全新的时代。
• 房地产市场当结论
  • 中国楼市不是总量的问题，而是人口结构的问题。
  • 一二线城市房子供不应求，三四线城市供过于求
  • 买房要看机会成本，你要选择机会成本小，收益空间大的事情来做，只有选对了你才能更经济的生活。从投资角度是没有空间的或者说空间有限。