第54-55讲 第三节 计税依据

2022年根据东奥彭婷老师讲义整理的思维导图，对应知识点有例题，添加注释，评论多为易错的点，希望热爱学习，上进的我们会顺利通过考试！【2022年税一 所有章节已全部发布】

第54-55讲 第三节 计税依据

• 土地增值税计税依据：增值额 增值额=转让房地产取得的收入-税法规定的扣除项目金额
• 一、收入额的确定
  • 1.纳税人转让房地产所取得的收入， 是指包括货币收入、实物收入和其他收入 在内的全部价款及有关的经济利益， 不允许从中减除任何成本费用。
    • 收支两条线
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  • 2.纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
    • • 差额计税时候只能用减法；全额计税减法，除法都可以
      • 例题补充1
        • 
• 二、扣除项目及其金额
  • 总框架
    • • 第5项 加计扣除 房企专有
    • • 房开：12345；非房企：1234；旧房146 ；土地14
      • 补充转让土地例题
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  • （一）新建房屋转让扣除项目
    • 注意可扣项目的配比原则
    • • 此例题还未弄清楚
      • 买地钱+税费（含契税）
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      • 包含开发间接费用
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      • 计算扣除 不是据实扣除
      • 例题补充1
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      • 例题补充2
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      • 例题补充3
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      • 例题补充4
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      • 补充说明
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    • • 能够据实扣的据实扣，不能的按照预缴扣
      • 税金及附加：印花税+附加税（不含增值税）+可能存量房转让提供购房发票可扣的契税
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      • 只有房地产开发企业加计扣除
  • （二）存量房地产转让项目的扣除
    • 旧房，二手房
    • • 1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除。 4.转让环节缴纳的税金（印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加）。 6.房屋及建筑物的评估价格（不是原值，不是净值）。
      • 例题补充1
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      • 例题补充2
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    • 6.评估价格分为三种情况：
      • （1）（评估价格）
        • 转让旧房及建筑物能够取得评估价格的
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          • 1中要把契税计入
        • ①评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
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        • ②评估价格须经当地税务机关确认。
        • ③因纳税需要，支付的评估费用允许扣除，但纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格所发生的评估费用，不允许扣除。
      • （2）（购房发票）
        • 转让旧房及建筑物不能取得评估价格，但能提供购房发票的
        • 契税计入税金
        • 购房发票所载金额×（1+5%×购买年限）
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          • 房产增值
          • 例题补充
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        • 购房发票所载金额
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          • 举例：8个月不能算1年（不满1年不加计扣除）；1年8个月算2年
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        • 扣除项目中包括不得抵扣的增值税进项税额（计成本）。
      • （3）（核定征收）
        • 转让旧房及建筑物不能取得评估价格， 也不能提供购房发票的
        • 税务机关核定征收
    • 补充：契税（1.4.6）在计算土地增值税时的扣除的不同情形
      • 可能在“取得土地使用权所支付的金额”中扣除， 可能在“房屋及建筑物的评估价格”中扣除， 可能在“与转让房地产有关的税金”中扣除。
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