投资性房地产

投资性房地产指企业为赚取租金、资本增值、两者兼有而持有的房地产， 一起来看取得、运营、期间、处置 （=卖产品）、用途转换（相互）的知识吧。

投资性房地产

• 概念
  • 指企业为赚取租金、资本增值、两者兼有而持有的房地产
  • 范围
    • 已出租的土地使用权
      • 出让、转让取得
    • 持有并准备增值后转让的土地使用权
    • 出租的建筑物
      • 拥有产权
      • 自行建造
      • 开发完成用于出租
    • 持有的空置建筑物/在建的建筑物， 有正式的书面文件 表明其经营性出租，且目的短期不变的
    • 注意
      • 被认定为闲置土地的土地使用权不属于
      • 再转租不是投资性房地产
      • 出租的建筑物要有产权
      • 可分别计量～分别计量 不可分别～固定资产
  • 不属于
    • 自用的房地产
    • 作为存货的房地产
      • 房地产开发公司 销售
    • 房地产开发企业通过出让，转让取得的用于开发后出售的土地使用权～存货 即使取得后改变用途决定待增值后对外出售～不属于
  • 计量方式
    • 成本模式
    • 公允价值模式
      • 要满足 所在地有活跃的房地产市场
• 取得
  • (=购入商品)实际成本=买价+税费+成本+费用 混合的话，按相应的公允价值比例分开计量
  • 外购 成本模式（公允模式） 借，投资性房地产（—成本） 应交税费—应交增值税（进项税额） 贷，银行存款
  • 自建
• 运营
  • 预收租金和确认
  • 计量模式
    • 成本模式
      • 计提折旧/摊销
        • 借，其他业务成本 贷，投资性房地产累计折旧
      • 减值准备
        • 借，资产减资准备（备抵类） 贷，投资性房地产减值准备
    • 公允价值模式
      • 不折旧，不摊销，不减值
      • 记公允价值变动
        • 借，投资性房地产—公允价值变动 贷，公允价值变动损益
• 期间
  • 模式变更
    • 无回头路
    • 借，投资性房地产—成本（转换日的公允价值） 投资性房地产累计折旧 累计摊销 贷，投资性房地产 盈余公积（1%） 利润分配—未分配利润（9%）
    • 差额由留存收益（盈余公积1%，未分配利润9%）分摊
  • 后续支出 （完工后仍作为投资性房地产）
    • 资本化
      • 成本模式
        • 期间不折旧，摊销
        • 转入 借，投资性房地产—在建 投资性房地产累计折旧 累计摊销 减值准备 贷，投资性房地产
        • 转回 借，投资性房地产 贷，投资性房地产—在建
      • 期间费用 借，投资性房地产—在建 贷，银行存款
      • 公允价值
        • 借，投资性房地产—在建 贷，投资性房地产—成本 —公允价值变动
        • 转出 借，投资性房地产—成本 贷，投资性房地产—在建
    • 费用化
      • 借，其他业务成本 贷，银行存款
• 处置 （=卖产品）
  • 确认收入 借，银行存款 贷，其他业务收入（实际卖价） 应交税费—应交增值税（销项税额）
  • 结转成本
    • 成本模式
      • 账面价值=原始—折旧（摊销）—减值
        • 借，其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 减值准备 贷，投资性房地产
    • 公允价值
      • 账面价值=原始+/—公允价值变动
        • 借，其他业务成本 贷，投资性房地产—成本 —公允价值变动（可在借方）
      • 还原真实利润
        • 借，公允价值变动损益/其他综合收益 贷，其他业务成本
• 用途转换（相互）
  • 两种模式的相互～4种分录
  • 
  • 成本模式 （对应科目直接转换）
    • 自用的房地产~投资
      • 自用～投资 借，投资性房地产 累计折旧（摊销） 固定（无形）资产减值准备 贷，固定（无形）资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 投资～自用，相应科目相反
      • 
    • 存货～投资 （账面减少）
      • 存货房地产：房地产开发商，开发销售房地产
      • 注意，与固定资产，无形资产此类非流动资产不同 存货属于流动资产，其减值可以转回 所以在此未对减值准备做一对一转换， 而是直接视存货已销售（已用），投资性房地产价格减少
      • 存货—投资 借，投资性房地产 存货跌价准备 贷，开发产品
      • 投资—存货 借，开发产品 投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计摊销 贷，投资性房地产
  • 公允价值模式 （没折旧，摊销，减值）
    • 自用～投资
      • 自用～投资 借，投资性房地产—成本（转换日的公允价值） 累计折旧（摊销） 固定（无形）资产减值准备 贷，固定（无形）资产 差额 （公允>账面）其他综合收益 （公允<账面）公允价值变动损益
        • 其他综合收益～所有者权益类 公允价值变动～损益类—利润 避免利润操控
      • 投资～自用 借，固定资产（无形）（当日的公允价值） 贷，投资性房地产—成本 投资性房地产—公允价值变动（可在借方） 差额统一：公允价值变动损益
        • 采用公允价值计量，账面相差较少，不易产生利润操纵
    • 存货～投资
      • 存货～投资 借，投资性房地产—成本（公允价值） 存货跌价准备 贷，开发产品 差额 （公允>账面）其他综合收益 （公允<账面）公允价值变动损益
      • 投资～存货 借，开发产品（公允价值） 贷，投资性房地产—成本 投资性房地产—公允价值变动（可在借方） 差额统一：公允价值变动损益
        • 采用公允价值计量，账面相差较少，不易产生利润操纵