2023法考民法（孟献贵）-物权编

根据2023年讲义最新整理，补充更新了今年最新司法解释，希望这份脑图会对你有所帮助。

物权编

基本原理

分类

动产/不动产（土地房屋）

原物/孳息（出产且分离）

天然孳息：有约从约->无约归所有->用益物权人

法定孳息

存款孳息

注意：股市收益不属于孳息

射幸孳息（彩票，保险）

主物/从物：非主物构成部分；需辅助主物使用；同属一人

货币：一般等价物，占有即所有

网络虚拟财产

三大效力

追及效力：无论辗转多次，均有权追及。

例外：善意取得

排他效力：一物一权

优先效力：（内外有别）物权高于债权

静态-归属-物权-支配权

动态-流转-债权-请求权

物权的保护

确认物权请求权

物上的请求权

物权请求权

特征：

是独立于物权的行为请求权，未受侵害不享有，不能与物权分离。

物权收到侵害时，仅物权人享有，物权危害他人的，可对物权人和实际管理人请求

分类：

返还原物（1、所有权人提出，2、对方无权占有）

物权的返还请求权，可以转让/代理。但不能代位行使（代位行使只能是金钱之债），

排除妨碍（既可以请求行为妨害人，也可请求物权人）

消除危险（要求危房物权人修缮）

准物权：占有保护请求权

占有返还

排除妨碍

消除危险

恢复原状请求权（修理、更换、重做）

债权的请求权（可与物权并用）

与物权请求权原理相同，都是行为请求权，类推适用

物权和债权可以并用（财产被占且损坏时）

物权变动

法定分类

一般

基于民事法律行为

一般基于民事法律行为=继受取得：有权处分+有效合同+登记/交付=>物权变动

不动产所有权变更：已交付，未登记的，合同有效，但所有权没有变更

如不办理登记导致过失的，可追究违约责任

动产所有权变更：已交付，未登记的，合同有效，所有权变更

如汽车等需要登记的，不登记不得对抗善意第三人

不动产登记制度

异议登记（借名买房，不愿更正）

私力救济不成，可选择公力救济（异议登记）

先异议登记15天内去起诉，仅阻善意取得

更正登记

私力救济不成，可选择公力救济（起诉请求物权），胜诉判决后可更正登记

预告登记（防止一房数卖）：权利增强，未经权利人同意不得发生所有权变动

动产交付制度

现实交付

观念交付

简易交付（先用再买）

包括：有权占有和无权占有

指示交付（第三人占有）通知即视为交付

占有改定（先卖后借/租）

非基于民事法律行为

无需登记交付

政府征收（决定时生效）

区别临时征用（物权不变）

法律文书（生效时生效）

形成判决：司法机关和仲裁机构的法律文书的形成判决才可以

给付判决：不能直接生效，要履行给付义务后才发生物权变动

继承（继承开始生效）

分配遗产完成后正式生效，分配前为继承人共同共有

未登记也可以对抗善意第三人，因原主已死亡

事实行为（著作、制造行为成就时生效）

无权占有的不构成（违章建筑）

再处分效果

需要双重登记（房产在甲名下，继承人乙未登记房产，出售给丙）

特殊

善意取得

条件

卖方无权处分（以自己名义处分他人财产）

区别：无权代理，以他人名义处分他人财产

买方善意无过失

完成登记/交付的时候不知道

买方支付合理对价（赠与、明显低于市场价不算）

公示：不动产登记，动产已交付（动产的占有改定不算交付，因为不算实际占有）

适用范围

适用

不动产：夫妻共有房屋只登记一个人/法院判决后产权人不一致

动产，占有委托物

不适用

占有脱离物（遗失偷窃等）

遗失物不能被善意取得，一旦知道就有权追回，知道后2年不行使返还权视为放弃

遗失物被“类善取得”后，知道或应当知道起2年内可请求返还原物（民法典312条）

注意：这里2年不是诉讼时效，而是除斥期间，不行权视为放弃物权

请求赔偿

若中间经过拍卖行正规拍卖(可能构成善意取得)需要支付费用后找无权处分人追偿

动产遗失物拾得

知道权利人

及时通知返还，对已类似善意取得的返还原物除斥期间：知道起2年内

不知道权利人

送公安部门

知道权利人

及时通知返还

招领公告

1年后无人认领归国家

不知道

拾得人权利

必要费用请求权

悬赏报酬请求权：无民事行为能力人也有此权

若侵占遗失物，两权丧失

先占

事实行为（对象是无主动产，是否为无主动产要看原主意思决定）

添附

数个不同所有人之物混合在一起，导致无法分离

附和（若分离损失巨大）

动产与不动产

给动产人赔偿

动产和动产

价值大的取得所有权，给价值小的补偿

混合

价值大的取得所有权，给价值小的补偿

加工

价值大的取得所有权，给价值小的补偿

学理分类

原始取得（法定）

无权处分+有效合同+登记/交付=>物权变动=原始取得

孳息、著作、劳动生产

在合法审批的建筑用地上建造房屋，无需登记就取得了不动产的所有权

不动产所有权变动时，需要登记才发生效力

善意取得、先占（拾得遗失物不属于）

继受取得（意定）

合同、继承、遗赠

业主建筑物所有权

所有权

专有权

占有、使用、收益、处分

同小区业主没有优先购买权

共有权

全小区共有

物业费：不得以放弃权利而不履行义务（不住也得交物业费）

维修基金：

车位车库

原始的（所有权归开发商）

出售、赠与、租赁

新增的（所有权归全体业主）

全楼共有

某楼顶架设广告牌

承重墙

两户共有

上下层，隔壁

成员权

表决权&管理权

一般：定改规则、选聘物业、使用资金 2/3的1/2=1/3

特殊：筹集、改建用于经营2/3的3/4=1/2

权利义务

权利

自治权

决定撤销权（1年内）

物业管理权：委托管理、解聘、知情权

救济权：开发商物业侵犯业主合法权利时可起诉

义务

禁止住改商：利害关系业主一票否决

不是同一栋楼的只要证明自己住宅质量受影响也可认定为利害关系人

新冠肺炎特别条款：应当配合政府临时规定

禁止权利滥用

业主大会业委会管理

违建、垃圾、公区噪声、饲养、侵占道路

自己起诉

楼上漏水、邻居噪声

共有制度

按份共有

内

管理

保存

有约从约，无约都有保管权

重大（改、修）

有约从约，无约2/3以上份额的同意

收益分配

有约从约>无约按份>等额

费用负担

有约从约>无约按份

分割

有约从约>无约随时分

处分

共有物

有约从约，无约2/3以上份额的同意

份额

对内转让：共有人有平等优先权

内部均主张的：先协商，协商不成按比例

对外转让：同等条件优先转让给内部

通知其他共有人15天时间考虑，不需要同意

不能给同等条件（完全一样）的，起诉不予支持

不算转让：遗嘱遗赠

外

外部侵害共有物

无论份额，均可主张

共有物侵害外部

对外连带(可选择一人或者多人)，对内按份

共同共有(夫妻、家庭、遗【遗产分隔之前】伙【合伙】同【同居】)

管理

全体一致同意

收益分配

直接共有

费用负担

无约的，共同承担

分割

基础丧失，重大理由才可分隔

对外连带

不存在对内追偿问题，共同承担

用益物权

口诀：城市一个（建设），农村俩（土、宅），还有两个管全家（居住、地役）

建设用地使用权

登记时成立

宅基地使用权

登记时成立

土地承包经营权

合同生效时成立，应登记发证，流转时未登记的，不得对抗善意第三人

原理：因为农村办理手续难，所以放宽简化制度，类似动产抵押处理

双层经营体制

耕、草、林地

家庭承包（无偿）

四荒地

招拍协等方式（有偿）

集体内优先承包

集体外：需经集体2/3以上同意，并报乡镇政府批准

居住权

登记时成立

需书面形式合同，原则上无偿设立（也可象征性有偿）

没有处分权：不得转让、继承（有约定都无效）

没有收益权：不得出租（另有约定除外）

有使用权：可以占有/使用

租赁权超过20年无效，居住权可以超过20年

地役权

书面合同生效时设立，未登记不得对抗善意第三人，通常有偿有期，不一定相邻

转让

需役地转让

受让人有权承接供役地权（从权利随主权利一起转让）

每一个业主可主张全部供役地权（不可分性）

供役地转让

未登记的，不得对抗善意第三人（新供役地主）

只能追究

（需役地主）自己承担部分违约责任

追究原供役地主的部分违约责任

供需役地转让

未登记的，不得对抗善意第三人（新供役地主）

只能择一选择追究

原需役地主的违约责任

原供役地主的侵权责任

担保物权

基本原理

担保方式、规则（标的物决定）

房屋、地只能设置担保方式=抵押权，担保规则=登记

价值比较小的动产

抵押

合同生效时设立，未登记不得对抗善意第三人

质押

交付时设立

担保权可撤销

担保合同效力待定，追认无效时

例如：单方用夫妻共同房产做抵押，另一方不同意，导致抵押合同无效的。抵押权可撤销

从属性

发生、变更、转让、消灭

效力（主合同无效、担保无效）

强公主意恶

主合同无效，担保合同直接无效，追究缔约过失责任

主合同有效，担保合同可撤销，追究缔约过失责任。

担保人没过错的，不承担责任。 担保人有（按份）过错的，承担债务人不能清偿部分的按份责任

主合同有效，担保合同有效，担保人承担补充责任

债务人先担责，担保人承担补充责任后，找债务人追偿

独立担保约款违法无效：约定对主合同无效的法律后果也承担担保责任违法

范围和强度<=主合同

约定担保范围超过法定担保范围（约定担保人另行支付违约金、利息无效）

被动司法，不能主动释明

不可分性

主合同未清偿完的，担保物不可分割,全部都可以拍卖清偿

多个担保优先级

债务有多个担保（且债务人也提供物保），债务人的物保应优先执行

如果其他担保人先履行了担保，有权获得债务人物保的优先受偿权

物保优先受偿

多个债务下，物保优先受偿

物上代为物性

如：担保物的损毁保险金、赔偿金、补偿金等继续承担担保

继续享有赔偿优先权

流押流置条款

本质：债权人利用优势地位，剥夺担保物市场定价权获取暴利，所以法律不认可。

登记机关

动产和权利：中国人民银行征信中心

不动产和不动产用益物权：自然资源部，自然资源确权登记局

意定担保

抵押权（不占有）

抵押财产

可抵押的：有权处分，不动产、动产、不动产用益物权

不可抵押：倡导性条款

土地所有权、宅基地使用权，绝对禁止、直接无效

例外

土地经营权、使用权

划拨土地使用权补缴出让金的有效

厂房与建筑用地使用权一并抵押

查扣监押

先抵押后查扣监押的：不影响抵押权

先查扣监押后抵押的：合同有效，但实现抵押权需要先解除查扣

2013年卷三57T的A选项，是不是说抵押合同有效、但要先解查封才能办抵押登记。然后因为抵押合同有效，所以D（需要继续承担被查扣无法办抵押登记房屋价值范围内的担保义务）

公益法人（公立学校、医院等）的...

法人担保：担保合同无效，承担缔约过失责任

物的抵押

以公益设施担保，无效，承担缔约过失责任

例外（担保有效）

以非公益商业财产担保，有效。

非典型担保（如以应收账款担保）

动产所有权保留

动产融资租赁

违章建筑

抵押合同无效，一审判决前已办理合法手续除外

抵押权设立

抵押合同

书面形式

不动产需准确描述

动产概括性描述

登记簿与当事人约定不一致的，以登记簿为准

抵押权的顺位

清偿顺位：登记在先的先清偿，同日登记按比例清偿

交换顺位

不动产抵押权（登记生效）

房屋

办理登记手续：优先受偿

未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生影响

未办理登记手续

抵押合同有效

抵押权未设立

无法优先受偿，追究过错方违约责任

土地使用权

有偿出让、转让获得，无偿划拨（军事用地、公立公益单位用地、重大工程地）可抵押

房地一体

新增建筑物（不属于抵押财产）

程序上一并处分，实体上无优先受偿权

动产抵押权（合同生效时成立，登记才对抗）

登记可对抗善意第三人，有追及效力（标的物被转让后依然可行使抵押权优先受偿）

未登记，抵押权成立，不可对抗善意第三人

善意第三人买：不能追及担保物，只能追未登记过错方违约

善意第三人租：买卖不能破租，只能追未登记过错方违约

动产浮动抵押权

主要考主体：中小企业、农业经营者，动产不确定

抵押标的物：现有的或者即将有的设备、原材料、产品、半成品等

效力

就算登记，也不能对抗已支付合理价款且已取得抵押财产的正常经营买受人

出卖人

营业执照明确规定的范围（卖生产设备不算）

持续销售的同类商品（数量明显超过不算）

买受人

已支付合理价款（赊购、赠予不算）

未取得抵押财产不算

跟普通动产抵押一样，抵押合同生效时取得抵押权，未登记不能对抗善意第三人

超级动产抵押权

又买入新动产后，新动产在10日内后登记优先

仅对新购入动产（试运行1年内付款）卖设备方有优先抵押权

顺位：留置权（新动产修理未付费） > 超级动产抵押权（后登记优先）>动产浮动抵押权

借新还旧（因风险大，需新债担保人知情才有效）

是否知情的证明责任

新债与旧债担保人相同，担保人主张不知情的，担保人作为主张人自己承担证明责任

新债与旧债担保人不同，担保人主张不知情的，债权人承担证明责任-证明责任倒置

旧债消灭（担保同时消灭），新债产生，担保人有权请求登记机关“涂销登记”。

担保人同意继续担保新债的，旧债担保未涂销的，可直接用旧的担保登记，日期不变

抵押权和善意租赁权的冲突解决（动产和不动产一样）

看对抗外部条件谁先达成： 1、动产（合同生效+登记）/不动产（登记）、， 2 善意第三人租赁（合同生效+转移占有）

先租后抵押，买卖不破善意租赁

先抵押后租，买卖破善意租赁

抵押财产转让P29,10

抵押合同条款有转让限制条款

登记抵押，但未登记转让限制条款

转让合同有效，抵押依然有效，可转让，但债权人可追违约责任

登记抵押，且已登记转让限制条款

转让合同有效（但因登记有限制条款，登记机关不应过户）

抵押权处分

转让：不得单独转让抵押权，应与主合同一起转让

（唯一例外，转让最高抵押合同内部的债权）

抵押权是从权力，不可单独转让，地役权也是从权力，一样不可单转让

放弃：债务人已自己财产抵押时，抵押权人放弃全部或部分抵押权

其他担保/保证人在抵押权人已放弃的抵押权范围内免责

抵押权实现（与主债权诉讼时效相同），起算日期有：

1、债权到期 2、破产立刻开始 3、约定？ 4、严重影响债权的情形

最高限额抵押权

只看最高限额，不看单笔债务，到期后统一结算

到期前，可协商变更债权确定期间和最高债权额，但变更内容不得损害第三人利益

结算时债务超过最高限额后，处置抵押物只能清偿不超过最高限额

最高抵押权内部分债务转让，最高抵押权不可随之转让，部分转让的债务只能是无担保的普通债务（这是抵押唯一例外：抵押合同不随主合同一并转让的情况）

质押权（占有）

动产质权

要素：1、主合同，2、质押合同，3、交付（转移占有）

三层关系有效性：1是基础，2依赖于1,3依赖于2

1、2需合法（满足强、公、主、意）

必须交付，不能约定不交付，如果不交付不能对抗第三人

不能用占有改定，因本质没有改变占有

质权人丧失质物，可要求返还。抵押权人则无权要求返还

权利和义务

权利

优先受偿权

孳息收取权（不是所有权）

可放弃，其他担保人在其放弃范围内免责

义务

妥善保管：灭失损毁需赔偿

及时行权：与主合同诉讼时效相同

质物或余款返还

分类

静态动产质权

动态动产质权（主观题考，客观题不考）

权利质权（主观题考，客观题阶段只了解即可）

分类

股权质押权

知识产权押权

专利权（客观轮不考）、商标权

债权类

现有的即将有的债权质押，登记生效

要素：1、借款合同 2、质押合同 3、质押登记

对内：登记成立债权质押

对外：通知第三人生效，第三人应当向质押债权人履行

汇票、兑票

保证金账户

转让质权

承诺转质

经出质人同意（有权处分），转质合同有效，继受取得质押权

原质权人无过错，后续不可追责

责任转质

未经出质人同意（无权处分），转质合同有效，善意取得质押权

原质权人有过错，后续可追责

法定担保

留置权（占有）

只能留置动产

成立条件

债权已到期

且留置动产价值应当相当于债务金额

合法占有

合法占有举例

保管类合同

仓储合同（商事）

保管合同（民事）

承揽（定制、修理）、运输类

委托类合同

行纪合同（商事）

委托合同（民事）

合法占有例外

商事留置权，不可留置非营业债权（如转让债权）

原理：可能导致漏洞-普通债权转为担保债权，优先受偿

反例：2010年卷三第10题

不合法占有举例

持有：劳动者对雇主资产的占有辅助

遗失物、抢夺、侵权物

民事留置需基于同一法律关系，商事不需。

不违法不背俗

如：扣押人质、骨灰

善意取得

第三人不知是委托方无权处置时

留置权实现

宽限60日

例外：鲜货

实现优先级

留置权 > 抵押权（登记在先）> 质押权>抵押权（未登记）

留置权 > 质押权>抵押权（登记在后）>抵押权（未登记）

留置权 > 超级动产抵押权（后登记） > 动产浮动抵押权（先登记）

留置权丧失

丧失占有即丧失留置权

占有制度

概念：是事实，不是权力，没有所有权，但产生占有利益，法律给予一定保护

分类

有权占有/无权占有

无权占有不得留置

偷窃、占有遗失物不得留置

所有人对无权占有可行使返还原物请求权，对有权占有不行

转租：如约定转租可解除合同，解除后实际租客构成无权占有，原房东可行使返还原物请求权

有权占有，无权处分，不动产登记/动产交付才能善意取得

善意占有/恶意占有

是否误信且无怀疑(如：拿错了行李，正规途径买到财物)

损耗责任：恶赔/善不赔（如：折旧损耗）

侵权责任：善/恶都要赔（如：损毁丢失了占有物）-民法359

占有物损毁获得的物上代为金：善/恶都应还

金额不足已弥补损毁物的：恶赔/善不赔

返还原物及孳息：善/恶都需返还

无因管理请求必要费用：善意占有可以，恶意不构成无因管理不可请求必要费用。

直接占有/间接占有

直接间接占有三要件

直接占有人是他主占有

直接和间接占有人间是保管关系（间接占有人未失去占有，产生三者关系）

直接占有人有义务返还给间接占有人

自主占有/他主占有

占有物请求权

占有物返还请求权时效：保护/私权/除斥期间（自侵占发生起1年）

占有请求权全都不适用诉讼时效

占有物也有返还请求权、也有停止侵害、排除妨害、消除危险

违章建筑属于事实占有，受法律保护，只能基于所有权（物上）请求权，由执法部门拆除、不应该直接拆除，直接拆除不用恢复原状，但应赔偿占有人损失

占有物返还请求权，可以转让/代理。但不能代位行使（代位行使只能是金钱之债），

例1：甲的物被乙偷了给丙保管

例2：甲的物被乙偷了又被丙抢

见李建伟民法精讲专题19,40

如何分析三者间占有物返还请求权，6个

如何分析三者间所有物返还请求权（返还原物请求权）

如何分析三者间占有物赔偿损失权

如何分析三者间所有物赔偿损失权

占有物返还请求权除斥期间1年

不适用民法典312条（善意取得后得返还请求权，除斥期间2年）

占有推定效力

反对占有权，需要先举证。有证据证明才可以推翻。