资产评估师考试课件（资产评估实务一）第四章 不动产

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资产评估实务（一）

• 4不动产
  • 概述
    • 不动产概念
      • 土地
      • 建筑物
        • 房屋
        • 构筑物
    • 不动产权益
      • 物权
        • 所有权
          • 土地所有权
          • 房屋及构筑物所有权
        • 用益物权
          • 所有权
          • 经营权
          • 地役权
        • 担保物权-抵押权
      • 债权-租赁权
    • 特征
      • 自然特征
        • 不可移动
        • 耐久
        • 数量有限
      • 经济特征
        • 价高
        • 用途广
        • 相互影响
          • 正外部性
          • 负外部性
        • 流动性差
        • 保值增值
        • 资产组合
    • 分类
      • 物质形态
        • 土地
          • 空地
          • 有建筑物的土地
        • 房屋
          • 含土地的房屋
          • 不含土地的房屋
          • 房屋整体
          • 房屋局部
        • 构筑物
        • 土地定着物
        • 在建工程
        • 不动产开发项目
      • 用途
        • 居
          • 普
          • 高
          • 联
          • 墅
        • 商
          • 停车场
          • 娱乐休闲
        • 工：工业厂房、仓储、堆场、交通运输
        • 农
        • 宗
        • 特：学校、医院、寺院、墓地、赛马场、 高尔夫球场、加油站、飞机场、车站、码头
      • 开发程度
        • 生
        • 毛
        • 熟
        • 在
        • 现
      • 使用方式：自用、出租、销售、承租、投资
    • 不动产价格及影响因素
      • 自身因素
        • 区位
          • 位置
          • 交通
          • 环境
          • 配套
        • 实物
          • 土地
            • 面积
            • 形状
            • 势、坡
            • 土壤、地基
            • 基础设施及平整情况
          • 建筑
            • 规模
            • 结构
            • 设施、设备
            • 装饰装修
            • 层高净高
            • 空间布局
            • 防水保温隔热隔音
            • 外观
            • 楼层朝向
            • 完损程度
          • 通用性
            • 独立使用
            • 可分割
            • 使用不同业态
        • 权益
          • 权利状况
          • 使用管制
          • 相邻关系
      • 外部因素
        • 政治
          • 国际
          • 国内
          • 产权制度
        • 政策
          • 区域
          • 住房
          • 信贷
          • 货币
          • 土地开发
          • 货币政策
          • 税收政策
        • 经济
          • 宏观
          • 经济结构
          • 居民收入
          • 城市化水平
          • 消费结构
        • 社会
          • 人口
          • 教育
          • 科技
          • 文艺
          • 道德
          • 宗教
          • 价值观念
          • 风俗习惯
          • 社会治安
          • 媒体讯息
      • 交易因素
        • 供求
          • 需求
            • 生产
            • 消费
            • 投资
            • 投机
          • 供给
            • 利用控制
            • 开发成本呢
            • 建筑技术
            • 开发融资
        • 变现
        • 心理
        • 投机
  • 法律法规
    • 房地产法律制度
      • 房地产建设环节
        • 行政审批
          • 立项
          • 用地
          • 规划
          • 环评
          • 施工
        • 建筑
          • 勘察
          • 设计
          • 监理
          • 竣工验收
      • 房地产建设基本要求
        • 符合相关规定与标准
        • 符合土地开发利用管理要求
          • 满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费； 满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
        • 项目资本金制度
          • 保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例维持20%不变， 其他房地产开发项目由30%调整为25%。
      • 房地产建设的规划许可
        • 建设用地规划许可
        • 建设工程规划许可:工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
      • 发包与承包
      • 工程质量管理
        • 建设单位
        • 勘察设计单位
        • 施工单位
        • 工程监理
        • 建设工程承包单位
        • 子主题
      • 竣工验收与备案
        • 条件
        • 时间：15天内备案
      • 交易
        • 转让
          • 出让
          • 划拨
        • 预售
        • 现售
        • 抵押
    • 土地法律制度
      • 所有权
        • 国
        • 集
        • 集转国
      • 使用权
        • 出让
          • 时限：60%,1%
          • 最高期限
            • 居：70
            • 工：50
            • 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年
            • 商业、旅游、娱乐用地40年
            • 综合或者其他用地50年
        • 划拨
        • 转让
        • 出租、抵押、出资
      • 复垦
  • 不动产清查核实
    • 内容
      • 实物
      • 权利
      • 区位及交易
      • 会计
    • 方法和手段
      • 方法：逐项调查或抽样调查
      • 手段：目测、询问、查阅档案、专业机构鉴定意见
    • 需要收集的资料
  • 评估方法
    • 市场法
    • 收益法
    • 成本法
    • 剩余法
    • 单独的土地使用权 基准地价修正法