2023一造土建案例

2023一造土建案例，包含总投资构成与估算方法、利息的计算与借款的偿还、增值税与增值税附加、总成本费用、与利润有关的指标、与最大还本资金有关的指标。

第一章 建设项目投资估算与财务分析

• 一、 总投资构成与估算方法
  • 建设项目总投资
    • 固定资产投资 （工程造价） （建设费用）
      • 最后主要形成固定资产（折旧）及其 他资产、（摊销）、无形资产（摊销）
      • 建设投资
        • 工程费用
          • 建筑安装 工程费
            • 建筑安装工程 费用的构成
              • 建筑工程费
                • 各类房屋建筑工程和列入房屋建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用。
                • 设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池、灰塔等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结构工程的费用。
              • 安装工程费
                • 生产、动力、起重、运输、传动和医疗、试验等各种需要安装的机械设备的装配费用，与设备相连的工作台、梯子、栏杆等设施的工程费用，附属于被安装设备的管线敷设工程费用，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工作的材料费和安装费。
                • 为测定安装工程质量，对单台设备进行单机试运转、对系统设备进行系统联动无负荷运转工作的调试费。
            • 按费用构成 要素划分
              • 人工费
                • 支付给直接从事建筑安装工程施工作业的生产工人的各项费用
                • 要素：人工工日消耗量、人工日工资单价
                • 人工费=Σ（工日消耗量×日工资单价）
              • 材料费
                • 工程施工过程中耗费的各种原材料、半成品、构配件、工程设备等的费用，以及周转材料等的摊销、租赁费用
                • 要素
                  • 材料消耗量=净用量+不可避免的损耗量
                  • 材料单价=（原价+运杂费）×（1+运输损耗率）×（1+采购及保管费率）
                • 材料费=Σ（材料消耗量×材料单价）
                • 工程设备
                  • 构成永久工程一部分
              • 施工机具使用费
                • 施工机械使用费
                  • 这监护人拆燃料外运
                    • 折旧费、检修费、维护费、人工费、安拆费及场外运费、燃料及动力费和其他费用
                • 仪器仪表使用费
                  • 动折维校
                    • 动力费、折旧费、维护费、校验费
              • 企业管理费
                • 管办差固工双劳， 检税职税其二财
                  • 固定资产使用费
                    • 属于固定资产
                  • 工具用具使用费
                    • 不属于固定资产
                  • 检验试验费
                    • 不含“新破特”
                  • 税金
                    • 不含增值税
                    • 是指企业按规定缴纳的房产税、非生产性车船使用税、土地使用税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等各项税费
                • 计算基数
                  • 企业
                    • 小中大
                      • 直接费（人材机）
                      • 人工费+施工机具使用费
                      • 人工费
                  • 工程造价管理机构
                    • 小中无大
                      • 定额人工费+施工机具使用费
                      • 定额人工费
              • 利润
                • 计算基数
                  • 企业
                    • 自主确定
                  • 工程造价管理机构
                    • 小中大
                      • 定额人工费+材料费+施工机具使用费
                      • 定额人工费+施工机具使用费
                      • 定额人工费
                    • 利润在税前建筑安装工程费的比重可按5%-7%的费率计算
              • 规费
                • 五险一金，2019删除了工程排污费，并入环境保护费，由建设单位缴纳
                • 计算基数
                  • 定额人工费
              • 税金
                • 增值税
                  • 一般计税
                    • 增值税=税前造价×9%
                    • 税前造价=人材机企利规，均不含增值税可抵扣进项税额的价格
                  • 简易计税
                    • 增值税=税前造价×3%
                    • 税前造价=人材机企利规，包含增值税可抵扣进项税额的价格
                    • 清包甲供老小规
                      • 老：开工日期2016-4-30之前； 小规：未超500万或超500但不常发生应税行为
            • 按造价 形式划分
              • 分部分项工程费
                • 综合单价包括：人材机管利风
                • 分部分项工程费=Σ（分部分项工程量×综合单价）
              • 措施项目费
                • 总价措施费 二夜保护， 冬雨安全
                  • 安全文明施工费 ”环文安临“
                    • 计算基数 ”小中大大“
                      • 定额基价（定额分部分项工程费+ 定额中可以计量的措施项目费）
                      • 定额人工费
                      • 定额人工费+施工机具使用费
                  • 夜间施工增加费
                  • 非夜间施工照明费
                  • 二次搬运费
                  • 冬雨季施工增加费
                  • 地上地下设施及建筑物 的临时保护设施费
                  • 已完工程及设备保护费
                  • 余总计算基数 ”小中无大“
                    • 定额人工费
                    • 定额人工费+施工机具使用费
                • 单价措施费 脚模垂超， 大机排水
                  • 脚手架费
                  • 混凝土模板及支架（撑）费
                  • 垂直运输费
                  • 超高施工增加费
                    • 单层≥20m，多层≥6层
                  • 大型机械设备进出场及安拆费
                  • 施工排水、降水费
                    • 成井，排水降水
              • 其他项目费
                • 暂列金额
                  • 投标人照抄
                • 暂估价
                  • 材料设备暂估价
                    • 纳入分部分项工程项目清单综合单价
                  • 专业工程暂估价
                    • 人材机企利，列入其他项目清单，计入投标总价
                  • 投标人照抄
                • 计日工
                  • 合同之外人材机
                  • 投标人填项目名称、数量，投标人填单价
                • 总承包服务费
                  • 甲供甲发管资料
                  • 管理协调1.5%，管理协调配合服务3-5%，甲供材1%
                  • 投标人填专业工程内容和供应材料、设备情况，招标人据此报价
              • 规费
              • 税金
          • 设备及工器具购置费
            • 设备购置费的构成和计算
              • 设备购置费
                • 购置或自制的达到固定资产标准的设备、工器具及生产家具
                • 设备原价
                  • 国内：出厂价；国外：抵岸价
                • 设备购置费=设备原价（含备品备件费）+设备运杂费
              • 国产非标准设备原价
                • 方法
                  • 计插组定
                    • 采用成本计算估价法、系列设备插入估价法、分部组合估价法、定额估价法等方法确定
                • 成本计算估价法 工料辅、具损，外包利税非
                  • （1）材料费=材料净重×（1+加工损耗系数） ×每吨材料综合价 （2）辅助材料费=设备总重量×辅助材料费指标 （3）加工费=设备总重量（吨）×设备每吨加工费 （4）专用工具费=（材料费+辅助材料费+加工费）×专用工具费率 （5）废品损失费=（材料费+辅助材料费+加工费）×（1+专用工具费率）×废品损失费率 （6）外购配套件费 （7）包装费=［（材料费+辅助材料费+加工费） ×（1+专用工具费率） ×（1+废品损失费率）+外购配套件费］ ×包装费率 （8）利润=｛［（材料费+辅助材料费+加工费） ×（1+专用工具费率） ×（1+ 废品损失费率）+外购配套件费］×（1+包装费率）-外购配套件费｝×利润率 外购配套件费计取包装费，但不计取利润。 （9）税金，主要指增值税，通常是指设备制造厂销售设备时向购入设备方收取的销项税额。 当期销售税额=销售额×适用增值税率 销售额=｛［（材料费+辅助材料费+加工费） ×（1+专用工具费率） ×（1+废品损失费率）+外购配套件费］×（1+包装费率）-外购配套件费｝×（1+利润率）+外购配套件费 （10）非标准设备设计费
                  • 单台非标准设备原价＝{[（材料费＋加工费＋辅助材料费） ×（1＋专用工具费率）×（1＋废品损失费率）＋外购配套 件费]×（1＋包装费率）-外购配套件费}×（1＋利润率） +外购配套件费＋销项税额＋非标准设备设计费
              • 进口设备原价
                • 抵岸价
                  • 到岸价CIF
                    • 离岸价FOB
                    • 国际运费
                    • 运输保险费
                  • CFR(运费在内价)=离岸价+国际运费
                  • 进口从属费用
                    • 两费四税
                      • 银行财务费
                      • 外贸手续费
                      • 关税
                      • 消费税
                      • 进口环节增值税
                      • 进口车辆购置税
                  • 银运=离岸价×费率 关外险=到岸价×费率 消增车=（到+关+消）×费率
              • 设备运杂费＝设备原价×运杂费率
            • 工具、器具及生产家具购置费的构成和计算
              • 没有达到固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具和备品备件等的购置费用
              • 工具、器具及生产家具购置费＝设备购置费×定额费率
        • 工程建设 其他费用
          • 一、建设单位管理费
            • 管理性质支出：筹建之日~办理竣工财务决算之日
            • 建设单位管理费是指项目建设单位从项目筹建之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性质的支出。包括工作人员薪酬及相关费用、办公费、办公场地租用费、差旅交通费、劳动保护费、工具用具使用费、固定资产使用费、招募生产工人费、技术图书资料费（含软件）、业务招待费、竣工验收费和其他管理性质开支。
            • 实行代建制管理的项目，计列代建管理费等同建设单位管理费，不得同时计列建设单位管理费。委托第三方行驶部分管理职能的，支付的管理费或咨询费列入技术服务费项目。
          • 二、用地与工程准备费
            • 土地使用费 和补偿费
              • 出让
                • 征地补偿费
                  • （1）土地补偿费。土地补偿费归农村集体经济组织所有。 （2）青苗补偿费和地上附着物补偿费。农民自行承包土地的青苗补偿费应付给本人，属于集体种植的青苗补偿费可纳入当年集体收益。如附着物产权属个人，则该项补助费付给个人。 （3）安置补助费。安置补助费应支付给被征地单位和安置劳动力的单位，作为劳动力安置与培训的支出，以及作为不能就业人员的生活补助。 （4）耕地开垦费和森林植被恢复费 （5）生态补偿与压覆矿产资源补偿费 （6）其他补偿费
                • 拆迁补偿费
                  • 城镇规划区内国有土地上房屋拆迁
                  • 包括拆迁补偿金、迁移补偿费
                • 出让金、土地转让金
                  • 土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为
              • 划拨
                • 征地补偿费或拆迁补偿费
              • 租赁
                • 国家将国有土地出租给使用者使用，使用者支付租金的行为，是土地使用权出让方式的补充，但对于经营性房地产开发用地，不实行租赁
              • 转让
                • 是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与
            • 场地准备及临时设施费
              • 场地准备
                • 达到开工条件
              • 临时设施
                • 满足施工建设需要，未列入工程费用
              • 计算
                • 新建项目
                  • 根据实际工程量计算，或按工程费用的比例计算
                • 改扩建
                  • 只计拆除清理费
          • 三、市政公用配套设施费
            • 可以是界区外配套水、电、路、信等，包括绿化、人防等配套设施。
          • 四、技术服务费
            • 是指在项目建设全部过程中委托第三方提供项目策划、技术咨询、勘察设计、项目管理和跟踪验收评估等技术服务发生的费用。
            • 包括可行性研究费、专项评价费、勘察设计费、监理、研究试验费、特种设备安全监督检验费、监造费、招标费、设计评审费、技术经济标准使用费、工程造价咨询费
          • 五、建设期计列的生产经营费
            • 专利及专有技术使用费、联合试运转费、生产准备费
          • 六、工程保险费
            • 建筑安装工程一切险、引进设备财产保险和人身意外伤害保险等
          • 七、税金
            • 耕地占用税、城镇土地使用税、印花税、车船使用税，不包括增值税
        • 预备费
          • 基本预备费
            • （工程费用＋工程建设其他费用）×基本预备费费率
            • 内容
              • 变障超灾
                • 工程变更、不可预见的障碍、超规超限设备运输、自然灾害
          • 价差预备费
            • 式中PF——价差预备费； 　　n——建设期年份数； 　　It——建设期中第t年的静态投资额， 包括工程费用、工程建设其他费及基本预备费； 　　f——年涨价率； 　　m——建设前期年限
      • 建设期利息
        • 当总贷款分年均衡发放，当年借款在年中支用考虑，即当年贷款只计半年利息，而以前年度的本利和则按全年计息。
        • 式中qj——建设期第j年应计利息； 　 Pj-1——建设期第（j－1）年末累计贷款本金与利息之和； 　 Aj——建设期第j年贷款金额； 　i——年利率。
    • 流动资产投资 （生产性项目有）
      • （铺底）流动资金
  • 估算方法
    • 构成法
    • 生产能力指数法
      • C2＝C1（Q2/ Q1）n×f
      • 式中：C2—拟建项目的投资额（如：设备费用或建设投资）； 　　　C1—类似项目的投资额（如，设备费用或建设投资）； 　　　Q2—拟建项目生产能力； 　　　Q1—类似项目生产能力； 　　　n—生产能力指数，若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大，Q1与Q2的比值在0.5～2之间，可取n＝1； f—综合调整系数（如终值系数）。
      • 设计定型并系列化 仅工艺流程及规模，总承包工程报价常用
    • 综合差异系数法
      • 拟建项目建安工程费（或投资额）＝已建类似项目建安工程费（或投资额）×综合差异系数 综合差异系数＝Σ（某影响因素占造价比例×该因素的调整系数）
      • ①各个影响因素占造价的比例总和应为1；
      • ②当某影响因素造价信息上涨时，上式中的调整系数应为大于1的数；下降时，调整系数为小于1的数。
• 二、 利息的计算与借款的偿还
  • 1. 建设期借款
    • 利息
      • （1）特点：均衡贷款，建设期只计息不还。逐年计算。
      • （2）计算公式
        • 建设期某年贷款利息＝（年初累计借款＋本年新增借款÷2）×实际年贷款利率
      • （3）名义利率与实际利率之间的换算
        • 实际利率＝（1＋名义利率/年计息次数）年计息次数－1
      • （4）说明
        • 建设期借款利息与运营期长期借款利息、流动资金借款利息、临时借款利息的区别
    • 偿还
      • （1）等额本金
        • 利息照付（等额本金法）：运营期内某几年等额还本，利息照付：
        • 运营期应还的全部本金＝建设期借款本利和
        • 运营期某年应还的等额本金＝建设期借款本利和/还款年限
        • 运营期某年应付利息＝当年年初还未偿还的建设期借款本利和×年利率 ＝当年年初未偿还的本金×年利率
      • （2）等额还本付息法 （等额本息法）
        • 运营期内某几年等额还本付息（即每年应还的本息和相等）
      • （3）最大能力偿还法
        • 运营期某年可用于还本的最大资金＝当年的（未分配利润＋折旧＋摊销）
        • 其中：企业在不考虑提取法定盈余公积金及股权分红的前提下，未分配利润一般为当年的净利润
        • 利润总额为负，所得税不计
  • 2. 运营期产生的长期借款
  • 3. 流动资金借款 （一般每年还利息，本金最后1年还）
    • （1）特点说明：一般流动资金借款发生在运营期的前几年，在运营期间只计息付息不还本，运营期末回收流动资金本金。
    • （2）公式：年利息＝年流动资金贷款额×年贷款利率（全年计息）
  • 4. 临时借款利息
    • 等额本息或等额本金还款方式，发生在运营期的前1-2年
    • 思路一
      • 当年具备的最大还本资金＝当年未分配利润（净利润）＋折旧＋摊销＜该年应还本金，则应适时进行短期融资，即该年需用临时借款来弥补偿还本金的不足部分。
      • 临时借款额度＝该年应还本金－当年具备的最大还本资金
    • 思路二
      • 偿债备付率≥1，则无需临时借款，但偿债备付率＜1，则需临时借款。
      • 临时借款额度＝当期应还本付息的金额－当期内可用于还本付息的资金
      • 其中：偿债备付率＝当年可用于还本付息的最大资金/当年应还本付息的金额
    • 利息
      • 临时借款发生在当年期末，转年（临时借款第二年）应还本付息， 其中：利息＝临时借款额×年利率（全年计息）
    • 偿还
      • 临时借款的本金及利息的偿还一般发生在临时借款的下一年。
• 三、 增值税与增值税附加
  • 增值税＝当年销项税额－当年可抵扣的进项税额－上一年未抵扣完的进项税额
  • 增值税附加＝当年增值税×增值税附加税率
  • 其中：
    • 运营期第1年增值税＝当年的销项税－当年可抵扣的进项税－建设投资形成的固定资产中可抵扣的进项税
    • 运营期第2年及以后增值税＝当年的销项税－当年可抵扣的进项税－上一年未抵扣完的进项税
  • 说明：某年的增值税为负值时，在利润及利润分配表表格中“应缴纳增值税”一栏应填写为0，但计算过程应保留其负值，在下一年计算增值税时继续抵扣。
• 四、 总成本费用
  • 总成本费用构成（不含税）
    • 说明：总成本费用一般指的是年总成本费用，它发生在项目的运营期
    • 年总成本费用
      • （1）年总成本费用＝年经营成本＋年折旧＋年摊销＋年利息（＋年维持运营投资）
      • 1）总成本费用均发生在运营期，没有特别说明的，总成本费用均按不含税考虑。
      • 2）维持运营投资如计入总成本费用时（费用化），上式中应考虑维持运营投资。
      • 3）维持运营投资如计入总投资时（资本化），则产生折旧。
    • 总成本费用
      • （2）总成本费用＝固定成本＋可变成本
      • 1）固定成本一般指折旧、摊销，为简单计算，一般利息也计入固定成本。
      • 2）可变成本一般指外购原材料、燃料及动力费及计件工资等。
      • 3）为简单处理，一般经营成本中的部分成本为可变成本，其他均为固定成本。
  • 各构成要素的计算
    • （1） 经营成本
      • 一般已知，与生产能力成正比。
      • 经营成本＝总成本－折旧－摊销－利息（－维持运营投资）
      • 经营成本＝固定经营成本+可变经营成本
      • 说明：经营成本的可变部分一般与产量相关
    • （2） 折旧（重点掌握平均年限法）
      • 折旧费＝（固定资产原值－残值）/折旧年限
      • 重要提示：
        • 1）建设项目融资前，固定资产原值不含建设期利息；融资后，固定资产原值应包含建设期利息。
        • 2）固定资产原值中不包含可抵扣的固定资产进项税额
      • 其中：
        • 残值＝固定资产原值×残值率
        • 余值＝（折旧年限－运营年限）×年折旧费＋残值
    • （3） 摊销（平均年限法）
      • 年摊销费＝无形资产/无形资产摊销年限＋其他资产/其他资产摊销年限
      • 注意：建设期、建设前期、运营期、计算期、还款期、折旧年限、摊销年限的区别。
    • （4） 利息
      • 运营期利息包括当年应偿还的建设期贷款利息、流动资金贷款利息、临时借款利息
    • （5） 维持运营投资
      • 维持运营投资根据实际情况有两种处理方式，一种是予以资本化，即计入固定资产原值；一种是费用化，列入年度总成本。
    • （6） 固定成本及可变成本
      • 根据成本总额对产出品数量的依存关系，全部成本可分解为固定成本和可变成本两部分。项目背景一般会说明成本的比例及计算基数，其中可变成本通常与产品可变单价及数量有关。
      • 说明：此知识点常与盈亏平衡分析结合
• 五、 与利润有关的指标
  • 利润总额（税前利润）
    • 利润总额一般指税前利润，但特殊情况：某年税前利润＝当年利润总额－亏损；
    • 利润总额＝营业收入（不含销项税）－总成本（不含进项税）－增值税附加＋补贴 ＝营业收入（含销项税）－总成本（含进项税）－增值税税金及附加＋补贴
    • 其中：
      • （1）营业收入一般已知，或：年营业收入＝年销售量×销售单价
      • （2）增值税＝当年的销项税－当年可抵扣的进项税－上一年可抵扣的进项税
      • （3）增值税附加＝当年增值税×附加税率
  • 净利润（税后利润）
    • 净利润＝利润总额－所得税
    • 其中：所得税＝（利润总额－亏损）×所得税率
  • 息税前利润
    • 不扣除利息、所得税的利润
    • 息税前利润＝利润总额＋利息=（净利润+所得税）＋利息
  • 盈亏平衡产量
    • 按年分析，盈亏平衡点即：利润总额＝0时所对应的盈亏平衡产量或盈亏平衡单价。
    • 可以利用以下公式，建立一元一次方程，求解出项目的盈亏平衡产量或盈亏平衡单价：
    • 利润总额＝营业收入（不含销项税）＋补贴－总成本（不含进项税）－增值税附加＝0
  • 总投资收益率
    • 总投资收益率（ROI）＝〔正常年份（或运营期内年平均）息税前利润/总投资〕×100%
    • 评价：总投资收益率≥行业收益率参考值，项目可行
  • 资本金净利润率
    • 资本金净利润率（ROE）＝〔正常年份（或运营期内年平均）净利润/项目资本金〕×100%
    • 项目资本金=资本金+流动资金
    • 评价：项目资本金利润率≥行业资本金利润率，项目可行。
• 六、 与最大还本资金有关的指标
  • 年最大还本能力
    • 假定：企业在不考虑提取法定盈余公积金及股权分红的前提下，当年未分配利润一般为当年的净利润
    • 运营期某年具备的最大还本能力＝运营期某年可用于还本的资金＝当年应还的本金 ＝当年可用于还本的未分配利润（一般为净利润）＋折旧＋摊销
    • 净利润＝利润总额－所得税=利润总额×（1-所得税率） =【营业收入（不含销项税额）－总成本（不含进项税额）－增值税附加＋补贴】×（1-所得税率）
  • 如不满足，即当年可用于还本的最大资金＜当年应还的本金
  • （1）临时借款（同前）
  • （2）政府最小补贴
    • 假定：在建设期贷款偿还完成之前，不计提盈余公积金，不分配投资者股利，即当年未分配利润=净利润
    • 利用以下公式，列出一元一次方程，求得政府补贴：
    • 当年可用于还本的最大资金＝当年应还的本金
    • =【营业收入（不含销项税额）－总成本（不含进项税额）－增值税附加＋补贴】×（1-所得税率）+折旧+摊销
  • （3）最小产量 （单价不变的前提下）
    • 当年可用于还本的最大资金＝当年应还的本金
    • =【销售量×销售单价（不含销项税额）－总成本（不含进项税额）－增值税附加＋补贴】×（1-所得税率）+折旧+摊销
  • （4）最低单价 （产量不变的前提下）
    • 当年可用于还本的最大资金＝当年应还的本金
    • =【销售量×销售单价（不含销项税额）－总成本（不含进项税额）－增值税附加＋补贴】×（1-所得税率）+折旧+摊销