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分享我国物业管理立法发展概况的思维导图
编辑于2020-03-02 04:46:13我国物业管理立法发展概况
中国物业管理立法概况
物业管理法律与制度的含义
物业管理法律的含义
即调整物业管理关系的所有法律规范的总称
物业管理制度的含义
即一定范围内的人群集体约定俗成的或者以国家权利部门法律法规、规章形式制定或认可的,用以界定、约束、控制物业管理关系主体的法律地位极其行为关系,从而使之符合特定秩序要求,具有强制性的系列规范及其实施体系
物业管理法律与制度的调控对象
物业管理关系
物业财产关系
物业建设和经营关系
物业服务合同关系
物业管理行政关系
中国物业管理立法的现状
物业管理立法的原则
平等原则
又称为当事人法律地位平等原则,它是指在物业管理关系中,民事主体享有独立、平等的法律人格,互不隶属,各自能独立表达自己的意志,其合法权益平等地受到法律的保护,任何一方都只能根据法律的规定或当事人之间的约定行使权利、履行义务不得把自己的意志非法强加给另一方
保护当事人合法权益的原则
合法权益均受到法律的保护
均有权利依法通过各种途径获得保护
违反义务,侵害人就要承担相应的法律责任
保障物业合理使用的原则
现代物业管理是城市管理的重要组成部分,良好的物业管理对于城市形象的提升、居民生活质量的提高、城市投资环境的改善等方面都有重要的作用
有利于物业管理行业健康发展的原则
弹性规定;凡是有利于物业管理行业健康发展的行为,只要其不违反法律的强制性规范和社会公序良俗,都是值得提倡的,都应该得到保护
中国物业管理立法的现状
探索和起步阶段(1981年3月-1994年3月)
规模化发展阶段(1994年4月-1999年4月)
物业管理市场形成与发展阶段(1995年5月-2003年8月)
规范化发展阶段(2003年9月至今)
中国物业管理立法的特点
物业管理实践先行,而立法跟进较慢
住宅区物业管理先行,非居住物业管理立法有待充实
区分所有权制度的完善尚需国家通过立法加以解决
物业管理体现中国特色,而物业管理立法的法理创新尚需做出更大努力
我国物业管理现行法的效力与原则
效力
宪法:全国人民代表大会制定,最高法律效力,是其他法律规范的基础和依据
宪法中关于住宅、城市管理、经济管理、公民权利等方面的规定及原则,如第13条“公民的合法的私有财产不受侵犯”、第39条“中华,人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”等条文,是我国物业管理立法的依据和指导思想,是物业管理法律规范的最重要组成部分。
法律:全国人民代表大会及其常务委员会制定,仅次于宪法
私法: 《民法通则》的相邻关系制度;《物权法》的区分所有权制度;《合同法》等。 公法:《公司法》《 土地管理法》《城市 房地产管理法》《城市规划法》 等。
行政法规(部委规章以建设部发布的多):国务院制定,仅次于宪法和法律《物业管理条例》最主要、最直接、最高效力
如1994年《城市新建住宅小区管理办法》 业主大会规程 物业管理企业资质管理办法 前期物业管理招标投标管理暂行办法 住宅室内装饰装修管理办法 物业服务收费管理办法 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法
部门规章:国务院所属部、委、署发布的规范性命令、指示和规章
地方性法规:省市直辖市或全国人大常委会授权的城市人大及其常委会制定和发布的,实施与本地区的法规
如:1994年《深圳经济特区住宅物业管理条例》,1997年《上海市居住物业管理条例,1998年《广东省物业管理条例》等
司法解释:国家最高司法机关根据职权做出的具有普遍司法效力的规范性文件
效力原则
特别法优于一般法,新法优于旧法
地方性法规与部门规章矛盾时,国务院提意见,如认为适用地方性法规,就用地方性法规;如认为应适用部门规章,则应提请上级,全国人大常委会裁决
部门规章之间,与地方规章之间矛盾时,由国务院裁决
《物业管理条例》简要解读
立法背景和起草过程
立法背景
随着物业管理行业的发展,中央政府和各地方政府在物业管理立法方面也进行了积极的探索,制定了大量的行政法规、部门规章和地方性法规
起草过程
-1999年4月,原建设部成立《条例》起草小组并于2001年3月形成《条例》(送审稿) -2003年6月8日国务院总理温家宝同志签署第379号国务院令,向全国公布了《条例》,并规定自同年9月1日起施行
所遵循的基本原则
物业管理权利和财产权利相对应的原则
维护全体业主合法权益的原则
现实性与前瞻性有机结合的原则
从实际出发,实事求是的原则
确立的基本制度
业主大会制度
即由业主召开会议,选举产生业主委员会,代表全体业主行使有关物业管理的权利
管理规约制度
管理规约对全体业主具有约束力,有利于提高业主的自律意识,预防和减少物业服务纠纷
物业管理招投标制度
《条例》突出了推行招投标对于促进物业管理健康发展的重要作用,提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争选择物业服务企业
物业承接验收制度
《条例》规定物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续,同时规定建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料
物业服务企业资质管理制度
《条例》规定:国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度
物业管理专业人员职业资格认证制度
《条例》规定:从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书
住房专项维修资金制度
《条例》规定:住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金;专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用
物业服务合同、管理规约不具有法律效力,但一定条件下对当事人具有约束力