购房手册

购房从不同的角度入手，可以运用到刚需、改善或投资中，这是我遇到的不错的文章，也是过年时期在家闭关整理，希望你喜欢。

购房手册 mars

• 城市篇
  • 中国的城市化进程已经基本完成， 未来中国房地产的红利期即将结束？
    • 关于城镇化率，国家统计局有两个数据，第一个是常住人口的城镇化率是58.52%,还有一个数据叫户籍人口的城镇化率，只有42%O
    • 而按照国际惯例，这两个数据至少要达到70%-80%,我们才能差不多说城市化的进程基本过了黄金时间。而像日本这样的国家，目前的城市化率已经超过90%。
    • 那每年能提升多少呢？差不多一年有1—2个点，就了不得了。也就是说在未来的每一年时间里，预计会有1%的人口从农村来到城市，不断推进中国城市化率的进程。
  • 中国在城市化进程的前20年和后20年， 会有什么样的区别？
    • 城市化的上半场，是增量的游戏。郊区占便宜、新城市占便宜。所以深圳崛起、南山崛起（上海存量势力太强大，所以深圳的崛起没有影响上海的坚挺，大虹桥的崛起没有影响外滩的坚挺）。
    • 而城市化的下半场，是存量的游戏。也就是说在城市化的下半场，一线与二三线城市之间，一个城市的市区和郊区之间的差距会拉开。
    • 因为，城市化是典型的网络效应。而有网络效应的领域，一定会有马太效应，只是发展期暂时让位于板块轮动了而已。
  • 国范围内，哪些城市的房产最有长线投资价值？
    • 我们知道房价上涨的根本原因，是人口和产业导入导致的供需矛盾加剧，房产供不应求，另一个重要的原因是货币供应增加。简单一点归纳，就是市场上的人变多了，钱变多了。
    • 但是变多的人和钱并不是平均分配到各个城市的，而是有着非常明显的方向性，也就是在往大城市跑。具体一点，就是四个一线城市，八个强二线城市。
    • 华北
      • 北京、天津
    • 华南
      • 深圳、广州
    • 西南
      • 成都、重庆、昆明
    • 华东
      • 上海、南京、杭州
    • 华中
      • 武汉、郑州、长沙
    • 西部
      • 西安
    • 东北
      • 沈阳
  • 三四五六线城市的房产投资机会在哪里?
    • 许多人对于中国的认知，通常是局限在一二线城市，都认为一二线城市有价值，三四五六七八线城市哪里来的价值呢？但我们并不这样认为。
    • 首先，小县城和大城市不一样的地方在于，它同时又是一个人际传播社会。
    • 所以，当大牌的开发商把新一代的、好看又好用的房子带进来，对县城人民来说是有冲击力的。县城里的有钱人，如果不买，就会受到很大的舆论压力。
    • 比如一个镇，周围有很多村，里面稍微有钱一点的人，就想到镇上去买一套房子。镇上的有钱人，又想到县里去，县城里的有钱人又想到地级市的那个市区里面去，而地级市的有钱人，他更想到省会去，甚至到北京、上海，深圳这样的地方去。
    • 这个进阶关系，使得中国这个13.9亿人口的超级大国，在城镇化的过程中，对住房的需求是源源不断的。所以，对于城市的价值，我们更应该关注人口的基数，而不是人口流入和流出。
    • 人口户籍及净增加
    • 最后，一座城市的价值，你还可以参考一下星巴克对于中国城市的选址。
    • 我们统计了一下，2018年，星巴克在中国大陆布局的县域城市已经超过了69个。包含了：强省弱县，弱省强县
• 房价篇
  • 一个城市的房价是如何上涨的?
    • —个城市房价上涨的过程其实有极强的规律,无论是过去的20年，还是未来的20年都一样,如果用一条曲线来表示的话，你可以参考下面这张图：
    • 从图中我们可以看到：
    • 房价不可能每天每时每刻永远在涨，而是曲线上扬，这一点很重要；
    • 每一轮周期，分成一段缓缓上涨的缓坡期和一段极速上涨的陡坡期。
    • 所以，你需要观察自己所处的时期：在缓坡期，应该尽快买；在陡坡期，就要慎重考虑。举个例子，如果一个月前，你发现这个地方的房价是2万元，可现在已经卖到2.2万元了，你还买不买呢？如果是缓坡期，那你应该坚决买入，因为后面的陡坡期，这个房子的价格可能涨到3万元、4万元。
  • 房价上涨有哪些信号？
    • 我的观点是，除了运气好，没人可以真正做到“买在大涨前夜”，但以下4个技巧可以帮助你更好地优化买入卖出时机，在结果上做到更向“买在大涨前夜”靠近。
    • 技巧一
      • 资金面的宽松是市场向好的信号，通常在半年到1年会看到效果。
      • 比如降息、降准、降首套比例、取消认房认贷等。例如，上海2014年9月取消认房认贷，2015年降息，降准，对应2015年、2016年房价大涨。
    • 技巧二
      • 成交量指标的大幅回升，通常意味着，当前价格体系有持续上涨动力。
      • 以京沪为例，历史上每一轮行情到来前都伴随着成交量的回升。
    • 技巧三
      • 人口导入政策的开放是一个很关键的因素。通常在1年到2年会看到效果。
      • 例如，深圳的宽松落户政策和自由的产业发展,造成持续人口流入，房价一直很强势；西安史无前例放宽落户，一些板块短期内就接近翻倍了。
    • 技巧四
      • 土地供应的紧缩预期也是促涨的中期因素，通常2年到3年会看到效果。
      • 例如，重庆和沈阳这一两年的涨幅，都有土地供应紧缩预期的因素。
  • 一个城市的房价为什么会上涨?
    • 首先，房子与它周围的产业、轨道、商业价值都有关系，想要复制成本极高。所以，当人们对于某块区域房子的需求量远大于供给量时，这块区域的房价就会水涨船高。
    • 举个例子，上海陆家嘴1990年还是一片荒地滩涂，现在已经是国家级的金融中心。而未来，如果想要复制一个陆家嘴，成本将高得吓人。
    • 其次，房价和任何商品的售价一样，也是一种货币现象。
    • 比如在过去十年，几乎所有投资房产的人，手里的资产量都翻倍上涨。但这种上涨，大部分并不是因为你的眼光好，买到了具有稀缺性的产品，而是一种普遍的上涨。
    • 另外，由于货币导致的涨幅在不同城市中间，并不会有特别明显的差异，但需求〉供给帯来的涨幅则不会平均分配。
  • 中国的房价还能涨到多少？
    • 目前，上海最高的单价纪录是2017年10月份成交的上海汤臣一品，那套房子每平方米34万元。同时期，香港港岛半山上面的一套房子，是每平方米122万兀人民币。
    • 另外，我们再来看一下纽约的房子。
    • 纽约最好的房子都在中央公园边上，可惜我们没有查到最新的数据，但是我们可以查到2012年纽约中央公园边的中央公园西15号，当时的售价是97万元人民币每平方米。
    • 上海34万元、纽约97万元、香港122万元，大家可以想象一下，这样的天花板差距有多大，而在未来的10年、20年差距一定是缩小的。
  • 一个城市的房价和一个城市的平均工资有什么关系？
    • 用社会平均收入来计算房价收入比是没有意义的。房价由买得起房的那个阶层中收入最低的那群人决定。
    • 举一个例子，2018年，国贸附近新造了3万套房子，有100万个人希望以2万元的价格买国贸的房子。
    • 那么国贸的房价会是多少呢？这取决于这100万人按照购买力的强弱排名，前3万个家庭能够承担得起多高的房价。
    • 如果前3万个家庭，付得起也愿意付10万元的房价,国贸的房价就会涨到10万元。
    • 而京沪很多买不起房的人群收入在迅速增加，正在把“买得起房”的门槛不断拔高，这就是房价上涨的根源。
  • 房价和租金之间的关系
    • 如果市场预期未来房产会升值，那么这种预期会推高现在的房价。但这样的预期很可能没有体现在当前租金的上涨上，于是房价与租金的比值就会上升。
    • 比如，根据住房大数据联合实验室发布的数据,从2018年1月房价与月租金来看，全国房价租金比最高的城市是厦门，高达110。倍，其次是廊坊883倍，上海644倍，深圳627倍,广州和北京约600倍，而重庆、大连的房价租金比相对比较低,分别为380倍与340倍。
    • 结果，在2018年6月的房价涨跌榜中，廊坊和厦门都在跌幅榜的前几位，而重庆则位于涨幅榜前五。
    • 
• 选房篇
  • 该如何评估一套房子的真实价格？
    • 首先，在看房前，你需要了解这个板块和楼盘的背景信息，形成一个对于该区域的基准评估价格。
    • 然后，在看房时，你可以用目标房源与基准评估价进行比较，列出所有产生差异的因素，然后折价。
    • 举个例子，面积一样的三房二厅一卫和二卫，在90-110的区间，几乎没有差价。但大于110,差价开始体现出来，如130平如果只有1卫，9.5折不过分。
    • 户型
      • 2南1北厅南北通全明
        • 基准价
      • 3房全北
        • 折价8%
      • 1南2北
        • 折价5%
      • 3房全南
        • 溢价5%
    • 位置
      • 中心楼王
        • 基准价
      • 不靠马路的小区其他位置
        • 折价2%
      • 北侧靠小马路
        • 折价3%
      • 北侧靠大马路
        • 折价6%
      • 东南侧靠小马路
        • 折价4%
      • 则靠小马路
        • 折价3%
      • 北侧靠大马路
        • 折价6%
      • 东南侧靠小马路
        • 折价4%
      • 南侧靠小马路
        • 折价6%
      • 南侧靠大马路
        • 折价10%
    • 楼层
      • 30层高层住宅次顶楼
        • 基准价
      • 顶楼
        • 折价2%
      • 次顶楼每低一个楼层
        • 折价0.5%
      • 1楼
        • 折价20%
          • 无花园无天井
    • 地铁
      • 距离200米
        • 基准价
      • 距离600-700米
        • 折价2%
      • 距离1000米
        • 折价0.5%
      • 距离2000米
        • 折价20%
      • 距离3000米
        • 折价20%
    • 最后，评估出目标房源合理的市场价格，并与售价进行比较，确认是否划算。
  • 想买品质稍好的，住得舒服的房子， 但需要多花15%-20%的价格，值不值得？
    • 先说结论：自住角度，为品质多花15%-20%可以接受。因为你付出的真实额外成本并没有15%-20%那么多。
    • 首先，贷款套通胀利的这部分，就相当于帮你给房价打了个折。
    • 然后，这15%-20%,一样会随大势上涨。只是有可能比品质略差的那些楼盘涨得稍微慢一点。这部分涨幅的快慢差额，才是你的真实额外成本。
    • 那么也许就只有个位数，比如3%-5%,几乎可以忽略不计。为了舒适的居住，额外付出3%-5%,完全可以接受。
  • 一楼可以买吗？
    • 如果是老公房的一楼，那还是有不少受众的，比如腿脚不方便的老人。价格相比三楼打九折即可，如果是有天井的一楼，甚至可以不打折。如果是高层的一楼，采光遮挡的问题更加严重，还有蚊虫、噪音等问题。如果不带花园需要打很多折扣，流动性也堪忧，不建议买入。
    • 举个例子，如果恰逢不认贷的宽松周期，通过卖出再买入的周转操作，你完全可以买入价值被低估的城市、版块、楼盘的个案标的，卖出价值不被低估甚至被高估的房产，获得超额收益。
  • 靠大马路的房子建议买吗？
    • 市场上通常还是有些选择的，自住除非特别看重某个板块的某个楼盘，非它不要，否则没必要考虑靠大马路的房子。
    • 隔音玻璃+新风系统确实可以解决大部分问题，可是大部分人还是喜欢开窗通风啊。所以折价挺厉害的，通常有5%-10%,取决于马路在房子的哪个方向，车道数量和车流大小，距离远近，重卡数量多少。也确实比较难出手。
  • 只有一两栋楼的小区能买吗？
    • 一个楼盘最好有点规模，至少四五栋楼，这样可以提供宽裕的小区绿化、物业和会所服务。这些小区内的配套的确会增加房子的使用价值，所以是值一些钱的。
    • 但是，如果是只有一两栋楼的老大楼小区，那么关起门来，居住体验和有花园环境的小区并没有本质区别。往往一下楼就有生活和交通配套。另外，一两栋楼的次新楼盘，并不见得就没有前途，取决于本身品质如何、管理得好不好。比如老静安区的经典茂名、老卢湾区的兰馨公寓和香山丽舍，虽然楼栋少，但也是富豪趋之若鹭的小区。
  • 房产投资的流程是怎么样的？
    • 看房询价谈判签约
    • 装修放租卖房
    • 房产投资有七个步骤，分别是看房、询价、谈判、签约、装修、放租、卖房。当然专业人士在买房前首先会去想，这套房子什么时候会卖。
    • 然后，再根据手头的资金体量，和未来市场的走势预期，判断大致应该买入什么样的一套房子，才适合n年后的卖房市场。
    • 比如，我现在有200万元资金，打算买入一套500万元的房子，持有满5年后开始挂牌卖出。
    • 那么根据这个思路，你就可以开始研究，适合自己买入的板块和房型了
  • 第一次看房，见到房东你该做些什么？
    • 许多人喜欢在第一次看房的时候，抱怨房子的各种问题，以为可以通过这样的抱怨压低房东对于房价的预期，实际上这样做并不明智。
    • 因为，关于价格谈判的环节，你大可以在后面进行，而此刻，是你从房东那里获得更多场外信息极好的时机。
    • 这些信息包括：房东卖房的真实原因、急迫程度，房东对付款方式的要求，房产证上有几个人的名字，决策人是谁，房子的负债情况，房子还有没有人住，何时可以搬走，房子里还有没有户口，何时可以迁走等等。
    • 而这些信息的获得，对于你下一步的谈判将有巨大的帮助。
  • 买房要不要找多家中介询价，货比三家？
    • 不要，这可能有悖于你的常识，但这是因为买房和买其他商品不同。
    • 举个例子，你在商场里购物，你通过货比三家，可以筛选出最愿意让出自己毛利的柜台购买，但是房产中介背后是同一位房东。
    • 无论你通过哪家中介去谈，最后都会收口到房东那里。而这样的多家合作，在房东看来，就是他的房子很受欢迎，很多意向买家都感兴趣（可能三家的意向客户都是你），反而给你讲价制造了很大的困难。
  • 二手房买卖谈判时，如何做到六次降价？
    • 第一轮压价
      • 要点是“降低房东预期”。和房东见面前可以准备几份意向书，虚拟多个只能出到很低价格的客户，降低房东对价格的心理预期。
    • 第二轮压价
      • 需要请亲友配合充当“红脸”，多挑房子的各种缺陷，而你来打圆场,房东大概率会适当降点价。
    • 第三轮压价
      • 要适时抛出有利条件，用各种优于其他意向买家的交易条件换取房东对价格的让步，比如付款方式是全款、可以尽快签约等等。
    • 第四轮压价
      • 虚拟加价以退为进，在之前低报价基础上适当加价，让房东感觉很舒服，觉得今晚谈判时自己和买家都在妥协，获得心理上的安慰和平衡。
    • 第五轮压价
      • 就需要动用道具了。准备两捆纸钞，一共20万,告诉房东如果答应我们的价格，我们当场就可以支付定金给他。纸钞的视觉冲击力和马上就能拿到钱的心理冲击力,容易引发房东的冲动决策。
    • 第六轮压价
      • 也是最后一轮，可以通过哭穷、套近乎等各种方式，请求房东哪怕只是单纯给我们一个面子，或者只是为了凑一个好听又吉利的成交价格数字,也得无论如何允许我们少付最后这几万。
  • 二手房买卖时，如何与卖家进行谈判？
    • 二手房交易谈判讲究“天时地利人和”，也就是时间、地点和参与人。
    • 谈判的时间，尽量选在晚上七八点钟。这时房东—般正在消化晚饭，大脑的反应思考速度会下降。如果能把谈判拖到半夜，房东疲惫不堪时，有可能匆忙答应一些原本不会答应的条件。
    • 谈判的地点，要选在主场。最好是离你近、你又比较熟悉的中介门店。在熟悉的环境，你可以超水平发挥，房东则容易陷在“好不容易过来一趟”的沉没成本里。
    • 谈判的人物，要精心安排。拉上一个亲友唱“红脸”，让他尽可以多多挑剔房子的各种缺陷，而你充当老好人的角色，和他闹点小小的不愉快，既可以利用房子的缺陷压价，又不会影响房东对你的印象。当然，你也可以请中介团队扮演“红脸”的角色，并为砍价提供额外报酬悬赏，调动中介的积极性。
• 合同篇
  • 购买一手房时，有哪些经常出现的法律陷阱？
    • 陷阱一
      • 开发商售楼资质不全
    • 陷阱二
      • 手中无任何凭证导致维权困难
    • 陷阱三
      • 楼盘的规划设计和宣传与事实不符第一个陷阱是，开发商售楼资质不全，我们可以在售楼处或者住建委的网站上去查询，其中最重要的两个证是国有土地使用权证和预售许可证；
      • 第二个陷阱是，手中无任何凭证导致维权困难，购房人在签订合同之后，一定记得索要一份合同原件；退而求其次，也至少需要索要一份复印件，或者拍照保存；
      • 第三个陷阱是，楼盘的规划设计和宣传与事实不符。可以通过将开发商的口头承诺写进合同来预防这一风险。
  • 《房屋买卖合同》有哪些核心条款?
    • 第—个核心条款是贷款条款。约定买受人向某某银行申请贷款，如贷款申请金额不足或不被批准的话，要如何处理。一般有三种情况：“买受人自行补足房款”主要保障卖方利益；“买受人继续申请其他贷款机构贷款”则主要保障买方利益， 般都会约定申请次数或最终期限；“双方解约且互不承担违约责任”则是折中方案。
    • 第二个核心条款是税费条款。交易税费一般会约定由买房人负担，为避免实付金额与预估金额差距过大，应提前约定缴纳房屋税费的几个基础条件，如因情况不实导致税费增加的，超出部分由出卖人承担。
    • 第三个核心条款是付款条款。所有付款的前提必须是明确的日期，避免出现约定不明确的问题。只要买受人过期未付，可以很清晰确定他的违约责任，追究赔偿。
    • 第四个核心条款是过户条款。可以约定在购房人支付房屋尾款当日双方办理房屋过户手续，也可以用另外一种表述在X年X月X日之前，且购房人已经支付完毕房屋全部房款的，出卖人配合买受人办理房屋过户手续。
    • 第五个核心条款;户口问题
  • 二手房交易当中应该缴纳哪些税费?
    • 第一大税种
      • 主要有四大块。第一是契税。税率一般是成交价的1%-3%。契税高低取决于房屋的性质，亶通住宅的税率是1%；非普通住宅，即总价过高或面积过大的,税率是3%。
    • 第二大税种
      • 第二大税种就是增值税。现在的税率是房屋盈利部分的5.6%,需要用出售价格减去你当时买的时候的价格得出的差额盈利部分来计税。免税的条件是房屋取得满2年后可免缴。
    • 第三大税种
      • 第三大税种是个人所得税。个人所得税的税率是房屋盈利部分的20%,比如说一套房2013年买的时候是100万,2017年你卖了是600万,那么差价就是500万，个人所得税就是500万的20%,也就是100万元；或者是房屋总价的1%,只有无法核定原来房屋原值的时候会按照房屋总价的1%来计税。个人所得税的免税条件只有—种情况：房屋取得满5年，而且是房主家庭的唯一用房。
    • 第四大税种
      • 最后一个税种是土地出让金。这个税金是一般特殊房屋出售的时候才有，比如说已购公房、央产房、回迁房、经适房、两限房这些房屋。
  • 看中了一套房子，该付多少定金?
    • 一般来说，定金的法定最高比例是房价的20%,但在实际操作中除非是一两百万的小房子，否则通常不大可能付到法定的上限。
    • 但是，为了锁定房子，不给房东任何产生反悔心态的机会，定金在能力范围内应该多下一点比较好，尽量下到房价的10%以上。
    • 另外，签协议的当天，也不可以急吼吼地表现出要下大定金，以免房东认为你非常看重他的房子，影响争取其他条款利益，所以一般的做法是和中介打配合，先由你提出就付20万定金，再由中介表示定金最好多付一些，你不情愿地答应。并在3-7天补全所有定金，这个感觉最好。
  • 关于尾款的问题
    • 尾款一般分为户口尾款和交房尾款。户口尾款现在比较少见了，因为网签买卖合同中加入了强制迁移户口的标准，对违约责任有清晰约定。
    • 交尾款必须覆盖未支付的水电费、煤气费、物业费、宽带费及有线电视费等等，这其中最可能有坑的是物业费，一些空关很久的房子很可能会产生很大一笔物业费的拖欠。如果双方都愿意，还可以把承诺的固定装修残值也考虑进尾款中。
  • 对于置换买房，签合同要注意什么?
    • 卖掉一套自己名下的房子，再买入—套房子，如果由于种种原因，自己名下的房子没有及时卖掉，导致买入房子的最晚网签日期内，没有办法腾出购房名额，就会面临违规，非常被动。
    • 对于置换买房，我们通常会与房东额外约定一个缓冲条款，例如等到购房名额腾出来后再重新网签，或者干脆定一个非常长的最晚签约周期。
    • 另外，需要注意的是，对于需要办理银行按揭贷款的交易，通常审批一家银行需要3-4周，中间万一遇到需要增补资料、更换银行的特殊情况时间会更长。所以，原则上合同中至少预留2个月的贷款审批时间。
  • 如何有保障地购买和投资学区房?
    • 第一点是明确学区，这一点是首要的目标。房子离学校近，不一定就是对应学校的学区房，购房人在购买之前，可以通过官网、中介以及周围邻居等渠道进行确认。
    • 第二点需要注意的，就是明确学籍。由于存在“六年一学籍”等政策限制，学区房也不一定拥有学籍，所以需要在《房屋买卖合同》中，进行明确的条款确认。
    • 第三点要注意的就是明确户籍。在明确学区'学籍之后，还要明确是否一定能够迁入户籍房多户籍、或者户籍人员不明的房子，很可能是个坑。
• 收益篇
  • 如何计算房产投资的收益？
    • 大家可以在电脑上安装一下微软的Excel软件, 再百度一下XIRR这个函数的用法。这个函数的 逻辑很简单，你只要输入一笔投资涉及的每一次 资金进出情况，包括进出的时间和金额，按时间 顺序分两列，把每一次资金进出的具体时间和对 应的金额列示清楚，就可以很快计算出一笔投资 的年化回报率是多少了。
    • 这种收益计算方法的好处是，给比较不同类型投 资的收益，设定了一个统一的标准，可以将任何 类型的投资都放在一起，横向比较收益率到底哪 个高、那个低，非常直观，一目了然，哪怕这些投 资的时间周期和金额大小都不一样也没关系。
  • 哪些东西决定了房产投资的收益？
    • 许多人在考虑房产投资的收益时，只考虑房产的 涨幅，但实际上房产的盈利公式里包含了五个因 素：盈利=（涨幅+租金-资金成本）*杠杆率* 周转率
    • 也就是说，如果你想要提升你的盈利，你需要在 这五个指标上下功夫，而不是其中的某些指标。
    • 举个例子，如果恰逢不认贷的宽松周期，通过卖 出再买入的周转操作，你完全可以买入价值被低 估的城市、板块、楼盘的个案标的，卖出价值不被 低估甚至被高估的房产，获得超额收益。
  • 在行情不错时，如何把自己手上 的某套房子， 卖到最理想的价格？
    • —般来说，我们会设计一个集中开放日的活动， 并告知中介，只有这个时间段才能看房，如果关 注的意向买家较多，很可能当场成交。
    • 开放日通常安排在周六下午三点左右，这样可以 保证有最多的意向买家到场看房。
    • 另外，房东可以事先与几个有经验的中介策划好 整个活动，在活动中营造紧张氛围，意向买家往 往会做出冲动决策，甚至产生竞价，将成交价格 推高。
    • 而作为房东本人，你最好待在附近，与现场的中 介保持实时沟通，随时准备出现，并配合中介掌 控局面，争取能够锁定最高价格，当天敲定协议。
  • 如何加快卖房速度，同时兼顾房子的 收益空间？
    • 首先用房价的2%-3%进行简单装修，然后提价5%-6%出售；
    • 其次，装修完后保持空置，给买家良好的用户俐佥； 最后给足3%-5%的中介费用作为激励，房子的卖出速度可以提高3-5倍。
  • 炒如何选择置换时间，获得更多溢价？
    • 如果你名下不止一套房产，在置换时机的选择上 可以根据楼市周期所处的位置，相应选择合适卖 出的房产。
    • 例如，在缓坡期置换时，选择卖出无硬伤的好房 子，买入有硬伤但折价非常厉害的房子，陡坡期 来临前，提前买入略有缺点，但没有硬伤的正常 房子，等陡坡期来临的时候，卖出较大硬伤的房 子，可以完全修复硬伤带来的折价，甚至获得一 些溢价。
    • 我在上海的卖房实战中，多次实现在陡坡期顶峰 将各种有硬伤的房子卖出该小区历史最高价的 操作。
• 资金篇
  • 贷款买房时，应该选择等额本息还 是等额本金？
    • 等额本金就是第一个月还款最多，然后逐月减少 的那种；等额本息，每个月的还款额都一样。
    • 从绝对值来看，等你二三十年后还完按揭时，等 额本息的总额要高过等额本金。但这不意味着你 必须选等额本金。
    • 通常，如果你打算几年之内就提前还款或者卖掉 房子,选等额本金会更划算一些。
    • 反之，你可以选等额本息，就是每个月都一样的 那种。表面上看起来，你多付了一些利息，但是不 要忘记每个月的按揭压力更小，你尽可能地占用 了银行的钱一从长远看，钱越来越不值钱，所 以最终你是不会亏的。
  • 抵押贷款的用法
    • 按揭和抵押贷款最大的区别，在于贷款发放给你 的时间不同，前者是买房时申请的贷款，由银行 直接付给房东，后者是用房产证向银行进行抵押 贷款。
    • 抵押贷款的优势在于，可以让我们在不把房子卖 掉的前提下，获得更多资金，但是同按揭相比，利 率更高，年限更短，月供会高一些，应该特别注意 现金流情况。
    • 举个例子，你买了一套300万的房子，申请了一 笔195万,利率4.9%, 30年期的等额本息，月供 1.1万，过了十年，房子涨到了 1000万，贷款还剩 158 万。
    • 这时候，如果你申请一笔抵押贷款，来替换掉原 先的按揭贷款。抵押贷款的金额是600万，利息 是6.27%,虽然月供增加了 2.6万，但额外获得 了 600万-158万=442万的资金，又可以滚雪 球建立更大的仓位了。
  • 信用贷的用法
    • 纯凭借款人的个人信用发放的、没有抵押物的、用 于借款人日常消费的信贷产品，也就是信用贷。
    • 与信用卡相比，信用贷的单笔金额相对比较大， —般在20万-30万之间。如果借款人的资质比 较好、在单位里的职级比较高，单笔50万甚至 100万的信用贷产品，也是存在的。例如公务员、 事业单位、500强、上市公司、知名央企、国企和 外企等等。
    • 不过，大部分信用贷产品，在申请到授信额度后， 只要选择提款使用，很快使用的额度就会上报征 信，在征信报告上就会体现为一笔贷款负债。而 申请按揭贷款和抵押贷款时，银行对于未结清的 信用贷负债十分关注，一般要求这类信用贷负债 在征信报告上已经更新为结清状态，按揭贷款和 抵押贷款的审批才会予以通过。
    • 因此如果借款人或配偶后续还需要申请按揭贷 款，最好先不要申请征信报告上体现为贷款负债 的信用贷产品。
• 附加篇
  • 什么类型的房产值得投资？
    • 先说结论：相对于商办，住宅是更适合投资的房 产类型。
    • 主要原因主要集中在以下三点：
    • 相对于商办，住宅是更适合投资的房产类 型。在投资时间不超过10年的情况下，住宅 的总收益（本金增值+租金收益）比商办更 高，且贷款成本更低。
    • 同商办相比，住宅的需求更加刚性，也更稳 定，受经济形势和产业发展的影响更小，所 以投资风险更低。
    • 住宅的销售周期大大短于商办，流动性更 佳，且交易税费也远比商办优惠。
  • 别墅可以投资吗？
    • 可以，但是别墅投资非常考验眼力。只有品质好、 地段有潜力、价格划算的别墅才值得投资。
    • 讲究这么几点
      • <>在成片别墅区，圈层氛围统一,配套成熟；
      • ❷有整齐干净的天际线，有开扬感，私密性好；
      • ❷花园能保证一定面积，并且方正好用；
      • ❹户型格局好，北进门南花园，最好有双客厅， 最好地上是两层，最多三层，套内各项功能 齐备；
      • ■车位充足，空间充裕。
    • 如果产品挑得好，市中心公寓不一定比郊区别墅 升值快。当郊区别墅从第二居所变成第一居所会 显著升值。
  • 商住可以买吗？
    • 商住和70年产权的普通住房最大区别是商住有 土地增值税，很高很高，会吃掉大部分涨幅。且商 住通常以小户型为主，出租率很高，住户素质参差 不齐，拉低整体居住品质，本身也卖不上高价，更 加不太适合买来自住。
    • 很多朋友看中商住租售比高，单价总价低，因此从 风险性角度看，是很好的。但是商住税高，所以收 益性很不好。而且产品比较小众，关注和有意愿买 的群体不多，所以流动性也比较一般。因此，总体 看不是优质资产，不建议买。
  • 小产权房可以买吗?
    • 不建议买小产权。没有金融属性，会损失掉贷款杠
    • 杆那部分对通胀的套利。此外购买小产权房也没有法律保障。