房地产投资信托基金REITs投资方法

房地产投资信托基金REITs投资方法，很全面的，有钱的可以开始了

房地产投资信托基金REITs

• 基本点
  • 汇贤产业信托、春泉产业信托、越秀房产信托基金、冠君产业信托
  • 现在全世界主要发达国家都有“REITs”，中国的“REITs”也在筹备之中，不久就会诞生。通过“REITs”我们可以很容易的投资全世界主要国家的房地产。
  • 可以说“REITs”就是专门为普通投资者设计的用来投资房地产收取租金的标准化的投资工具。
    • 虽然“REITs”是为普通投资者设计的投资工具，但是目前“REITs”的最大持有者却不是普通投资者，而是社保基金、养老基金、投资基金等机构投资者。
  • REITs是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行房地产的经营管理，并将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。简单来说REITs就是代客投资房地产的上市企业。
• REITs的内涵
  • 法律赋予的，要符合一系列法律的要求
  • 美国对于REITs的主要法律要求有
    • 1. REITs必须把至少90%的年度应税收入分派给其份额持有人。
    • 2.REITs必须把至少75%的资产投资于不动产、抵押贷款、其他REITs、现金或是政府债券。
    • 3.REITs至少75%的总收入必须要从租金、抵押贷款利息、物业出售利得中获得。这不低于总收入75%的收入加上股息、利息及证券出售的利得不得低于总收入的95%。
    • 4. REITs必须是房地产投资者，而不是其他任何形式的金融机构。
    • 5.REITs的份额持有人至少要100人以上，并且集中在任意5人手中的份额必须小于已发行总额的50%。
  • 其他国家的REITs都是在美国REITs的基础上改进的，总体上和美国REITs没有太大的差别。
  • REITs每年还要进行收入测试、分配测试、资产测试、组织测试、所有权测试。
• 两种基本类型
  • 权益型REITs
    • 指直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入的REITs
    • 根据其持有物业的类型不同,可以分为
      • 零售REITs
      • 住宅REITs
      • 写字楼REITs
      • 酒店REITs
      • 工业地产REITs
      • 健康护理REITs
      • 自助存储REITs等
    • 因为本身直接持有物业而且还能对物业进行经营管理，能获得稳定持续的现金流。
      • 这类REITs的风险相对较小，是我们学习和研究的重点。
    • 美国几只有代表性的权益型REITs
      • ■ 西蒙地产是美国最大的零售REITs，也是标准普尔500指数成分股之一。 ■ 公平住屋是美国最大的住宅REITs，也是标准普尔500指数成分股之一。 ■ 波士顿地产是美国最大的写字楼REITs，也是标准普尔500指数成分股之一。 ■ HOST酒店是美国最大的酒店REITs，也是标准普尔500指数成分股之一。 ■ 安博普洛斯是美国最大的工业地产REITs，也是标准普尔500指数成分股之一。 ■ HCN是美国最大的健康护理REITs，也是标准普尔500指数成分股之一。 ■ 大众仓储是美国最大的自助存储REITs，也是标准普尔500指数成分股之一。
    • 截止到2016年底，美国所有的REITs中，权益型REITs占了94.3% 。
    • 目前香港只有权益型REITs没有抵押型REITs。
  • 抵押型REITs
    • 指本身不直接拥有物业，而是通过房地产抵押贷款的形式把资金贷出去，赚取利息收益的REITs。
    • 抵押型REITs一般股息率较高，资产负债率比较高，对利率变动比较敏感，风险也更大。从实现财务自由的角度，我们不投资这类REITs。
      • 抵押型REITs一般高于60%，咱们投资资产负债率小于50%的REITs已经淘汰掉抵押型REITs了
    • 代表性的抵押型REITs
      • AGNC
  • 混合型REITs
    • 就是即持有物业，又发放抵押贷款的REITs，这类REITs我们也不考虑。
• REITs特点
  • 1.定期强制高分红
    • 各国都要求REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者
    • 美国一般每季度派息一次
    • 香港一般每半年派息一次
  • 2.投资门槛低
    • 香港REITs 1手为1000股，1手起买
    • 美国REITs 1股起买
  • 3.交易成本低
    • 一般REITs会免企业所得税
    • 投资者买卖REITs只需要支付交易佣金
  • 4.流动性强
    • 买卖REITs像买卖股票一样方便。在交易时间内随时可以卖掉。
  • 5.专业化管理
  • 6.收益率相对较高
    • 和直接持有物业相比，持有REITs的收益率相对比较高
    • 即使和股票相比，长期来看REITs的收益率也更高
• REITs的主要风险
  • 1.市场风险
    • 是最常见的风险
    • 是指房价因周期性涨跌带来的风险
    • 长期内，REITs的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的
    • REITs的波动幅度是强于房地产市场的
    • REITs的运行周期也是先于房地产市场的
    • 化解市场风险最有效的途径是在“好价格”买进
  • 2.利率风险
    • 利率大幅提高，会减少房地产的内在价值，自然也会减少REITs的内在价值。 另外利率大幅提高，会增加REITs的债务成本。
    • 在REITs租金维持不变的情况下，可用来分红的资金会减少，这会降低REITs的股息率。自然会导致REITs价格的下跌。
    • 化解利率风险的有效途径是尽量不要在加息周期的初期阶段买进。
  • 3.社会风险
    • 社会风险主要有：政治运动、暴乱、战争等。
      • 化解社会风险的有效途径是选择社会风险小的国家的REITs。
  • 4.汇率风险
    • 指在持有REITs期间，因REITs计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。
    • REITs投资也是一项长期投资，我们持有REITs很可能会超过10年。在这期间可能会出现所持有REITs的计价货币大幅贬值的可能。
    • 化解汇率风险的有效方式是选择货币发行有严格法律约束的国家的REITs，比如以国际储备货币计价的REITs。
  • 5.经营管理风险
    • 由于REITs管理团队专业能力不强造成的风险
      • 化解经营管理风险的有效方式是选择历史表现优秀的REITs， 主要从REITs的收购历史、派息增长、财务状况、融资能力这几个方面去看。
  • 6.债务风险
    • 由于资产负债率过高导致的风险
    • 主要是由于经营管理水平不行导致的
    • 这个风险很普遍
      • 对REITs的影响比较大
    • 化解债务风险的有效途径是避免买入资产负债率过高的REITs。资产负债率大于50%的REITs最好不要买。
  • 7.增发的风险
    • 因增发REITs份额导致每股净资产下降，带来REITs股价下跌的风险
    • 当REITs的资产负债率过高时，REITs很难再通过债务进行融资。
    • 当出现收购机会时，REITs很可能会通过增发份额对投资者进行融资。这在短期内将导致REITs下跌。
    • 一般来讲通过增发融资还是弊大于利的
    • 化解增发风险的有效途径是尽量选择资产负债率较低的REITs。比如美国REITs的资产负债率最好小于40%；香港REITs的资产负债率最好小于30%。
• 香港REITS投资方法
  • 五大步骤
    • 第一步，选出好REITs。
      • 香港目前就10只REITs
      • 精选
        • 看简介
        • 查风险
        • 看管理团队管理能力
      • 注意:不同类型REITs的风险和收益是不一样的，甚至连涨跌周期也不完全一样
    • 第二步，等待好价格。
      • 分红率法
        • 美国权益型REITs的平均分红率一般在4%-8%之间波动
          • 当权益型REITs的平均分红率大于8%的时候，是很好的买进时机；
          • 当权益型REITs的平均分红率小于4%的时候，是很好的卖出时机。
        • 对于美国REITs来说，当动态分红率大于8%时的价格就是好价格。
        • 香港REITs动态分红率的合理波动区间为5%-10%。
          • 当香港REITs的平均动态分红率大于10%的时候，是较好的买进时机；
          • 当香港REITs的动态分红率小于5%的时候，是较好的卖出时机。
        • 计算：香港reits好价格 = TTM股息÷ 10%
    • 第三步，买进。
      • 一般分批买进3-5只不同类型的REITs
        • 分批买进的意思是，把投资REITs的资金分成3份，当目标REITs的分红率大于10%以上时开始买进。之后目标REITs的价格每下跌5%-10%买进一次，直到资金买完为止。
      • 由于不同类型的REITs具有不同的风险和收益。持有3-5种不同类型的REITs可以分散风险。
    • 第四步，长期持有。
      • 持有REITs的时间应该像持有房子一样，一般应在10年以上。
      • 对于特别优秀的REITs，我们甚至可以持有30年以上
      • 在持有期间，我们每年都能收到2次现金分红
    • 第五步，卖出。
      • 第一种情况，当所有REITs的平均动态分红率小于5%的时候
        • 属于系统性风险
        • 这种情况一般出现在房地产市场价格高位的时候
      • 第二种情况，当某只REITs旗下的核心物业不再有竞争力的时候
        • 我们每年还是要注意一下REITs旗下核心物业的运营情况
  • 香港REITs的类型比较少，主要由综合REITs、酒店REITs、写字楼REITs和零售REITs组成
  • 酒店REITs特点
    • 酒店对于经济周期最敏感
    • 酒店承租人可能会亏损，但是酒店REITs会有一个保底收入
      • 富豪产业信托和开元产业信托的物业收入都是由基本租金和浮动租金组成的
    • 在经济好的时候，浮动租金也会比较多
  • 写字楼REITs特点
    • 写字楼的周期性很强，但因为租约期较长，形成了缓冲，写字楼的周期会滞后于经济周期。
    • 客户的抗风险能力也很强。这种类型的写字楼出租率和租金水平都很高，现金流比较稳定，风险相对较小。
  • 零售REITs特点
    • 零售物业主要包括社区购物中心和大型购物广场
    • 中低端购物中心受电商的冲击更大，而高端的购物广场受到的影响相对较小。
    • 评价零售REITs要重点看其持有购物广场的质量。购物广场的质量越高，零售REITs的分红就会越稳定。当然再好的零售REITs的价格也是会周期性上涨和下跌的。
  • 综合REITs特点
    • 综合REITs就是持有2种或以上类型的物业且其中任意一种物业的价值占总物业价值的比例不超过50%的REITs。
    • 综合REITs持有多种物业，不同物业组合在不同经济周期下都能给REITs带来持续的现金流。当然综合REITs的好坏主要也是看其拥有的物业质量。
    • 汇贤、越秀、领展就是综合REITs的典型代表。
    • 综合REITs的分红一般相对稳定，但是依然难以逃脱房地产运行周期的影响。
  • 由于各种类型REITs所持有物业的质量相差很大， 我们不能说哪种类型的REITs更好。 具体要看REITs所持有物业的质量。
  • 总体来讲， 酒店REITs的风险大于写字楼REITs大于零售REITs大于综合REITs。
• 美国REITs投资方法
  • 五大步骤
    • 第一步，选出好REITs。
      • 海选
        • 先把属于标准普尔500指数成分股的REITs先海选出来
        • 投资不属于标准普尔500指数成分股的美国REITs，还需要深入研究一下它的财务报表
      • 精选
        • 1、资产负债率大于50%的，淘汰；
        • 2、历史分红发放不持续或不稳定的淘汰。
        • 资产负债率最近一年大于50%淘汰、 最近5年平均值大于50%淘汰； 期间没有分红或者季度分红较上季度下降50%淘汰
    • 第二步，等待好价格。
      • 动态分红率法
        • 美国所有权益型REITs的平均分红率一般在4%-8%之间波动
        • 当所有权益型REITs的平均分红率大于8%的时候，是很好的买进时机；
        • 当所有权益型REITs的平均分红率小于4%的时候，是很好的卖出时机。
        • 计算：美国REITS好价格 = TTM股息×90%÷8%
          • TTM股息可以在富途牛牛查询之前四个季度的股息，相加就是TTM股息
    • 第三步，买进
      • 和香港REITs一样，分批买进3-5只不同类型的目标REITs
    • 第四步，长期持有。
      • 投资美国REITs就是投资美国的房地产。持有美国REITs的时间也应该像持有房子一样，一般应在10年以上。
      • 对于特别优秀的REITs，我们甚至可以持有30年以上
      • 大部分美国REITs都是每个季度派息1次
      • 个别美国REITs会每个月派息1次
      • 中国投资者获得美国REITs的分红需要扣除10%的税。
    • 第五步，卖出
      • 第一种情况，当所有目标REITs的平均动态分红率小于4%的时候
      • 第二种情况，当某只REITs旗下的核心物业不再有竞争力的时候