导图社区 cpa《税法》土地增值税法
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CPA战略风险管理、战略实施
substantive procedures
初级会计实务第一章
会计科目
增值税法思维导图
第六章 合同的保全
固定资产
初级会计实务第二章：存货
初级会计实务思维导图
应收及预付款项
土地增值税法
含义
有偿转让国有土地使用权及地上建筑物，取得增值收入的单位和个人征收的税种
纳税义务人
转让国有土地使用权....并取得收入的单位和个人
征税范围（年年考）
基本征税范围
转让国有土地使用权（使用者之间的交易）
注：我国土地是两级公有制，其中集体土地使用权不能转让
地上建筑物及附着物（树木等）连同国有土地使用权一并转让
存量房地产买卖（二手房交易）
不仅限于土地交易；征税范围关键特征为”国有“和”转让“（不同于出让），土地增值税是收钱者纳税，而在出让中，国家是收钱者，不可能纳税的。
特殊征税范围
应征
不征
继承
无收入，原所有人已去世，无法征收（土地增值税向转出人征收）
赠与
对象有限定：直系亲属、直接赡养义务人以及公益性赠予，其他均征收
出租
抵押期内
代建房行为
评估增值
权属未变
免征
个人之间互换自有居住用地房地产
合作建房后按比例分房自用
因国家建设需依法征用、收回的房地产
建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%
企事业单位、社会团体转让旧房作为公租房源，且增值额未超过扣除项目金额的20%
汇率
四级超率累进税率
累进依据为增值额与扣除项目金额之间的比率
增值额与扣除项目金额的比率
税率
速算扣除系数
不超过50%的部分
30%
0
超过50%-100%的部分
40%
5
超过100%-200%的部分
50%
15
超过200%的部分
60%
35
应税收入
应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入
扣除项目
不可扣除项目
房开企业的预提费用
竣工验收后，质量保证金若未开具发票的，不得扣除
常考：房开企业预期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
应纳税额的计算
增值额的确定
转让收入减除扣除项目
使用评估价格
隐瞒或不实的，按房产评估价格计算征收
应纳税额的计算方法
步骤和公式
计算收入总额
计算扣除项目金额
用收入总额减除扣除项目金额计算增值额
计算减值额与扣除项目金额之间的比例，以确定税率和速算扣除系数
应纳税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数
配比型
房开企业土地增值税清算
清算单位
分期的开发项目为单位
普通住宅和非普通住宅应分别计算
子主题
清算条件
应进行清算
全部竣工、完成销售
整体转让未竣工的项目
直接转让土地使用权
所有权转移
可要求清算
已竣工，且转让的可售建筑面积达85%以上
取得销售许可满三年仍未售完
注销税务登记的
非直接销售
投资分红偿债，视同销售
开发的房地产转为自用或出租，产权未转移，不视同销售
扣除项目规定
可据实扣除
产权属于全体业主所有，或无偿交给政府
装修费可扣除
质保金未开发票不得扣除
房开企业取得土地使用权支付的契税，计入取得土地使用权所支付的金额
可核定扣除项目
前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费，资料不符合要求的，核定扣除（非不予扣除）
逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
核定征收率原则上不低于5%，预征率是1%-5%
清算后补税或滞纳金
预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在规定期限内补缴的，不加收滞纳金
税收优惠
普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税
国家建设依法征用的，免征
征收管理
申报纳税
合同签订7日内申报
