注册会计 投资性房地产

注册会计师考试---会计第六章投资性房地产

投资性房地产

• 概述
  • 为赚取租金或者资本增值，或两者兼有而持有的房地产----经营性活动
  • 范围界定
    • 包括
      • 已出租的土地使用权
      • 已出租的建筑物
        • 企业拥有产权并以经营租赁方式出租
        • 向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的（保安、维修等辅助服务），应确认为投资性房地产
      • 持有并准备增值后转让的土地使用权
      • 空置建筑物
        • 企业管理层明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不发生变化，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产
    • 不包括
      • 自用房地产
        • 企业出租给本企业职工居住的房屋
        • 企业拥有并自行经营的旅馆饭店
        • 企业自用的办公楼、生产车间厂房
          • 固定资产
        • 企业生产自用的土地使用权
          • 无形资产
      • 作为存货的房地产
        • 房地产开发企业的存货
      • 持有并准备增值后转让的建筑物（投机行为）
• 初始计量
  • 外购
    • 成本模式
      • 借：投资性房地产 应交税费—应交增值税（进） 贷：银行存款
    • 公允价值模式
      • 借：投资性房地产 应交税费—应交增值税（进） 贷：银行存款
  • 自行建造
    • 成本模式
      • 借：投资性房地产-----在建 贷：银行存款
    • 公允价值模式
      • 借：投资性房地产-----在建 贷：银行存款
• 后续计量
  • 同一企业只能采用一种模式进行后续计量，不得同时采用两种。
  • 成本模式
    • 科目设置
      • 投资性房地产
      • 投资性房地产累计折旧
      • 投资性房地产累计摊销
      • 投资性房地产减值准备
    • 会计处理
      • 要按期计提折旧或摊销
        • 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
      • 确认租金收入
        • 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费--应交增值税（销项税额）
      • 有减值迹象进行减值测试，如计提减值准备
        • 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备（不能转回）
      • 影响营业利润（标颜色）
  • 公允价值模式
    • 科目设置
      • 投资性房地产--成本
      • 投资性房地产--公允价值变动
      • 公允价值变动损益
    • 会计处理
      • 不计提折旧或进行摊销，不再进行减值测试，不计提减值准备
      • 以资产负债表日投资性房地产贷公允价值为基础调整其账面价值
        • 借：投资性房地产--公允价值变动 贷：公允价值变动损益（或相反分录）
      • 确认租金收入
        • 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费--应交增值税（销项税额）
      • 影响营业利润（标颜色）
  • 模式变更
    • 计量模式一经确定，不得随意变更
    • 成本模式转为公允价值模式，应当作会计政策变更处理
    • 计量变更时公允价值与账面价值贷差额，调整期初留存收益
    • 会计处理
      • 借：投资性房地产--成本（变更日公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销）（原房地产已计提贷折旧或摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（原价） 盈余公积（可借可贷） 利润分配--未分配利润（可借可贷）
    • 只能由成本模式转为公允价值模式
• 后续支出
  • 再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销
  • 资本化的后续支出
    • 成本模式
      • 1.转入改扩建时： 借：投资性房地产--在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 2.发生改扩建支出时： 借：投资性房地产--在建 贷：银行存款等 3.完工时： 借：投资性房地产 贷：投资性房地产--在建
    • 公允价值模式
      • 1.转入改扩建时： 借：投资性房地产--在建 贷：投资性房地产--成本 --公允价值变动 2.发生改扩建支出时： 借：投资性房地产--在建 贷：银行存款等 3.完工时： 借：投资性房地产--成本 贷：投资性房地产--在建
  • 费用化的后续支出
    • 不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益
      • 借：其他业务成本 贷：银行存款
• 转换
  • 成本模式
    • 投转非
      • 投资性房地产转为自用房地产
        • 借：固定资产/无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备
        • 一一对应
      • 投资性房地产转为存货
        • 借：开发产品（倒挤） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
    • 非转投
      • 自用房地产转换为投资性房地产
        • 借：投资性房地产 累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备 贷：固定资产/无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
        • 一一对应
      • 存货转换为投资性房地产
        • 借：投资性房地产（倒挤） 存货跌价准备 贷：开发产品
  • 公允价值模式
    • 投转非
      • 投资性房地产转为自用房地产
        • 借：固定资产/无形资产（公允价值） 贷：投资性房地产--成本 --公允价值变动（可借可贷） 公允价值变动损益（差额可借可贷）
      • 投资性房地产转为存货
        • 借：开发产品（转换日贷公允价值） 贷：投资性房地产--成本 --公允价值变动（可借可贷） 公允价值变动损益（差额可借可贷）
    • 非转投
      • 自用房地产转换为投资性房地产
        • 借：投资性房地产--成本（转换日的公允价值） 累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备 公允价值变动损益（借差） 贷：固定资产/无形资产 其他综合收益（贷差）
      • 存货转换为投资性房地产
        • 借：投资性房地产--成本（转换日贷公允价值） 存货跌价准备 公允价值变动损益（借差） 贷：开发产品 其他综合收益（贷差）
      • 公允价值大于账面价值--其他综合收益；相反，公允价值小于账面价值--公允价值变动损益
• 处置
  • 成本模式
    • 1. 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费--应交增值税（销项税额） 2. 借：其他业务成本（倒挤） 投资性房地产累计折旧/摊销 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
  • 公允价值模式
    • 1. 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费--应交增值税（销项税额） 2.借：其他业务成本 贷：投资性房地产--成本 --公允价值变动（可借可贷） 同时： 3. 借：公允价值变动损益（可借可贷） 贷：其他业务成本 同时： 借：其他综合收益 贷：其他业务成本
    • 损益结转到损益，权益结转到权益
• 认可公允价值，有差额
• 认可账面价值，无损益
• 以经营租赁方式租入的建筑物不属于