导图社区 第三章、房地产经纪机构及行业管理
房地产经济理论与实务
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第一章、房地产经纪概述
第二章、房地产经纪人员的相关规定
第四章、房地产经纪业务
第五章、房地产交易信息搜集与匹配
第六章、房地产经纪服务合同
第七章、客户接待、服务实地查看与带看
第九章、房地产贷款
第十一章、房屋检查与交接
第十章、房地产登记与产权过户
第八章、房地产交易合同
第三章、房地产经纪机构及行业管理
第一节、房地产经纪机构的设立与备案
房地产经纪机构是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。《城市房地产管理法》把房地产中介服务机构分为房地产咨询机构、房地产价格评估机构和房地产经纪机构。
一、房地产经纪机构的概念月类型
（一）房地产经纪机构的概念
（二）房地产经纪机构的类型
1.按照组织形式分
个体工商户
中小城市
独资企业
合伙企业
普通合伙企业
有限合伙企业
特殊有限合伙企业
公司企业
有限责任公司
大城市
股份有限公司
2.按照注册资金的来源划分
中资企业
外资企业
外商独资企业
外商合伙企业
外商合作企业
21世纪中国不动产为美资房地产行纪机构代表
目前我国房地产经纪机构绝大多数是中资公司
3.按照经营模式划分
有店经营模式
直营模式
特许经营（加盟）模式
混合模式
参股合营模式
无店经营模式
是指不设立连锁店。在一般情况下，综合性的房地产经纪机构（特别是从事增量房地产市场代理的机构）往往采取这种形式，除了派往开发商处的销售人员外，所有员工都在同一场所内办公。
4.按照店数规模划分
（1）单店
夫妻店
直营连锁的分支机构加盟店
非独立法人但独立运作直营连锁的特许加盟店
加盟连锁的特许加盟店
特点
①数量众多，分布广。
②规模小（少数家门店和单店除外）
③缺乏竞争力，偏重于靠区域市场自身潜力。
④低价竞争和无序竞争的主要参与者（少数定位清晰的除外）
⑤灵活度高、难以进行监管。
（2）连锁店
小型连锁
门店数量少、区域内覆盖。
中型连锁
门店数量多，跨区域经营。
大型连锁
门店数量众多，全市覆盖，甚至全国。
5.按经营标的划分
根据自身条件不同，其市场定位也不同。
①中低标的房地产经纪机构：主要从事一些老公房的交易。
针对价格敏感型购房群体，掌握低价房源，经纪人员素质要求不高
②中高标的房地产经纪机构：二手房、次新房
针对市面广泛出现的存量房，进行买卖交易。
③高标的房地产经纪机构：主页从事高标的的物业，掌握着一些高消费的购房群体，或与大型品牌公司合作（例如IBM、惠普等）。
专业从事高标的的物业，掌握着一些高消费的购房群体，或与大型品牌公司合作（例如IBM、惠普等）。要求管理模式和从业人员的素质非常高，甚至要求有经纪人员具备说几种外语的能力。
6.按从事的物业类型划分
住宅类中介
主要针对终端消费者。经纪公司主要是了解个体买家和买家的需求。
商业物业中介
主要针对公司和部分个人投资型的客户。即使是客人投资，也是用于公司的商业行为。所以各行业对经营场所的需求非常关键。
各有特点和要求，业务互补。
7.按照注册等级划分
（1）一级房地产经纪机构
①注册资本100万元以上，由专职房地产经纪人或房地产经纪人协理厨子；
②有5名以上取得《房地产经纪人职业资格证书》并登记注册的专职房地产行纪人和5名以上取得经纪执业人员资格的人员，10名以上取得《房地产经纪人协理资格证书》并登记注册的专职房地产经纪人协理；
③年经营、代理交易房地产价值1000万元以上；
④固定办公场地300平方米以上，并建有计算机网络，设有两个以上分钟经营点；
⑤从事房地产经纪工作3年以上。
（2）二级房地产经纪机构
①注册资本50万元以上，由专职房地产经纪人或房地产经纪人协理厨子；
②有3名以上取得《房地产经纪人职业资格证书》并登记注册的专职房地产行纪人和2名以上取得经纪执业人员资格的人员，5名以上取得《房地产经纪人协理资格证书》并登记注册的专职房地产经纪人协理；
③年经营、代理交易房地产价值500万元以上；
④固定办公场地100平方米以上，并配有必要的办公设备；
⑤从事房地产经纪工作2年以上。
（3）三季房地产经纪机构
①注册资本20万元以上，由专职房地产经纪人或房地产经纪人协理厨子；
②有1名以上取得《房地产经纪人职业资格证书》并登记注册的专职房地产行纪人和2名以上取得经纪执业人员资格的人员，2名以上取得《房地产经纪人协理资格证书》并登记注册的专职房地产经纪人协理；
④固定办公场地50平方米以上；
二、房地产经纪机构的设立
首先到所在地的工商行政管理部门办理工商登记。工商行政管理部门应当审理设立条件，其中包括：
1.有自己的名称和组织机构
《经纪人管理办法》
2.有固定的服务场所
提供申请人的自有房屋的房屋所有权证或者租赁房屋的房屋租赁合同。
3.有必要的财产和经费
出个体工商户性质的房地产经纪机构外，公司制经纪企业、个人独自经纪企业和合作经纪企业都有注册资格的相应要求。
4.有足够数量的专业人员
公司制经纪机构要求：3+3（3名房地产经纪人和3名房地产经纪人协理）
合伙制经纪机构要求：2+2（2名房地产经纪人和2名房地产经纪人协理）
合伙制经纪机构要求：1+1（1名房地产经纪人和1名房地产经纪人协理）
根据各个所在地城市的具体要求
5.法律、行政法规规定的其他条件
根据申请设立房地产经纪机构组织形式的不同，还应符合《公司法》《个人独资企业法》《合伙企业法》《个体工商户条例》等法律法规的相应条件。
三、房地产经纪机构备案
房地产经纪机构在进行工商登记领取营业执照后，还不能开展房地产经纪活动，只有到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理备案之后，才完全具备开展房地产经纪活动的条件。
1.初始备案
2.变更备案
3.注销备案
4.备案证明的补证、换证
略
第二节、房地产经纪机构的经营模式
一、经营模式的概念和类型
经营模式指房地产经纪机构承接及开展业务的渠道及外在表现形式。
“店”指的不是门店，而是作为经纪机构经营活动的具体组织单元。
二、直营连锁经营模式
1.直营连锁经营模式的特点与优势
（1）信息利用效率高、成交速度快
（2）吸引跟多的房源和客源
（3）客户信任度提高
品牌效应
（4）有利于吸引和保留好的经纪人员
良好的企业制度、完善的培训体系和有竞争力的薪资待遇
（5）模式可控程度高、有利于制度的贯彻执行
直营连锁经营模式最关键的因素是分店的资金全部由总部投资，此种出资方式确定了对单店的控制管理主要以直接行政手段为主，制度由总部统一制定，店长由总部直接任命，分店的经营依据总部的统一战略发展。
2.直营连锁经营体系的组织构成
（1）品牌管理体系
（2）门店管理体系
（3）交易服务支持体系
（4）人力资源管理体系（含经纪人、管理干部及支持人员，包括招募、培训、激励机制等）
（5）信息管理体系（包括共享制度及系统）
（6）完善的营销体系
3.直营连锁经营模式的管理要点
（1）经纪人员目标和责任的明确
（2）监督和经纪人员的管理（关键性营业指标）
以人为本
（3）信息的电子网络化管理
（4）房地产经纪企业连锁的服务质量管理
降本提效
三、特许加盟连锁经营（特许经营）模式
是指通过签订合同，特许人将有权授予他人使用的商标、商号、经营模式等经营资源授予特许人使用；被特许人按照合同约定，在统一经营体系下从事经营活动，并向特许让你支付特许经营费。
1.特营加盟连锁经营的特点
（1）强调市场份额的迅速占领
（2）品牌及门店扩张性极强
（3）以小博大、相对风险低
2.特许加盟连锁企业中管理的要点
（1）针对加盟店以服务为主、管理为辅
（2）加盟总部与加盟店必须行程利益共同体
（3）严格区分服务式管理与管理式服务差别
（4）专业性、支持系统及品牌是服务与管理的根本
如何处理好加盟总部和加盟店的关系定位
3.目前特许加盟连锁企业在我国发展遇到的挑战
（1）经纪行业地域差异大、绝大部分区域城市成熟度很低
（2）特许加盟连锁经营的法律环境在完善中
（3）企业和个人的信用体系远未健全
（4）适应国内的加盟品牌、服务体系等的建立需要时间
（5）在现有环境下模式执行力差
四、混合经营模式
对门店的管理上采用直营连锁和特许加盟连锁两种经营管理，其特点两者兼具
五、房地产经纪机构的新模式
（一）独立经纪人模式
指加盟与某一房地产经纪品牌的具有房地产经纪行业从业经验的成熟自然人，此种新模式是随着房地产经纪行业发展到一定阶段的产物。
1.与传统的经纪模式比较，独立经纪人模式的特点
（1）独立经纪人提佣金比例较高：最少50%，普遍70%，甚至发展到95%
（2）房地产经纪机构定位为“独立经纪人”服务机构
（3）门店管理职能转变：由传统的日常管理、带教及培训、成交支付等转变为全面服务支持、规则实施的监督、经验共享等职能
（4）经纪人员生活方式转变：由考勤坐班转变为自主支配时间、合理安排生活与工作的自有工作者。
比如美国的RE/MAX公司，诞生于1973年，略。
2.我国目前开展独立经纪人模式的挑战
（1）需要改善房地产经纪行业的诚信环境，需要具备良好的社会整体信用体系
（2）需要行业加强对经纪人员的管理
（3）该模式的房地产经纪机构，前期品牌及规模化需要较大投入。
趋势、自由工作者
（二）联盟经营模式
把中小型房地产经纪机构联合形成一个统一品牌、统一运营，互相扶持，共同成长；加入联盟的机构，不需要支付加盟费用，只需要集中精力做好前段销售工作即可，售后服务等都由泛联盟地产负责。
（三）网上联盟经营模式
由一家房地产专业网络站联合众多中小房地产经纪机构乃至大型房地产经纪机构而组成的网上联盟经营模式，联盟成员可通过一个专业的房地产网站来承接和开展业务。
互联网+
第三节、房地产经纪行业管理
一、房地产经纪行业行政监管
《房地产经纪管理办法》规定，县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会资源保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。
二、房地产经纪行业自律
1.全国性房地产经纪行业组织
中国房地产估价师和房地产经纪人学会发布《房地产经纪职业规则》和《房地产经纪业务合同推荐文本，开通房地产经济信用档案，开展资信体系等等
2.地方性房地产经纪行业组织
三、房地产经纪行业社会监督
公示信用档案
接受社会公众和新闻媒体的监督
行业监督、行业自律、社会监督
