导图社区 深铁懿府二期楼盘价值分析
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编辑于2021-10-22 14:29:46深铁懿府二期楼盘价值分析
区位分析
项目位于安托山区域西南侧,属于香蜜湖-安托山豪宅带的延伸,西南连接华侨城豪宅区。
项目简析
由4栋住宅组成,与其他期隔开单独花园。深铁置业开发,万科物业管理。
户型分析
户型解析
主推648套100平3房2卫、120平4房2卫
选房攻略
总价预算1000万左右,考虑视野开阔,首选A/B座02/03号高层可看山景;考虑安静,选择C/D/E座02/03号看花园。 总价1200万左右预算,可以选择120平户型优先A/B座高层为主,既可看花园,又可看部分山景。
配套分析
交通
项目距离7号线深云站600米左右,可以3站6分钟抵达车公庙以及香蜜湖国际金融中心,可以6站15分钟抵达留仙洞总部基地。自驾角度,可以快速进入北环大道、京港澳高速,均能在20分钟内抵达福田中心、南山中心。
学区
项目旁边为中科院深圳研究院实验学校(九年一贯制),且项目南面将自建九年一贯制学校。
商业
项目自带若干小型商业,加上对面深云村小商业,一站距离可以直达瑧山府万科里商业以及印力中心等。
其他
如公园休闲方面,旁边即安托山公园、安托山博物馆群以及对面为塘朗山,10分钟车程内有园博园、深圳儿童乐园、欢乐谷等,15分钟车程内有世界之窗、锦绣中华民俗村、欢乐海岸、深圳湾人才公园等。
优缺点分析
优点分析
01、项目为安托山区域为数不多的在售新盘项目,承接东面香蜜湖-安托山豪宅带,西南接连华侨城豪宅区,区位优势明显。 02、项目距离7号线深云站600米左右,可以3站6分钟直达车公庙及香蜜湖国际金融街,6站15分钟直达留仙洞总部基地,20分钟内均可抵达福田中心、南山中心。 03、项目限价10万/平出头,相比周边二手房有一定限价空间,且新房可以足额贷款。
缺点分析
01、项目周边仅有2个项目,且周边配套较为单一,人群密度不高,夜间生活不丰富。 02、项目二期户型虽整体较为方正,但120平4房由于设计的原因,导致存在一定视野遮挡、朝向西北等缺陷,对于居住要求较高客群吸引力一般。
竞品分析
同期新盘竞品
项目近期最为明显的新盘竞品为位于蛇口的临海揽山,一方面是备案均价可能相差不大,均在10万/平出头;另一方面是户型面积也相差不大,均有100-120平以内3-4房。
周边二手房竞品
项目最明显二手房竞品为旁边深云村(早期为安居人才房,现可转成红本商品房)。
价值分析
由于深圳核心区域南山每年推出新盘数目有限,特别是单价10万/平及以内项目,若无致命性缺陷,且买且珍惜,主要有两点原因,一是性价比方面,相比二手房可以足额贷款,有一定限价价差;二是稀缺性方面,由于核心区可开发用地有限。
总结
项目依旧值得入手,总价1000万预算可以选择100平3房;总价1200万预算,可以购买120平4房的A/B座高层,其他看个人具体需求。