深铁懿府二期楼盘价值分析

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深铁懿府二期楼盘价值分析

• 区位分析
  • 项目位于安托山区域西南侧，属于香蜜湖-安托山豪宅带的延伸，西南连接华侨城豪宅区。
• 项目简析
  • 由4栋住宅组成，与其他期隔开单独花园。深铁置业开发，万科物业管理。
• 户型分析
  • 户型解析
    • 主推648套100平3房2卫、120平4房2卫
  • 选房攻略
    • 总价预算1000万左右，考虑视野开阔,首选A/B座02/03号高层可看山景；考虑安静，选择C/D/E座02/03号看花园。 总价1200万左右预算，可以选择120平户型优先A/B座高层为主，既可看花园，又可看部分山景。
• 配套分析
  • 交通
    • 项目距离7号线深云站600米左右，可以3站6分钟抵达车公庙以及香蜜湖国际金融中心，可以6站15分钟抵达留仙洞总部基地。自驾角度，可以快速进入北环大道、京港澳高速，均能在20分钟内抵达福田中心、南山中心。
  • 学区
    • 项目旁边为中科院深圳研究院实验学校（九年一贯制），且项目南面将自建九年一贯制学校。
  • 商业
    • 项目自带若干小型商业，加上对面深云村小商业，一站距离可以直达瑧山府万科里商业以及印力中心等。
  • 其他
    • 如公园休闲方面，旁边即安托山公园、安托山博物馆群以及对面为塘朗山，10分钟车程内有园博园、深圳儿童乐园、欢乐谷等，15分钟车程内有世界之窗、锦绣中华民俗村、欢乐海岸、深圳湾人才公园等。
• 优缺点分析
  • 优点分析
    • 01、项目为安托山区域为数不多的在售新盘项目，承接东面香蜜湖-安托山豪宅带，西南接连华侨城豪宅区，区位优势明显。 02、项目距离7号线深云站600米左右，可以3站6分钟直达车公庙及香蜜湖国际金融街，6站15分钟直达留仙洞总部基地，20分钟内均可抵达福田中心、南山中心。 03、项目限价10万/平出头，相比周边二手房有一定限价空间，且新房可以足额贷款。
  • 缺点分析
    • 01、项目周边仅有2个项目，且周边配套较为单一，人群密度不高，夜间生活不丰富。 02、项目二期户型虽整体较为方正，但120平4房由于设计的原因，导致存在一定视野遮挡、朝向西北等缺陷，对于居住要求较高客群吸引力一般。
• 竞品分析
  • 同期新盘竞品
    • 项目近期最为明显的新盘竞品为位于蛇口的临海揽山，一方面是备案均价可能相差不大，均在10万/平出头；另一方面是户型面积也相差不大，均有100-120平以内3-4房。
  • 周边二手房竞品
    • 项目最明显二手房竞品为旁边深云村（早期为安居人才房，现可转成红本商品房）。
• 价值分析
  • 由于深圳核心区域南山每年推出新盘数目有限，特别是单价10万/平及以内项目，若无致命性缺陷，且买且珍惜，主要有两点原因，一是性价比方面，相比二手房可以足额贷款，有一定限价价差；二是稀缺性方面，由于核心区可开发用地有限。
• 总结
  • 项目依旧值得入手，总价1000万预算可以选择100平3房；总价1200万预算，可以购买120平4房的A/B座高层，其他看个人具体需求。