导图社区 房地产基础知识（整理）
下列思维导图为建筑和规划常识，以及部分法律法规的整理。
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房地产策划基础知识
1. 了解房地产行业的相关法律、法规
1.1. 投资决策阶段
主要涉及的法律是国家与企业之间纵向的管理关系
a. 《中华人民共和国城市房地产管理法》
b. 《中华人民共和国公司法》
c. 《城市房地产开发经营管理条例》<国务院1998.7.20>
d. 《房地产开发企业资质管理规定》<建设部2000.3.29 >
1.2. 土地获取阶段
这个方面主要的合同是《国有土地出让合同》,涉及的是国土部门与房地产开发企业之间的民事法律关系,目前对于取得国有出让土地,我们国家规定可以通过拍卖、招标、协议,但是对于商业用地,一般都用拍卖、招标的方式。这方面主要涉及的法律有:
a. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》<国务院1990.5.19>;
b. 《中华人民共和国土地管理法》<1998.8.29>
c. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 <国务院1998.12.27>
1.3. 房地产的开发建设
A. 建设工程招标
建设工程招投标是建设单位和承包单位在工程勘察、设计、施工的环节中彼此选择的一种途径和方法，主要法律有：
a. 《工程建设施工招投标管理办法》<建设部1982.12.30>;
b. 《中华人民共和国建筑法》<1998.3.1>;
c. 《中华人民共和国合同法》<1999.10.1>
d. 《中华人民共和国招标投标法》<2000.1.1>
B. 建设工程合同的签订
建设工程合同是承包人进行工程建设,发包人支付价款的合同。
建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。
发包人可以与总承包人订立建设工程合同,也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。
主要涉及的法律有：
a. 《合同法》
b. 《建筑法》
c. 《民法通则》
d. 《建设工程勘察质量管理办法》<建设部, 2002.12.4>
e. 《建设工程安全生产管理条例》<国务院, 2004.2.1>
2. 熟悉房地产建筑、规划等基础专业知识
2.1. 建筑基础知识
建筑物
a. 定义：
广义：人工建筑而成的所有东西
狭义：即指房屋。是指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨，供人们在内居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或其他活动的空间场所，不包含构筑物。
构筑物：指房屋以外的建筑，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。如烟囱、水塔、水井、隧道等。
b. 分类
按使用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑
按层数分：低层（1～3层）、多层（4～7层）、小高层（8～12层）、高层（13层以上）、超高层（建筑总高度超过100米，不含单层建筑超过100米）。
按结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（分框架、剪力墙等）、钢结构。
建筑构造
a. 基础
定义：建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。
按构造形式不同分类：条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础（高层常用）、桩基础。
b. 地基
定义：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。
c. 墙体和柱
定义：竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等，并将这些荷载和自重传给基础。
墙体分类：外墙、内墙；纵墙、横墙；承重墙、非承重墙
d. 门窗
门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门；木门、塑钢门、铝合金门等。
窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗；木窗、塑钢窗、铝合金窗等。
e. 地面、楼板和梁
梁是跨过空间的横向构件
f. 楼梯
一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手
楼梯的宽度一般在1.2米左右。
住宅楼梯的倾斜度一般在15～20
台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在20～25cm、踢步在15cm时人们的感觉最舒适
2.80米层高的住宅每跑9个台阶
g. 屋顶
屋顶分平屋顶和坡屋顶。 建筑物的构造另外还有散水、阳台、雨篷等部件。
建筑材料与识图
a. 砖
普通砖的尺寸为235*115*55mm，因为砖的尺寸，所以才出现了12墙、24墙、37墙等的说法
每512块普通砖组成1立方米
b. 水泥
水泥的种类很多，目前大多采用硅酸盐水泥
c. 钢筋混凝土
混凝土是用水泥、砂、石子等材料调和而成
采用混凝土与钢筋进行搭配，主要是考虑到两者的膨胀系数相近，可以较好的粘合到一起。而且混凝土可以补充钢筋的刚性不足的缺点，使得建筑物更加稳定
d. 防水材料
目前常用的主要是SBS（改性卷材）、JS（防水涂料）。
e. 三大材、四小材
三大材：钢材、水泥、木材
四小材：汽柴油、玻璃、沥青、油毡。
f. 识图
（结合图纸进行） 平面图、立面图、剖面图 轴线、标高、尺寸线、比例尺 建施图、结施图、水施图、电施图、暖施图、通施图
2.2. 规划术语及相关规定
容积率
项目总建筑面积与项目总用地面积的比值
多层容积率一般控制在1.3以下，小高层的容积率可以达到2左右，高层视情况一般在4或5左右
容积率越高，出的建筑面积就越多，土地成本就越容易摊薄，利润空间自然就越大
容积率越低，说明楼与楼之间的空地越大，视野、采光就越好
建筑密度
在居住区用地内各类建筑的基地总面积与居住区总用地的比值
建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度
绿化率
项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比
绿化率自然越高越好，一般在35%左右
用地性质
规划用地的使用功能
R-居住用地
A-公共管理服务设施用地
B-商业服务业设施用地
M-工业用地
物流仓储用地W、道路与交通设施用地S、公用设施用地U、绿地与广场用地G
用地面积
规划地块划定的面积
