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2020CPA税法第十章：房产、契税、土增
2020CPA税法第十章：房产、契税、土增，根据叶青老师讲义整理。
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第十章 房产、契税、土增
契税法
征税对象
一、征税对象一般规定
在境内转移土地、房屋权属这种行为。
纳税人不动产转让业务涉及税种：
二、征税对象具体情况：
（一）国有土地使用权出让（出让方不交土地增值税）
对承受国有土地使用权支付的土地出让金，要计征契税。 不得因减免土地出让金而减免契税。
（二）国有土地使用权转让（转让方应交土地增值税）
土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
（三）房屋买卖（符合条件的转让方需交土地增值税）
几种特殊情况视同买卖房屋：
1.以房产抵债或实物交换房屋：承受方按房产折价款（现值）缴纳契税
2.以房产作投资或作股权转让： 被投资方为契税的纳税人（房地产企业以自建商品房投资交土地增值税）
【特殊】以自有房产作股投入本人独资经营的企业， 免纳契税。
3.买房拆料或翻建新房：买房人为契税的纳税人
（四）房屋赠与（非公益性赠与需交土地增值税）
区分赠与和继承
1.各种赠与不动产行为，都是契税征税范围，受赠方缴纳契税；
2.继承要加以区分：
1） 法定继承人继承土地、房屋权属， 不征收契税；
（2）非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
（五）房屋交换
【提示】房屋等价交换不交契税；
（六）其他：
1.以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应缴纳契税。
2.以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。
纳税义务人、税率和计税依据
一、纳税义务人
契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属， 承受的单位和个人。
单位包括内外资企业、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。
二、税率： 3%－5%的幅度比例税率。
三、契税的计税依据——不动产的价格
由于不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况：
1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；
2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
3.土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据
【提示 1】由支付差价的一方为纳税人。
【提示 2】适用于不动产之间的交换业务。
【提示 3】无差价（等价交换）免征契税。
4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。
5.对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。
6.房屋附属设施征收契税依据
（1）涉及土地使用权、房屋产权变动的缴契税。
（2）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权，按合同规定的总价款计算征收契税。
（3）承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的， 按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。
税收优惠及征收管理
一、契税优惠
（一）契税优惠的一般规定： 9 项
1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。
3.对个人购买住房：
4.公租房经营单位购买住房作公租房，免征契税。
5.因不可抗力灭失住房而重新购买住房， 酌情减免。
6.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。
7.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
8.予以免税的外国驻华使馆、领事馆及其外交代表、领事官员等承受土地、房屋权属。
（二）契税优惠的特殊规定：
1.企业改制
非公司制企业整体改建为有限责任公司或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司、股份有限公司变更为有限责任公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属， 免征契税。
【提示】需满足以下条件：对于企业整体改制，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过 75%，且改制（变更）后公司继承原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
2.事业单位改制
事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过 50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。
3.企业合并
两个或两个以上的公司，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土
地、房屋权属，免征契税。
4.企业分立
企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的企业，对派生方、新
设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
5.企业破产
（1） 债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属， 免征契税；
（2）非债权人承受破产企业土地、房屋权属：
安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。
与原企业超过 30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的， 减半征收契税
6.资产划转
（1）对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。 同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
（2）母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转， 免征契税。
7.债权转股权。经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
8.划拨用地出让或作价出资。 以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地——承受方应按规定征收契税。
9.公司股权（股份）转让，单位、个人承受公司股权（股份），不征收契税。
二、征收管理
1.纳税义务发生时间
纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天，为纳税义务发生时间。
2.纳税期限：纳税人应当自纳税义务发生之日起的 10 日内。
3.纳税地点：土地、房屋坐落地
4.申报及征管：了解
房产税法
纳税义务人与征税范围
一、纳税义务人
房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。具体包括：
1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
2.产权出典的，由承典人纳税。
3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。
4.无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。
【提示】外商投资企业、外国企业和组织、外籍个人也是纳税人。
二、征税对象——房产
【提示】与会计上的“固定资产——房屋建筑物”不完全一致
1.与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税。
2.独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。
3.房地产开发企业建造的商品房，在出售前， 不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、 出借的商品房应按规定征收房产税。
三、征税范围： 不包括农村，只涉及城市、县、城镇、工矿区的经营用房屋。
税率、计税依据与税额计算
一、税率——记忆
1.从价计征：税率为 1.2%；
2.从租计征：税率为 12%；个人出租住房减按 4%。
二、计税依据：从价、从租
（一）从价计征——计税依据是房产原值一次减除 10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。
【解析 1】房屋原值应根据国家有关会计制度规定进行核算。
【解析 2】房产原值包括与房屋不可分割的附属设施
凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气
及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算， 都应计入房产原值，计征房产税。
【解析 3】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
【解析 4】房产原值中均应包含地价的规定：
无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，地价包括为取得土地使用权支付的价款、 开发土地发生的成本费用等。
对于宗地容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价
需要注意的特殊问题：
第一、以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：
（1）以房产联营投资， 共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税；
（2）以房产联营投资， 收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义
取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。
第二、融资租赁房屋
（1）以房产余值为计税依据计征房产税。
（2）租赁期内房产税的纳税人为承租人。
（3）纳税义务发生时间，自融资租赁合同约定开始日的次月起；合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起缴纳房产税
第三：居民住宅区内业主共有的经营性房产
由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中：
（1）自营的，依照房产原值减除 10%~30%后的余值计征；没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地税务机关参照同类房产核定房产原值；
（2）出租的，依照租金收入计征
第四、地下建筑物房产税规定
1.凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。
2.对不同用途的独立地下建筑物房产税的减征：
（1）工业用途房产：房屋原价的 50%～60%作为应税房产原值；
（2）商业和其他用途房产：房屋原价的 70%～80%作为应税房产原值。
3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
4.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
（二）从租计征——计税依据为房产租金收入（不含增值税）
【解析 1】如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。
【解析 2】对出租房产，约定免收租金期限的，在免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。
【解析 3】出租的地下建筑，按照租金收入计算征收房产税。
三、应纳税额的计算
税收优惠
1.国家机关、人民团体、军队自用的房产
【提示】免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围（下同）。
2.由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术等事业单位所有的，本身业务范围内自用的房产。
3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。
4.个人所有非营业用的房产免征房产税。
个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。
【提示】对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。
5.经财政部批准免税的其他房产： 3 项
（1）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。
（2）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。
包括企业、自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房等。
（3）经营公租房的租金收入，免征房产税。
6. 对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税。企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。
7. 对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产免征房产税
8. 对高校学生公寓（为高校学生提供住宿服务）免征房产税。
9.政策延期：对农产品批发市场、农贸市场专门用于经营农产品的房产、土地，暂免征收房产税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税。
【提示】与城镇土地使用税免税一致。
10.政策延期：对向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税；对供热企业其他厂房及土地，应当按照规定征收房产税。
征收管理
一、纳税义务发生时间（重点）
要点 1】区分当月与次月
【要点 2】区分起点时间的表述
二、纳税地点：
房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的
税务机关纳税。
房产税要点总结：
土地增值税法
纳税人、征税范围、税率
【考情分析】重要考点
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。
【链接】不动产转让环节税收
一、纳税义务人：
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、 地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
不论自然人、法人；不论经济性质；不论内资与外资、中国公民与外籍个人；不论部门。
二、征税范围
（一）基本规定
土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。
（二）特殊征税范围
房产等价交换
契税，不征收
土增，个人之间互换不征收；单位之间互换要征收
三、税率——四级超率累进税率（记住）
三刀
512
08年地震，是因为征收土地增值税
四块
30、40、50、60
带4小
0、5、15、35
舞女
鹦鹉
珊瑚
鸡蛋砸了舞女，舞女去追鹦鹉，结果捡到珊瑚
应税收入与扣除项目
一、应税收入的确定
属于征收范围的收入，包括货币收入、实物收入、其他收入；该收入不含增值税
二、扣除项目的确定
总述
计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：
（一）新建房地产转让项目的扣除：
1.取得土地使用权所支付的金额，包括：
（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；
（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（包含契税）。
【提示 1】 开发缴纳的土地闲置费，不得扣除
【提示 2】一般按实际发生额扣除；一次取得土地使用权
分期开发——配比：
分摊地价款＝取得土地使用权总支出×开发项目土地面积%
2.房地产开发成本：
是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括 6 项：
（1）土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）
（2）前期工程费
（3）建筑安装工程费
（4）基础设施费
（5）公共配套设施费
（6）开发间接费用等
总结
先征地，再拆迁赶走农名，
然后前期工程，打围，勘探，三通一平
接下来土建开始，水电消防电梯
接下里做基础设施，包括供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等
然后做公共配套，包扩幼儿园、锅炉等
还有其他发生的间接费用
【提示】一般按实际发生额扣除；开发项目部分出售——分摊：分摊开发成本＝开发成本×出售项目建筑面积%
3.房地产开发费用——即销售费用、管理费用、财务费用。
【提示】既不同于会计、也不同于企业所得税的费用扣除，关键取决于财务费用中的利息处理：
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：
房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）× 5%以内
【利息据实扣除注意三点】
①提供金融机构证明；
②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额；
③不包括加息、罚息
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的
房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）× 10%以内
总结“开发费用”扣除——取决于“利息支出”
（1）单独扣除：
（2）不单独扣除：
开发费用＝（地价款＋开发成本）× 10%以内
4.与转让房地产有关的税金
（1）房地产开发企业：扣“一税两费”（城建税、教育费附加、地方教育附加）
（2）非房地产开发企业：扣“两税两费”（印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加）。
【提示 1】增值税为价外税，税金不在计税收入中,不得扣除。
但必须先计算增值税（一般计税、简易计税）。
【提示 2】房地产开发企业印花税，以前在“开发费用”中扣除；现在在“税金及附加”扣除。
5.财政部规定的其他扣除项目
（1）从事房地产开发的纳税人可加计 20%的扣除：
（2） 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）× 20%
（二）存量房地产转让项目的扣除：
1.房屋及建筑物的评估价格。
即：由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
3.转让环节缴纳的税金（城建税及附加费、印花税）
【特殊规定】
（1）凡不能取得评估价格、但能提供购房发票：
旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算扣除。
评估价格＝发票所载金额×（1＋年限× 5%）
计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计一年； 超
过一年，未满 12 个月但超过 6 个月的，可以视同为一年。
（2）对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金” 予以扣除，但不作为加计 5%的基数。
（3）对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。
应纳税额的计算（含清算）
一、税额计算一般方法
应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
一般计算步骤
1.扣除项目合计＝∑ 5/4/3/2（选择，计算）
2.土地增值额＝应税收入－1
3.增值率＝ 找税率（记）
4.应纳税额＝2×税率－1×速算扣除系数
↓
企业所得税应纳税所得额中扣除
纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：
1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；
2.提供扣除项目金额不实的；
3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的;
4.旧房及建筑物的转让。
二、房地产开发企业土地增值税清算
（一）土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
（二）土地增值税的清算条件
1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2） 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3） 直接转让土地使用权的。
2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或未超 85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
（4）省级税务机关规定的其他情况
（三）非直接销售和自用房地产的收入确定
1.房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等——视同销售房地产。
2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时——不征收土地增值税（产权未产生转移）。
【提示】上述情况在土地增值税清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。
3.土地增值税清算时，收入金额确定
（1） 已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；
（2）未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；
（3）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整
（四）土地增值税的扣除项目
1.不予扣除
各扣除项目须提供合法有效凭证； 不能提供合法有效凭证的， 不予扣除。
2.计算扣除
房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、 建筑安装工程费、 基础设施费、 开发
间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建
安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并
据以计算扣除。
3.公共设施的扣除
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，成本、费用可以扣除：
（1）建成后产权属于全体业主所有；
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业；
（3）建成后有偿转让。
4.装修费用
房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提
费用，除另有规定外， 不得扣除
5.共同成本费用
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比
例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
6.扣留建筑安装施工的质量保证金
在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载
金额予以扣除；未开具发票的， 扣留的质保金不得计算扣除。
7.开发缴纳的土地闲置费， 不得扣除。
8.为取得土地使用权所支付的契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
9.拆迁安置费的扣除规定
（1）回迁安置户：安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地
产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应
抵减本项目拆迁补偿费。
（2）异地安置：异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地
安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（3）货币安置：房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
（五）清算后有关处理
1.清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
2.土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，
不加收滞纳金。
税收优惠和征收管理
一、税收优惠
（一）建造普通标准住宅的税收优惠
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。如果超过 20%
的，应就其全部增值额按规定计税。
（二）因国家建设的需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税。
（三）因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
（四）对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。
二、征收管理
（一）完善土地增值税的预征办法
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于 2%，中部和东北地区省份不得低于 1.5%，西部地区省份不得低于 1%。
链接】房地产开发企业增值税的预征。
（二）纳税地点：
1.法人纳税人：房地产坐落地；
2.自然人纳税人：住所地；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，则在房地产坐落地的税务机关申报纳税