物权变动

资产评估相关知识——经济法：物权法律制度，物权享有直接支配和排他的权利，物权的变动是指物权的设立、变更、转让、消灭

物权变动

• 物权基本概念
  • 概念：享有直接支配和排他的权利
  • 特征
    • 支配权：直接支配，无需他人同意
    • 客体：特定的物
    • 排他性：同一物之上不得同时成立两个内容不相容的物权
      • eg：一物不能同时有两个所有权
    • 绝对权（对世权）：权利人特定，义务人不确定
      • but，债权的权利人和义务人都是特定的
  • 种类
    • 自物权和他物权
      • 自物权（完全物权）：所有权
        • 所有权是所有人依法对物进行占有、使用、收益和处分的权利，它是物权中最完整、最充分的权利。
      • 他物权（限制物权）
        • 用益物权
          • 用益物权是指非所有人对他人所有物享有占有、使用、收益的他物权。
          • 土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，地役权
        • 担保物权
          • 抵押权，质权，留置权（只能针对动产）
    • 以客体为划分
      • 动产物权、不动产物权、以权利为客体的物权
  • 物权法的基本原则：平等保护原则，物权法定原则，物权公示原则
    • 物权法定原则：物权的种类和内容由法律规定； 物权公示原则：动产交付以占有为公示手段；不动产以登记为公示手段 公示的效力：1.物权转移效力：房屋一旦过户登记，所有权转移 2.物权推定效力，房屋登记在谁的名下，推定就是谁的
• 物权变动
  • 概念
    • 物权的变动是指物权的设立、变更、转让、消灭
    • 原因
      • 因法律行为发生
        • 原因性事实：订立合同
        • 结果性事实：不动产登记、占有交付
          • 不动产物权合同成立时生效，未办理物权登记，不影响合同效力。
      • 非依法律行为发生：继承、受遗赠
  • 不动产登记
    • 效力
      • 经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
      • 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记
      • 自记载于不动产登记簿时生效
      • 权利推定效力：登记记载的权利人应当推定为法律上的权利人
    • 证明
      • 不动产登记簿（登记机构管理）；不动产权属证书（房本，权利人享有的证明）；如果两者有区别以不动产登记簿为准
    • 基本要求
      • 机构：管理机构（县级以上地方人民政府）；办理机构（不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理）
      • 基本单位：以不动产单元为基本单位
      • 收费：按件收费
      • 类型：首次登记，变更登记，转移登记，注销登记，更正登记，异议登记，预告登记，查封登记
    • 一般程序
      • 当事人申请
        • 共同申请
          • 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记，双方共同申请
          • 处分有不动产申请登记，应占份额2/3以上的按份共有人或者全体共有人申请
        • 单方申请：首次申请登记，继承、接受遗赠；生效的法律文书、决定；变更登记，更正登记或者异议登记；放弃不动产权利，申请注销登记
      • 受理及审查
        • 受理：无法登记应当面书面告知申请人不予受理和有权申请的机构；未当面书面告知视为受理
        • 实质审查/实地查看
      • 公告：有部分特殊情况，应于登记前公告，公告期不少于15个工作日
      • 时限：自受理登记申请之日起30个工作日内完成登记手续，自记载于不动产登记簿时完成登记
      • 直接办理情形：人民法院，人民检察院，公安机关介入
      • 核发不动产权属证书或不动产登记证明
        • 发放不动产登记证明：抵押权登记，地役权登记，预告登记，异议登记
        • 其他都发不动产权属证书
    • 不动产登记类型（特殊）
      • 更正登记：权利人（A)和利害关系人(B)达成共识，认为不动产登记簿记载事项错误
      • 异议登记
        • A不同意更正，B可以申请异议登记
        • 处理：1.不能阻止物权变动，受让人不可善意取得 2.申请人在登记15日内不起诉，异议登记失效
        • 结果
          • 异议成功：A无权处分，看B态度
          • 异议失败：造成A利益损失，可向申请人请求损害赔偿
      • 预告登记
        • 目的：为保障将来实现物权
        • 情形：买卖房屋的协议/签订其他不动产物权的协议
          • eg：在楼房开发建设期，购房者为防止开发商一房两卖而做出的登记
        • 处理
          • 可阻却物权变动：未经购房者同意卖房给他人，不发生物权效力
          • 购房者此时拥有的依然是债权，而非物权
          • “债权消失”或"能登记起90天内未申请登记“，即失效
  • 动产交付
    • 意义
      • 生效要件：交付，自交付时发生效力
      • 对抗要件：登记，不得对抗善意第三人
    • 交付形态
      • 现实交付：指出让人将动产的占有实际地转移给受让人
      • 观念交付
        • 简易交付：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产，物权自法律行为生效时发生效力 （eg：买方先租后买）
          • 签订买卖合同时，合同行为生效，观念交付完成，物权生效（此时猪八戒获得所有权)
        • 指示交付：动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产，负有交付义务的人可以转让请求第三人返还原物的权利代替交付（购买前为第三人占有）
          • 就是A租给B，后卖给C；A可以让B直接租完就给C 动产交付之时：A和C商量好C可以向B要求返还汽车权利的时
        • 占有改定：动产物权设立和转让前，双方又约定由出让人继续占有该动产，该约定生效时发生效力（卖方先买后借）
          • 第一个合同签订时视为债券权生效，自第二个合同生效时视为交付，物权生效
  • 非依法律行为的物权变动
    • 1.不必以公示为前提 2.即使尚未完成动产交付或者不动产登记，也不妨碍物权取得 3.但是不动产物权依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力
    • 基于事实行为：合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权，自事实行为成就时发生效力
    • 基于法律规定：因继承取得物权，自继承开始发生效力
    • 基于公法行为：人民法院、仲裁机构的法律文书，征收决定等，自生效时发生效力