中级会计实务 第六章 投资性房地产

中级会计实务 第六章 投资性房地产，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值（房地产买卖的差价），或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产

• 概述
  • 定义
    • 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产
  • 范围
    • 已出租的土地使用权
      • 企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权不属于投资性房地产
    • 持有并准备增值后转让的土地使用权
      • 未超过国家标准
        • 属于投资性房地产
      • 超过国家标准
        • 按国家有关规定认定的闲置土地（没收土地）→不属于投资性房地产（不符合资产定义）
    • 已出租的建筑物
      • 企业租入再转租的建筑物不属于投资性房地产
      • 企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产
  • 不属于投资性房地产的项目
    • 自用房地产
    • 作为存货的房地产
• 初始计量
  • 外购
    • 买价+相关税费+其他直接相关支出
      • 成本模式
        • 借：投资性房地产 应交税费-增（进）贷：银行存款
      • 公允价值模式
        • 借：投资性房地产-成本 应交税费-增（进）贷：银行存款
  • 自行建造
    • 达到预订可使用状态前发生的必要支出土地开发费+建筑成本+应予以资本化的借款费用+支付的其他费用和分摊的间接费用
      • 成本模式
        • 借：投资性房地产 贷：在建工程/开发成本
      • 公允价值模式
        • 借：投资性房地产-成本 贷：在建工程/开发成本
• 后续计量
  • 成本模式
    • 比照固定资产或无形资产相关原则计提折旧、摊销借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
    • 租金收入借：银行存款 贷：其他业务收入
    • 计提减值准备借：资产减值准备 贷：投资性房地产减值准备
  • 公允价值模式
    • 不计提折旧、摊销、减值
    • 每期末确认公允价值变动损益借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产-公允价值变动（或相反分录）
    • 租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入
  • 计量模式的变更
    • 只能成本模式转为公允价值模式
      • 属于会计政策变更，需要追溯
      • 公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）借：投资性房地产-成本 投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产 盈余公积 利润分配-未分配利润借：利润分配-未分配利润 盈余公积 贷：递延所得税负债
    • 按公允价值计入公允模式下的投资性房地产科目，同时将成本模式下的科目结平，按照公允价值与账面价值的差额乘以所得税税率，调整确认递延所得税，借贷方差额计入留存收益
    • 计量模式一经确定，不得随意变更
  • 后续支持
    • 费用化
      • 计入“其他业务成本”
    • 资本化
      • 通过“投资性房地产-在建”科目核算
      • 在开发期间不提折旧、摊销
• 处置
  • 成本模式计量
    • 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费-增（销）借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
  • 公允价值模式计量
    • 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费-增（销）借：其他业务成本 贷：投资性房地产-成本 -公允价值变动（或借方）借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本借：其他综合收益 贷：其他业务成本或相反分录
• 转换
  • 转换日
    • 投资性房地产转为自用
      • 达到自用状态
    • 房地产企业投资性房地产转为存货
      • 租赁期满，董事会或类似机构作出书面决议、明确表明将其重新开发用于对外销售的日期
    • 自用土地转为投资性房地产
      • 土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期
    • 存货、自用房地产转为投资性房地产
      • 租赁期开始日
  • 成本模式
    • 【记忆口诀】非流动资产之间对应结转，流动资产与非流动资产之间账面价值结转
    • 相关科目对应结转，不确认损益
      • 注意：存货与投资性房地产之间的转换
    • 特殊情况：存货跌价准备不转入投资性房地产减值准备
  • 公允价值模式
    • 【记忆口诀】公允价值与账面价值借方差额计入“公允价值变动损益”贷方差额：①投资性房地产→非投资性房地产：计入“公允价值变动损益” ②非投资性房地产→投资性房地产：计入“其他综合收益”
    • 非投资性房地产→投资性房地产 借：投资性房地产-成本【公允价值】 累计折旧（累计摊销） 固定（无形）资产减值准备 公允价值变动损益【借差】 贷：固定资产（无形资产）【原值】 其他综合收益【贷差】
    • 投资性房地产→非投资性房地产 借：固定资产（无形资产）【公允价值】 公允价值变动损益【借差】 贷：投资性房地产-成本 -公允价值变动 公允价值变动损益【贷差】
• 土地使用权
  • 外购房屋建筑物，加快无法在建筑物与入地使用权之间合理分配
    • 固定资产
  • 房地产开发企业的包括土地使用权的建筑物
    • 开发产品
  • 用于出租或增值后转让的土地使用权
    • 投资性房地产
  • 其他
    • 无形资产