导图社区 2022租赁合同、融资租赁合同
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租赁合同、融资租赁合同
租赁合同
合同效力
无效租赁类型
违法建筑出租
没有规划证的建筑（一审终结前未取得建设规划证）或者有证但未经主管部门批准建设的房屋
未经批准的临时建筑（一审终结前未取得批复建设的房屋）或者未按照批复建设的临时建筑
租期超过批复的房屋使用期的，但一审终结前，经批复延长使用期的，期内租赁有效
租期超过20年的部分无效
承租人转租，转租期超过承租人剩余期限的部分无效
法律后果
出租人不得要求承租人支付租金
出租人有权参照合同约定租金标准，要求承租人支付房屋占有使用费（不当得利返还）
租赁合同登记备案的效力认定
登记与否不影响租赁合同效力
当事人约定以登记备案为生效条件的，从其约定
一房数租，每个合同有效的履行顺序
交付的优先
办理登记的优先
先订合同的优先
注意！！！最后不能取得租赁的承租人可以主张解除合同，出租人承担违约责任
不定期租赁
法定类型
当事人未约定
租期超过6个月，未书面形式
租赁期满，承租人继续使用，出租人未异议，转为不定期合同
法律意义：双方均有权解除合同，但要在合理期通知对方
承租人滥用租赁物的法律后果：滥用（解除合同赔偿损失）、滥建（不恢复原状的，解除合同赔偿损失）
转租
非法转租
出租人有权预承租人解除合同+要求返还
解除权自知道或应当知道转租6个月不行使，视为同意
次承租人的返还义务
出租人与承租人合同无效后，有权请求此承租人返还租赁物，并要求此承租人支付逾期腾房的占有使用费（不是租金的租金）
民法典后，次承租人不能代替承租人给甲租金和赔偿金，以此来阻止出租人与承租人的解除合同
次承租人毁损灭失的法律后果
甲找乙凭违约
甲找丙凭侵权
乙找丙凭违约
租赁物无法使用，承租人的合同解除权（毁损灭失、履行不能）
非承租人原因导致毁损灭失
被查封
房屋权属有争议
危房
承租人优先购买权
只限房屋买卖，动产没有此条
租赁物被查封或强制执行，承租人依然有优先购买权
出租人的通知义务
合理期间
原则15天
拍卖5天
出租人没通知的后果
承租人有权要求赔偿
但出租人与第三人的合同依然有效
限制
受让人太厉害（共有、亲属、善意人）
弃权（超期、拍卖不报名）
优先承租权，承租人死亡的，共同居住人继续承租权
买卖不怕租赁
适用于房屋、动产承租人
抵押权在先
查封扣押在先
融资租赁合同
概念：以租赁之名，行担保之实
特种设备需要办许可的，不影响合同
融资租赁物上的责任承担（我用不了，找谁）
三方都知道，承租人追究出卖人的违约责任
除非是出租人原因
该协助不协助
知假卖假
前提：出租人干预了选择，没干预不管
承租人有权请求出租人的违约责任，有权请求减免租金
合同的解除
买卖基础丧失
买卖基础丧失，双方均有权解除合同
出租人干预了，你就不能让承租人赔偿损失
承租人违约
无权处分租赁物
正常买受人，登记了拿不回
没登记，善意的拿不回
延迟交付租金
出租人租金债权的保护
欠付租金，可要求一次付清，剥夺分期权力
变价受偿，多退少补
租赁物所有权归属
有约定从约定，期满一块钱付价款，也视为履行完毕权属归承租人
没有约定，返还出租人。
例外：合同无效，当事人未约定租赁物的归属（东西还你浪费了，我拿着，给你给钱）