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TOP5房企测算模型,行业内投资测算公式
编辑于2022-02-12 17:31:07这是一篇关于雅思政治阅读核心词汇(中文释义)的思维导图,主要内容包括:一、政治体系与制度,二、政治组织与机构,三、政治人物与角色,四、政治活动与行为,五、政治现象与问题,六、法律与权利,七、政治经济关联词汇,八、政治文化与意识形态。
这是一篇关于IELTS Economic Reading Vocabul的思维导图,主要内容包括:1. Basic Economic Concepts,2. Market and Trade,3. Economic Policies and Regulation,4. Economic Phenomena and Trends,5. Impacts and Consequences。
这是一篇关于雅思经济类阅读常用单词的思维导图,主要内容包括:一、经济基本概念,二、市场与贸易,三、经济政策与调控,四、经济现象与趋势,五、影响与后果。
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这是一篇关于雅思政治阅读核心词汇(中文释义)的思维导图,主要内容包括:一、政治体系与制度,二、政治组织与机构,三、政治人物与角色,四、政治活动与行为,五、政治现象与问题,六、法律与权利,七、政治经济关联词汇,八、政治文化与意识形态。
这是一篇关于IELTS Economic Reading Vocabul的思维导图,主要内容包括:1. Basic Economic Concepts,2. Market and Trade,3. Economic Policies and Regulation,4. Economic Phenomena and Trends,5. Impacts and Consequences。
这是一篇关于雅思经济类阅读常用单词的思维导图,主要内容包括:一、经济基本概念,二、市场与贸易,三、经济政策与调控,四、经济现象与趋势,五、影响与后果。
中心主题
测算入门篇之分类与逻辑
一、销售类测算的核心逻辑
销售收入、土地成本、工程成本、期间费用、交易税金、现金流、利润
二、持有类测算核心逻辑
持有成本、运营费用、租金收入、运营租金、折旧翻新、折现估值
三、动静态视角下的投资测算逻辑
静态测算是一个计算器 两条线——收支两条线
收入=销售单价*销售量
成本 =成本单价*计划销售量
利润=收入-成本
动态测算是根据静态测算的原理,沿着收支两条线按照时间展开 不仅关注利润的绝对值大小,更多关注不同时间下的利润回报
利润=收入-成本-费用-税金
案例视角分析之测算与流程要素
一问:已知的项目信息哪些是更有效的信息?
二问:开展投资测算,需要进行哪些环节流程的工作,并且获取哪些信息
三问:按照测算逻辑将各个环节,流程的数据运算,最终要输出怎么样的投资指标
提取信息
产品定位
设计强排
目标成本测算
销售量价
融资方案
税费计算
现金流量
敏感分析
运营排期
案例视角分析之测算与流程要素——3.1规划指标
A组
A、占地面积
真正实现经营建筑的部分面积
B、建筑面积
地上面积=总(建设)用地面积*综合容积率
总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积 =地上计容建筑面积+地上不计容+地下计容+地下不计容
总可售建面=地上+地下
总经营建面=地上+地下
经营建面=可售建面+可租赁建面
总建面=可售建面+可租赁建面+非经营建面
可售比=地上可售建面/总建面
分子:公建配套过多影响可售比
分母:地下车位或储藏室过多影响可售比
C、基地面积:建筑物的垂直外围的投影面积
基底面积=规划占地面积*(实际)建筑密度
建筑覆盖度-建筑物实际覆盖的面积大小=(S1+S2)/S
占地,建面,基底
占地与建面
(V1+V2)=S*综合容积率
占地与基底
(S1+S2)=S*实际建筑密度
建面与基底
(V1+V2)=(S1+S2)*实际层高
B组
平均层数=地上建筑面积/楼层平均面积*修正系数
=(用地面积*容积率)/(用地面积*建筑密度)*修正系数
容积率/建筑密度*楼层修正系数*日照修正系数
容积率(1.3-1.7)1.洋房、2.小高层+洋房、3.小高层+联排
容积率(1.8-2.2)1.小高层、2.小高层+洋房、3.高层+联排
容积率(2.3-2.7)1.小高层、2.高层+洋房
容积率(2.8-3.2)1.高层、2.高层+小高层、3.高层+洋房
C组
地建设优势:可以实现销售;劣势:花费建造成本
案例视角分析之测算与流程要素——3.2营业收入
收入=现金流≠利润
A组
现时点销售单价<入市销售单价<全盘销售均价
制定推盘计划——确定签约转化率——推演回款比例
B组
单价*体谅=总额
实际租赁面积=理论可租赁面积*入住率
确认指标、收入是收入,货值是货值、确定可售比、收入/货值需要划分结构化
案例视角分析之测算与流程要素——3.3成本费用
成本费用支出=利润的减损=现金流的占用(损失)
开发成本=土地成本+工程成本
A组
广义上的土地成本=土地出让金+契税印花税+市政配套费+拆迁补偿费
土地成本的价值界定 市场比较公式:PD=PB*A*B*D*E
PD——待评估宗地价格
PB——比较案例宗地价格
A:情况指数、B:估价期日底价指数、D:区域因素条件指数、E:个别因素条件
新开发土地一般地价公式:地价=土地取得费+利息+利润+土地所有权权益 地价=成本价格+土地所有权益、(土地取得费+土地开发费+利息+利润)*(10%-30%增值率)
基准地价修正法:土地价格=基准地价*(1±K) k=基准地价修正系数
商业综合类:宗地楼面熟地价=熟楼面地价*期日修正系数*年期修正系数*容积率修正系数*因素修正系数
工业用地类:宗地楼面熟地价=熟楼面地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数/容积率修正系数(当容积率<1)
B组
工程成本可分为一,二,三级科目
开发间接费=(前期费用+建筑安装工程费+基础设施费+公共配套设施费)*(2%-3%)
总货值=地上可售见面*地上销售均价
工程成本合计=总建面*建面单方 =地上可售见面*可售单方
可售单方=建面单方/可售比
静态成本科目
融资性现金流=经营行为+融资杠杆
动态成本支付科目——前期费用:基坑四大快成本;主体结构成本;机电安装成本;景观市政配套;户内精装修
静态成本支付科目——前期费用:基础设施费;建筑安装;公共配套设施费;开发间接费;不可预见
C组
集团管理费=销售货值*固定比例(0.5%-2%)
集团管理费=地上可售建面/总建面*建面单方增加值
项目公司管理费=销售货值*预估比值(通常1.5%-3%)
规模化区域:项目公司管理费=总建筑面积*单方费用*开发周期
非规模化区域:项目公司管理费=计划编制人数*单人平均费用*(开发周期-调整系数)
营销费用=销售货值*预估比率(1.5-4%)
开业前:开办费,推广费 开业后:运营相关行政支出、运营管理人员薪酬、增值服务成本支出 过程运营:工程维保,代理,物业
案例视角分析之测算与流程要素——3.4运营排期
土地信息前置
1、为定位设计方案预留时间
设计方案前置
2、快速实现规划方案预审及在最终审批
取得建工证
3、前置总包招标,争取总包垫资
取得施工证
案例视角分析之测算与流程要素——3.5融资排布
开发贷,并购贷,物业贷,前端融资
前融模式:拿地保证金模式、土地款配资模式、真股合作模式
融资方式:明股实债,真股,夹层(股+债)
子主题
成本动态付款
工程成本合计