一级注册建筑师建筑经济笔记（约24题）

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建筑经济笔记

建筑程序与工程造价的确定

建设项目及其组成

建设项目

如：中央公园项目

单项工程

如：1#楼

单位工程

如：结构专业

分部工程

如：基础图

分项工程

如：基础配筋

重点

建设项目

如某项目只有1个子项时，建设项目范围等于单项工程

单项工程

具有独立的设计文件、建成后可独立发挥生产能力或使用功能的工程项目。

类比子项

单位工程

《造价术语标准2013》具有独立设计文件、能够独立组织施工，但不能独立发挥生产能力或施工功能的工程项目。

《建筑质量验收标准2013》具备独立施工条件并能形成独立使用功能（注：不是独立生产能力）的建筑物或构筑物。

规模较大的单位工程，又可按其能形成的独立使用功能分为子单位工程。

一般情况下，将单位工程作为工程成本核算的对象。

类比专业

分部工程

一般按专业性质、工程部位、功能等确定。

比如：门窗工程

分项工程

一般按主要工种、材料、施工工艺、设备类别等进行划分。

不能继续划分，最小类别。

比如：铝合金门窗

建设工程造价的确定

建设工程造价具有单价性、多次性及组合性

多次性是指每个阶段都有对应的工程造价规定

项目建议书和可行性研究阶段

投资估算

初步设计阶段

工程概算

技术设计阶段

修正概算

施工图设计阶段

施工图预算

工程招标

合同价

施工阶段

中间结算

竣工验收

竣工结算与决算

重点记忆工程和造价对应性及前后顺序

建设项目费用的组成

建设项目总投资

建设投资

工程费用

建筑安装工程费

按费用构成要素划分

人工费

计时工资或计件工资

奖金

津贴、补贴

加班加点工资

特殊情况下支付的工资

人工费指的是一线工人费用

材料费

材料原价

运杂费

运输损耗费

采购及保管费

重点

施工机具使用费

施工机械使用费

折旧费

大修理费

经常修理费

安拆费及场外运费

人工费

司机等，不是工地工人费

燃料动力费

税费

仪器仪表使用费

企业管理费

管理人员工资

办公费

差旅交通费

固定资产使用费

工具用具使用费

劳动保险和职工福利费

劳动保护费

检验试验费

工会经费

职工教育经费

财产保险费

财务费

税金

其他

重点

利润

一般建筑工程为7%

一般安装工程为20%

规费

社会保险费

养老保险费

失业保险费

医疗保险费

生育保险费

工伤保险费

住房公积金

就是五险一金

税金

特指增值税，税率9%

按造价形成（或计价过程）

分部分项工程费

人工费

材料费

施工机具使用费

企业管理费

利润

措施项目费

安全文明施工费

夜间施工增加费

二次搬运费

冬雨季施工增加费

已完工程及设备保护费

工程定位复测费

特殊地区施工增加费

大型机械进出场及安拆费

脚手架工程费

其他费用

暂列金额

风险预留金

暂估价

材料（设备）暂估价

专业工程暂估价

计日工

总承包服务费

规费

社会保险费

养老保险费

失业保险费

医疗保险费

生育保险费

工伤保险费

住房公积金

就是五险一金，与按构成要素分类一致

税金

特指增值税，税率9%

与按构成要素分类一致

设备及工器具购置费

概述

由设备购置费用和工器具、生产家具购置费用组成

是固定资产投资中的积极部分，即其比重越大，意味着生产技术和资本有机构成的提高

设备购置费是指为工程建设项目购置或自制的达到固定资产标准的设备、工器具的费用

设备购置费=设备原价（或进口设备抵岸价）+设备运杂费

工器具及生产家具购置费=设备购置费X定额费率

设备原价计算及构成

国产标准设备原价一般按带有备件的出厂价计算

进口设备的交货方式和交货价（抵岸价）

交货方式

内陆交货类

目的地交货类

装运港交货类

英文缩写：FOB

是我国进口设备采用最多的一种货架（原价）

进口设备抵岸价=货价+进口从属费用

货价

进口从属费用

国外运费

国外运输保险费

银行财务费

外贸手续费

进口关税

增值税

17%

消费税

海关监督手续费

不含这三项为CIF价

设备到岸价（CIF价）

进口设备抵岸价不含增值税、消费税、海关监督手续费

设备运杂费

构成

国内运费

注：进口设备的国外运费包含在设备原价中

装卸费、包装费、设备供销部门的手续费

采购与仓库报关费

由建设单位或工程承包公司承担，或共同承担

设备运杂费的取费基础是设备原价（或设备抵岸价）

设备运杂费=设备原价X运杂费费率

运杂费费率我国一般按6%计算

工程建设其他费

土地使用费

农用土地征用费

取得国有土地使用费

包括土地使用权出让金、城市建设配套费、拆迁补偿与临时安置补助费

与项目建设有关的其他费用

建设单位管理费

建设单位临时设施费

勘察设计费

含可行性研究报告编制费用

研究试验费

工程监理费

工程保险费

引进技术和进口设备其他费用

环境影响评价费

劳动安全卫生评价费

工程质量监督费

特殊（特种）设备安全监督检验费

如：电梯

市政公用设施建设和绿化补偿费

与未来企业生产经营有关的费用

联合试运转费

生产准备费

办公和生活家居购置费

一般工业建筑才会有，房地产项目不存在

预备费

基本预备费

技术设计、施工图设计、施工过程中增加的费用，如设计变更、局部地基处理等增加的费用

一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用

简单来说就是：不可抗力

对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用

基本预备费

基本预备费=（工程费用+工程建设其他费用）X基本预备费费率

涨价预备费

字面意思，指考虑物价上涨因素

建设期贷款利息

指建设期内，建设期外的不在建设总投资中

流动资金

流动资金总额的30%为铺底流动资金

生产、经营项目才需要流动资金，非生产、经营项目不需要流动资金（如房地产住宅项目不需要流动资金）

建设项目投资估算

投资估算阶段及误差划分，各阶段误差率

规划（机会研究）阶段

≥±30%

项目建议书（初步可行性研究）阶段

±20%以内

可行性研究阶段

评审阶段（含项目评估）

±10%以内

投资估算的作用

主管部门审批建设项目的主要依据，银行评估拟建项目投资贷款的依据

是工程设计投标的重要组成部分

通过方案比选优化设计，为施工图打下坚实基础，使项目总投资最高限额不被突破

是业主资金筹措、银行贷款及项目建设期造价管理和控制的重要依据

影响到项目能否持续生存发展的能力

投资估算的编制方法

静态投资的估算（五种方法）

按设备费用的百分比估算法（比例估算法）



资金周转率法

简便，计算速度快，但精确度较低，可用于投资机会研究及项目建议书阶段的投资估算

朗格系数法

以设备费为基础，乘以适当的系数来推算项目的建设费用

该方法比较简单，但没有考虑设备规格和材质差异，所以精度不高

生产能力指数法

根据已建成的类似项目的投资额和生产能力，以及拟建项目的生产能力，估算建设项目的投资额

综合指标投资估算法

对于建筑物进行造价估算，经常采用综合指标投资估算法。例如：单方造价XX元/㎡、XX元/m³乘以指标

了解方法原理，计算不是重点

动态投资的估算

价差（涨价）预备费的估算



建设期投资贷款利息估算

本年应计利息=（本年年初贷款本利和累积金额+当年贷款额/2）X年有效利率

这部分要会计算

铺底流动资金的编制方法

概念

铺底流动资金即最基本的周转资金数额

铺底流动资金=流动资金X30%

流动资金估算方法

扩大指标估算法

产值（或销售收入）资金估算法

经营成本（或总成本）资金率估算法

固定资产投资资金率法

例

化工项目流动资金取固定资产投资的15%~20%

一般工业项目流动资金取固定资产投资的5%~12%

单位产量资金率估算法

分项详细估算法

国际上通用的流动资金估算方法：流动资金=流动资产—流动负债

建设项目设计概算的编制

概算的作用

概算编制的要求

采用两阶段式设计的建设项目，初步设计阶段必须编制设计概算

采用三阶段设计的，技术设计阶段必须编制修正概算

不太清楚什么叫做三阶段设计，记住概念就是

设计概算的作用（六点）

确定和控制建设项目投资的依据

国家规定：没有批准的初步设计及概算的建设工程不能列入年度固定资产投资计划

签订建设工程合同和贷款合同的依据

规定：总承包合同价款及银行拨款不能超过设计概算额

控制施工图设计和施工图预算的依据

经批准的设计概算是建设项目投资的最高限额

选择最佳设计方案的依据

工程造价管理、编制招标标底和投标报价的依据

考核建设项目投资效果的依据

记忆

工程项目设计概算的内容

单位工程概算

建筑工程概算

含土建及装修概算

设备及安装工程概算

建筑安装工程费，即建安费

单项工程概算

单位工程概算

工程建设其他费用概算

目前单项工程和建设项目可以等同，因此单项工程概算内容基本和项目总概算无区分

项目总概算

工程费用概算

建筑安装工程费概算

设备及工器具购置费概算

对应：建设项目总投资-建设投资-工程费用

工程建设其他费用概算

对应：建设项目总投资-建设投资-工程建设其他费用

预备费概算

对应：建设项目总投资-建设投资-预备费

建设期利息概算

对应：建设项目总投资-建设期利息

铺底流动资金概算（只有经营性项目才列）

对应：建设项目总投资-铺底留洞资金

项目总概算即将建设项目总投资各个部分概算相加

设计概算的编制方法

单位工程概算编制方法

建筑工程概算的编制方法

概算定额法（扩大单价法）

初设达到一定深度，建筑结构比较明确，基本上能按初设图纸计算楼地面等分部工程量时采用。步骤为：

按概算定额中的项目，计算各扩大分部分项工程的工程量

套用等额单价，确定概算价（人、材、机之和）

根据取费标准计算企业管理费、利润、规费和税金，求和得单位工程概算造价

将概算造价除以建筑面积求得单方造价

对应：建设项目总投资-建设投资-工程费用-建筑安装工程费-按构成要素划分

概算指标法

是利用概算指标编制单位工程概算的方法（2022新增）

当初设深度不够，不能准确的计算工程量，但工程设计采用的技术比较成熟，而又有类似概算指标可以利用时，可采用此法来编制概算

重点记忆此两条

该方法通长以整个房屋每100㎡建筑面积或1000m³建筑体积为计量单位来规定人、材、机的消耗量及造价指标，该方法比概算定额法更综合

当拟建工程结构特征与概算指标向同事，直接套用概算指标计算。当拟建工程结构特征与概算指标有局部差异时，用修正后的概算指标计算

类似工程预算法

适用于当建设工程对象尚无完整的初设方案，而建设单位又急需上报设计概算时。

该方法是利用技术条件与设计对象相类似的已完工程或在建工程的工程造价资料来编制拟建工程设计概算的方法。

计算方法为：建设项目概算造价=类似工程预算造价X造价综合修正系数

造价综合修正系数的计算方法为各（分部分项占比X价格差异系数）之和

重点

记忆适用场景

会计算

设备及安装工程概算编制方法

预算单价法

当初设较深，有详细的设备清单时，可直接按安装工程预算定额单价编制设备安装单位工程概算，程序基本同于安装工程施工图预算。

该方法编制概算，计算比较具体，精确性比较高

扩大单价法

当初设深度不够，设备清单不完备，只有主体设备或仅有成套设备的数量时，可采用主体设备、成套设备或工艺线的综合扩大安装单价来编制概算

概算指标法

当初设的设备清单不完备，或安装预算单价及扩大综合单价不全，无法采用预算单价法和扩大单价法时，可采用概算指标编制概算

重点记忆各种方法的适用场景

建设项目总概算的编制方法

项目总概算组成

工程费用概算

建筑安装工程费概算

设备及工器具购置费概算

对应：建设项目总投资-建设投资-工程费用

工程建设其他费用概算

对应：建设项目总投资-建设投资-工程建设其他费用

预备费概算

对应：建设项目总投资-建设投资-预备费

建设期利息概算

对应：建设项目总投资-建设期利息

铺底流动资金概算（只有经营性项目才列）

对应：建设项目总投资-铺底留洞资金

若提到固定资产投资方向调节税为错误

项目总概算价值

工程费用+工程建设其他费用+第三部分（预备费+建设期利息+铺底流动资金）-投资回收金额

重点记忆不含投资回收金额

施工图预算的编制

施工图预算的作用（又称设计预算）

非施工预算，施工预算指的是施工单位按照公司内部标准编制的预算。施工图预算是按照行业标准编制的预算。

造价控制重要环节，是控制施工图设计不突破设计概算的重要措施

是编制或调整固定资产投资计划的依据

是签订工程承包合同的依据

是办理财务拨款、工程贷款和工程结算的依据

是施工单位编制施工计划的依据

是加强施工企业实行经济核算的依据

是实行施工招标、投标的重要依据

施工图预算的编制依据

施工图说和标准图集

现行预算定额及单价估价表

施工组织设计或施工方案

人、材、机价格及调价规定

建筑安装工程费用定额和工程量计算规则

预算工作手册及有关工具书

经批准的设计概算文件

记忆

施工图预算的编制方法

工料单价法

预算单价法（简称单价法）



单价法是目前国内编制施工图预算的主要方法。

在市场价格波动较大的情况下，需要调价

实物法



与单价法相比，第4步和第5步不一样

核心是只套定额中的人、材、机消耗量，单价取市场价

综合单价法

全费综合单价

部分费用综合单价

我国目前工程量清单计价采用的综合单价都是部分费用综合单价，其综合了预算价、企业管理费、利润，并考虑了一定风险因素，未包括规费和税金。

记忆

工程量清单计价

概述

工程量清单计价是国际上普遍采用的计价模式

我国在施工阶段公开招投标活动中所主要采用的计价模式

《计价规范》规定全部使用国有资金投资或以国有资金投资为主的建设工程施工发承包，必须采用工程量清单计价

非国有资金投资的建设工程，宜采用工程量清单计价

重点记忆红字部分

工程量清单的作用

为投标人的竞标提供了公开、公正、公平的基础

是建设工程计价的依据

是工程付款和结算的依据

是调整工程价款和处理索赔的依据

工程量清单的编制

工程量清单

编制相关规定

工程量清单应由具有编制招标文件的招标人，或受其委托具有相应资质的中介机构进行编制

工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性应由招标人负责

工程量清单组成和编制

分部分项工程量清单

分部分项工程量清单为不可调整的闭口清单。投标人必须按照工程量清单填报价格

清单必须按照《计价规范》规定的统一项目编码、项目名称、项目特征、计量单位、工程量计算规则进行编制

俗称五统一

措施项目清单

措施项目为非实体项目

措施项目清单为可调整清单，投标人对招标文件中所列措施项目，可根据企业自身特点和投标项目施工特征做适当的变更和增减

安全文明施工费为不可竞争费

通用项目可参见建筑安装工程费组成的措施项目费部分

见对应关系

其他项目清单

其他项目清单是指分部分项工程量清单、措施项目清单所包含的内容以外，因招标人的特殊要求而发生的与拟建工程有关的其他费用项目和相应工程数量的清单

编制竣工结算时，索赔与现场签证的调整在暂列金额中处理，暂列金额的余额归招标人

对应

暂列金额

风险预留金

计日工

暂估价

材料（设备）暂估价

专业工程暂估价

总承包服务费

规费项目清单

五险一金

不可竞争费

税金项目清单

增值税率9%

不可竞争费

对应：建设项目费用组成-建设项目总投资-建设投资-工程费用-建筑安装工程费-按造价形成（或计价过程）

安全文明施工费、规费、税金为不可竞争费

工程量清单计价

组成

分部分项工程费

措施项目费

其他项目费

规费

税金

按照工程量清单乘以相应的价格得到工程量清单计价

招标控制价的编制

国有资金投资的建设工程招标，招标人必须编制招标控制价

招标控制价在招标时公布，不应上调或下浮，招标人应将招标控制价及有关资料报送工程所在地工程造价管理机构备查（备案）

投标报价的编制

分部分项工程费

《计价规范》规定，工程量清单应采用综合单价计价

项目措施费

由投标人根据招标文件和施工组织设计及施工方案等，自主确定

编制相关规定

由投标人自主确定，但不得低于成本价

投标人必须按照招标工程量清单填报价格（五统一必须一致）

投标人的投标报价高于招标控制价的为废标

其他项目费

暂列金额

应按招标工程量清单中列出金额填写

暂估价

材料（设备）暂估价

应按照招标工程量清单中列出的单价计入综合单价

专业工程暂估价

应按照工程量清单中列出的金额填写

计日工

应按照招标工程量清单中列出的项目和数量，自主确定综合单价并计算计日工金额

总承包服务费

应根据招标工程量清单中列出的内容和要求自主确定

规费、税金

详对应关系

不可竞争费

工程项目投标报价

单位工程报价=分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费+税金

单项工程报价=∑单位工程报价

工程项目总报价=∑单项工程报价

15题

建筑面积计算规范

记忆GB/T 50353-2013建筑工程建筑面积计算规范

技巧

建筑面积计算的三种情况

计算全面积

计算1/2面积

不计算面积

四方面分析

结构层高2.2米

结构净高2.1米

有无顶盖、有无围护结构

特殊情况，如飘窗、楼梯、阳台等有关规定

计算面积的规定

1、建筑物的建筑面积应按照其自然层外墙结构外围水平面积计算，并符合下列规定。

1、建筑物结构层高≥2.2m应计算全面积；层高＜2.2m应计1/2面积

2、利用坡屋顶内空间时，结构净高≥2.1m的部位应计算全面积；净高在1.2m及以上2.1m以下的部位应计算1/2面积；净高＜1.2m的部位不计算面积

规范3.0.1和3.0.3



2、建筑物内设有局部楼层时建筑面积计算

首层建筑面积已包括在单层建筑面积内，局部楼层2层及以上楼层应计算建筑面积，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算

层高≥2.2m应计算全面积，层高＜2.2m应计算1/2面积

规范3.0.2



3、场馆看台下的建筑空间建筑面积计算

结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。



室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积。

规范3.0.4

4、地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。

结构层高≥2.2m计算全面积，＜2.2m应计算1/2面积



规范3.0.5

5、出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1/2计算建筑面积

子主题

规范3.0.6

6、建筑物的架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积，结构层高规定同上。



规范3.0.7

7、建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。

门厅、大厅内设有走廊时，应按其结构底板水平投影面积计算。结构层高规定同上。

规范3.0.8

8、建筑物间的架空走廊

有顶盖和围护结构的，应按其维护结构外围水平面积计算建筑面积

有顶盖，无围护结构但有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积的1/2计算建筑面积



规范3.0.9

9、立体书库、仓库、车库

有围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积

无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算建筑面积

无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算

结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积

结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积



规范3.0.10

10、有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积



规范3.0.11

11、有围护设施的室外走廊(挑廊)，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积；有围护设施(或柱)的檐廊，应按其围护设施(或柱)外围水平面积计算1/2面积



规范3.0.14

12、窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积



规范3.0.13

13、门廊应按其顶板水平投影面积的1/2计算建筑面积；有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积；无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10m及以上的，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算建筑面积



规范3.0.16

14、设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，结构层高在2.20m及以上的应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积

规范3.0.17

15、对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积

规范3.0.26

16、围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面的外墙外围水平面积计算。结构净高在2.10m及以上的部位，应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位，应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位，不应计算建筑面积



规范3.0.18

17、建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，结构净高在2.10m及以上的，应计算全面积，结构净高在2.10m以下的，应计算1/2面积



规范3.0.19

18、室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。



规范3.0.20

19、在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积



规范3.0.21

20、有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算建筑面积



规范3.0.22

21、以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积



规范3.0.23

22、建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积

注意不要被重庆市主城区的面积计算尺度影响

规范3.0.24

23、与室内相通的变形缝，应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计算。对于高低联跨的建筑物，当高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内

规范3.0.25

不应计算建筑面积的范围

与建筑物内不相连通的建筑部件

依附于建筑外墙不与互室门的开门连通

起装饰作用的敞开式挑台、平台

不与阳台相通的空调室外机隔板等设备平台

骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道



舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等



露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件

指的无顶盖和构筑物

建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台



勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件，挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷



窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m以下的凸(飘)窗，窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸(飘)窗

简单来说就是净高2.1m以下或窗台0.45m以上

室外爬梯、室外专用消防钢楼梯



无围护结构的观光电梯

建筑物以外的地下人防通道，独立的烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥等构筑物



规范3.0.27

4~5题

建设项目经济评价和主要技术经济指标

本节重点是财务评价中的盈利能力分析指标

项目经济评价的层次与范围

财务评价

属于微观评价

国民经济评价

采用货物影子价格、影子汇率等国民经济评价参数，参考项目所耗费的社会资源（即经济费用）和对国民经济与社会的净贡献（即经济效益）

主要适用于交通运输项目、大型水利水电项目、国家战略性资源开发等建设项目

属于宏观评价

项目财务评价的目标和内容

按照现行市场价格体系，从项目的角度，考察项目的

财务生存能力

盈利能力

偿债能力

抗风险能力

对于非经营性项目主要分析评价项目的财务生存能力

项目财务评价的方法和指标体系

财务生存能力分析（现金流量分析）

净现金流量

累计净现金流量（累计盈余资金）

盈利能力分析

静态分析

静态投资回收期

投资收益率

总投资收益率

资本金净利润率

动态分析（折现法）DCF法

财务净现值

财务净现值率

财务内部收益率

动态投资回收期

偿债能力分析

借款偿还期

利息备付率

偿债备付率

资产负债率

流动比率

速动比率

其他

价值指标

实物指标

重点记忆

财务报表与评价指标（了解）

财务评价指标的计算与分析

项目盈利能力分析

财务净现值（FNPV）

指项目按部门或行业的基准收益率（ic）或设定的折现率（若未制定进准收益率时），将各年的净现金流量，折现到建设开始年（基准年）的现值总和



项目是否可行的判别标准：财务净现值（FNPV）≥0

财务内部收益率（FIRR）

指在项目整个寿命期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。定义式：



反应项目整个寿命期内实际最大投资收益率。计算式：



判别标准：财务内部收益率（FIRR）≥ic且FIRR＞i（i为银行贷款利率）

优点

计算财务内部收益率不需要事先给定基准收益率（基准折现率），不受外部参数影响

对于独立方案，财务FIRR和FNPV的评价结论相同

投资回收期（Pt）

指项目净收益偿还项目全部投资所需要的时间



评价标准：Pt≤Pc

Pc是部门或行业基准回收期、或国家制定的定额投资回收期

总投资收益率（ROI）

指项目正常生产年份的年息税前利润与项目总投资的比率



评价标准：ROI≥同行业平均投资收益率参考值（或基准投资收益率）

资本金净利率（ROE）

指项目正常生产年份的年税后利润或年平均税后利润与项目资本金的比率

资本金净利率=项目年税后净利润/资本金X100%

评价标准：ROE≥投资者期望的最低利润率（同行业的净利润率）参考值

投资报酬率

指项目正常生产年份的年税后利润和年借款利息之和与项目总投资的比率



评价标准：投资报酬率≥行业平均投资报酬率

重点记忆定义和评价标准

偿债能力分析

借款偿还期

指项目投产后获得的可用于还本付息的资金（包括利润+折旧费+摊销费+其他收益）来偿还借款本息所需要花费的时间（以年为单位）

判别标准：借款偿还期能满足贷款机构的期现要求

适用于尽快还款的项目，不适用于已约定借款偿还期限的项目。后者应采用利息备付率和偿债备付率指标分析项目的偿债能力。

利息备付率

指各年可用于支付利息的息税前利润与当期应付利息费用的比值

判别标准：＞1

偿债备付率

指各年可用于还本付息资金与当前应还本付息金额的比值

年还本付息资金=息税前利润+折旧费+摊销费-所得税

判别标准：＞1，一般不宜低于1.3

资产负债率

指各期期末负债总额与资产总额的比率

判别标准：越小，说明回收借款的保障越大。投资者希望其接近于1

流动比率

流动比率=流动资产/流动负债

判别标准：一般取值2.0~1.2较为适宜

速动比率

是反应项目快速偿付流动负债能力的指标，即速动资产（扣除存货和预付支出后的流动资产）与流动负债的比率

速动比率=速动资产/流动负债=（流动资产-存货-预付支出）/流动负责

判别标准：最好保持在1.2~1.0之间较符合要求

重点记忆各种判别标准

项目不确定性和风险分析

盈亏平衡分析



判别标准：盈亏平衡点越低，表示项目适应市场变化的能力越强，抗风险能力也越强

敏感性分析

敏感性分析是预测和分析项目不确定变量因素发生变动时，对项目经济效益评价指标发生变动的敏感程度，从中找出最敏感因素的过程。

第一步，确定敏感性分析的经济评价指标。敏感性分析所采用的财务评价指标：静态指标主要有投资收益率、投资回收期和贷款偿还期等；动态指标主要有财务内部收益率和财务净现值等

第二步，选取不确定变量因素，设定变量因素的变化幅度和范围

第三步，计算敏感度系数（变化率），找出敏感因素



第四步，绘制敏感性分析图和敏感性分析表，求出变量因素变化极限值（临界点）



与横坐标相交的角度量大的曲线为敏感性因素变化曲线

斜率越大越敏感

第五步，临界值的确定和风险估计

建筑工程技术经济指标及部分建筑材料价格（参考）

建筑工程主要技术经济指标

工业建筑设计的主要技术经济指标

工业厂区总平面设计方案的技术经济指标

建筑系数：是指厂区内建筑物、构筑物、各种堆场的占地面积之和与厂区占地面积之比，反映用地是否合理紧凑

土地利用系数：是指厂区的建筑物、构筑物、各种堆场、以及铁路、道路、管线等的占地面积之和与厂区占地面积之比。它比建筑密度更能全面反映厂区用地是否经济合理

绿化系数：（绿化面积/厂区占地总面积）X100%

计算各种系数

单项工业建筑设计方案的技术经济指标

除占地（用地）面积、建筑面积、建筑体积指标外，还考虑以下指标

生产面积、辅助面积和服务面积之比

单位设备占用面积

平均每个工人占用的生产面积

民用建筑设计方案的技术经济指标

居住建筑设计方案的技术经济指标

适用性指标

居住面积系数

辅助面积系数

结构面积系数

建筑周长系数

每户面宽

平均每户建筑面积

平均每户居住面积

平均每人居住面积

平均每户居室及户型比

通风、采光、保温隔热

可以理解为设计相关建筑专业的指标

经济性指标

工期

投资及总造价

主要材料消耗量

其他材料消耗量

劳动耗用量

土地占用量

可以理解为工程（造价、投资）相关的指标

使用阶段评价指标

经常使用费

能源耗用量

使用年限（设计使用年限）

公共建筑设计方案的技术经济指标

适用性指标

平均单位建筑面积

教学楼、办公楼等按人数计算建筑面积

体育馆、影剧院、餐馆等按座位计算建筑面积

旅馆、医院等按床位计算建筑面积

平均单位使用面积

建筑平面系数

辅助面积系数

结构面积系数

结构面积系数=结构面积÷建筑面积

结构面积越小，说明有效使用面积增加，这是评价采用新材料、新结构的重要指标

经济性指标

反映建设期经济性的指标

工期

工程造价

主要工程材料耗用量

劳动消耗量

反映使用期经济性的指标

土地占用量

年度经常使用费

能源耗用量

经济效果指标

对于生产性项目可采用内部投资收益率、投资回收期等指标

对于非生产性项目可采用效益费用比的指标

居住小区设计方案的技术经济指标

主要指标

居住区用地

居住区总人口

人口密度

人口毛密度=居住总人口÷居住区用地面积（人/h㎡）

人口净密度=居住总人口÷住宅用地面积（人/h㎡）

建筑密度

建筑密度=[各类建筑的基底（占地）面积之和÷居住区用地面积]X100%

住宅建筑净密度=住宅建筑基底面积÷住宅用地面积X100%

容积率

容积率=地上建筑面积÷居住区用地面积X100%

绿地率

工程造价及投资

主要材料及资源消耗量

居住区分级控制规模

十五分钟生活圈居住区

十分钟生活圈居住区

五分钟生活圈居住区

居住街坊

部分建筑工程造价比

民用建筑土建工程中建筑与结构的造价比

记忆一般框架结构，建筑造价和结构造价比为4:6

土建工程直接费（预算价）中人工、材料、机具的构成比

地震、层数、层高等因素对造价的影响

记忆抗震设防烈度越高，建筑土建单方造价越高

多层建筑层数队土建工程造价的影响

多层建筑层高对土建工程造价的影响

层高每增加10cm，增加造价约1.33%~1.5%

砂浆配合比

水泥砂浆的配合比比值越高，则单价越高

砌筑砂浆配合比

混凝土的标号越高，则单价越高

4题