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第三编 物权法-上
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第三编 物权法
第一章 物权法概述
I. 物权的特征及分类
A. 概念
物权是权利主体依法直接支配特定的物并享受其利益的排他性权利，包括所有权、用益物权和担保物权
B. 特征（物权与债权的区别）
1. 权利性质上
物权是支配权
债权是请求权
2. 权力效力范围上
物权是绝对权
对世权
债权是相对权
对人权
3. 权利的客体上
物权的客体为有体物和权利
债权的客体是行为
4. 权利效力上
物权具有优先权、追及力、排他性
债权具有平等性
5. 权力发生上
物权的设定采取法定主义
债权的设定采取任意主义
6. 权力的保护方法上
物权的保护以回复权利人对物的支配权为主要目的，偏重于物上请求权，赔偿损失仅为补充方法
债权的保护主要采取赔偿损失的方法
C. 分类
a. 根据对标的物的支配范围不同
完全物权
定限物权
对定限物权按照标的物的支配内容上的差异所做的进一步分类
用益物权
担保物权
b. 根据物权客体种类的不同
动产物权
不动产物权
权利物权
c. 以物权有无从属性
主物权
从物权
d. 物权产生原因的不同
意定物权
法定物权
II. 物权法的基本原则
A. 平等保护原则
1. 法律地位平等
2. 适用规则平等
3. 保护的平等
B. 物权客体特定原则
C. 物权法定原则
D. 公示公信原则
III. 物权的保护
A. 确定物权
B. 物权请求权
1. 返还原物请求权
2. 排除妨碍请求权
3. 消除危险请求权
4. 恢复原状
C. 损害赔偿
第二章 物权变动
I. 物权变动的概述
A. 概念
1. 物权设立
原始取得：非依他人既存的权利而取得物权
类型
效力
继受取得：基于他人既存的权利而取得物权
移转的继受取得
创设的继受取得
2. 物权变更
物权主体的变更
物权内容的变更
物权客体的变更
狭义
广义
3. 物权的消灭
绝对的消灭
相对的消灭
B. 物权变动的原因
1. 民事法律行为
2. 事件和事实行为
3. 公法上的原因
II. 非基于法律行为的物权变动
1. 生效法律文书、征收决定
A. 形成判决直接导致物权变动
a. 行使离婚请求权所形成的分割财产的生效判决
b. 行使共有物分割请求权所形成的生效裁判书、裁决书、调解书
c. 行使可撤销合同中的撤销权所产生的生效判决
d. 行使债权人撤销权所形成的生效判决
e. 人民法院在执行程序中做出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书等
B. 给付判决不能直接导致物权变动
须权利人持生效文书办理登记（不动产）或交付（动产）才能发生物权变动
C. 确认判决不能直接导致物权变动
2. 法定继承
3. 合法建造、拆除房屋
宣示登记
设立登记
III. 基于法律行为的物权变动
1. 物权变动模式
仅针对法律行为引起的物权变动
债权意思主义
物权形式主义
折衷主义
2. 债权行为的效力与物权变动效果的区分原则
A. 民事法律行为（债权行为）是否生效，应依照民事法律行为效力制度确定
B. 物权变动效果是否发生，应依照物权变动的规则确定
登记、交付
C. 因欠缺公示手段（登记或交付）导致不能发生物权变动效果的，民事法律行为的效力不因此受影响
D. 登记或交付，是合同的履行行为，未登记或未交付并不影响债权合同的效力。而债权合同不成立、无效或被撤销，也不能发生物权变动的效果
3. 基于法律行为的不动产物权变动
A. 债权形式主义（登记生效主义）
要件
a. 须有处分权
b. 须债权行为有效
c. 须登记
包括
a. 建设用地使用权
b. 房屋所有权
c. 不动产抵押权
d. 居住权
B. 债权意思主义（登记对抗主义）
要件
a. 须有处分权
b. 须债权行为有效
包括
a. 土地承包经营权
b. 地役权
c. 五年以上的土地经营权
4. 基于法律行为的动产物权变动
动产物权变动规则
A. 一般规则
基于法律行为的动产物权变动，除法律另有规定外，以交付作为物权设立和转让的生效要件。须符合下列要件方能发生物权变动
a. 须有处分权
b. 须债权行为有效
c. 须完成交付
转移占有
交付的合意
B. 例外规则
特殊动产（登记对抗）
船舶、航空器和机动车等
动产抵押权（登记对抗）
动产抵押权、动产浮动抵押权、
交付的方式
现实交付
观念交付
A. 简易交付
概念
物权变动时间点
转让人与受让人之间的物权转让或设立法律行为生效时
B. 指示交付
概念
物权变动时间点
以指示交付方式完成交付的，自转让人与受让人有关转让返还原物请求权的协议生效时发生物权变动
C. 占有改定
概念
物权变动时间点
受让人取得物权的时间点为出让人与受让人之间达成的由出让人继续占有财产的约定生效时
IV. 不动产登记
一、不动产登记的概念及不动产登记簿
1. 概念
2. 可以登记的不动产权利
3. 不动产登记簿与权属证书
4. 登记资料
查询复制权
保密义务
5. 不动产登记的效力
依法登记发生效力
未经登记不发生效力
依法属于国家所有的自然资源可以不登记
二、不动产登记的类型
1. 变动登记
首次登记
变更登记
转移登记
注销登记
2. 更正登记
A. 申请人
权利人、利害关系人
B. 申请理由
C. 予以更正的情形
记载的权利人书面同意更正
有证据证明登记确有错误的
D. 予以更正的例外情形
在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外
E. 不予更正的处理
书面通知申请人
3. 异议登记
A. 前提
不动产登记簿记载的权利人不同意更正
B. 申请人
利害关系人
C. 法律效力
申请人自异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿
D. 登记名义人的处分
4. 预告登记
A. 可以申请预告登记的情形
a. 商品房等不动产预售的
b. 不动产买卖、抵押的
c. 以预购商品房设定抵押权的
d. 法律、行政法规规定的其他情形
B. 法律效力
a. 预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理
b. 预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力
c. 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未经申请登记的，预告登记失效
三、不动产登记的效力
四、不动产登记错误的责任
当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任
因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿
第三章 所有权
I. 所有权概述
一、所有权的概念和特征
1. 人对物的权利
2. 人对人的权利
二、所有权的特征
1. 全面性
2. 整体性
3. 弹力性
4. 排他性
5. 恒久性
三、所有权的分类
1. 不动产所有权和动产所有权
2. 单一所有权与多数人所有权
3. 国家所有权、集体所有权和私人所有权
四、所有权的权能和限制
A. 权能
a. 积极权能
1. 占有
2. 使用
3. 收益
4. 处分
b. 消极权能
即排除他人的不法干预
如请求排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失等
B. 限制
1. 行使所有权不得违反法律规定
2. 行使所有权不得妨害他人的合法权益
3. 行使所有权时必须注意保护环境、自然资源和生态平衡
4. 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产
5. 征用
II. 所有权的取得
一、继受取得
1. 概念
是指通过某种法律行为或基于法律行为以外的事实从原所有人处取得所有权
2. 方式
买卖、互易、赠与、继承、受遗赠等
3. 所有权的绝对消灭
4. 所有权的相对消灭
二、原始取得
1. 生产
2. 先占
A. 须为无主物
B. 须为动产
C. 须以所有的意思占有无主物
3. 添附
A. 概念
B. 归属
a. 有约定，按照约定
b. 没有约定或者约定不明确的，依照法律规定
c. 法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定
d. 因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿
C. 三种情况
a. 附合是指不同人的物密切结合，构成不可分割的一物
动产与不动产的附和
由不动产所有人取得附和物的所有权
动产与动产的附合
i. 归无过错一方当事人
ii. 均无过错，归价值较大一方所有
iii. 价值相当，如其中一物可视为主物，则由该主物的所有权人取得附和物的所有权
iv. 因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿
不动产与不动产的附合
附合于土地上的房屋归土地权利人
b. 混合是指不同所有人的动产相互混杂，难以识别或分离
c. 加工是指在他人的动产上进行改造或劳作，并生成新物的事实
i. 加工物的所有权原则上归原材料的所有人
ii. 如果加工后增加的价值明显超过了原材料的价值，则归加工人
iii. 但加工人具有恶意的除外
4. 拾得遗失物
A. 遗失物概念
是所有人遗忘于某处，不为任何人占有的物
B. 拾得人的义务
C. 拾得人的权利
D. 遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的，归国家所有
5. 拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物
6. 善意取得
A. 概念
善意取得亦称即时取得，是指无处分权人转让标的物给善意第三人时，善意第三人一般可取得标的物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物
B. 不动产所有权善意取得构成要件
a. 让与人系无权处分人但具有权利外观
b. 受让人受让该不动产是善意的
c. 受让人以合理的价格受让
一般不低于市场价70%
d. 已经办理了登记
C. 动产所有权善意取得构成要件
a. 标的物须为占有委托物且为非禁止流通物
占有脱离物
货币
禁止流通物
b. 让与人系无权处分人
c. 受让人取得动产时处于善意
d. 受让人以合理的价格受让
e. 已完成交付
不包括占有改定
D. 善意的认定
a. 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意
不知情
无重大过失
b. 恶意的举证责任
真正权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任
c. 善意的判断时间点
完成不动产登记之时或完成动产交付之时须为善意
E. 转让合同效力瑕疵与善意取得
a. 转让合同因违反法律规定被认定无效，不能善意取得
b. 转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销，不能善意取得
F. 善意取得的法律后果
a. 受让人取得转让不动产或者动产的物权，原所有权人丧失所有权
b. 受让人依照规定取得不动产或者动产的物权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿或者返还不当得利
c. 善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外
G. 遗失物不适用善意取得
III. 共有
一、概念和特征
A. 概念
共有是指两个以上的权利主体对同一项财产都享有所有权
B. 特征
a. 主体总是两个以上
b. 客体总是同一项财产
c. 内容包括双重权利、双重义务关系
d. 形成基于自然人或法人共同生产经营目的或生活需要
二、按份共有
A. 概念和特征
B. 按份共有的拟制
有约定按约定
没有约定或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有
C. 应有份额的确定
有约定按约定
没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定
不能确定出资额的，视为等额享有
D. 按份共有关系消灭的事由
共有人之间的协议
共有财产归一人
共有财产丧失或被转让
共有财产的分割
E. 按份共有人的权利
1. 依份额享有共有权
2. 分割请求权
分出
转让
3. 优先购买权
a. 概念
按份共有人可以转让其享有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利
b. 条件
须为对外转让
须为转让
须为同等条件
转让价格、价款履行方式及期限等因素
须在法定或约定期间行使
没有约定或者约定不明
转让人履行通知义务
转让人未履行通知义务
有约定按约定
c. 除外条件
d. 冲突的解决
两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例
协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权
4. 在共有份额上设定担保物权
5. 物上请求权
共有物受到侵害时，共有人可单独或共同请求停止侵害、排除妨碍、消除危险，以维护共有利益
6. 共有物处分权
处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外
F. 按份共有人的义务
1. 有约定按约定，没有约定或者约定不明确的，按照其份额负担
2. 双重债权债务关系，因共有物产生的债权债务
在对外关系上
在共有人内部关系上
三、共同共有
A. 概念和特征
B. 共同共有的类型
1. 夫妻共同共有关系
2. 家庭共同共有关系
3. 遗产分割前，继承人对遗产的共同共有
4. 被宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理。但有证据证明为当事人一方所有的除外
C. 共同共有人的权利义务
D. 两种共有的比较
1. 共有物的处分、重大修缮、变更性质或者用途
2. 因共有物产生之债
3. 共有物分割
共有物约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的
没有约定或者约定不明确的
婚姻关系存续期间夫妻共同财产分割
分割方式
IV. 业主的建筑物区分所有权
一、概念
二、特点
复合性
整体性
专有权的主导性
客体的多元性
三、内容
1. 专有权
特征
专有权具有所有权的效力
专有权在区分所有权中占主导地位
专有权受到限制
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意
客体
基于物权客体的独立性原则，区分所有的专有部分，需具备一定条件，才可以作为建筑物区分所有中专有权的客体
须具有构造上的独立性
须具有使用上的独立性
能够登记成为特定业主所有权的客体
具体包括
2. 共有权
共有权的客体
共有原则
业主对共有部分的权利义务
3. 成员权（管理权）
业主大会表决规则
表决程序
双绝对多数规则
双简单多数规则
维修资金归属与使用
四、物业服务人员与业主关系
A. 物业服务人员的义务
1. 管理义务及接受监督义务
2. 配合政府执法义务
3. 物业服务人员不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费
B. 业主、业主大会或业主委员会的义务
业主的义务
违反义务的后果
C. 业主、业主大会或业主委员会的权利
业主的权利
业主大会或业主委员会的权利
V. 相邻关系
一、相邻关系的概念和特征
概念
相邻关系是相互毗邻的不动产的所有人或使用人因对不动产行使所有权或使用权而发生的权利义务关系
特征
1. 相邻关系总是发生在两个以上权利主体之间
2. 相邻关系的内容是相邻人间的权利、义务
3. 相邻关系是在不动产毗邻或者相近的特定条件下因对财产的使用而发生的
二、相邻关系处理的原则和依据
原则
不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系
依据
法律法规对相邻关系有规定的，依照其规定
法律法规对相邻关系没有规定的，可以按照当地习惯
三、几种主要的相邻关系
1. 相邻不动产通行或利用关系
2. 相邻用水、排水关系
3. 相邻通风、采光和日照关系
4. 相邻不可量物侵害防免关系
第六章 占有
第五章 担保物权
第四章 用益物权
指非依他人既存的所有权而取得所有权
不要求行为人有行为能力
“债权消灭”是指买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除或者预告登记的权利人放弃债权
“处分”是指未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权