D3章

注会经济法第三章物权法律制度思维导图

物权法律制度

• 1. 概述
  • 1.1. 物：物权客体，包括动产、不动产
    • 特征
      • 1.有体性：有物体
      • 2.可支配性
      • 3.在人生体之外：人身体器官脱离人体后可以成为物权客体
    • 种类
      • 动产、不动产
        • 不动产：土地、海域、房屋、林木等地上定着物
      • 可分物、不可分物
      • 可代替物、不可代替物
      • 消耗物、非消耗物
        • 消耗物转移占有即转让所有权
      • 仅限于动产
      • 流通物、限制流通物、禁止流通物
        • 限制流通物：文物、黄金、药品
      • 主物与从物
        • 物理上相互独立，经济用途上主从关系
      • 原物与孳息
  • 1.2. 物权
    • 特征
      • 1.支配性： 物权属于支配权，债权属于请求权需要债务人配合
        • 子主题
      • 2.排他性： 一物一所有权，债权具有兼容性
      • 3.绝对性/对世权： 物权对抗所有人，债权针对相对人，相对权/对人权
    • 种类
      • 1.所有权
        • 自物权
      • 2.用益物权：使用他人之物
        • 建设用地使用权
        • 土地承包经营权
        • 宅基地使用权
        • 独立物权（4）
        • 地役权
          • 从物权（2）
      • 3.担保物权
        • 1.抵押权
        • 2.质权
        • 3.留置权
      • 他物权（2）
  • 1.3. 物权法基本原则
    • 1.物权法定： 物权种类和内容由法律规定，约定无效
      • 人大及人大常制定的法律，不限于物权法
        • （）
    • 2.物权客体特定：只存在于确定的一物上，一物只有一个所有权
      • 债权中物尚不存在不影响债权合同
      • 一个所有权可以有多个人
      • 一物一所有权，同时可以有用益物权、担保物权
    • 3.物权公示：不动产登记，动产交付
• 2. 不动产的物权变动
  • 2.1. 基于法律行为
    • 1.登记生效：登记物权生效；未登记物权不转移，但不影响合同生效
    • 2.登记对抗：土地承包经营权、地役权自合同生效时设立，未登记不得对抗善意第三人
  • 2.2. 非基于法律行为
    • 1.基于事实行为：合法建造、拆除房屋，行为成就时
    • 2.基于法律规定：继承、受遗赠，开始时
    • 3.基于公法行为：法律文书、征收决定，文件生效时，直接改变物权关系，无关履行
  • 2.3. 不动产登记制度
    • 1.首次登记
    • 2.变更登记：不涉及权利转移
      • 抵押担保范围、数额、期限、顺位变化的
      • 同一权利人分割、合并
      • 地役权利用目的、方法发生变化
      • 共有性质改变
    • 3.转移登记：权利发生转移
    • 4.注销登记
    • 5.更正登记：登记有错误的，需权利人书面同意或利害关系人有证据证明有错误
    • 6.异议登记：权利人不同意更正，利害关系人申请异议登记，15日内不起诉的，失效
    • 7.预告登记：已订立协议，保障将来实现物权
      • 可预告类型：预购商品房；预购商品房方抵押；房屋所有权转让抵押
      • 未经预告登记人同意，处分不发生物权效力
      • 预告登记3个月未申请登记或债权消灭的，预告登记失效
• 3. 动产的物权变动
  • 3.1. 所有权生效时间
    • 一般动产：交付生效
    • 特殊动产：船舶、航空器、机动车，交付生效，但未登记不得对抗善意第三人
    • 未经登记，转让人的债权人主张为善意第三人的，不予支持（物权优于债权）
  • 3.2. 特殊交付 所有权生效时间
    • 1.简易交付：转让前已经占有的，法律行为生效时物权转移；所有权、孳息、毁损灭失 风险自合同生效时转移
    • 2.指示交付：转让前第三人依法占有动产的，转让请求第三人返还原物的权利
    • 3.占有改定：转让时，约定出让人继续占有（自主占有/他主占有）
• 4. 有权处分、无权处分
  • 4.1. 有权处分：多重买卖，均不具有第52条无效情形
    • 1.不能取得所有权的，可追究违约责任
    • 2.一般动产履约顺序：交付＞付款＞合同顺序
    • 3.特殊动产（船舶、航空器、汽车）顺序：交付＞登记＞合同
    • 4.商品房一房二卖：构成欺诈，解除合同赔偿损失，再要求不超过已付房款一倍的赔偿
  • 4.2. 无权处分（合法占有）
    • 所有权？
    • 出让人必须实际占有被让与的该财产，受让人须通过交换实际占有已取得的财产
    • 1.债权行为：合同有效 当事人一方以出卖人在缔约时 对标的物没有所有权或者处分权为由 主张合同无效的，人民法院不予支持
    • 2.物权行为：效力待定→
  • 4.3. 善意取得
    • 前提
      • 无权处分
      • 合法占有：委托物 非法占有：脱手物（遗失物、盗窃物）
      • 只能在交易中发生，基于法律行为
      • 转让合同有效
    • 条件
      • 1.善意取得
        • 不符合交易习惯的，认定受让人有重大过失
        • 权利人主张不构成善意的，承担举证责任；证明知道的，认定有重大过失
        • 认定不善意，知道无权处分的（5）
      • 2.合理对价
      • 3.完成交付/登记
    • 范围：不仅所有权，建设用地使用权、抵押权、质权、留置权也适用
  • 4.4. 拾得遗失物/埋藏物
    • 享有费用偿还请求权、悬赏广告允诺的报酬请求权
    • 6个月无人认领，归国家所有
    • 遗失物转让：向无处分权人请求赔偿，或2年内向受让人请求返还；出让人在拍卖或具有经营资格经营者手中购买的，需有偿
• 5. 共有
• 6. 建设用地使用权
• 7. 抵押权
• 8. 质权、留置权

物权法律制度

• 1.概述
• 2.不动产物权变动
• 7.抵押权
  • 1.抵押合同
    • 1.书面形式订立
    • 2.禁止流押：抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定 债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该约定无效，但不影响其他内容的效力。
  • 2.抵押物
    • 1.可抵押
      • 1.建筑物及地上附着物 2..建设用地使用权 3.以招标、拍卖、公开协商方式取得的荒地等土地承包经营权 4.正在建造的建筑物 5.正在建造的船舶、航空器 6.生产设备、原材料、半成品、产品 7.交通运输工具 8.未禁止的其他财产
    • 2.禁止抵押
      • 1.土地所有权
      • 2.耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，法律规定可以抵押除外
      • 3.学校医院等以公益为目的的设施
      • 4.所有权、使用权不明或有争议的
      • 5.依法被查封、扣押、监管的
      • 6.规定不得抵押的其他财产
    • 3.房地一体
      • 城市：以建筑物抵押的，占用范围内的建设用地使用权一并抵押；建设用地使用权抵押的，建筑物一并抵押
      • 农村集体：乡镇村企建设用地使用权不得单独抵押；建筑物抵押的，建设用地使用权一并抵押
  • 3.抵押权设立
    • 1.登记生效：（不动产）可抵押前4个
    • 2.登记对抗：（动产）可抵押后4个，合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人
    • 3.动产浮动抵押：已经登记，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人
  • 4.抵押担保
    • 1.抵押登记与合同不一致的，以登记为准
    • 2.不动产抵押后新增：不属于抵押财产，一并处分，新增价款无权优先受偿
    • 3.物上代位性：保险金赔偿金可优先受偿；未届满的，可提存
    • 4.孳息：有权收取孳息，但应通知法定孳息义务人，孳息应首先冲抵收取孳息的费用
    • 5.添附：加工
  • 5.抵押物转让
    • 1.经抵押权人同意，可转让。应提前清偿债务或提存
    • 2.未经同意不得转让，但受让人代为清偿，债务消灭的除外
  • 6.抵押物出租
    • 1.先出租后抵押：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效
    • 2.先抵押后出租：租赁合同对受让人不具有约束力
  • 7.抵押权实现
    • 1清偿顺序：费用＞利息>主债权
    • 2.土地出让金优于抵押权：划拨土地拍卖，应先依法缴纳出让金，才可主张剩余价款优先受偿
    • 3.不可分性
      • 未全部清偿的，仍就抵押物全部行使抵押权，不会产生部分消灭
      • 第三人提供担保的， 未经书面同意转让的，不再承担担保责任。
  • 8.物权重合
    • 1.同一财产清偿顺序
      • 不动产：登记顺序＞债权比例
      • 动产：登记顺序＞登记顺序相同，债权比例＞未登记＞债权比例。与合同先后无关
      • 未登记视为无优先权
      • 顺位在后先到期，顺位在先的债权先扣出来，剩余部分受偿
      • 顺位在先先到期，剩余价款提存；不足清偿顺位在先的，顺位后抵押权消灭
    • 2.抵押权顺位、债权数额变更：未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响
  • 9.最高额抵押，债权确定
    • 1.约定期限届满
    • 2.抵押权设立满2年
    • 3.新债权不可能发生
    • 4.抵押财产被查封、扣押
    • 5.债务人、抵押人破产或撤销
    • 6.其他情形
• 8.质权、留置权
  • 质权
    • 动产质押
      • 质权设立：交付
      • 妥善保管义务：已毁损灭失，赔偿；可能毁损灭失的，可要求提存或提前清偿债务并返还质押财产
      • 质权放弃
      • 及时行使质权请求权
    • 权利质押
      • 范围
        • 1.汇票、支票、本票
        • 2.债券、存款单
        • 3.仓单、存款单
        • 4.可转让的基金份额、股权→证券登记结算机构/市场监督管理部门
        • 5.可转让的商标权、专利权、著作权等→相关部门
        • 6.应收账款→人民银行征信中心
      • 质权设立：1.权利凭证交付；2.无凭证的，办理出质登记
  • 留置权
    • 不履行到期债务，留置已经合法占有的、债务人的动产
    • 期限：应约定未约定的，2个月以上，但鲜活易腐的除外
    • 债权人留置的动产，应当与债权人属于同一法律关系。企业之间留置除外。
• 6.建设用地使用权
  • 无偿划拨
    • 1.商业开发，不得以划拨方式取得
    • 2.转让：划拨取得土地，转让时按国务院规定，报有批准权的人民政府审批；受让方需办理出让手续，缴纳出让金
    • 3.抵押：抵押拍卖时，缴纳出让金后才享有优先受偿权
    • 4.使用期限：无期限限制，另行规定除外
  • 有偿出让
    • 1.城市集体土地依法征收转为国有后，才可有偿出让
    • 2.转让方式：拍卖、招标、协议
    • 3.最高年限：居住用地70年；商业、旅游、娱乐用地40年；其他50年
    • 4.住宅使用权届满，自动续期
    • 5.出让土地+转让房产时
      • 1.支付全部土地出让金，并取得土地使用权证书
      • 2.房屋建设的，需完成投资总额的25%以上
      • 3.房屋已经建成的，应持有房屋所有权证书
• 5.共有
  • 按份共有转让份额
    • 1.对外转让：不需征得同意，其他人有优先购买权
    • 2.对内转让：其他人不享有优先购买权
    • 3.继承、遗赠：不享有优先，有约定除外
    • 4.优先购买行使期间
      • 1.按约定时间
      • 2.载明行使期间的，按载明期间为准；未载明或短于15日的，为15日
      • 3.未通知的，按知道/应当知道最终确定的同等条件起
      • 4.未通知且无法确定知道/应当知道的，为份额权属转移起6个月内
    • 5.优先购买权不当行使
      • 1.未在规定时间内提出或提出减少价款、增加转让人负担等实质性变更要求的
      • 2.以优先购买权受侵害，仅要求撤销合同的，无效
    • 6.优先购买人两个以上主张且协商不成的，按各自份额比例
  • 处分
    • 1.共同共有：处分或重大修缮，需经全体人同意，另有约定除外
    • 2.按份共有：份额2/3以上，另有约定除外
• 4.有权处分、无权处分
• 3.动产物权变动