房产知识

购房者拿到《商品房买卖合同》后，先不要签约，而应该首先仔细阅读其中的内容，如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊，可以向当地房管部门进行咨询，也可以参考相关的购房指南，或请专业人士、房地产律师陪同选房购房，在自己全部理解之后才开始签约。

房产知识

• 购房合同
  • 购房合同：当心霸王条款，让你有口难言
    • 注意：购房者拿到《商品房买卖合同》后，先不要签约，而应该首先仔细阅读其中的内容，如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊，可以向当地房管部门进行咨询，也可以参考相关的购房指南，或请专业人士、房地产律师陪同选房购房，在自己全部理解之后才开始签约。
  • 购房签约：一定要注意的N个细节
    • 要注意开发商对自己违约时责任条款的内容
    • 签订补充协议在购房交易中很有必要，在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔等细则
  • 不动产权证
  • 商品房合同网上备案
    • 注意：签订商品房买卖合同的同时，一定要进行网签。网签是购房合同的备案，能有效杜绝“一房多卖”的现象，是购房者维护权益的有效保障。（通过登录地方房地产网站，在网上进行合同确认和打印的行为。）
  • 商品房认购书
    • 注意：认购书往往是开发商钓住消费者的“诱饵”，大部分消费者舍不得定金而被开发商牵着鼻子越陷越深。
    • 认购书要有无定金性质的约定，及对房屋的位置、面积、单价、总价等有明确的约定。
  • “五证”“两书”
    • “五证”是指《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》（《建设工程开工证》）、《商品房销售（预售）许可证》。
    • “二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
  • 定金与订金
    • 定金是指当事人约定由一方向另一方给付，作为债权担保的一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式。
    • 订金，目前法律上没有明确规定，一般可视为预付款。订金的效力取决于双方当事人的约定。
    • 将“定金”写成“保证金”“订金”“预付款”“诚意金”等，一旦房屋买卖合同签不成所有款项能退回，这是购房者在观看合同时特别需要注意的事项。
  • 售房方：卖方违约赔大了
    • 注意：卖方涉嫌违约，买方可起诉要求卖方继续履行合同，或解除合同并由卖方支付违约金。违约金的数额需根据合同约定而定。
  • 阴阳合同
    • 所谓“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。
    • “阴阳合同”风险很大。如果签订“阴阳合同”，卖方不仅存在遭遇行政处罚和刑事追究的风险，还会给自己的买卖合同埋下隐患。
  • 房改房
    • 又叫已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅，即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后购买的公房。
• 税费常识
  • 房产税
    • 以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋所得的租金收入作为计税的根本依据，向产权所有人征收的一种财产税。也就是向拥有房子的人征税，拥有的房子越多，要交的税也就越多。
    • 从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率（1.2％）【依照房产原值一次减去10％～30％后的余值计算缴纳】
    • 从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12％。
  • 契税
    • 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖、房屋赠与、房屋交换等。
    • 注意：现在买房缴纳契税是有时间限制的，即纳税人自取得发票或签订转让合同的当天起30日内必须缴税，如果逾期，税务部门将按日加收滞纳金。
    • 新的契税政策要求：个人首次购买90平方米以下普通住房的，按成交价的1％征收契税；个人购买90平方米（含）至144平方米之间普通住房的，按成交价的1.5％征收契税。
  • 房产印花税
    • 房地产印花税是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对书立的或领受的房地产凭证的单位和个人征收的一种税赋。房地产印花税是按产权转移书据所载金额的万分之五征税。
  • 公共维修基金
    • 房屋公共维修基金又称为专项维修基金，它是指用于小区住宅楼房的公共区域与公用设施、设备维修的专项基金，其包括：住宅主体承重结构部位、门厅、楼梯间、通道和户外墙面等。
    • 注意：公共维修基金的收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定，收取的公共维修基金属于小区业主共同所有，其不计算于房屋的销售收入内。
  • 二手房赠与过户营业税
    • 对买家来说，如何约定付款方式，就是一个重要问题，因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，即使买家已经付了定金，也对出售方没有约束力。
  • 二手房折旧费
    • 房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。
    • 以平均年限法来计算。该套房子当前的重新建购价格约为78万元，已使用年限为6年，该套住宅的经济寿命（实际可使用年限）为60年，该套房子的折旧费=78×1/60×6=7.8万元。也就是说，该套房子现在的建筑造价减去折旧费后，其现在的市场价值在70万元左右。
  • 二手房估价：高评估，二手房零首付
    • 二手房评估价是根据房产的房龄、地段、（周边配套设施）楼层、面积、格局、装修等，以及当时的市场价格来确定评估标准的。
    • 注意：为了吸引客户，有的中介公司通过做高评估价，明目张胆地变相实现“零首付”。其实，变相实现的“零首付”实质为“骗贷”。
    • 二手房中介推出“零首付”的营销手段是一种违规行为，市民面对“零首付”需冷静理智，因为“零首付”违反了中国人民银行关于个人住房贷款首付的相关规定，是一种违规行为，消费者不仅可能因此蒙受经济损失，而且可能被要求承担相关法律责任。
  • 个人所得税
    • 个人所得税是指房产交易过程中由税务机关征收的个人所得税。一般存在于二手房交易过程中由卖方个人缴纳的利得税，新房卖方是开发商不存在销售环节的个人所得税。
    • 根据国家个人所得税法的规定，个人转让房屋等财产所得，应按20％的税率缴纳个人所得税。具体规定如下。（1）个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。（2）对城镇房屋被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法中规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
• 购房贷款
  • 住房公积金
  • 个人商用房贷：银行收紧贷款，不做亏本买卖
  • 个人房屋抵押消费贷款：轻松获得流动资金
    • 就是借款人将自己或他人（如亲属、朋友、同事）拥有所有权的房产作抵押，向银行申请贷款，该贷款可用于各种消费用途，如装修、买车、出国、旅游、留学等，也可用于各种资金周转和经营性用途。
    • 个人房屋抵押消费贷款通常不超过被抵押房屋评估值的50％，如果根据借款人的资信程度和抵押房屋成新率（使用年限低于5年）来判断，最高可贷60％。
• 购房议价
  • 开发商的销售原则
    • 销售的基石——暗示效应
    • 销售的出发点——苏东坡效应
      • 社会心理学家将人们难以正确认识“自我”的心理现象称为“苏东坡效应”。实际上，在房产销售中将自己的房产定位是销售的第一步。
    • 销售的谋略——边际效应
      • 是指消费者在逐次增加1个单位消费品的时候，带来的单位效用是逐渐递减的（虽然带来的总效用仍然是增加的）。
    • 销售价值的最大化——长尾效应
      • 长尾效应的根本就是要强调“个性化”“客户力量”和“小利润大市场”，也就是要赚很少的钱，但要赚很多人的钱。将市场细分到很细很小的时候，就会发现这些细小市场的累计会带来明显的长尾效应。
  • 二手房的价格：“货比三家”挤压水分
    • 注意：经过市场调研，在二手房交易过程中，买家砍价幅度在10％～15％为适。
    • 比如房主自己开价80万元，最后中介卖出了85万元，那么这5万元的差价就由中介和房主分成，这是明的吃差价；还有一种情况，是房主开价80万元，中介瞒着房主卖出了85万元，这5万元的差价就被中介“偷吃”了。
    • 1.房屋的缺点
      • 通常盲目地、没有理由地砍价是令人厌烦的，不仅没有办法达到想要的效果，还对房屋的成交不利。因此，在买房之前首先要对心仪房产的优点和缺点做到心中有数，只有对房产有了充分的了解，才能在砍价时做到有理有据。
    • 2.弄清原房主卖房的原因
      • 如果能够在砍价之前了解到原房主真实的卖房原因，卖房后所得房款的用途，对于购房砍价是非常有帮助的。可以通过询问中介公司或在看房时与原房主的交流来获得相关情报。一旦发现原房主比较着急卖房，你就可以适当地提高砍价幅度了。
    • 3.当年购房的真实价格
      • 通常房子原来的价格越高，砍价的幅度越小，反之亦然
  • 问题解答
    • 1　如何买房最省钱？
      • 招数一：巧拿关系价。
        • 提前认筹可享优惠的促销措施
        • 有针对老业主介绍的客户的优惠措施，如赠送老业主物业管理费，可找个该楼盘的老业主，双方合作，共同分享赠送的物业管理费。
      • 招数二：抓住年底好时机。
      • 招数三：慎选贷款方法。
        • 向银行争取优惠利率、选择贷款方法是低价购房的法宝之一。房贷新政规定首次置业的普通自住型消费者最低可以拿到同档次基准利率0.7倍的购房优惠，但大部分银行不会主动给客人优惠，此时就要客人主动争取。
        • 购房者应多加比较，尽量选择收费较少的银行。另外，为便于日后提前还款，购房者应尽量选择承诺可以随时无条件提前还贷的银行办理房贷，并要求银行把这一保证写入合同。
    • 2　买二手房时如何砍价？
      • （1）看房的时候即使看到最满意的了，也不要表现得特别明显。一般经纪人报给你的价格都有一点儿水分，也就是我们说的留量。如果你突然在房间里就表现出特别高的心气，那么一是业主可能不会降价，二是经纪人也会把降价空间放给你，而且马上会逼你，说这个房子别人也看上了，业主要卖了，或是别人正在谈着。
      • （2）看完这个房子，问问这个经纪人最多能降多少，房子最低多少，只要是个有经验的中介肯定会先问你最高能给多少，记住，你可以说你的心理价位，但不要说你真正的心理价位，要少报。打个比方，房子报价是150万元，你非常满意，你想140万元拿下，经纪人问你最高给多少，你说135万元，然后让他谈，最后套他底价。
      • （3）你可以去别的中介看看有没有这个房子，然后问问最低多少钱，然后再让带你看房的中介工作人员降价。
• 房产交易
  • 广告与楼书
    • 不少开发商会在宣传广告或房屋买卖合同中加注“以上仅供参考”或“以规划部门批准为准”等字样，使本来具体明确的允诺变得模糊起来。
    • 一是要注意虚实，千万不要被楼书上的精美图片和华丽辞藻所迷惑，不要在意这些表面的东西，要关注一些实在的东西，比如价格和房子的面积；
    • 二是要辨明细节，应该从细节入手，找出那些含糊其辞的地方，不能让开发商蒙混过关；
    • 三是要把握尺寸，具体的数据和尺寸的把握是需要注意的一个重点，购房者要好好分辨某些图示的真实距离和大小比例；
    • 四是要保持清醒，楼书是开发商对自身产品的一种包装，这种包装带有很多广告的成分在里边，我们应该保持清醒的头脑，在其中找到对自己真实而有用的价值。
  • 沙盘
    • 五条沙盘制作中最常见的潜规则
      • 1.调低楼高、调大楼间距
      • 2.消失的不利因素（忽视垃圾房、变电站、高压电线、地下车库出入口、水泵室等）
      • 3.“暧昧”的距离（拉近配套设施、学校）
      • 4.宽敞明亮的户型
      • 5.不确定的规划
        • 没通过的规划，在沙盘制作时都会先做到沙盘上，尽量显示最完美的楼盘状态。
  • 购房图纸
    • 一是看所选择的楼座和周边相邻楼座在图上所标示的楼房数量和总高是多少，是否与楼书宣传一致，防止发展商在开发过程中把楼体“拔高”，以致今后入住后出现电梯拥挤、车位短缺、阳光不足等问题。
    • 二是注意寻找变电站、泵房、锅炉房、物业管理用房等配套设施的建筑位置，看看这些建筑在楼书中是否标示明确，有没有被“美化”成绿地花园。
    • 三是如果购房人看到发展商的楼书、沙盘在楼盘分布、楼高、楼距、道路的宽窄尺寸、用材承诺、绿化率等方面都能保持一致，便可对发展商的信誉度有一个大致判断，如果通过这一环节对发展商的初步评测不佳，考虑到专业因素，可以找懂行的专家咨询，看看是不是存在问题，最终决定是否放弃买房的打算。
  • 样板房
    • 样板间是楼盘的脸面，往往能提升购房者的购买欲，所以开发商不惜动辄花费上百万元大做文章。一般中高档楼盘的样板间设计都会请国外设计团队量身定做，空间利用非常合理，装修费用也很高。
    • 在参观样板间时，要多注意户型设计是否实用，是否是自己想要的居住环境，一定要记住样板间只是参考
  • 促销
    • 摇号派筹，真假购房者鱼龙混杂是目前内部认购中常见的手段。某些楼盘甚至很夸张地出现十多名买家争抢同一套房源的情形，最终抽中者自然像中了彩票一样觉得幸运，价钱问题却被摆到了次要位置。
  • 摸清开发商
    • 开发商之前有没有开发好的项目？售后信誉如何？业主反馈如何？
    • “五证两书”是否齐全
    • 大品牌开发商在房屋质量、物业服务、生活配套等方面都是有保证的；投资潜力大，即一个质量好、服务好、配套完善的房子升值潜力是很大的；品牌开发商开发的楼盘大多都是大型社区，大型社区的生活氛围、生活环境（如绿化等）都会很好。
  • 房产中介
    • 房产中介的五大潜规则
      • 一是橱窗里的“低价房”只是幌子。
      • 二是低于2％的中介费背后藏猫儿腻。（市场惯例中介服务佣金为2.7％～3％。）不良中介采取“分解”最终中介费的做法，将最终中介费分解为中介费、过户代办费、贷款费、评估费等来进行收取。
      • 三是小心“包税”服务变成揩油黑手。中介在交易过程中“包税”，利用的就是针对买卖双方贪图方便的心理提供的“人性化”服务。由于中介公司熟知相关税收的征收方式，从而使用一些手段逃避部分税费。
      • 四是教唆买卖双方签阴阳合同逃税。
      • 五是业务员普遍都是无证上岗。
  • 验房师
    • 对竣工并将交付使用或二手的民用建设工程或其装修装饰工程进行监测检验并向委托方（雇主）提供咨询服务的职业。
    • 验房属于咨询服务业，工作性质类似律师，律师为当事人搜集证据，依据是国家法律，验房师为业主提供房屋质量报告，依据是国家建筑法律、法规。
    • 自己验房
      • 1.楼地面是否平整想查看楼地面是否平整，只需要用长尺（或者带有水平的专用直尺），靠墙壁地面检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好，抹在墙上就会形成爆点，用铁器敲打“爆点”时，就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题）。
      • 2.墙面是否有裂痕检查墙面是否平整的同时，还需要看墙面是否有裂痕（常见的四大裂痕：强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝）、是否有外漏的铁丝网、钢筋。如果在验房时发现以上的墙面问题，可以让开发商帮忙修补后再签字。
      • 3.室内楼梯是否有缺损主要看楼梯的平整性是否有缺损。
      • 4.门窗安装轨道是否顺畅在门窗检查方面，最主要的就是检查门窗的轨道是否顺畅。特别是平开窗，一定要注意能否关严实，否则会有风进入房内，特别是在寒冷的北方，在冬天会相当难熬。如果在验房时发现这些问题，直接通知开发商，他们会很快就修理好；如果已经签字，再找开发商处理这些问题，那么他们的办事效率就是龟速了。第二个方面，就是检查新房的门窗玻璃是否有破损。窗框是否有变形。如果发现异常，抓紧找开发商解决，这个是非常需要注意的事项，特别是各个房间的门窗都要仔细检查好，避免不必要的破财。
      • 5.进户门是否有磕碰和刷漆需要仔细检查进户门是否有磕碰和刷漆，从严格意义上讲，门身内、外、顶面必须要刷油漆。门的间隙不要太大，门的开合无特别的声音，门的四边要紧贴门框，门锁的一边间隙不能太大，同时也不要忘记试锁，主要是看钥匙是否好用，以及门锁是否安装得坚固。其他很重要的一点是，门的隔音效果要好。
  • 房屋所有权转移
    • 新房需要缴纳的税费
      • （1）契税：中心城区别墅类（含单体、联体）契税按4％征收；个人首次购买90平方米及以下普通住房契约按1％征收。（土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收）
      • （2）住房维修基金：住宅维修基金按照2％标准交存，非住宅维修基金按照1％标准交存。（用于公共区域保修期后的维修，“房屋养老金”）
      • （3）交易手续费：住宅3元/平方米；非住宅11元/平方米。
      • （4）房屋登记费：住宅80元/套；非住宅550元/件。
      • （5）证照印花税：5元/本。
      • （6）工本费：10元/本。
    • 二手房交易交纳的各类税收
      • 普通住宅的契税为2％，高档商品房契税为4％。
      • 营业税、城建税、教育附加税、地方教育附加税，合计税率为5.55％；
      • 对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0.15‰；
      • 个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20％；
  • 资金购买力
    • 收入的30％～40％用于生活支出，其中有10％可用于投资或保险；30％用于月供，最多不能超过50％；剩下的20％用于储蓄。
• 选房常识
  • 一、房源信息：选房第一步
  • 二、先厅后卧：最Fashion的选房原则
    • 第一，看起居室（厅）是否好用，包括厅的面积、布局等，一般客厅是房屋的最大采光面，朝向南，东南，西南较佳；
    • 第二，主卧室的合理性，如面积、采光条件、居室私密性；
    • 第三，餐厅环境位置；
    • 第四，看次卧室（书房、客房）；
    • 第五，考虑阳台。
  • 三、房产的性价比：挑选适合你的“硬通货”
    • 1.需求
      • 区域需求旺盛的小区的房产虽然价格会高一些，但是它的性价比也会高于偏远地段的小区。
      • 需求旺盛的区域和其他区域相比，在租赁回报方面也是具有优势的。
    • 2.价格
      • 在将要买房或是卖房的区域中，找到几家和将要买卖的房产相同或相近档次的房产并做出一个平均价格来，再对比小区配套项目、物业服务水平、容积率等方面情况。
    • 3.教育
      • 房产周边的好学校为房产带来的性价比优势越发明显
    • 4.规划
      • 在买房子的时候一定要注意城市的规划。
    • 5.地段
      • 在地段的选择上应该有长远的眼光，不能只看眼前。我们要特别关注市政建设的总体规划，在那些可能是重点地区的地段购买住房。
  • 四、房子好坏的标准
    • 一是看厨房、卫生间的地面是否做过坡处理，这关系到排水是否顺畅。
    • 二是房间内是否有暖气回水或是有其他管线经过。
    • 三是看门窗的密实度是否合适，是否能顺畅地开启/关闭。
    • 四是对那些已经进行过粗装修的房子，要看其墙面是否平整，最好不要有太明显的起伏，地板应光洁，不能起砂；看门框、窗框边沿这些容易受到撞击的地方是否密实，不应有缝隙。
    • 其次，要考虑楼盘的品质。（楼盘内在配置的多少及好坏、楼盘的朝向和环境、楼盘的设计是否合理）
  • 五、房间高度
    • 绝大部分商品房的内层净高在2.5米至2.7米之间，否则会影响室内的采光、通风。
  • 六、样板间≠正式楼房主题
    • 购房者在接收房屋时可对照合同对装修设施的品牌、型号、质量、标准逐一进行检查和试用，并与样板房进行详细对照；如实际交付的房屋不符合合同要求或者低于样板房标准，购房者可要求开发商更换。
  • 七、多层or高层
    • 一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅。
  • 八、房屋质量问题
    • 大型质量问题可在开发商整改完所有的质量问题之后，再办理入住手续。
  • 九、采光
  • 十、房屋的抗震性能
  • 十一、毛坯房
    • 又称为“初装修房”，这样的房子大多屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。
    • 买精装房，开发商就已经将装修费用摊到房价里了，办按揭、房款、装修款都有了。毛坯房价格相对较低，可塑性强
  • 十二、车位
  • 十三、环线房
    • 环线房是指紧邻交通环线开发的住宅房屋，这些住宅的特点是交通便利、安静、隐秘、风景美丽、环境洁净、绿化充分和空气清新。
    • 小区到环线的距离不应该超过2000米；
    • 要重点关注小区周边可选道路较多的房产；
    • 尽量选购那些坐落在环线出入口的房子；
    • 小区到周边生活配套设施的距离应在步行15分钟内；
    • 所购房产应该不受或是少受环线尾气污染的影响；
    • 小区外围的公共交通设施应相对完善；
    • 注意环线的噪声，要尽量选购位于小区中心、不直接面对环线的楼盘。
  • 十四、房屋的真实房龄
    • 即房屋的年龄，是指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算的房屋年限。
    • 在二手房买卖过程中，确定房龄是其中的关键一环。因为房屋的新老程度不仅直接关系到成交价格和使用年限，而且还影响到日后的居住品质。
    • 房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果是二手房，有些已经转手了两至三次，所以最后看到的这本房产证上记载的发证日期可能远远超出房屋实际的建成日期。如果实际“房龄”较大，购房者可能会承担“提前支付房屋所占用的国有土地的使用费”的风险。
    • （1）可以通过仔细比较查看房子的外立面，或者从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要随便听信中介公司关于房屋年代的介绍；（2）买方在与房东签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的不符，房东应承担违约责任。比如建筑年代如与实际不符，双方可按年折旧率相应减少房款，以此来防范日后的交易纠纷。
  • 问题解答
    • 1　面对海量房源信息，如何辨别网上房源的真假？
      • （1）价格明显低于市场价很多的房子。
      • （2）看房源描述。假信息的描述通常非常简单，没两句就结束了。而真实房源介绍的会比较多，凸显房子的优点，具体详细。
      • （3）看房屋的照片。假房源一般没有照片，或者是搜房系统里固有的照片。真房源一般会提供室内照片。注意看一下装修风格是否一致，也有的人会把其他房子的照片贴过来冒充。
      • （4）看录入时间。一般来说近期录入的房源真实性较强。如果一套房子很便宜，但是录入时间是两三个月或者半年前，那么估计不是假的，就是已经卖掉的。
      • （5）看这套房子出现的频率，如果房源信息在几家公司都有，或者是同一家公司的不同经纪人发的，那么基本可以肯定是真实的。
    • 2　尾房与“烂尾楼”的区别是什么？
      • 烂尾楼，通常是指因为政府对房地产项目审批缺乏实际审核，项目资金缺乏，导致没能完工的房地产项目。
      • 尾房是指楼盘销售末期，由于户型、楼层、位置、价格等原因而暂未售出的房产。
• 房产类型
  • 商品房
    • 商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。
  • 公有住房
    • 也称公有住房、国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。
    • 公产房与私产房的最大区别在于产权，公产房没有产权人，业主只有承租权，没有转让权。
    • 注意：公有住宅是由当地政府负责建设，主要向本城市的居民出租出售；由企业出资建设的住宅，企业向自己的职工出租出售。公房出售之后也就变成了私房。
  • 安居房
    • 是国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非营利性住房。
    • 它的所有权受到一定的限制，不能自由买卖、产权过户。
  • 拆迁安置房
    • 指政府在进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁的住户进行安置时所建的房屋。
    • 拆迁房可以买卖，但是该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策约束。
  • 廉租房
    • 是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房，只出租不出售。
  • 学区房
    • 重点小学划片范围内的房子的价格就会上涨，因为这些房子位于某一学区，故被称为学区房。
    • 注意：学区房大多是二手房，建筑年代久远，户型不好，价格又贵，家长购买学区房的目的就是让自己的孩子获得进入重点小学的资格，一旦孩子毕业，大部分家长都会卖掉房子。
    • 每个学区并非一成不变，几乎每年都会有调整
  • 问题解答
    • 1　商品房产权年限70年究竟是什么意思？
      • 所谓的商品房产权年限70年并不是房屋所有权年限，而是你房屋所在国有土地的使用年限。
      • （1）房产证上会注明年限的（包括最后土地使用年限）。
      • （2）到期了如果房子还在，只用补交地税就可以了。因为土地的使用年限到了，但仍有房屋所有权。
      • （3）如果房子要拆了，政府会重新给你分配，使用年限也是重新计算的。
    • 2　如何才能买到真正的一手“学区房”？
      • 要了解名校的招生范围和入读条件，是只要户口在小区就能入读，还是要满足当地教育局的划区规定，或者是优先入读。
      • 冲着学校才买房，在签订合同时，最好要求开发商将有关学校的承诺纳入合同附加条款
    • 3.公寓与普通住宅的区别
      • 1、实用年限的不同
        • 公寓和住宅规定的使用年限不同，一般而言，住宅年限是70年，公寓是40/50年。但公寓也有70年使用年限的。
      • 2、费用的不同
        • 公寓和住宅的费用不同，有的公寓是商业用途，这些公寓的水电费用属于商业用水电费用，要比纯住宅昂贵。但有的公寓还是民用水电费用，这要看开发商的楼盘是如何立项，而且还需要看当地的政策法规或者通知，根据城市地域不同相关政策也可能略有不同。
      • 3、物业管理
        • 物业管理的不同：经营性公寓的规划用地性质为公共设施用地，建筑外檐按公建标准控制建筑外部不得设置阳台，规划间距按公建标准执行，物业管理用房等相应配套服务设施按照相关规定在公寓内部安排。
• 房产术语
  • 现房
    • 即买即可入住的商品房
    • 注意：按国家销售“现房”的规定，已经盖好的房子，不等于是“现房”，已经有人入住的房子也不等于是“现房”，已领房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。
  • 期房
    • 在建的、尚未完成建设、不能正常交付使用的房屋称为期房，即消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房
    • 注意：没有土地使用证、房产证的房子，不管它是已经盖好还是已经有人居住，都仍然是期房。
  • 公摊
    • 分摊的共有建筑面积，即指各产权共同占有或共同使用的建筑面积。
    • 如何了解房屋公摊面积
      • 1.索取公摊数据
        • 让开发商出示计算公摊面积的数据（整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积），通过数据求出公摊面积，明确自身权益。
      • 2.在购房合同中约定公摊面积
        • 在合同中详细（越详细越好）约定公摊的具体部位、面积大小
  • 容积率
    • 容积率计算公式：容积率=地上总建筑面积÷可建设用地面积
    • 注意：容积率可以考察住宅舒适度，容积率越高，各个楼房之间的间距就会越小，采光会不好，空气流通也会受到影响等，所以容积率高的住宅住着不舒服，容积率低的住宅绿化率就高，这样的房子住着才舒服。
    • 一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2。
  • 建筑覆盖率
    • 计算公式：建筑密度=建筑首层面积÷规划用地面积
    • 通常情况下，平均建筑层数越高，建筑密度就越低，一个小区的住宅密度通常不会超过40％～50％。
    • 建筑覆盖率有建筑毛密度和净密度之分。毛密度中建筑物包括住宅用地、公共用地、公共建筑与道路。净密度则单指住宅用地。建筑净密度根据不同的类型有不同的标准，低层住宅不高于40％，多层住宅不高于30％，中高层不得高于28％，高层不得高于20％。
  • 得房率
    • 套内建筑面积和房子的销售面积之间的比率
    • 一般得房率在80％左右的房子比较合适
  • 使用率VS实用率
    • 房屋使用率
      • 房屋使用率就是指房屋的使用面积与建筑面积的比例
      • 通常来说，板楼的使用率大约为80％，塔楼的使用率大约为75％，写字楼的使用率大约为70％，商场的使用率大约为65％。
    • 实用率
      • 房屋套内建筑面积与建筑面积的百分比，大于使用率
      • 通常来说，多层住宅的实用率一般在80％以上，高层住宅的实用率一般在75％以上，临街的独立商铺的实用率一般在80％以上。
    • 使用率的高低直接显示购房者得房面积的多少。房屋的使用率越高，意味着购房时所分摊的公用面积越小。如果公用面积不正常缩减，就意味着楼宇相应附加功能的减少、居住档次的降低。专业人士认为70％～80％的使用率是比较合理的。
  • 绿地率
    • 计算公式：绿地率=规划建设用地范围内的绿地面积÷项目总用地面积×100％
  • 层高
    • 指下层地板表面或楼板表面到上层楼板面之间的距离，规定住宅层高宜为2.80米。 （净高=层高-楼板厚度。）
    • 层高设计的规律是层数较少时，层高可以相应地提高；层数较多时，层高则可以相应地压缩。
  • 进深
    • 指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。一般要限定在5米左右。
    • 为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上讲住宅的进深不宜过大。
  • 开间
    • 住宅的宽度（具体指相邻两个横向定位轴线间的距离）
    • 注意：开间小的房间，承重墙、柱的结构面积就相对较大，这样就会减少住户的有效使用面积。同时，由于开间比较小，房间分割过小，不适合家庭居住变化的要求，而且很难改造。
    • 住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
    • 从方便布置二三件套的家具角度出发，厅内连续可使用的墙面最小长度最好在4米以上。较理想的客厅面积在21～30平方米之间，这样的面积分配，基本保证了功能的安置，符合当前人们使用的需求和习惯。
  • 户型方正
    • 户型方正就是指户型的进深与开间之比合理。进深与开间之比一般介于1∶1.5之间较好。比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。
    • 好户型原则
      • 1.动静分区
        • 动区：客厅、餐厅、厨房、次卫等。
          • 靠近入户门设置，尤其是厨房
        • 静区：卧室、书房、主卫等。
          • 尽量布置在户型内侧
      • 2.干湿分区
        • 厨房、卫生间（湿气较重、易产生脏污）与卧室等尽量分离。
        • 厨房的布置
          • 尽可能地靠近进户门
          • 远离卧室、客厅
          • 从施工成本、能源利用、热水器安装等角度考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。
      • 3.公私分区
        • 避免站在门外就能对屋内一览无余，玄关处应当有所遮挡
        • 避免在公共区间就能对卧室等私密空间一览无余
      • 4.通透良好
        • 指户型的通风和采光性能
          • 良好的进深开间比，即户型比较方正
          • 最好有两面可以采光和通风，相对两面采光通风最佳（如南北、东西），最后是相邻两面采光（如东和南、南和西、西和北等），只有一面采光通风效果最差。
            • 1
            • 2
            • 3
          • 厨房、厕所是湿气比较重的两个区域，要尽量做到独立采光通风，也就是避免暗厨、暗卫。
      • 5.动线合理
        • 动线良好（从入户门进客厅、卧室、厨房的三条线不会交叉）
          • 1
        • 动线较差户型（进厨房要穿过客厅，进主卧要穿过客厅，客厅都成公共走廊了，另外厨房布置在户型深区，卫生间距离主卧和次卧都很远，且正对大门，该户型堪称灾难级）
          • 2
      • 6.尺寸合理
        • （1）客厅开间不宜小于3.6m。
        • （2）主卧一般采用3.3m×3.6m、3.6m×3.9m、3.9m×4.2m/4.5m等几个尺寸，最小不得小于3.0m×3.3m。
        • （3）次卧一般采用3.0m×3.3m、3.3m×3.6m。
        • （4）书房可以比次卧更小一点，面积6～10m2就可以，进深开间要求没那么高。
        • （5）厨房净长不宜小于2.1m，净宽不宜小于1.5m。
        • （6）卫生间一般4平方米左右，尺寸多为2m×2m、1.8m×2.2m。
  • 建筑面积PK套内建筑面积
    • 建筑面积
      • 是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和，是计算商品房价格的结算数据。
    • 套内建筑面积
      • 由使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积等几部分组成。
    • 注意：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内建筑面积和自己应该分摊的公用建筑面积的总和。买受人在签订合同时，要把建筑面积与套内建筑面积作约定。（如误差比例需在3％以内）
  • 套内墙体面积&套内阳台建筑面积
    • 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
  • 公用建筑面积
    • （1）电梯井、值班警卫室、地下室、过道、公共门厅、设备间、变电室、垃圾道、楼梯间、管道井以及其他在功能上为整栋楼服务的公共用房和管理用房建筑面积，它们都以水平投影面积来计算。
    • （2）各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙及外墙墙体水平投影面积的一半。
  • 地下室和半地下室
    • 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者（价位高）
    • 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者（价位低）
  • 底商
    • 是指住宅的第一层、第二层。开发商一般会把它改成商业性质的房产
  • 阳台
    • 阳台是居室中最接近自然的地方，所以应尽量考虑用自然的材料，避免选用瓷片、条形砖这类人工的、反光的材料。
    • 做好防水层，花草要选择抗虫性高的物种，种植带与居室要做必要的分隔，以免虫蚁进屋。
  • 问题解答
    • 1　购买期房时需要注意哪些问题？
      • 第一，逾期交房。
        • 在签订合同之前要弄清开发商底细，市场反映及其经营状况等。
        • 约定清楚交房的具体日期及违约责任
      • 第二，房屋质量出现问题。
        • 了解开发商，约定质量问题责任
      • 第三，交房时发现房屋面积和格局与原规划不符。
      • 第四，交房时发现与预售的广告宣传不符。
    • 2　地下室有房产证吗？
      • 一、建筑层高低于2.2米的，层高在2.2米以下地下室，不计算建筑面积，不能办理房屋产权
      • 二、作为人防工程的地下室，有独立使用空间，且设计用公用建筑面积的，开发商可通过出售、附赠或者出租等方式处置。
      • 三、房屋仅指“土地上的房屋等建筑物及构筑物”。即使开发商将地下室出售、附赠给业主，也无法取得权属证书。
    • 3　期房面积与购房合同面积有差异，交房后比购房合同面积大怎么办？
      • 约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
      • 合同未作约定的处理原则
        • （1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
        • （2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。
          • 买受人退房：将房价款退还给买受人，同时支付利息。
          • 不退房：大于3%责任由开放商承担