《房地产开发流程管理工具箱》 - 项目土地获取

房地产开发流程管理工具箱 - 项目土地获取。本套图书重新梳理了最新的房地产开发流程，按照标准化运作的要求，整理了开发商所需要用到的项目运营动作及管理制度，以项目前期投资决策为起点，依次包括项目立项管理、规划设计、成本预算、施工管理等十个关键环节，为开发商建立起一套标准化运作的参考体系。

房地产开发流程管理工具箱 - 项目土地获取

• 土地管理制度
  • 土地制度
    • 土地所有制
      • 土地公有制：城镇土地国有，农村土地集体所有。城镇土地所有权归国家所有，国务院代表国家行使，用地单位和个人只有使用权；农村土地归集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理，集体所有制土地不能直接进入市场，需要经过土地征用转化为国有土地
      • 各国土地所有制模式：① 美国：私人59%+联邦32%+州政府7%+印第安人保留地2%；② 日本：国家所有 24% + 公共所有 6% + 个人、法人所有70%；
    • 耕地保护制度
      • 耕地保护制度有三类： 土地用途管制制度+占用耕地补偿制度+基本农田保护制度
      • 《土地管理法》将土地用途分为三类：农用地，建设用地，未利用地；土地利用总体规划分为：全国性省级规划，乡级土地利用规划，土地规划将土地分为10类
      • 建设用地需要占用农用地的，必须在总体规划确定的建设用地范围内安排，符合规划和政策的项目，按照法定流程走，不符合的不予批准，或调整土地利用总体规划，并经过原批准机关批准后，才可以办理农用地专用审批手续
      • 土地用途管制制度的内容：对土地分类 → 规划土地用途 → 登记注册土地用途 → 用途变更实行审批 → 违法行为处罚措施
      • 占用耕地补偿制度的内容：各级政府应当严格执行土地利用规划，对耕地保有量和基本农业保护面积负责，省长，主席，市长是第一负责人，必须按照“占多少，垦多少”的原则，没有条件开垦的，需要缴纳开垦费，专项用于开垦新地
      • 基本农田保护制度：什么是基本农田，就是按照按照一定时期人口对农产品的需求，依据土地利用总体规划不得占用的耕地；土地管理法规定，划定的基本农田占本行政区域内耕地的80%以上
    • 土地征收制度
      • 国家将集体土地转换为国有土地的一种补偿行为。目前，土地征收实行国务院和省级人民政府两级审批制度；国务院可以征收基本农田，“基本农田以外的耕地”超过35公顷的，其它土地70公顷以外的；省级人民政府可以征收：“基本农田以外的耕地”在35公顷以内的，其它土地70公顷以内的
      • 土地征收与土地征用的区别：最本质的区别在法律层面上，征收改变了土地所有权，征用仅仅是改变了使用权；土地征收不存在返还，未了公共利益需要，程序更为严格；土地征用一般返还，同时给予补偿，一般是临时的紧急状态
      • 土地征收的制度：“一登记二公告”。被征收人办理补偿登记，县级政府公告；征地补偿安置方案确定后，政府公告
      • 国务院规对于流程的一些规定：以征用农户的土地为例，① 告知农户；② 农户确认的书面文件；③ 必要情况下，国土资源部举行听证；④ 书面文件需要作为报批的必备材料；⑤ 公式；⑥ 征地补偿安置不落实的，不得强行征用
      • 地方政府的执行流程：征收前调查 → 征地预公告 → 调查结果确认 → 组织听证 → 拟定方案报政府批准 → 公开事项 → 征地补偿登记 → 征地补偿方案公告 → 实施征地
      • 流程的详述：对拟征收的土地情况做一个全面的了解，初步测算征地面积，补偿等；以书面形式告知农户，告知后的抢栽，抢种的土地附着物不算在补偿范围内；市县国土资源部对征收的土地权属，面积，附着物进行调查和证据保全，与被征地的农村集体，农户共同确认；在征收土地依法报批前，市县国土资源部门应当说面告知组织或农户，对于补偿标准和安置途径有申请听证的权利；拟定一书四方案（一书指建设项目用地呈报说明书，四方案是指农用地专用方案，补充耕地方案，征收土地方案，供地方案），报由政府批准。经批准后，公告征地机关，批准文号，用途，范围等；被征地的多有权人在公告的期限内办理补偿登记；市县人民政府土地行政主管部门在批准征地方案后，会拟定补偿安置方案，并公告听取意见，最后就是征地方案的实施。
      • 征收补偿安置：补偿主要分为土地补偿费（对土地长期投工和投资的补偿）+安置补助费（因征地造成的多余的劳动力费用的补偿）+地上附着物和青苗补偿费+社会保障费用（安置费用）
      • 被征收土地农民的安置：货币安置，保障安置，农业生产安置，重新择业安置，入股分红安置，异地移民安置
      • 房屋拆迁流程：申请用地，指定拆迁方案，冻结户口，拆迁公告 动员会 签拆迁协议，实施拆迁，办理产权灭籍手续，安置拆迁户。
    • 土地登记制度
      • 土地登记业务涉及到 初始土地登记，土地他项权利登记，变更土地权利登记，注销土地权利登记，更正登记
      • 土地登记流程：土地权利人或权利变动当事人请求登记，登记机关派人现场调查，对申请人递交的资料进行审查，，包括两个方面：土地权利状况或变动事由，核查完毕后进行登记，登记在土地登记薄上，并更新宗地图，地籍薄，地籍图，然后颁发权利证
    • 土地有偿使用制度
      • 我国国有土地有偿使用制度的形式主要有三种：土地使用权出让，土地使用权转让，土地使用权划拨
      • 土地使用权出让方式：协议+招+拍+挂，协议出让主要适用于工业，市政公益，非盈利项目；招标出让，市县土地行政主管部门发布招标公告，对特定的人招标，主要适用大型或关键性的投资项目；拍卖出让，拍卖人发出拍卖公告，竞买人公开竞价，适用于投资环境好，金融业，旅游业盈利大项目；挂牌出让，在指定的土地交易场所挂牌公布接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，以截止时间的出价结果来确定
      • 土地使用权转让，也就是土地使用者将土地再次转移的行为，方式：出售，赠与，交换，继承等。
      • 土地使用权转让的四个条件：① 合法获取的使用权；② 土地使用权出让金已交清；③ 投入土地的开发建设资金不少于总投资额的25%或已完成七通一平的基础设施建设；④ 土地使用权如果是合资企业，转让需要经过董事会决议
      • 土地使用权划拨：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿，安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者，这类通常没有使用期限的限制
      • 土地使用权划拨的四个特征：① 政府行为；② 使用权无偿无限期；③ 划拨土地使用权的转让，出租，抵押依法受到限制；④ 具有社会公益性
      • 土地使用权划拨受到严格限制，一般是国家机关用地，军事用地，城市基础设施，公益性用地
  • 建设用地管理
    • 建设用地供应制度
      • 建设用地供应制度的两大类型：国有建设用地供应制度；集体建设用地供应制度
      • 建设用地使用标准
        • 建设用地使用标准分为两个层次，四个大类；两个层次是指量化的控制性标准，和准入性标准；四个大类是指：① 工程项目建设用地指标；② 工业项目建设用地控制指标；③ 全国工业用地出让最低标准；④ 城市用地分类与规划建设用地标准
        • 工程项目建设用地指标：主要是依据工业项目的生产工艺，技术装备和总平面规划设计确定的某一建设项目的用地面积标准；简单来说就是对项目用地实行最高标准控制
        • 工业项目建设用地控制指标：投资强度，容积率，建筑系数类的控制指标的“最低门槛要求”，达不到这种最低要求，不能供地；例如，建筑系数不应低于30%，行政及生活设施占用面积不应低于7%，严禁在工业项目用地盖住宅，宾馆，等非生产性配套措施；
        • 全国工业用地出让最低标准：土地等级被分为了15等，一等最低价标准 840元/㎡，十五等最低价标准 60元/㎡
        • 城市用地分类与规划建设用地标准：这一标准对规划建设用地指标控制的基本原则是：通过规划城市人口来确定城市的规划建设用地规模，评判的指标：规划人均建设用地指标（整个城市的人均指标）；规划人均单项用地指标（某个项目的人均指标）；规划建设用地结构指标（建筑用地，工业用地，绿地等占建设用地的百分比）
      • 建设项目用地预审
        • 是指国土资源管理部门在 建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行审查
        • 建设项目用地预审有三中类型：审批、核准、备案。
        • 建设用地预审主要考察五方面内容：① 选址是否符合总体利用规划；② 用地规模是否符合；③ 占用耕地的，补充耕地方案是都可行；④ 征地补偿费用的安排情况；⑤ 需要修改总体规划的，修改的规划是否符合法律规定
        • 预审审查阶段的流程：受理报件（提出申请，检查材料齐备） → 初步审核 （初步审查编写预审报告）→ 征求意见 （材料送至会审单位，会审单位完成审查，汇总意见）→ 会审准备（主办单位将会审意见汇总） → 会审审查 （召开会审会进行会审）→ 办理批件（办理文件，领导审批）
    • 国有建设用地管理
      • 国有建设用地也就是土地行政管理部门将国有建设用地使用权提供给建设用地单位
      • 两个原则：有偿使用原则和符合国家产业政策和供地政策原则
      • 供应方式：划拨和有偿使用两大类
        • 划拨：一般是军事，国家机关，城市基建，公益事业，交通水利等用地；特点：① 没有使用权期限，② 一般不得流转除非办理土地出让手续或政府批准，③ 未经批准用途不得改变，改变用途后不属于划拨范围的实行有偿使用；④ 取得划拨土地使用权，只需要缴纳土地成本和国家规定税费，不需要交土地出让金
        • 有偿使用：四种使用方式
          • 国有建设用地使用权出让
            • 协议
            • 招标
            • 拍卖
            • 挂牌
          • 国有建设用地租赁
            • 短期（修筑临时建筑等，一般5年）
            • 长期（合同约定期限）
          • 国有建设用地使用权作价出资（入股）
          • 国有建设用地使用权授权经营方式供应（国家以一定年限的土地使用权作价后作为投资授权给 经国务院批准设立的国家控股公司经营管理）
      • 国有建设用地供应流程
        • 国有建设用地公开出让流程
          • 竞得人申请 — 市国土规划局受理 — 土地利用处经办人办理 — 处长审查 — 分管局长审核 — 局长签发 — 经办人办结归档 — 窗口出件并向建设单位提供下步办理告知单
          • 收费标准：土地出让价款、土地契税、印花税
        • 国有建设用地协议出让流程
          • 技术审查（不计入审批办理时限）： 市国土规划局窗口预受理 — 土地利用处技术审查 — 提交供地例会研究 — 土地利用处收件归档 — 窗口正式受理
          • 正式审批： 市国土规划局窗口受理 — 土地利用处经办人办理 — 处长审查 — 分管局长审核 — 局长签发 — 经办人办结归档 — 窗口出件并向建设单位提供下步办理告知单
          • 收费标准：土地出让价款、土地契税、印花税
        • 国有建设用地协议划拨流程
          • 技术审查（不计入审批办理时限）： 市国土规划局窗口预受理 — 土地利用处技术审查 — 提交供地例会研究 — 土地利用处收件归档 — 窗口正式受理
          • 正式审批： 市国土规划局窗口受理 — 土地利用处经办人办理 — 处长审查 — 分管局长审核 — 局长签发 — 经办人办结归档 — 窗口出件并向建设单位提供下步办理告知单
          • 收费标准：不收取费用
      • 国有土地使用权收回
        • 收回的三种形式：土地使用权期满的收回（到期未续期或续期未批准）； 行政处罚的收回 （违反法律法规禁止性规定） ； 其它法定事由的收回（单位迁徙，解散，破产，国家新的城市规划等）
        • 收回流程：具体组织实施收回工作的，是人民政府或土地行政管理部门
    • 农村集体建设用地管理
      • 使用原则：① 必须为乡镇建设项目需要；② 必须符合总体规划；③ 必须取得县级以上人民政府批准；④ 必须严格控制占用耕地；⑤ 必须遵守农村土地使用权转让前提
      • 农村建设用地的审批
        • 乡村企业建设用地的审批：预申请——选址——正式申请——审核——批准——拨付土地——发证
        • 乡村公共设施公益事业用地审批：申请——审核
      • 农用地专用审批
        • 农用地转为建设用地的审批，分为在规划内以内和规划内以外的情形。农用地转建设用地有三个依据：土地利用总体规划，土地利用年度规划，建设用地供应政策
        • 土地利用总体规划：农用地能否转为建设用地，首先应看其是否符合土地利用总体规划规定的规划用途
        • 土地利用年度规划： 土地利用年度规划是国家实行建设用地宏观控制的有效措施，包括了农用地转为建设用地的计划，目的是控制建设项目占用大量的农用地。
        • 建设用地供应政策：控制建设用地方向的重要手段
        • 农用地转用审批流程：咨询—编制文件—预审申请—缴纳费用—正式申请—受理—办理征地手续—核发文件
        • 农用地转用审批流程解读：用地单位首先向有关部门咨询是否符合规划，确认农用地可以转建设用地后，提交用地申请，建设部部门颁发选址意见书，用地单位缴纳各项选址规费；用地单位持选址意见书向国土资源局提出用地申请，国土资源局核发《建设用地预审报告书》，用地单位持《建设用地预审报告书》向建设部门，环保部门办理立项、规划环保等许可，并缴纳费用；用地单位再持以上审批文件向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请；国土资源管理局根据土地利用总体规划，城市建设总体规划和土地利用年度规划，拟定农用地专用方案，补充耕地方案，征地方案和供地方案，分不同类型向各级人民政府审批；国土资源局对农用地所有权人进行征用，签订补偿协议，安置程序；各项工作完成后，国土资源局向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》
        • 城市建设用地外的项目用地必须在城市建设用地区外选址，使用国有建设用地的建设项目用地。如果是使用集体所有农用地的，要经过农用地专用，土地征用和建设用地划拨或出让三个步骤
      • 农村集体建设用地的收回
        • 收回的三种情况：公共或公益建设；不按照批准；因撤销，迁移等原因停止使用的土地
        • 审批流程：申报（农村集体组织申报）——审核（乡级人民政府审核，报原批准机关批准）——批准（原批准机关审核符合条件的予以批准）——收回核销证（批准收回的，县级以上人民政府收回土地使用证，予以注销）
• 土地规划政策及审批流程
  • 土地利用规划的管理政策
    • 土地利用规划管理体系
      • 土地利用 规划分类
        • 时限长短不同：长期10年以上，中期5-10年，短期5年以下
        • 规划范围大小：国家规划，地方规划
        • 行政区域：全国（战略性政策性）、省级（政策性）、地市级（政策性）、县级（管理性）、乡镇级（实施性）
        • 规划性质：土地利用总体规划、土地利用专项规划、土地利用详细规划
        • 分级管理原则：行政区土地利用总体规划，跨行政区土地利用总体规划
      • 土地利用 用途分类
        • 建设用地（一级类）
          • 城乡建设用地
          • 交通水利用地
        • 其他用地（一级类）
          • 其他建设用地
          • 其他用地
          • 水域
    • 土地利用规划体系
      • 组成：土地利用总体规划、土地利用专项规划、土地利用详细规划
      • 土地利用总体规划：一定的规划区域内，根据当地的实际情况以及国民经济发展要求，确定调整土地利用结构和利用布局的宏观战略措施
      • 土地利用年度计划：根据土地利用总体规划和国民经济发展计划，对年度各项用地数量具体安排，包括新增建设用地量，土地保有计划指标等等，一经批准下达， 必须严格执行。如果特殊情况新增建设用地，报由国务院审定
      • 土地利用专项规划：在总体规划框架的控制下，对一些专门问题进行规划，是对总体规划的补充和深化，可以分为以下5大类：
        • 土地开发规划
          • 农用地开发规划
          • 城镇土地开发规划
            • 新区开发
            • 旧城改造
        • 土地整理规划：水土流失整治，盐碱地整治，风沙地整治等等。工作内容：划分整治类型、确定整治措施、进行土地整治效果评价、提出方案、竣工验收标准的确定、实施计划和管理办法
        • 土地复垦规划：凡在生产建设中破坏的土地，采取整治措施，恢复到可利用状态。
        • 土地保护规划：以一定的政策，法律和经济手段，对某一区域采取的限制和保护措施
        • 土地整治规划：重新调整土地利用方式，强度和结构
      • 土地利用详细规划：在总体规划或土地利用专项规划的控制和知道下，直接对某一土地使用单位及配套设施作出具体的安排。包括 控制性土地利用规划 和 开发性土地利用规划
  • 建设用地规划的管理政策
    • 五项工作内容
      • ① 控制用地规划管理性质：城市用地采用10大类，46中类，73小类分类
      • ② 核定土地利用开发强度：容积率，建筑密度，建筑高度，绿地类等指标来核定
      • ③ 核定其他土地利用规划管理需求：核查是否有道路穿越，是否有绿化带之类的
      • ④ 确定建设用地范围：通过审核建设工程总平面设计方案来确定建设用地范围
      • ⑤ 调整建设用地：旧区布局混乱，道路拥挤，需要调整
    • 建设用地规划三个不同阶段的管理工作
      • 计划审批阶段：也就是建设项目选址规划管理，城市规划行政管理部门根据城市规划和法律法规对建设项目地址进行确认或选择，保证各项建设按照城市规划安排，并核发建设项目选址意见书。这个阶段需要办理项目选址意见书
      • 规划实施阶段：也就是建设用地规划管理。这个阶段需要申请五证之一《建设用地规划许可证》
      • 批后管理阶段：也就是批后监督检查。包括：用地复核，用地检查，违章处理
    • 城市用地规划指标
      • 三区六线
        • 三区：范围内确定标准建设区（区域绿地），非农建设区（城镇建设区）和控制发展区（发展备用地）
        • 六线：黄线（城镇拓展区）、红线（道路交通控制线）、绿线（生态绿地规划控制线）、蓝线（水域岸线控制线）、黑线（市政公用设施控制线）、紫线（历史文物保护控制线）
        • 城乡规划“七线”，包括常规规划的“六线”和橙线（轨道交通管理的边界线）
      • 规划设计方案的主要技术经济指标
        • 居住区：居民 每人占地，居住区总用地，容积率，人口净密度，高层比例等等
        • 非居住区：建筑容积率，建筑密度，建筑高度，绿化率等
      • 城市用地规划管理
        • 建设用地类型
          • 规划中的建设用地，正在开发的建设用地，已经使用的建设用地
        • 城市总体规划管理：① 明确房地产开发用地的方向和阶段；② 确定房地产开发的规模，时序和步骤；③ 安排房地产项目用地范围的环境和配套措施
        • 城市分区规划管理：主要是针对土地利用性质与强度控制规划，公共设施用地规划，市政基础设施规划，城市空间形态规划
        • 城市详细规划管理：具体的安排和规划设计
      • 开发地产项目过程规划管理
        • 土地出让过程规划管理：出让地块，必须具有城市规划行政主管部门提供的《规划设计条件通知书》（内容地块面积，性质，容积率，建筑密度等）及附图（地块坐标，标高，出入口位置，建筑界限等）。出让城市国有土地使用权，在出让前应当指定控制性详细规划。土地使用权受让方在办理《建设用地规划许可证》时，必须持有城市规划行政主管部门提供的具有规划设计条件及附图的土地出让合同。取得《建设用地规划许可证》后，方可办理土地使用权权属证明。
        • 房地产开发过程规划管理
          • 开发项目选址、定点审批阶段：开发商请有关部门填写征询意见表 → 持有关资料报城市规划管理部门审核 → 审核通过由城市规划管理部门下发《选址规划意见通知书》
          • 申请《建设用地规划许可证》阶段：取得相关材料申请《建设用地规划许可证》，此证主要规定了用地性质，位置和界限
          • 规划设计条件审批阶段：开发商持相关证件向城市规划管理部门提出申请，经城市规划管理部门审核后，下达《规划设计条件通知书》及用地红线图。此通知书主要规定了建设用地面积，总建筑面积，容积率，建筑密度，绿化率等
          • 设计方案审批阶段：开发商需要委托有设计资格的设计机构完成不少于两个方案的设计，报城市规划管理部门审批，审批通过后签发《规划设计方案审批通知书》
          • 申请《建设工程规划许可证》阶段：开发商持有关批准文件项城市规划管理部门提出申请，城市规划管理部门主持召开市政配合会，组织有关部门进行综合图会签工作，最后签发《建设工程规划许可证》
          • 竣工验收阶段：开发项目竣工后，城市规划管理部门将参与项目的竣工验收
  • 城市建设用地申请相关表单（略）
• 土地获取及储备
  • 土地储备及土地价值评估
    • 土地储备管理政策
      • 土地储备运作流程
        • 指定土地储备计划：有土地储备机构编制土地储备计划，由国土，财政，人民银行分支机构审核，报当地政府批准
        • 确定土地储备范围：收购符合条件的闲置土地
        • 土地前期开发：由“生地”变“熟地”的过程，基础设施建设
        • 管护和临时利用储备土地：临时出租，临时改变用途
        • 供应储备土地
      • 土地储备的三个阶段
        • 土地收购：土地储备中心通过增量土地征用，存量土地强制收购，到期收回，用地置换，实现土地使用权由集体或城市其它使用者手中向政府的集中
        • 土地储备：土地储备中心对收购的土地进行初步开发，明确有关开发信息，按照土地供应计划及时做好投放市场的准备
        • 土地供应
    • 储备土地的10价值判断标准
      • 土地形状：行政方正的土地便于规划和利用
      • 土地面积：合适的面积大小没有固定的指标，城市中心的小面积土地投资价值高于城市新区，面积过大的土地将高于企业的财务成本
      • 交通环节：便利的交通提高土地使用价值
      • 区位条件：一定程度上取决于交通条件
      • 土地性质：不同的权属在进入市场后会面临不同的费用和办事程序
      • 建设现状：经营活动直接关系到拆迁，安置等方面费用，而且这部分费用占比较大
      • 片区规划：未来的配套和建设强度
      • 投资目的：可能是为了分散投资风险，或者作为融资的手段，或是创造好消息支撑功能是股票
      • 土地附加值：主要是指和地块所在区域有关联的历史文化渊源，消费者意识形态中对地块的认同感等
      • 经济界限：合理的界限是土地还贷利息小于升值额。开发商通过陆续开发，规避土地闲置两年政府无偿收回。长期的土地储备需要损失相当数量的资金成本
    • 土地价值评估方法
      • 基准地价法：通过影响因素的分析，对已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正。
      • 市场比较法：最基本最常用的方式之一。在近期市场上交易的类似土地比较，进行修正。
      • 收益还原法：投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于这笔投资存入银行每年获得的利息量
      • 剩余法：扣除相关费用，以价格剩余来估算土地价格的方法
      • 成本法：投资成本角度来考虑土地价值
    • 土地储备开发实施环节
      • 征地
      • 拆迁
      • 市政基础设施建设
      • 土地储备开发项目验收
    • 三种土地收储方式操作流程
      • 土地收储有三种方式：收购，收回，和征用
    • 土地储备管理体系
  • 地产企业土地获取决策管理
    • 企业获取土地决策流程
      • 战略评估：主要是收集信息，整理成项目建议书，呈报集团审批
      • 效益评估：评估财务收益，主要是各类财务报表
      • 可行性评估：研究项目操作可行性，编制可行性报告
      • 执行：考察完项目可执行性后，即可安排参与投标，进而努力获得项目土地使用权，签署相关法律文件
    • 关于地块的选择，不同物业类型选择不同
      • 居住物业：市政公用、配套完备、公共交通、环境
      • 工业用地：接近原材料、运输条件、水电配套
      • 商业：最短时间、区位易达、接近购买力、商业氛围
      • 写字楼：与其它商业实施的接近程度，周围土地利用状况、交通
      • 酒店物业：交通、周边环境、足够大停车场
    • 关于城市的选址需要考虑的因素
      • 城市规模：房屋成交量、人口规模，结构，购房偏好
      • 市场竞争：① 长期竞争因素：城市土地资源稀缺程度、政府供应节奏②短期竞争因素：开发商手中存量土地，在建未售数量；③ 市场供求状况因素：在售项目规模和去化程度
      • 溢价机会：城市化进程带来的人口红利，即需求带动； 土地成本的上升带来的成本带动； 供给结构转变带来的波动
      • 市场公平情况：开发商是否都需要经过招拍挂获得土地
    • 项目地段选择流程
      • ① 认识地段影响因素：此地块市场供需行情、地块的自然条件（距离，地势，日照，风向，自然灾害等）、地块的社会条件（基建状况、周边楼盘档次、周边土地属性、社会治安等）、环境条件、地段城市规划
      • ② 识别地段增值潜力
        • 未开发土地：虽然土地价格便宜，但是配套投入比较大
        • 开发中土地：有增值潜力。如果周边是高档楼盘，增值潜力更大
        • 已开发土地：研究政府政策，如拆迁补偿，配套费，危房改造等
      • ③ 研究地块可行性：主要解决能否投资这个地块，主要是技术、成本、质量、执行容易程度等
      • ④ 分析成本收益：财务角度估算是否挣钱
      • ⑤ 选择最佳方案众多方案中择优
    • 地块研究主要是哪些内容
      • 周边环境：道路交通、基建、相邻地段状况、地块景观
      • 内部现状：地形地势、现状建筑物和构筑物、地下文物，地上附着物
      • 自然条件：工程地质条件、水文地质条件、抗震条件
      • 规划要求：限高、容积率、用地红黄线、绿地率、建筑风格，车位配比等
      • 权属状况：剩余土地年限、《国有土地使用权出让合同》《国有土地使用证》，完税证明，土地权属有无纠纷
      • 拆迁状况：拆迁成本，进度，难易程度
    • 获取土地步骤
      • 进行市场调查
        • 分析区域土地和房地产市场、勘察地块、分析竞争对手（国土局、竞争者的习惯）
      • 明确土地获取方式
        • 出让：① 招、拍、挂；② 协议出让
          • 招标：土地部门发布招标文件 → 投标人登记缴纳保证金及相关文件 → 投标人编制招标书 → 评标委员会评标 → 开标、定标 → 签订《土地使用权出让合同》 ；公开招标至少3家；评标因素：投标价格、开发商从业经验和实力
          • 拍卖：土地部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价。土地部门发布拍卖文件 → 竞买人申请登记缴纳保证金及相关文件 →土地部门进行资格审查发放竞买标志牌 → 规定时间地点拍卖 → 签订《土地使用权出让合同》
          • 挂牌：土地部门发布挂牌文件 → 竞买人申请登记缴纳保证金及相关文件 → 土地交易市场挂牌公布信息 → 符合条件的竞买人提交竞买报价 → 确定竞买人发放《挂牌成交确认书》 → 签订《土地使用权出让合同》；低于底价或者无应价者，挂牌不成交；挂牌期限不得少于10个工作日
          • 协议：主要是工业项目、市政公益事业、非盈利项目
        • 转让：土地使用者再次转让使用权的行为
        • 划拨：不用需要使用者出钱购买使用权，无时间限制，但是需要缴纳土地使用税
      • 办理土地手续
        • 影响企业拿地因素：
          • 行业因素
            • 外部经济与政策：主要是宏观经济
            • 内部系统与各方：中央政府，地方政府，开发商，购房者，金融机构
          • 企业内部因素
            • 企业战略：区域含占有率
            • 土地储备状况：总量是否充足，结构是否完善；一线二线三线是否合理，市区，远郊，近郊是否合理
            • 资金状况：资金是否充足，募集资金能力
            • 企业溢价能力：品牌、产品、营销，政府关系等溢价能力
        • 地产企业常用的拿地方式：
          • 招拍挂：招标可以控制地价飙升，抑制房价；拍卖会太高房价；挂牌是一种中间性质
          • 行政命令拿地：一般是土地划拨。拆迁改造（大部分都是先划拨，后出让）；国有工商企业改造（协议出让）；兴建经济适用房（有计划的划拨）；基础设施假设（政府划拨）
          • 资本运作拿地：开发土地二级市场（土地在缴纳土地出让金后就可以合法转让买卖）和进入资本市场（投资参股、土地或企业收购、土地置换、企业合作）