《房产交易典型案例》笔记

房产，案例，法律，交易，笔记，笔记，学习，法律。虽然《商品房买卖合同》中有关于购房资格由买方自行保证并承担相应责任的约定，但并不能排除开发商作为出售方应尽的审查义务。双方当事人均未尽到审慎的义务，买卖双方都有责任。合同如果不能继续履行，开发商应退还定金。

《房产纠纷典型案例》笔记

• 一手房案例
  • 【不具备购房资格，买房是否承担违约责任】
    • 虽然《商品房买卖合同》中有关于购房资格由买方自行保证并承担相应责任的约定，但并不能排除开发商作为出售方应尽的审查义务。双方当事人均未尽到审慎的义务，买卖双方都有责任。合同如果不能继续履行，开发商应退还定金。
    • 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据实际情况，当事人可以要求恢复原状，采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。
  • 【签署认购书交过定金后，开发商拒绝出售，买房要求赔偿】
    • 首先签署的认购书是双方真实的意思，不违法法律，认购书有效。按照规定，双方当事人应当履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同
    • 虽然认购书属于预约合同的性质，但预约合同也是独立的合同。依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合的约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当于因违约造成的损失，包括履行合同后可以获得的收益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
    • 当事人签订的认购书，订购书，预定书，意向书，备忘录等预约合同，约定将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方要求承担违约责任或者要求解除合同并赔偿的，人民法院予以支持。
  • 【商品房存在缺陷，买房要求解除合同并要求开发商承担违约责任】
    • 如果质量问题没有影响到正常使用以及安全使用，可以通过维修达到安全使用的标准，要求解除合同并让开发商承担违约责任，很难得到法院支持。
    • 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，产生的费用和期间造成的损失由出卖人承担。
    • 解除合同的几个要点：① 不可抗力因素；② 履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者自己的行为表明不履行；③ 当事人一方延迟履行或者经催告后在合理期限内仍未履行；④ 当事人一方延迟履行或者有其它违约行为致使不能实现合同目的；⑤ 法律规定的其它情形
  • 【怎样认定开发商延迟交房以及因此产生的违约责任】
    • 开发商如果没有按照法律规定或者合同约定的交房时间以及交房条件，买受人有权拒绝收房，并要求开发商承担违约责任；经买受人催告后，合理期限内开发商仍未交付房屋的，买受人有权解除合同
    • 在买卖双方没有明确约定房屋交付条件的情况下，开发商将房屋交付给买受人使用，即视为房屋的交付。但并不是开发商将房屋交付给买受人，就认定开发商完成了交付义务，开发商交付房屋必须达到法定的约定的交付使用条件。负责买受人有权拒绝收房并要求开发商承担违约责任。如果是不可抗力因素，出卖方有义务合理期限内提前告知。
    • 临时用电一般不得超过6个月，期间不能向外供电。
    • 出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告3个月仍未履行，可以解除合同，但另有约定的除外；解除权在发生之日起一年内行使，逾期消灭。
  • 【购买新房后，在未取得《房地产权证》的情况下，签订了《房屋买卖合同》给其他人是否有效】
    • 没有房产证不得转让，并不意味着转让行为一律无效
    • 虽然未取得房产证，但是签订的合同《房屋买卖合同》是有效的
• 二手房案例
  • 【民间借贷，以房产作为抵押并签订房屋买卖合同是否有法律效力】
    • 双方之间并无真实的房屋买卖关系，《房屋买卖合同》并非双方真实意思表达，因此不具备法律效力。
    • 民事法律行为应当具备：① 行为人具有相应的民事行为能力 ② 意思表达真实 ③ 不违反法律和社会公共利益
    • 订立抵押合同时，双方在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有
    • 当事人签订买卖合同作为民间借贷的担保，借款人到期不能还款，出借人请求履行买卖合同，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人阐明更改诉讼请求，否则可以驳回起诉
  • 【为了多贷款，签订阴阳合同，卖方后悔，买房还能要求继续交易吗】
    • 在双方知情的情况下，双方都有过错，卖方拒绝履行不受法院支持
    • 在卖方不知情的情况下，双方互不承担责任，法院通常解除合同
    • 《存量房买卖合同》（网签合同）仅属于房地产管理机构的行政管理手段，即便存在与《房屋买卖合同》（三方合同）不一致的，也不影响双方按《房屋买卖合同》（三方合同）履行各自的义务。
  • 【交易过程中，房屋被法院查封，交易能否继续】
    • 签署合同并办理了递件交易手续，房屋被法院查封，若买方具备善意买受人条件，买方可以申请查封异议并解除该查封，最终实现交易的房屋过户的目的。
    • 申请查封异议的几个条件：① 在法院查封前已签订有效的房屋买卖合同，未违法且有效；② 法院查封前，已合法占有该不动产；③ 已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；④ 非因买受人自己原因未办理过户登记；
  • 【合同约定，买方不过户只办理全权公证委托给买方，后业主返回不同意做公证，要求直接过户给买方，业主是否违约】
    • 双方在合同中没有确定取得房屋产权的权利人，而是约定由卖方办理全权公证委托，买方有权选择最终产权归属人
    • 二手房中由于各种原因，特别是炒房，部分买家不愿意办理过户手续，而是约定以办理公证委托的方式规避国家限购政策。
    • 合同无效的几个情形：① 欺诈，胁迫手段订立的合同；② 恶意串通，损害国家，集体或第三人利益；③ 以合法形式掩盖非法目的；④ 违法
  • 【新政出台后买房失去购房资格，是否违约】
    • 不违约，双方解除合同，互不负违约责任
  • 【买房因有不良征信记录无法贷款致使合同解除，买房是否违约】
    • 约定买方以按揭贷款方式支付房款，如果买方征信不能贷款，卖方有权要求解除合同并要求买方承担违约责任。
    • 买方要求业主再次协助其办理另一家按揭，业主即使拒绝，业主也不违约。业主无须无条件无限期给予协助义务
  • 【借名买房，实际出资人能否要求出名人（登记权利人）转名（过户）给自己？】
    • 实际出资人可以按照借名协议要求出名人办理产权变更登记，但如果实际出资人没有购房资格除外。只要有购房资格，就可以得到支持。
  • 【签订合同后，业主又去办理了二次抵押进行贷款，买房能够拒绝支付首付款？】
    • 买方有权行使不安履行抗辩权，暂停支付首付款，直至业主消除二次抵押。若业主未及时消除，买房有权解除合同并要求业主承担违约责任。
  • 【业主反悔不想交易，银行按揭在还，买房能否要求继续履行合同】
    • 如果买方愿意出资还清银行贷款，且该交易具备其它继续履行条件的，可以向法院起诉要求继续交易
    • 未经抵押权人同意是否会导致买卖合同无效？实际情况是 虽然抵押人未经贷款银行同意而订立《房屋买卖合同》，但合同约定并未违反法律法规的强制性规定，即使未经抵押权人（银行）同意，合同仍具有法律效力。抵押权人是否同意，只对合同是否能继续履行产生影响，不影响合同效力
    • 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足的部分由债务人清偿
    • 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外
    • 当事人之间订立有关设立，变更，转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
    • 抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
    • 转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物
    • 抵押存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者告知受让人的，如果抵押物已经登记，抵押权人仍可行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押权未登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任
  • 【房屋过户后业主拒绝迁出户口，买家如何自救】
    • 卖方逾期未迁出的，买房无权强制迁出卖方原有挂靠户口，但卖方可以追究合同约定的违约金；违约金的高低，法院会依据实际情况酌情做出调整；出卖人迁出户籍对房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，买受人因出卖人拒不迁出户籍主张解除合同并赔偿损失的，应予支持
    • 户口登记工作由公安部主管，不属于法院管辖的范围；存量房屋的买受人起诉请求出卖人迁出户籍，不属于民事案件的受理范围；实践中，公安机关也不会将房屋下挂的他人户口强制迁移
  • 【房产证登记在夫妻一方名下，另一方不同意，买卖合同是否无效】
    • 有效，买方有权依法要求继续履行合同，并有权追究卖方的违约责任
    • 不动产权证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当予不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准
• 租赁案例
  • 【出租时房屋被抵押银行，租赁期内被银行查封拍卖，承租人是否可以要求新的业主履行租约】
    • 无权要求新的业主履行租约，亦不能以“买卖不破租赁”拒绝腾出房屋。承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
    • 出租人未书面告知承租人房屋已经抵押的，造成承租人损失的，应当承担赔偿责任；如果抵押人书面通知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担
    • 租赁房屋租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院支持，但下面两个情况除外：① 房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动；② 出租前已被人民法院查封的
  • 【出租期间发生的损毁情况界定】
    • 若因租赁房屋内物品自身问题致损失的，应由出租人承担责任；如果是使用不当，由承租人承担
• 婚姻、继承、赠与等纠纷案例
  • 【婚前财产的认定】
    • 夫妻一方所有的财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定除外。
    • 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，登记在出资人子女名下，视为赠与，属于一方的个人财产。
    • 属于夫妻一方财产的几个情形：① 一方婚前财产；② 一方因身体收到伤害获得的医疗费，残疾生活补助费用；③ 遗嘱或赠与合同中确定只属于一方的财产；④ 一方专用的生活用品；⑤ 其它应当归一方的财产
  • 【夫妻一方名下的财产（婚后共同购买），一方单独出售，另一方可以拒绝吗？】
    • 夫妻一方出售登记在自己名下的房产，另一方以配偶无权分权为由主张合同无效的，法院一般不支持
    • 夫妻关系存续期间下列情形为共有财产：① 工资、奖金；② 生产经营de收益；③ 知识产权的收益；④ 继承或赠与所得的财产；⑤ 其他应当归共同所有的财产
  • 【《遗赠扶养协议》与《遗嘱》发生冲突时，《遗赠扶养协议》的效力优先于《遗嘱》】
• 特殊房产的纠纷案例
  • 【不符合上市交易条件，业主转让经济适用房的行为是否有效】
    • 经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权；购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易；未满足相关条件就自行出售的行为改变了保障住房的性质，违反了国家行政法规的强制性规定，转让行为无效
  • 【房改房交易中，合同没有规定的情况下，谁承担土地出让金】
    • 无特别约定的情况下，为满足过户条件而需缴纳的土地出让金应由卖方承担
• 居间合同案例
  • 【买房或卖方拒绝交易的情况下，中介是否可以收佣】
    • 房屋中介公司促成买卖双方签订房屋买卖合同，已经履行了自身的居间义务，合同居间的行为已经完成，在没有特别约定的情况下并不会因为买卖一方的违约行为而影响中介公司按合同向任何一方收取佣金
    • 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用