房地产开发流程管理工具箱 - 项目规划设计

这是房地产开发流程管理工具箱中，项目规划设计的相关内容，内容包括：地产项目招标管理、房地产项目定位和产品规划设计。

房地产开发流程管理工具箱 - 项目规划设计

• 地产项目招标管理
  • 地产项目招投标管理实务
    • 招投标原则
      • 公平：多个招标队伍
      • 廉洁：不得谋求私利
      • 维护信誉：选择投标单位，要客观公正
      • 保密：各单位投标文件都是机密不得外泄
      • 可追溯：各种投标资料及时收集，整理，归档，保关
    • 招投标类型
      • 全过程招投标：项目从建议书开始，到竣工交付，全部实行招投标
      • 材料设备招投标：货物采购招标投标
      • 工程施工招投标：择优选择施工单位
      • 勘察设计招投标
      • 提高工程招标采购的五种方法：① 指定详细准确的技术标准；② 设置合理的商务付款方式；③ 细致遴选邀标对象；④ 中标前要询标澄清；⑤ 明确的组织分工
      • 总包土建工程的支付方式：阶段一：预付一定周转资金，其余工程进度款按月报产值的30%-40%支付；阶段二：待主体结构封顶，一次性支付至 75%-80%；阶段三：审计结束后支付至90%；阶段四：保修期满后支付剩余10%
    • 招投标三种方式
      • 公开招标：招标单位通过广播，电视，报刊等发布招标公告，择优选择承包商；适用工程规模大，技术复杂，大中型项目；劣势：招标费，开支多
      • 邀请招标：招标单位不公开发布招标，而是更加特点向预先选择的承包商发出招标通知书或者邀请函。优势：节省招标费用，缩短工作周期，提高中标效率；有限制竞争招标，限制竞争范围
      • 协商招标：招标单位直接选择投标单位，费用最少，周期最短；适用于特殊地区，特殊项目
    • 招投标管理的2项工作内容
      • 招投标工作职能的安排
      • 招投标重要节点管理
    • 企业项目有效招投标的4个条件
      • 熟悉相关法律
      • 提高招标文件编制技能
      • 重视招标细节
      • 职业道德操守
    • 招投标的风险与规避措施
      • 招标业务流程管理风险：最新的流程或者政策缺乏了解
      • 招标人违规执行风险：招标人的一些违规操作
      • 招标代理机构办事不力风险
      • 招标项目自有问题风险
    • 招标流程的重要节点
      • 第一阶段：招标准备阶段
        • 确定项目：总经理根据公司管理委员会确定拟建项目
        • 申请招标：工程副总向市政府招标管理机构申请招标，提供相关文件
        • 招标机构审批：市政府的招标管理机构对供对公司文件审查，如获得批准下达有关文件
        • 组建招标机构：由市政府的招标管理机构牵头组建招标办公室
        • 选定招标方式：招标办公室和参与招标单位讨论招标方式
        • 准备招标文件：公司工程部、造价部联合准备招标文件
        • 编制标底：预算工程师编制标底，造价部审核，总经理审批后向招标机构申报；所有人保密
        • 招标机构审核标底：审核无误时，标底密封保存，以在开标时应用；所有人保密
        • 发布招标公告：政府机构发布
      • 第二阶段：资格预审阶段
        • 索购资审文件：有资格的建筑工程公司在看到招标广告后到投标机构购买资格预审文件
        • 填报资格预审文件：填报预审文件，提供相应证明材料，报送招标机构预审
        • 资格预审：招标机构详细审查
        • 确定合格单位：向招标单位发出资审合格通知书
        • 确认投标意向：建筑公司接到通知后发出确认投标意向书
      • 第三阶段：投标阶段
        • 发售标书：招标机构向合格的承包商发售正式标书
        • 购买标书：承包商到招标机构购买标书
        • 组织现场考察：招标机构组织现场考察，甲乙双方都要到场，向承包商介绍周边环境，水电接口，其他信息等
        • 组织标前会议：招标机构组织招标前会议，公司向承包商介绍设计施工方案，承包商提出问题，公司回答，交流记录
        • 编制补充文件：公司工程部根据标前会议，将会议的问题书面澄清
        • 审定、审核：工程部总经理对补充文件进行审定，交给招标机构进行详细审查
        • 发送补充文件：招标机构对补充文件打印成文发送给各个承包商
        • 确定投标策略，编制投标书：承包商在参与考察，标前会议，阅读补充文件的基础上进行讨论总投标策略，编制投标书，投标书包括：投标申请书，施工技术方案，报价单，其它
        • 递交投标书，接受标书：向投标机构递交投标书，招标机构接受投标书，并标注投标时间
        • 开标会：招标机构组织开标会，在招标机构和公证处监督下，对承包商递交的标书进行开标，我司工程部和造价部在开标会上公布标底。确定标底有效范围；如果全部投标人的保价超出标底过多，开发商可以宣布无效，另行组织招标
        • 质疑，答疑：招标机构在看了承包商的标书之后提出质疑，制成文件发送给承包商。承包商收到文件后提出问题解答，没有特殊说明，口头书面形式都可以。
        • 提出评标意见：公司工程部造价部对承包商提交的标书进行评定，评定后形成书面意见书对承包商提出意见。
        • 评标报告：评标机构根据评标意见书召开讨论会，对承包商标书的报价，设计方案，资信业绩综合评定，初步确认中标单位。
        • 决标商谈和决标：招标机构和承包商就决标问题进行商谈，承包商确认接受中标。招标机构最终确定中标单位
      • 第四阶段：中标合同谈判签约
        • 发出，接受中标通知书：招标机构向正标单位正式发送中标通知书；承包商收到中标通知书
        • 办理履约保函：承包商接受中标通知书同时按通知书上的要求办理履约保函，并送至甲方
        • 合同谈判：甲乙双方就中标后的合同条款进行商谈，双方一致同意下，确定好准备好正式合同
        • 通知未中标单位：招标机构向未中标单位发出通知
        • 审定、审批、签字：甲方合同经过工程总监审定，甲方总经理审批；甲方审批后的合同，乙方代表人签字
  • 地产项目招投标管理实务
    • 招投标程序
      • 开发商申请招标的几个前提：① 项目建设列入年度开工计划；② 开发商获得了土地使用权；③ 领取了建设用地许可证和建设工程规划许可证；④ 完成拆迁安置工作；⑤ 施工现场具备“三通一平”或“七通一平”的建设条件；⑥ 资金主要材料已经落实
      • 招标文件的组成：① 投标须知；② 合同条件；③ 技术规范；④ 投标文件
      • 企业投标报价策略：① 本企业任务不饱满时，可以适当降低报价；任务饱满时。可以适当太高报价；② 一般性房屋建筑报价宜低，特殊工程可以适当提高；③ 竞争较多时宜低，较少时宜高；④ 工期短风险少宜低，风险高工期长宜高；
      • 投标技巧中的不平衡报价方案：不影响总标水平的前提下，提高某些分项的报价，同时降低另外一部分的报价
        • ① 能早日收账的项目，单价可定高一些，将一些费用分摊到早起工程价格中，以利于资金周转；后期项目（装饰，电气等）可适当降低。
        • ② 预计今后工程量会增加的项目，增加报价，反之降低报价
        • ③ 预计今后会修改的项目增加报价
        • ④ 控制幅度一般在10%左右，以免废标
    • 各方参与要求
      • 招标项目是否具备条件，是否完成审批手续和批准
      • 招标方是否具备相关资格和条件
      • 投标方是否具备相关资格和条件
      • 中标人能否顺利完成后续工作
• 房地产项目定位
  • 房地产项目定位指南
    • 定位八大原则
      • 适应性原则：适应经济发展；适应当地水平
      • 一致性原则：与企业发展战略相一致
      • 经济性原则：产品有高性价比；效益最大化；
      • 可行性原则：技术可行性和经纪可行性
      • 受众导向原则：把握消费者心理
      • 差别化原则：差别于其它竞争品牌
      • 个性化原则：个性满足于消费者的价值观需求
      • 动态调整原则：随机应变
    • 定位三大特点
      • 前瞻性：对未来几年的情况进行逾期，定位。毕竟开发时间长
      • 区域性：自然环境，经济环境，人文环境不同
      • 宽泛性：涉及到方方面面
    • 定位的四块短板
      • 市场定位主体存在偏差
      • 差异化定位创新不足
      • 片面强调概念式定位
      • 目标客户不明确
    • 定位六种方式
      • 避让定位：抢占空白市场
      • 对峙定位：定位在竞争者附近
      • 性价比定位：根据质量和价格定位
      • 属性定位：例如房地产的工程质量、室内设计、物美价廉等
      • 细分定位：专门做别墅
      • 复合定位：教育、体育，旅游项目都做
  • 房地产项目定位步骤
    • 市场环境分析
      • 分析内容
        • 经济环境：客户收入，贷款，价格，储蓄情况
        • 政策环境：土地政策、城市区域规划
        • 竞争环境：城市及区域价格分布规律、开发规模、客户来源、市场供给量、潜在需求量
      • 分析方法
        • 市场调研法
        • SWOT分析法
    • 客户定位
      • 客户定位准则
        • 准确选择目标市场：客户细分市场要足够大，否则客户群不足以支撑企业所需的利润
        • 差异化价值定位：不同客户对于项目价值不尽相同；例如多次置业或者老客户不断介绍新的客户，对于这些客户要差异化区隔
        • 根据客户定位订制运营流程：细分完之后，需要抓住客户特征投其所好
      • 客户定位步骤
        • ① 细分目标客户群：地理因素（地区、朝向、楼层、配套）；人口因素（年龄，规模。结构，收入，置业，教育程度）；心理因素（社会阶层，生活方式，个性）；行为因素（时机，追求利益，）
        • ② 选择目标客户群；细分后，进行价值区隔，分辨出高价值和低价值客户，根据“20%客户点来80%利润”，重点锁定高价值客户
        • ③ 定位目标客户群：最终瞄向哪些人群，人群特征怎样，怎么找到他们
    • 产品整体定位
      • 容积率配置
        • 与空间的关系：商业气息浓厚的地区，一楼店面价值可能数倍于高楼层价值，因此建筑面积应尽量分配于低楼层；反之增加楼层
        • 与建筑成本的关系：高度越高，成本也越高
        • 与建筑工期的关系：两栋10层建筑与一栋20层建筑，前者施工期比后者节省很多，工期直接影响投资回收速度与营业风险
        • 与市场接受性的关系：有些区域不接受高楼层
        • 与周围建筑物状况关系：周围比较矮，可以考虑建高，成为标志性建筑；周围都搞，可以考虑楼间距等
      • 四类公共设施定位
        • 具有保值效果的公共设施：宽敞的大门，走道
        • 具有实用性质的公共设施：停车位、健身房、游泳池
        • 具有收益机会的公共设施：地下商业，停车位
        • 对环境有改善的公共设施：绿地、花园
    • 产品定位
      • 七大内容：产品档次、项目环境、总平面布置、建筑、景观、智能、物业管理
    • 价格定位
      • 价格定位流程：评估内外部因素，收集定价信息，楼盘平均单价影响因素、决定各期各栋的平均单价、评判楼层垂直价差、判定水平价差、调整价格偏差
      • 总体定价策略：低价策略（一般为提高市场占有率为目标）；高价策略（短期内赚取暴利）；中价目标（市场较为稳定的区域）
      • 价格避让：价格避让、价格等待
• 产品规划设计
  • 产品规划设计管理
    • 产品规划的内容
      • 整体功能及造型规划
      • 各项设施的配置
    • 规划设计的策略
      • 规划与目标市场吻合
      • 兼顾实际销售的需要
      • 顺应引导消费者
    • 产品规划设计的五个阶段
      • 启动阶段:地块选择、房地产市场调查、购房者心理分析、开发项目市场定位
      • 设计阶段：产品设计、采购设计
      • 工程计划阶段
      • 工程施工阶段
      • 收尾阶段
    • 产品规划设计管理四个关键点
      • 做好设计任务书
      • 重视设计过程控制
      • 把关设计结果
      • 控制设计变更