房产税、契税和土地增值税

CPA《税法》——房产税、契税和土地增值税

房产税、契税和土地增值税

• 契税
  • 纳税人
    • 在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人
  • 征税范围
    • 国有土地使用权
      • 出让
      • 转让
        • 出售
        • 赠与
        • 互换
    • 房屋
      • 买卖
      • 赠与
        • 与【继承】区分
          • 法定继承
            • 不征
          • 非法定继承
            • 征
      • 互换
    • *特殊：以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税
  • 纳税地点
    • 土地、房屋所在地
  • 税率
    • 3%-5%
      • 个人购买90平米及以下且属于家庭唯一住房的普通住房，减按1%
  • 计税依据
    • 买卖
      • 合同价
    • 赠与
      • 税务机关按市价核定
    • 互换
      • 差价
        • 支付差价的一方交税（不差价免征）
    • 土地出让
      • 优先按合同价
      • 如果无成交价（或明显偏低），税务机关可按评估价或基准地价
      • 划拨改出让的土地，按补交的土地出让金和其他出让费用
    • 附属设施
      • 单独计价的单独确定税率
      • 与房屋统一计价的适用房屋的税率
  • 税收优惠
    • 法定免征
      • 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的
      • 非营利学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助
      • 承受荒山、荒地、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产
      • 婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属
      • 法定继承人通过继承承受土地、房屋权属
      • 依法应当予以免税的外国驻华使领馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属
    • 省（自治区、直辖市）级政府提出，同级人大常委会决定，报全国人大常委会和国务院备案，可减免
      • 土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属
      • 因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属
• 房产税
  • 纳税人
    • 产权所有人
    • 承典人
      • 产权出典的
        • 按房产余值
    • 代管人或使用人
      • 产权所有人、承典人不在房屋所在地的
      • 产权未确定及租典纠纷未解决的
    • 使用人
      • 无租使用
  • 征税对象
    • 征
      • 与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施
      • 房企开发的商品房
        • 出售前已使用或出租、出借的
    • 不征
      • 独立于房屋之外的建筑物（如水塔、露天游泳池）
      • 房企开发的商品房
        • 待售
  • 征税范围
    • 涉及
      • 城市、县城、建制镇和工矿区（统称城镇）的经营用房屋
    • 不涉及
      • 农村的房屋
  • 税率
    • 从价
      • 1.2%
    • 从租
      • 12%
      • 4%
        • 个人出租住房（不区分用途）
  • 计税依据
    • 从价
      • 按余值
        • 原值一次减除10%~30%
        • 原值包括与房屋不可分割的附属设施&不单独计价的配套设施
        • 改扩建增加原值
        • 原值包含地价
          • 不管会计上如何核算
            • 地价包括开发土地发生的成本费用
          • 宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积
      • 特殊情况
        • 以房产投资联营
          • 共担风险
            • 从价计征
          • 收取固定收入
            • 从租计征
        • 融资租赁
          • 纳税人
            • 承租人
          • 计税依据
            • 房产余值
          • 纳税义务发生时间
            • 融资租赁合同约定开始日的次月起
            • 未约定开始日的，自合同签订的次月起
        • 居民住宅区内业主共有的经营性房产
          • 自营
            • 代管人或使用人从价计征
          • 出租
            • 从租计征
        • 地下建筑物
          • 独立
            • 工业用途
              • 原价的50%~60%计入房产原值
            • 商业和其他用途
              • 原值的70%~80%计入房产原值
          • 与地上房屋相连
            • 将地上地下视为一个整体
    • 从租
      • 特殊情况
        • 以劳务或其他形式报酬抵付租金
          • 根据当地同类房产租金水平确定计税依据
        • 免租期内由产权人按房产余值缴纳房产税
        • 出租地下建筑
          • 按照租金收入计征
  • 税收优惠
    • 免征
      • 国家机关、人民团体、军队自用的房产
      • 由国家财政部门拨付事业经费的单位（如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术等事业单位）所有的，本身业务范围内的自用房产
      • 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产
      • 个人所有非营业用的房产
      • 非营利性医疗机构、疾控中心、妇幼保健等卫生机构自用的房产
      • 按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房
      • 经营公租房的租金收入
      • 企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产
      • 经有关部门鉴定、对毁损不堪居住的房屋和危房停止使用后
      • 房屋因大修连续停用半年以上的，大修期间免征
      • 基建工地的临时性房屋，施工期间免征
      • 按国家规定收费标准收费的高校宿舍、学生公寓
      • 专门用于经营农产品的批发市场、农贸市场
      • 文化事业单位转制为企业的，5年内免征
      • 商品储备管理公司及直属库自用的、承担商品储备业务的房产
      • 从事大型民用客机发动机、中大功率民用涡轴涡浆发动机研制项目的自用科研、生产、办公用房
    • 减征
      • 省、自治区、直辖市人民政府
        • 对增值税小规模纳税人
          • 可在50%税额幅度内减征
  • 纳税义务发生时间
    • 将原有房产用于生产经营
      • 从生产经营之月起
    • 自行新建房屋用于生产经营
      • 自建成之次月起
    • 委托施工企业建设的房屋
      • 办理验收手续之次月起
    • 购置新建商品房
      • 自房屋交付使用之次月起
    • 购置存量房
      • 自权属变更之次月起
    • 纳税人出租、出借房产
      • 自出租、出借之次月起
    • 开发房出租、出借自建商品房
      • 自房屋使用或交付之次月起
    • 其他
      • 因房产实物或权利状态变化而终止纳税义务的
        • 税款计算截止到当月末
• 土地增值税
  • 纳税人
    • 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人
  • 征税范围
    • 基本
      • 包括出售、交换、赠与
        • 赠与直系亲属不交税
      • 转让国有土地使用权
      • 存量房地产的买卖
    • 特殊
      • 继承
        • 不征
      • 赠与
        • 公益性
          • 不征
        • 非公益性
          • 征
      • 出租
        • 不征
      • 抵押
        • 抵押期
          • 不征
        • 期满以房地产抵债
          • 征
      • 房地产交换
        • 单位之间
          • 征
        • 个人之间
          • 免征
      • 合作建房
        • 建成后自用
          • 免征
        • 建成后转让
          • 征
      • 代建房
        • 不征
      • 重新评估
        • 不征
  • 税率
    • 超率累进
      • 30%
        • 增值率不超过50%
          • 速算扣除0
      • 40%
        • 增值率50%~100%
          • 速算扣除5%
      • 50%
        • 增值率100%~200%
          • 速算扣除15%
      • 60%
        • 增值率超过200%
          • 速算扣除35%
  • 应税收入的确定
    • 货币收入、实物收入、其他收入
    • 简易计税的不含增值税应纳税款
  • 扣除项目
    • 新建
      • 房企
        • 扣5项
          • 取得土地使用权所支付的金额
            • 地价
            • 按国家统一规定缴纳的费用（含契税）
            • 分期开发的配比扣除
            • 逾期开发的土地闲置费不得扣除
          • 开发成本
            • 拆迁补偿费（含耕地占用税）
            • 前期工程费
            • 建筑安装工程费
            • 基础设施费
            • 公共配套设施费
            • 开发间接费用
          • 开发费用
            • 利息能够计算分摊且提供金融机构贷款证明
              • 利息+前两项之和×5%以内
            • 利息不能计算分摊或不能提供金融机构贷款证明
              • 前两项之和×10%以内
            • *利息
              • 不超过商业银行同期同类贷款利率
              • 不包括加息、罚息
          • 与转让房地产有关的税金
            • 城建税
            • 教育附加、地方教育附加
            • 没有印花税，因为相关政策没有跟随会计准则与时俱进
          • 加计扣除
            • 前两项之和×20%
      • 非房企
        • 扣4项
          • 没有加计扣除
    • 存量
      • 房企
        • 扣3项
          • 评估价格
            • 有购房发票的，评估价格=发票金额×（1+年限×5%）【每满12个月计1年，超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视为1年，契税不计入】
            • =重置成本价×成新率
              • 重置成本价指按转让时的建材价格及人工费计算建造同样的新房所需成本
          • 取得土地使用权所支付的地价款和交纳的有关费用
          • 转让环节缴纳的税金
            • 印花税
            • 城建税
            • 教育附加、地方教育附加
            • 契税（如有）
      • 非房企
        • 扣3项/2项
          • 可能没有地价
  • 应纳税额的计算
    • 应纳税额=增值额×税率-扣除额×速算扣除比率
      • 先把增值额和增值率算出来
    • 下列情形之一按评估价格计算征收
      • 隐瞒、虚报房地产成交价格的
      • 提供扣除项目金额不额的
      • 转让房地产的成交价格低于评估价格又无正当理由的
      • 旧房及建筑物转让
  • 清算
    • 应当清算
      • 满足其一
        • 房地产开发项目全部竣工、完成销售的
        • 整体转让竣工决算房地产开发项目的
        • 直接转让土地使用权的
        • 满足条件之日起90日内
    • 税务机关可要求清算
      • 满足其一
        • 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或未超85%，但剩余可售面积已经出租或自用
        • 取得的销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的
        • 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
        • 接到通知之日起90日内
    • 应税收入的确定
      • 发票金额
      • 未开票的销售合同所载售房金额及其他收益
      • 调整补、退房款
      • 视同销售
    • 扣除项目
      • 不能提供合法有效凭证的，不予扣除
      • 开发成本资料不符合清算要求或不实的，计算扣除
      • 公共设施的成本可以扣除
        • 产权归全体业主所有
        • 无偿移交政府、公用事业单位用于非营利社会公共事业
        • 建成后有偿转让
      • 装修费用计入开发成本，但预提的不得扣除
      • 共同成本费用，计算扣除
      • 质保金
        • 开票的可以扣除
        • 未开票的不得扣除
        • 扣留的不得扣除
      • 土地闲置费不得扣除
      • 契税计入地价扣除
      • 拆迁补偿费
        • 回迁安置户
          • 安置用房视同销售，同时将此确认拆迁补偿费
            • 支付的补差款计入拆迁补偿费
            • 收到的补差款抵减拆迁补偿费
        • 异地安置
          • 自建房
            • 房屋价值计入本项目的拆迁补偿费
          • 外购房
            • 购房支出计入本项目的拆迁补偿费
        • 货币安置
          • 凭合法有效凭证计入本项目的拆迁补偿费
    • 清算后销售房地产
      • 单位面积成本=清算时的扣除项目总金额÷清算面积
  • 税收优惠
    • 建造普通标准住宅，增值率未超过20%的项目免征
    • 因国家建设的需要而被政府征用、收回的房地产免征
    • 因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的免征
    • 对企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为改造安置住房或公租房房源，且增值率未超过20%免征
    • 个人销售住房，暂免征收土增税（2008年11月1日起）
  • 征收管理
    • 东部地区省份
      • 不低于2%
    • 中部和东北地区省份
      • 不低于1.5%
    • 西部地区省份
      • 不低于1%