公募基金-房地产行业

研究房地产行业的根本逻辑，展示经济发展和房地产关系，提示房地产影响的上下关联行业，对今后房地产投资做出风险提示

• 一.房地产本质
  • 本质：货币现象
    • 钱在买房
    • 人在买房
    • 中观
      • 两个重要结论
        • 金融机构加大按揭配置
          • 利率市场化，
          • 金融自由化
            • 原因
          • 按揭贷款比重上行
        • 房地产无视年龄结构
      • 国外案例
        • 美国：按揭贷段比例
        • 2000年：46%
        • 2006年：56%
        • 高速增长
    • 宏观
      • 中期繁荣：三四线
        • 短期：棚改？
        • 中长期：下行
      • 银行加杠杆趋势：非常明确
        • 2016有息购房3.04万亿
          • 有息负债杠杆率高达66%
        • 2017三四线新房6.2万亿
          • 有息购房杠杆4.59万亿
          • 有息负债杠杆率高达74%
        • 按揭借款余额占比
          • 2017年中国：18%
          • 主流国家：40-50%
        • 债务率
          • 中国：48.4%,
          • 国外平均：55%
• 二、经济下行对房地产影响
  • 背景
    • 产业转型之后
    • 缺少新增长点
  • 异常现象
    • 私人过度举债
    • 金融部门杠杆率提高
    • 企业过度投资
    • 货币政策过于宽松
  • 问题
    • 驱动力弱化
    • 产业利润下降
    • 生产出现过剩
  • 本质
    • 消费和投资>实际支付能力和现实需要
    • 技术长周期末端导致的产能过剩
  • 方式
    • 债务扩张
    • 债务转移
  • 发生方向：经济增长中枢下行
    • 国家和政府
      • 企业：被动地融资需求减弱或者被削弱
      • 主要应对方式：信用扩张
    • 金融机构：居民端资产
      • 风险偏好的下，
      • 金融自由化
    • 居民：容易加杠杆容易
      • 意愿增加
    • 未来发展
      • 中长期：一二线城市
      • 一二线基本面未来有支撑
• 三、行业报表分析特点
  • 预售制度
    • 销售提前于竣工
    • 结算落后于销售
  • 土地增值税
    • 开发成本
    • 开发项目
  • 资本化
    • 平滑利润
    • 抵扣土地增值税
    • 财务费用
  • 投资收益
    • 并表与操盘
      • 高地价下的无奈之举
      • 规避风险
      • 资产与负债出表
      • 并表
      • “小股操盘”主要收益
        • 本身权益比例的利润
        • 管理费用
        • 超额奖励
  • 投资性房地产
    • 成本入账
    • 公允价值入账
• 四、地产公司估值方法
  • PB
    • 优点
      • 通用性好、简单直白
    • 缺点
      • 会计方法带来的偏差，如投资性房地产
      • 没有考虑隐蔽资产（长期股权投资、持有物业、品牌）
      • 重资产0R轻资产
  • NAV
    • 优点
      • 主流方法、更加精确反映企业价值
      • 提供敏感性分析工具
      • 考虑资产价值未来变动预期
    • 缺点
      • 忽略管理能力、经营模式和融资能力差异
      • 土地储备情结
      • 精确的错误？
  • PE&PS
    • 优点
      • 通用性好、简单直白
    • 缺点
      • 利润调节空间大
      • 不能永续经营的企业，意义不大
      • 净利润受结算影响非常大，导致估值失真
• 五、行业上下游分析
  • 宏观&微观数据
    • 宏观逻辑
      • 政策
      • 信贷&货币供应
      • 利率
    • 微观调查
      • 投资客/自住客比例
      • 新盘去化速度
      • 开发商资金状况
      • 按揭贷款情况
  • 房地产行业本体数据
    • 房地产竣工面积
    • 可售房存量
    • 销售率
    • 全国商品房销售面积
    • 房地产新开工面积
    • 商品房销售价格
      • 一手
      • 二手
  • 中游相关数据
    • 铲土挖机械产量
    • 电视机&冰箱销量
    • 钢筋产量
    • 重卡数量
    • 水泥产量
    • 玻璃产量
    • 全国商品房销售均价
• 六、开发商核心要素
  • 特点
    • 轻资产
      • 高杠杆
      • 难流转
      • 错觉
  • 开发变迁
    • 过去
      • 资金驱动
      • 关系驱动
    • 将来
      • 品牌驱动
      • 融资创新
      • 成本控制
      • 管理精细化
  • 如何选择
    • 公司背景
      • 国企
      • 民资
    • 公司治理结构分析
      • 大股东持股比例
      • 公司治理
      • 分红
    • 主营业务分析
      • 拿地空间战略
      • 时间战略
    • 公司竞争力分析/战略分析
      • 产品定位
      • 转型
      • 多元化业务
    • 财务分析
      • 融资能力
      • 资产证券化
    • 推荐公司
      • 保利地产
      • 招商蛇口
      • 绿地控股
      • 万科a
      • 新城控股
  • 风险提示：
    • 货币政策大幅收紧
    • 核心城市房地产调控超预期严格
    • 居民去杠杆力度超预期
    • 核心观点：房住不炒
• 房地产：无视人口年龄结构
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