导图社区 公募基金-房地产行业
研究房地产行业的根本逻辑,展示经济发展和房地产关系,提示房地产影响的上下关联行业,对今后房地产投资做出风险提示
这是一篇关于算力提升MLCC需求的思维导图,主要内容包括:市场规模与增长趋势,主要厂商市场份额,市场驱动因素,市场挑战,算力革命推动转型,各领域需求变化,供应链挑战与应对,技术创新与产业前景,钇替代钛酸钡材料,层间应变工程策略,小型化与高性能化趋势,高频应用材料优化,可持续材料研究,陶瓷粉末市场,金属电极材料市场,原材料市场挑战,区域分布与市场整合。
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数据要素流通白皮书响应国家大数据战略、推动数字经济发展的重要步骤,对于构建数据要素市场、促进数据资源的有效利用和数据产业的健康成长具有深远影响。
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建筑隔热与通风
建筑工程计量计价
第三章 建筑分类和耐火等级
地產行業分析圖
项目重要节点
生态学形成和发展
【068】福建省物业管理条例2018第二章 _业主大会和业主委员会
家装流程图
家庭装修预算表
软件工程-需求分析
一.房地产本质
本质:货币现象
钱在买房
人在买房
中观
两个重要结论
金融机构加大按揭配置
利率市场化,
金融自由化
原因
按揭贷款比重上行
房地产无视年龄结构
国外案例
美国:按揭贷段比例
2000年:46%
2006年:56%
高速增长
宏观
中期繁荣:三四线
短期:棚改?
中长期:下行
银行加杠杆趋势:非常明确
2016有息购房3.04万亿
有息负债杠杆率高达66%
2017三四线新房6.2万亿
有息购房杠杆4.59万亿
有息负债杠杆率高达74%
按揭借款余额占比
2017年中国:18%
主流国家:40-50%
债务率
中国:48.4%,
国外平均:55%
二、经济下行对房地产影响
背景
产业转型之后
缺少新增长点
异常现象
私人过度举债
金融部门杠杆率提高
企业过度投资
货币政策过于宽松
问题
驱动力弱化
产业利润下降
生产出现过剩
本质
消费和投资>实际支付能力和现实需要
技术长周期末端导致的产能过剩
方式
债务扩张
债务转移
发生方向:经济增长中枢下行
国家和政府
企业:被动地融资需求减弱或者被削弱
主要应对方式:信用扩张
金融机构:居民端资产
风险偏好的下,
居民:容易加杠杆容易
意愿增加
未来发展
中长期:一二线城市
一二线基本面未来有支撑
三、行业报表分析特点
预售制度
销售提前于竣工
结算落后于销售
土地增值税
开发成本
开发项目
资本化
平滑利润
抵扣土地增值税
财务费用
投资收益
并表与操盘
高地价下的无奈之举
规避风险
资产与负债出表
并表
“小股操盘”主要收益
本身权益比例的利润
管理费用
超额奖励
投资性房地产
成本入账
公允价值入账
四、地产公司估值方法
PB
优点
通用性好、简单直白
缺点
会计方法带来的偏差,如投资性房地产
没有考虑隐蔽资产(长期股权投资、持有物业、品牌)
重资产0R轻资产
NAV
主流方法、更加精确反映企业价值
提供敏感性分析工具
考虑资产价值未来变动预期
忽略管理能力、经营模式和融资能力差异
土地储备情结
精确的错误?
PE&PS
利润调节空间大
不能永续经营的企业,意义不大
净利润受结算影响非常大,导致估值失真
五、行业上下游分析
宏观&微观数据
宏观逻辑
政策
信贷&货币供应
利率
微观调查
投资客/自住客比例
新盘去化速度
开发商资金状况
按揭贷款情况
房地产行业本体数据
房地产竣工面积
可售房存量
销售率
全国商品房销售面积
房地产新开工面积
商品房销售价格
一手
二手
中游相关数据
铲土挖机械产量
电视机&冰箱销量
钢筋产量
重卡数量
水泥产量
玻璃产量
全国商品房销售均价
六、开发商核心要素
特点
轻资产
高杠杆
难流转
错觉
开发变迁
过去
资金驱动
关系驱动
将来
品牌驱动
融资创新
成本控制
管理精细化
如何选择
公司背景
国企
民资
公司治理结构分析
大股东持股比例
公司治理
分红
主营业务分析
拿地空间战略
时间战略
公司竞争力分析/战略分析
产品定位
转型
多元化业务
财务分析
融资能力
资产证券化
推荐公司
保利地产
招商蛇口
绿地控股
万科a
新城控股
风险提示:
货币政策大幅收紧
核心城市房地产调控超预期严格
居民去杠杆力度超预期
核心观点:房住不炒
房地产:无视人口年龄结构
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