导图社区 税务师—税1-土地增值税
这是一篇关于税务师—税1-土地增值税的思维导图
这是一篇关于会计软件基本功能和服务规范（2025 年 1 月 1 日的思维导图，主要内容包括：软件服务，软件安全，会计数据，软件总体要求，总则。
这是一篇关于2024税务师——涉税法律——刑事、民事诉讼法部分的思维导图，刑事、民事诉讼法相关法律法规。希望对你有所帮助！
这是一篇关于2023-税务师考试——涉税法律——刑法部分思维导图，包含犯罪构成、刑罚种类、刑罚适用、涉税犯罪等。
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土地增值税
征税范围
发生权属变化
转让
国有土地使用权
出让不征，转让征
国有土地使用权+地上物
存量房地产
特殊情形
房地产抵押
抵押期间→不征（无权属变更）
期满后权属转移/以房抵债→征
房地产交换
个人间+互换+自有住房→经核实，免征
其他情形→征
合作建房（建成后）
按比例+分房自用→免征
转让→征
∉征税范围
出让 || 继承 || 出租 || 代建 || 重新评估 || 赠与
赠与仅限
直系/直接赡养义务
通过公益性组织+赠与教育、民政、社会福利、公益事业
计算
应纳税额=增值额*%-扣除项目金额*◆
增值率=增值额/扣除金额=（收入-扣除）/扣除
收入
转让的全部价款+相关经济利益（不含税收入）
不含税收入=含税收入-VAT销项
VAT销项
房企（一般计税）
（含税收入-地价）/（1+9%）*9%
非房企（一般计税）
含税收入/（1+9%）*9%
转让老项目
（含税收入-买价）/（1+5%）*5%
扣除项目
转让新建房
非房企：①~④ 房企：①~⑤
取得土地使用权支付的金额
支付的地价款/土地出让金
按统一规定缴纳的费用
手续费（登记、过户费等）
房企：契税
开发成本
土地征用、拆迁补偿款
土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、安置动迁用房支出
前期工程费
规划、涉及、可行性研究、三通一平费用
基础设施费
公共配套设施费
开发间接费用
组织、管理项目开发→发生的
工资、福利费、折旧费、修理费、办公水电劳保等
开发费用
按项目分摊利息支出 &提供金融机构贷款证明
能
=（①+②）*5%以内+利息
利息≤商业银行同期同类贷款利率计算的
不能
=（①+②）*10%以内
全部使用自有资金
与转让相关税金
城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税
城建税——机构所在地的%
房企：印花税不允许在本项扣除
其他扣除
仅限房企
=（①+②）*20%
转让旧房
公式
扣除=房屋建筑物评估价+①+④
取得评估价格
能取得
评估价=重置成本*成新度折扣率
评估费可扣除
∵能够取得评估价∴购房时缴纳的契税不作为转让环节的税金扣除
不能取得
能提供购房发票
评估价=发票所载买价*（1+5%*年数）
vs 车购税→退税时，1y*10% || 取整抹零
年数
购房发票日期~售房发票日期（满12m为1y；超1y，超6m，≈1y）
契税
购房时缴契税了，能提供完税凭证，可按税金予以扣除，不做5%的基数
发票所载买价
不能提供
税务机关核定
注意事项
取得土地后→分片分期开发
按【开发、转让的面积/总面积】or【建筑面积】的比例计算分摊
房企
取得土地使用权时→交契税
在①中
存量房转让
购房时支付的契税
在④中“与转让房地产相关税金”
耕地占用税
②中
∵耕地占用税、拆迁补偿费 都是在拿地时不需要交，但是开发时需要交 →so在②中
房企土增清算
以（分期）项目为单位清算
条件
纳税人应清算
全部竣工+完成销售
整体转让 未竣工决算的
直接转让土地使用权
清算时间：满足条件~90日内→到主管税机办理
主管税务机关可要求清算
已竣工验收+（1/2）
【已转让建筑面积/项目可售建筑面积】≥85%
＜85%+剩余可售建筑面积 已出租/自用
取得【销售（预售）许可证】满3y+未销售完毕
纳税人申请注销税务登记+未办理土增清算手续
清算时间：自收到主管税务机关清算通知之日~90日内
销售额确定
已售项目
清算收入
已全额开票的
按发票金额
未开票/未全额开票
按销售合同金额+其他收益
非直接销售/自用项目
所有权转移的视同销售行为
开发产品用于职工福利、奖励、投分送
收入按顺序确认
①本企业+同地区+同年度销售的+同类房产均价
②主管税务机关+参照市价/评估价确定
产权未转移（房企转自用/出租）
不征
清算时不列收入、不扣相应成本费用
扣除项目确定
与清算项目配套的公共设施相关成本费用
产权∈【全体业主】/【无偿移交政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的】
可扣
建成后有偿转让
计算收入
费用可扣
房企销售已装修房屋
装修费计入开发成本
多个项目共同成本费用
按可售建筑面积/可售总建筑面积 比例分摊 确定
扣留的质保金开具发票
按发票所载金额扣除 || 未开票，不得扣
土地闲置费
不得扣
回迁户→付→房企 补差价款
抵减拆迁补偿款
纳税人可以委托【税务中介机构】对清算项目进行【审核鉴证】，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
主管税务机关不得委托中介机构对清算项目审核鉴证
主管税务机关可以采信报告内容
税收优惠
免税
增值＜20%
出售 建造的普通标准住房+
增值率＜20%
免
≥20%
全额征
转让旧房作改造安置住房房源+增值率＜20%
国家需要
因国家建设需要依法征用、回收的房地产 || 因城市实施规划、建设 的需要搬迁的→纳税人自行转让原房产
个人销售住房
企业改制重组
除外情形：房地产转移任意一方为房企的→征
征收管理
纳税期限、地点
合同签订7日内→主管税务机关申报
核定征收
应设未设账簿 || 擅自毁损/拒不提供账簿、资料 || 账目混乱、残缺不全、难以确定 || 符合土增清算条件，未按期办理→责令限期清算→逾期仍不清算 || 申报税依明显偏低+无正当理由
