模块四4-3：土地估价原则

1.合法原则,土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。 在合法产权方面,应以房地产权属证书、权... 2. 替代原则,地价遵循替代规律,其宗地的土地价格,受其相同使用 的 宗地,即同类型具有替代可能的宗地价格所牵制。 有相同使用价值、有替代可能的宗地之间...

模块四4-3：土地估价

• 土地估价概述
  • 土地估价含义
  • 土地既是资源又是资产
  • 土地资源是指土地作为自然要素，现在或可预期的将来能为人们所利用并产生经济效益的那部分土地。
  • 土地资产是指土地财产，作为财产的土地财产对象实体：有限性性（稀缺性）、有用性、可占用性和具有价值。
  • 土地估价特点
  • 依据土地估价特定的原则
  • 根据不同的对象选择特定的方法
  • 针对估价对象的市场环境分析
  • 充分了解评估对象地块的各种权利状况
  • 土地估价作用
  • 价值信息披露
  • 价值鉴证
  • 公信力，土地估价的法定需求
  • 土地利益关系界定、土地经济责任确定、土地价值争议协调
  • 土地估价服务方向和主要目的（去年考题）
  • 土地权利转让
  • 为购买者提供可接受的最高买入价格；
  • 为出售者提供可接受的最低卖出价格；
  • 为土地交易双方 提供谈判的价格基准，接近市场平均价格，不同于最高买入价或交易底价；
  • ..为土地转换双方提供谈判的价格基准；
  • 为土地捐赠或遗赠提供价值判断；
  • 为土地征收提供价值基础。
  • 土地资产流动
  • 为入股投资提供土地价值量证明；
  • 为企业兼并提供土地价值核算依据；
  • 为企业上市提供土地价值依据；
  • ..为企业股本变动提供土地价值依据。
  • 土地获取贷款和信用
  • 以土地进行抵押获得资金；
  • 以土地进行信用担保获得资金，需要进行信用等级评估；
  • 将土地证券化实现融资需要评估。
  • 法律诉讼
  • 为解决土地权利流转、土地资产流动、土地信用纠纷提供土地价值依据；
  • 为土地分割、合并并诉讼提供土地价值依据；
  • 周边开发对土地价值影响的补偿（环境）估算；
  • ..为公司解体、合并、清算、破产相关的土地财产分割提供价值依据；
  • 土地租赁中出租人、承租人之间的土地权利诉讼；
  • 为土地合作经营收益分摊、土地税收等成本分摊提供土地价值依据。
  • 税收
  • 税基计算
  • 争议处理税务咨询
  • 保险
  • 保险价值计算
  • 争议处理
  • 保险咨询
• 土地估价原则
  • 土地估价原则含义
  • 土地估价原则包括
  • 与市场相关
  • 需求与供给原则
  • 竞争原则
  • 变动原则
  • 替代原则
  • 外部性原则
  • 与土地本身特征有关
  • 适合原则
  • 最有效利用原则
  • 预期收益原则
  • 贡献原则
  • 报酬递增递减原则
  • 土地估价原则作用
  • 相似或相同的价值判断
  • 有利于合理使用土地估价方法，并准确地判断和评估土地价值或价格。
• 土地估价行业管理
  • 土地估价专业人员
  • 执业行为准则
  • 市场竞争行为----合法公道
  • 职业自律行为----诚信专业
  • 承接业务行为----重约控险
  • 外部作业行为----尽职查证
  • 撰写报告行为----真实合规
  • 管理底档行为----完整保密
  • 职业道德准则
  • 土地估价机构
  • 土地估价行业协会
  • 土地估价行业监督管理
  • 行业监督管理
  • “双随机、一公开”监督检查