导图社区 投资性房地产
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值（房地产买卖的差价），或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
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非货币性资产交换，是指交易双方主要以固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换，该交换一般不涉及货币性资产，或只涉及少量货币性资产即补价。其特征如下：1.非货币性资产交换的交易对象主要是非货币性资产；2.非货币性资产交换是以非货币...
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建筑隔热与通风
建筑工程计量计价
第三章 建筑分类和耐火等级
地產行業分析圖
项目重要节点
生态学形成和发展
【068】福建省物业管理条例2018第二章 _业主大会和业主委员会
家装流程图
家庭装修预算表
软件工程-需求分析
投资性房地产
投资性房地产概述
投资性房地产的定义、范围
房地产
定义
是土地与房屋及其权属的总称，随着我国房地产市场的日益活跃，企业持有的房地产除了用于自身管理、生产经营活动或者对外销售之外，还可以用于赚取租金或增值收益的活动
分类
用于生产经营
固定资产/无形资产
用于房企销售
存货
用于赚取租金或增值收益
是指企业用于赚取租金或增值收益的房地产
已出租的土地使用权
租入再转租不能确认为投资性房地产
持有并准备增值后转让的土地使用权
闲置土地不属于投资性房地产
满1年未动工开发建设
已动工开发建设，但开发建设的面积不足1/3或已投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年
已出租的建筑物
空置建筑物或在建建筑物，董事会作出书面决议时可视为投资性房地产
持有以备增值后转让的建筑物，为防止利润操纵，不属于投资性房地产
投资性房地产的确认
确认条件
满足“投资性房地产”定义
与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业
该投资性房地产的成本能够可靠地计量
确认时点
租赁期开始日
停止自用，准备增值后转让的日期
空置建筑物或在建建筑物，为企业管理当局作出正式书面决议的日期
投资性房地产的计量
计量模式
两种计量模式
成本模式
方法
不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日公允价值为基础调整其账面价值
账户设置
投资性房地产-成本
投资性房地产-公允价值变动
公允价值模式
使用条件
投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场
企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计
账务处理类似于固定资产或无形资产
投资性房地产累计折旧（或摊销）
投资性房地产减值准备
方法选择
同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量， 不得同时采用两种计量模式
通常采用成本模式计量
在符合一定条件下采用公允价值模式后续计量
计量模式一旦确定，不得随意变更
成本模式在一定条件下可以转化为公允价值模式，公允价值模式不可以转为成本模式
初始计量
成本计量方法
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出
自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成
账务处理
外购
成本模式计量
借：投资性房地产 应交税费-应交增值税（进项税额） 贷：银行存款
公允价值模式计量
借：投资性房地产-成本 应交税费-应交增值税（进项税额） 贷：银行存款
自行建造
借：投资性房地产 贷：投资性房地产-在建/在建工程
借：投资性房地产-成本 贷：投资性房地产-在建/在建工程
后续计量
投资性房地产的租金收入，视为经常性业务活动带来的收入
会计处理
取得投资性房地产（当日）
借：投资性房地产 应交税费——应交增值税（进项税额） 贷：银行存款
取得的租金收入
借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额）
按期（月）计提折旧或进行摊销
借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（房产） 投资性房地产累计摊销（地产）
投资性房地产发生减值
借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
账务处理参照“交易性金融资产”
不对投资性房地产计提折旧或进行摊销
以资产负债表日的公允价值计量投资性房地产
资产负债表日，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)
借：投资性房地产-成本 应交税费——应交增值税（进项税额） 贷：银行存款
公允价值变动
上涨
借：投资性房地产-公允价值变动 贷：公允价值变动损益
下跌
借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产-公允价值变动损益
后续计量模式的变更
为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定， 不得随意变更
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，采用追溯调整法进行会计处理，即将计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额， 调整期初留存收益(盈余公积和未分配利润)
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
后续支出
是指投资性房地产在持有期间发生的与投资性房地产使用效能直接相关的各种支出
会计处理原则
费用化支出
直接计入当期损益
费用化支出，是指企业为了保持投资性房地产的正常使用效能而对其进行日常维护和修理所发生的支出，并未导致流入的经济利益超过原来的估计
资本化支出
计入投资性房地产的成本
资本化支出，是指企业为了使投资性房地产更加坚固耐用而对其进行改建扩建所发生的支出，以及为了提高投资性房地产使用效能而对其进行装修装潢所发生的支出，能导致流入的经济利益超过原先的估计
费用化后续支出
企业发生的与投资性房地产有关的后续支出，如果不满足投资性房地产的确认条件，应当在发生时计入当期损益，即借记“其他业务成本”科目，贷记 “银行存款”“原材料”等科目
借：其他业务成本 贷：银行存款/原材料/应付职工薪酬
资本化后续支出
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销，资本化的后续支出计入投资性房地产成本
成本模式后续计量
投资性房地产转入改扩建工程
借：投资性房地产-在建【账面价值】 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
发生改扩建或装修支出
借：投资性房地产-在建 贷：银行存款等
改扩建工程或装修完工
借：投资性房地产 贷：投资性房地产-在建
公允价值模式后续计量
借：投资性房地产-在建【账面价值】 贷：投资性房地产-成本 -公允价值变动 注：先考虑公允价值变动，然后再结转
借：投资性房地产-成本 贷：投资性房地产-在建
投资性房地产的转换和处置
转换
房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类
转换日
自用或对外销售（固定资产/无形资产/存货）➡️ 出租或持有以备增值（投资性房地产）
一般为租赁期开始日或者土地使用权停止自用用于资本增值的日期
空置建筑物，董事会批准的日期
出租或持有以备增值（投资性房地产）➡️自用或对外销售（固定资产/无形资产/存货）
一般为达到自用状态，开始自用的日期
房地产企业，董事会或类似机构做出书面决议重新开发销售的日期
成本模式下的转换
应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值
固定资产/无形资产/存货（成本模式） 固定资产/无形资产 累计折旧（摊销） 固定资产（无形资产）减值准备
无差额，按照账面价值结转 ⬅️➡️ ⬅️➡️ ⬅️➡️
投资性房地产（成本模式） 投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
自用房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产 【原值】 累计折旧(累计摊销) 固定资产减值准备(无形资产减值准备) 贷：固定资产 【原值】 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备
作为存货的房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产【账面价值】 存货跌价准备【已计提存货跌价准备】 贷：开发产品 【账面余额】
投资性房地产转换为自用房地产
借：固定资产(无形资产) 【原值】 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 【原值】 累计折旧(累计摊销) 固定资产减值准备(无形资产减值准备)
投资性房地产转换为存货
借：开发产品 【账面价值】 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
公允价值模式下的转换
自用房地产或存货转换为投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益
投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益
固定资产/无形资产/存货 （成本模式）
升值的，差额计入所有者权益“其他综合收益” 贬值的，差额计入当期损益“公允价值变动损益” ⬅️➡️ 差额计入当期损益“公允价值变动损益”
投资性房地产 （公允价值模式）
自用房地产➡️投资性房地产
借：投资性房地产-成本 【公允价值】 累计折旧(累计摊销) 固定资产减值准备(无形资产减值准备) 公允价值变动损益 【借差】 贷：固定资产(无形资产)【原值】 其他综合收益 【贷差】
公允价值高于账面价值的差额（贷方差额）
其他综合收益
公允价值低于账面价值的差额（借方差额）
公允价值变动损益
存货房地产➡️投资性房地产
借：投资性房地产——成本【公允价值】 存货跌价准备【已计提存货跌价准备】 公允价值变动损益 【借差】 贷：开发产品 【账面余额】 其他综合收益【贷差】
投资性房地产➡️自用房地产
借：固定资产(无形资产) 【公允价值】 公允价值变动损益【借差】 贷：投资性房地产-成本 -公允价值变动
投资性房地产➡️存货房地产
借：开发产品 【公允价值】 公允价值变动损益【借差】 贷：投资性房地产-成本 -公允价值变动 公允价值变动损益【贷差】
处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益
成本模式下的处置
将投资性房地产的处置视为企业经常性活动，分别确认收入和成本
确认处置收入
借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费-应交增值税(销项税额)
结转投资性房地产账面成本
借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
公允价值模式下的处置
借：其他业务成本 贷：投资性房地产-成本 -公允价值变动
将原计入“其他综合收益”和“公允价值变动损益”的金额冲减“其他业务成本”
