《城市房地产管理法》与《不动产登记暂行条例》

《城市房地产管理法》与《不动产登记暂行条例》，内容有 房地产开发(开发商如何开发房地产)、房地产交易 （一手市场的转让等行为)、不动产登记。

（5.15）《城市房地产管理法》与《不动产登记暂行条例》

• 房地产开发(开发商如何开发房地产)
  • 合作开发房地产
    • 出让土地使用权:可以作价入股，合资、合作开发经营房地产
    • 划拨土地使用权:土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效
    • 合作开发房地产合同的当事人，一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效
    • 当事人双方均不具备房地开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效
• 房地产交易 （一手市场的转让等行为)
  • 房地产交易可分为房地产转让、抵押、租赁
  • 房地产转让
    • 房地产转让，指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为
    • 出让地+房转让
      • 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，要符合下列要求:
        • 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书
        • 按照出合同约定进行投资开发。属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件
        • 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书
        • 转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限
    • 划拨地+房转让
      • 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，要符合下列要求:
        • 应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批
        • 政府准予转让的，受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金;(原则)
        • 按照国务院规定，有批准权的政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。(例外)
        • 例：关于以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，甲同学认为:“不办理土地使用权出让手续的，受让方应缴纳土地使用权转让费，转让方应当按规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。”问:其主张是否正确? 答:错误。如依照甲同学的主张，一共要缴纳两笔转让费，但本案中土地使用权仅转让了一次
    • 商品房预售
      • 概念
        • 商品房预售， 指预售人(开发商)将尚未竣工验收合格的期房预先出售给预购人(购房人)，由预购人根据预售合同支付房款的一种房地产买卖形式
      • 商品房预售要满足的条件
        • 预售人已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。持有建设工程规划许可证
        • 预售人取得预售许可证明
        • 预售人应当将预售合同登记备案
          • 商品房预售合同未按照规定办理登记备案手续的，预售合同有效，但不对抗善意第三人
          • 在商品房销售中，还常出现“预售商品房认购书”，认购书的性质可以理解“预约”，不以取得商品房预售许可证为条件。但，“商品房预售合同”可以理解为“本约”，预售合同要以取得商品房预售许可证为前提
  • 房地产抵押
    • 以出让方式取得的土地使用权
      • 可以单独设定抵押权。若该土地上有房屋，应当将该国有土地上的房屋同时抵押。(房地一体)
      • 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿
    • 以划拨方式取得的土地使用权
      • 不得单独抵押
      • 若该土地上有房产，以房产设定抵押时必须同时抵押房屋所占用范围内的划拨土地使用权;(划拨土地使用权+地上房屋，可一同抵押)
      • 上述房地产抵押，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿
  • 房屋租赁
    • 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家
    • 房屋所有权人将以出让方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，依据民法规则处理
• 不动产登记
  • 不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。根据《民法典》第 209 条第1款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外
  • 登记对象
    • 不动产， 指土地、海域以及房屋、林木等定着物
    • 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记
  • 登记机构
    • 跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。(先分别办，后协商办，再指定办)
  • ⭐️⭐️登记程序
    • 申请程序
      • 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请
      • 其他情形，可以由当事人单方申请
        • 例：继承、接受遗赠取得不动产权利;权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的
    • 受理程序
      • 不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理:
        • 不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理
        • 属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人
        • 申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人
        • 申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容
    • 实地查看
      • 属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：
        • 房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记
        • 在建建筑物抵押权登记
        • 因不动产灭失导致的注销登记
        • 不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形
    • 登记信息查询
      • 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供
      • 有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料
  • 不动产登记簿
    • 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力
    • 不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致。记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准
      • 不动产权属证书，是权利人享有该不动产物权的证明
      • 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项

（5.15）《城市房地产管理法》与《不动产登记暂行条例》

• 房地产开发(开发商如何开发房地产)
  • 合作开发房地产
    • 出让土地使用权:可以作价入股，合资、合作开发经营房地产
    • 划拨土地使用权:土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效
    • 合作开发房地产合同的当事人，一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效
    • 当事人双方均不具备房地开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效
• 房地产交易 （一手市场的转让等行为)
  • 房地产交易可分为房地产转让、抵押、租赁
  • 房地产转让
    • 房地产转让，指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为
    • 出让地+房转让
      • 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，要符合下列要求:
        • 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书
        • 按照出合同约定进行投资开发。属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件
        • 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书
        • 转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限
    • 划拨地+房转让
      • 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，要符合下列要求:
        • 应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批
        • 政府准予转让的，受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金;(原则)
        • 按照国务院规定，有批准权的政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。(例外)
        • 例：关于以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，甲同学认为:“不办理土地使用权出让手续的，受让方应缴纳土地使用权转让费，转让方应当按规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。”问:其主张是否正确? 答:错误。如依照甲同学的主张，一共要缴纳两笔转让费，但本案中土地使用权仅转让了一次
    • 商品房预售
      • 概念
        • 商品房预售， 指预售人(开发商)将尚未竣工验收合格的期房预先出售给预购人(购房人)，由预购人根据预售合同支付房款的一种房地产买卖形式
      • 商品房预售要满足的条件
        • 预售人已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。持有建设工程规划许可证
        • 预售人取得预售许可证明
        • 预售人应当将预售合同登记备案
          • 商品房预售合同未按照规定办理登记备案手续的，预售合同有效，但不对抗善意第三人
          • 在商品房销售中，还常出现“预售商品房认购书”，认购书的性质可以理解“预约”，不以取得商品房预售许可证为条件。但，“商品房预售合同”可以理解为“本约”，预售合同要以取得商品房预售许可证为前提
  • 房地产抵押
    • 以出让方式取得的土地使用权
      • 可以单独设定抵押权。若该土地上有房屋，应当将该国有土地上的房屋同时抵押。(房地一体)
      • 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿
    • 以划拨方式取得的土地使用权
      • 不得单独抵押
      • 若该土地上有房产，以房产设定抵押时必须同时抵押房屋所占用范围内的划拨土地使用权;(划拨土地使用权+地上房屋，可一同抵押)
      • 上述房地产抵押，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿
  • 房屋租赁
    • 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家
    • 房屋所有权人将以出让方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，依据民法规则处理
• 不动产登记
  • 不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。根据《民法典》第 209 条第1款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外
  • 登记对象
    • 不动产， 指土地、海域以及房屋、林木等定着物
    • 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记
  • 登记机构
    • 跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。(先分别办，后协商办，再指定办)
  • ⭐️⭐️登记程序
    • 申请程序
      • 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请
      • 其他情形，可以由当事人单方申请
        • 例：继承、接受遗赠取得不动产权利;权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的
    • 受理程序
      • 不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理:
        • 不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理
        • 属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人
        • 申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人
        • 申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容
    • 实地查看
      • 属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：
        • 房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记
        • 在建建筑物抵押权登记
        • 因不动产灭失导致的注销登记
        • 不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形
    • 登记信息查询
      • 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供
      • 有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料
  • 不动产登记簿
    • 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力
    • 不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致。记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准
      • 不动产权属证书，是权利人享有该不动产物权的证明
      • 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项