财务自由之商品房投资方法-脑图

财务自由之商品房投资方法，感兴趣的朋友看看

财务自由商品房投资方法

• 房地产能否让人实现财务自由
  • 关键看投资者有没有掌握投资房地产的技能
  • “房地产首富指标”
    • 在你没有百分之百把握的前提下，你的房地产投资行为 最好和房地产首富的行为保持一致
    • 总之就是在进行房地产投资的时候别和房地产首富对着干
    • 当然如果你有百分之百的把握认为自己是对的时候，也可以按自己的判断去做。
• 房地产种类
  • 按照房地产的使用功能至少可以分成以下几类： 1、住宅 2、商铺 3、购物广场 4、写字楼 5、酒店 6、工业地产
  • 在所有类型的房地产中，住宅相对是最容易变现的， 1、是最容易出租和出售的； 2、交易和持有税费是最低的； 3、贷款比例是最高的； 4、贷款利率是最低的。
  • 住宅种类
    • 普通住宅
      • 产权为70年，面积小于140平。
      • 市场上需求最大
      • 主要投资对象
    • 公寓
      • 住宅公寓
        • 产权为70年，贷款、税费、落户、上学和普通住宅都没有什么区别。
      • 商业公寓
        • 产权一般为40或50年
        • 贷款和税费成本均高于普通住宅
        • 不能落户，上学
    • 联排别墅
      • 产权为70年
      • 可以看作经济适用型别墅
    • 独栋别墅
      • 产权为70年
• 房产投资的特点
  • 1、 投资金额较大
    • 一线城市一般需要准备100万人民币的首付款
    • 二三线城市一般需要准备30万的首付款
    • 现金不足的同学可以先从REITs开始，也可以先从股票开始
  • 2、 税费成本较高
    • 在中国，目前买房时所付的税费为买入价的2%-5%，实际税费大概为买入价的5%-25%
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    • 持有房产期间所付的税费大概为租金的5%-15%。
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    • 卖房时所付的税费大概为卖出价的2%-20%
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    • 目前实际税费大概为卖出价的1%-2%，因为卖家会把税费转嫁给买家。
    • 由于税费成本较高，房地产一旦买入，就意味着已经亏损20%左右了
  • 3、投资期限长
    • 由于税费成本高，房价要上涨20%以上才能达到盈亏平衡
    • 在高税费成本之下，唯有低频交易，长期持有才是明智的选择
    • 如果不打算持有房产10年以上，就不要进行房地产投资。
  • 4、 融资能力强
    • 普通住宅一般可以贷到房产评估金额的70%-80%，期限一般在20-30年
  • 5、 交易流程复杂
• 房产投资的主要风险
  • 1、 市场风险
    • 房价因周期性涨跌带来的风险
      • 化解市场风险最有效的途径就是在“好价格”买进
  • 2、政策风险
    • 政府为了抑制房产泡沫，采取限购、 限卖、限贷、增加土地供给等政策导致房价下跌的风险
      • 化解政策风险最有效的途径是“好价格”
  • 3、 社会风险
    • 指大的社会事件带来房价下跌的风险
      • 化解社会风险的有效途径就是选择社会稳定性比较好的地区进行投资。
  • 4、 变现风险
    • 指以市场价卖不掉房地产的风险
      • 能有效降低变现风险的方式是选择“好房子”
  • 5、 利率风险
    • 因利率大幅提高导致房价下跌的风险。 央行可能会根据内外部经济形势的变化而大幅提高利率。
      • 一是，利率提高，房地产的内在价值变小，房价会下跌；
      • 二是利率提高，买房的成本提高，需求会减少，房价会下跌；
      • 三是，每月按揭贷款还款额会大幅提高，很多人可能会因此断供，房价会下跌
      • 化解利率风险的有效途径是“好价格”
  • 6、 汇率风险
    • 因房地产所在国货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险
      • 化解汇率风险有效的方式是选择货币发行有严格法律约束的国家
  • 7、自然风险
    • 因地震、洪水、海啸、飓风、火灾等自然灾害导致房地产严重损坏的风险
      • 化解的方式是避免在以上自然灾害高发地区投资房产
• 房地产投资的主要收益来源
  • 1、 租金收益
    • 是确定性很强的收益，我们通过房子实现财务自由主要靠的就是租金收益。
  • 2、资本利得
    • 房价增值收益
    • 有极强的不确定性
    • 购买决策时，不用考虑未来的价差收益。在不考虑价差收益的前提下，依然具有投资价值的房子才真正具有投资价值。
• 财务自由商品房投资方法可以分为六大步骤
  • 一、选择好城市
    • 在中国最好的城市就是北、上、深、广
    • 选择离自己比较近的省会或地级城市
      • 这个城市过去连续3年每年的人口都是净流入
      • 查询国家统计局的网站http://www.stats.gov.cn/
      • 各地区统计局网站的页面不同， 如果无法找到“人口与就业”，建议查找统计年鉴
      • 子主题
    • 好城市选出来以后，选出好城市中的好区域
      • 好区域一般是常住外来人口集中流入的区域
  • 二、选择好房子
    • “好房子”是指最容易出租和出售的房子
    • 好房子至少要符合以下条件
      • 1、好地段
        • 地段就是一切便利性的总和。好地段就是生活很便利的区域。
        • 量化：
          • 房子离地铁站的距离步行小于10分钟
          • 房子周围步行30分钟以内的范围内有大型商场，大型超市，电影院，娱乐设施
          • 房子是好学区的学区房
          • 房子离医院的距离在5公里以内
          • 也不是要全部符合以上标准的地段才是好地段，只要满足交通便利、吃饭便利、购物便利、娱乐便利就算是好地段了。
      • 2、好环境
        • 指小区外部环境
        • 指环境没有污染
          • 1、噪音污染；2、空气污染；3、电磁污染；4、水污染
          • 远离火车站、铁道、高架桥、垃圾站、高压线、变电站、电视塔、臭水坑等产生污染的源头，距离至少要大于1000米。
      • 3、好物管
        • 指小区的物业管理要好
      • 4、好户型
        • 指最容易出租和出售的户型
        • 查询统计数据
      • 5、房龄小
        • 指自房屋竣工验收合格交付之日起到现在的年限。不是房产证上的日期。
        • 从投资的角度考虑，我们只投资精装修的二手房。因为二手房价格比新房要便宜，而且买了以后可以直接出租产生现金流。投资二手房比投资新房的风险和成本都要小。
        • 银行一般对于房龄超过20-25年的房子就不提供贷款
        • 要考虑到卖房时，能贷款的房子要比不能贷款的房子更容易出售
        • 买二手房的时候，房龄最好不要超过10年，如果房子其他条件特别好的，可以适当延长几年，但是不能超过15年
      • 6、空置低
        • 指没有人居住的房屋比例低
        • 空置率越低，说明该区域的房子越容易出租，投资价值越大
        • 空置率不但要看目标小区的，还要看周圈小区的。
        • 国际通行惯例
          • 空置率在5%---10%之间为合理区，房屋供求平衡
          • 空置率在10%---20%之间为空置危险区
          • 空置率在20%以上为严重积压区
        • 在中国空置率小于10%即可看作空置率低，小于20%可看作合理。空置率大于20%的小区，不要投资。
      • 哈里森房地产18年周期模型
        • 
  • 三、等待好价格
    • 净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额×100%=（年租金总额-年物业费-年房屋保险费-年房产税-年租金相关税-年房屋维护费-年房屋出租托管费-年按揭贷款本息-其他费用）÷（首付+购房产生的税费）×100%
    • 当净租金收益率大于10年期国债收益的中位数时，此时买入房子没有风险。此时的价格就是好价格。
    • 查看10年期国债收益率 http://value500.com/Bond.asp
    • 房价低于这个价格越多，就越有投资价值
  • 四、买入房地产
    • 买房注意事项
      • 1、 产权有问题的房子不买
      • 2、 房龄大于15年不买
      • 3、 不是精装修不买
      • 4、 贷款比例低于50%，贷款期限小于15年的房子不买不买
        • 投资房子要尽可能的去利用银行的资金来提升投资回报率。
      • 5、 空置率大于20%不买
      • 6、 感觉不好不买
  • 五、长期持有
  • 六、卖出房地产
    • 国际上一般用房价收入比和租售比两个指标来衡量房地产市场有没有泡沫。
    • 在中国：租售比衡量中国房地产市场有没有泡沫
    • 租售比 = 月租金/房价
      • 国际上认为合理的租售比为1:200~1:300
        • 如果租售比低于1:300，说明房价出现泡沫，没有投资价值；
        • 如果高于1:200，说明租金回报率较高，有投资价值
    • 售租比= 房价/月租金
      • 在美国，当售租比大于300的时候，房价一般会见顶
      • 在中国用售租比大于300来判断房价有泡沫是不合理的，因为中国和美国持有房产的成本是不一样的，美国房产的持有成本远高于中国。
      • 在相同租金收入水平下，中国房产的净租金收入是美国房产的1.8倍左右
      • 所以中国的售租比应该调整为：300*1.8=540
      • 当中国房子的售租比大于540的时候，中国的房地产市场是有泡沫的，此时就是卖房的时候。