不动产评估方法

资产评估-不动产评估，有市场法、收益法、成本法、剩余法（假设开发法）、单独的土地使用权-基准地价系数修正法。

不动产评估方法

• 市场法
  • 前提条件
    • 具有充分发育的、活跃的、公平的不动产交易市场
    • 可以搜集到被评估不动产的参照物及其相比较的指标、技术参数等资料
• 收益法
  • 前提条件
    • 不动产的未来收益可预测且可用货币衡量
    • 收益期内，风险可预测，且可用货币来衡量
    • 预期获利年限可预测
• 成本法
  • 单独的土地使用权-成本逼近法
    • 土地使用权价值=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地增值收益
  • 单独房屋建筑物-重置成本法
    • 建安综合造价
      • 重编预算法
      • 决算调整法
      • 类比系数调整法
      • 单方造价指标法
    • 前期费用及其他费用
    • 利息
    • 合理利润
• 剩余法（假设开发法）
  • 适用范围
    • 待开发不动产的评估
    • 对已建成不动产中房屋或土地的评估
    • 将生地开发成熟地的土地评估
    • 将拆迁改造的再开发地产的评估
  • 前提条件
    • 不动产开发必须已得到相关规划部门批准且在有效期内有明确的规划
    • 假设土地或不动产的利用方式为最佳开发利用方式
    • 成本与价格的测算必须符合合法原则，与当地不动产市场实际情况吻合
  • 公式
    • 待开发不动产价值=预期开发完成后的不动产总价值-续建开发成本-续建管理费用-销售费用-续建投资利息-续建投资利润-销售税费-待开发不动产取得税费
• 单独的土地使用权-基准地价系数修正法
  • 适用范围
    • 具备基准地价成果图和相应修正体系的城镇土地价值评估
    • 具备农用地基准地价成果图和相应修正体系的农用地价值评估
    • 批量评估
    • 宗地价值评估中的辅助方法
  • 前提条件
    • 当地政府已公布基准地价
    • 可以取得基准地价修正体系
    • 基准地价及其修正体系是有效的，基准地价的评估基准日距本次评估基准日在3年以内
  • 公式
    • 待估宗地价值=待估宗地所处地段的基准地价*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数*其他因素修正系数