买房注意事项

买房注意事项，买房目的分几种：纯自住--只考虑自己的居住的舒适型和性价比，纯投资--只看增值和租金，两者兼顾--既要自住的交通医疗教育便捷，也要看投资回报，大家可根据目的去购房，当然买房还有很多注意点，如图所示。

买房注意事项

• 目的
  • 纯自住：只考虑自己的居住的舒适型和性价比
  • 纯投资：只看增值和租金
  • 两者兼顾：既要自住的交通医疗教育便捷，也要看投资回报
• 买房三要素
  • 地段
    • 城市板块：例如几线城市，珠三角长三角或者成渝板块等大区域的选择：无法一两句说清楚，板块没选对的一切都白费，既要看国家的战略也要看城市本身的实力，买房就是买城市的未来，绝非简单的看当下。
    • 区县环线位置：例如北京上海的几环，下属那个区，长三角珠三角的某个地级市如嘉兴，湖州，宁波，中山佛山东莞等等：要根据自己的资金情况和当地的限购情况尽可能选着核心地块，可以根据首付资金和月供压力自由调整总价，比如首付资金少但是可以接受高月供，依旧可以购买高价值的房子，加大杠杆，高评高贷。不懂得问我。
    • 具体位置：房子所属城市具体什么板块，周边医疗教育，交通等配套是否齐全，周边房价多少？周边有无不利因素如变电站，垃圾处理站，墓地，寺庙等等。
    • 楼栋楼层位置：楼市高低是否全年采光无遮挡，是否靠近主干道噪音污染，边套，纯边套南北通透，改善优于刚需户型（超一线核心板块刚需面积60—70，改善90以上就算，三线城市120以上算改善，二线看情况来定）
  • 时机
    • 买入时机：
      • 行情机会：行情周期的底部，例如现在（2023年10月），避开全民买房时期，这个时机没搞对，赚钱的房子都亏钱，这几年完同一个小区同样的户型楼层根据不同的时机买入相差百风之二三十的大有人在。所以时机极其重要。
      • 捡漏机会：二手房急卖房东，开发商尾盘处理，着急回款真正打折（要问前面买的人什么价格对比，不要相信中介胡说，合同价不等于成交价）
      • 法拍房：远低于市场价的法拍房，一般按照市场价打七折拍，最后流拍一次后的。但是需要注意拍卖方的声明：房子的使用权和事故以及其他因素，需亲自查看房子的具体情况。
    • 卖出时机：
      • 卖出时机：全民买房的时候就可以卖出，不要赚最后一个铜板，合适就卖。
      • 先卖后买：想卖掉房子后买房，但是卖出价格处于买入时机，可做抵押经营贷，先息后本还款模式，三到五年贷款期限。用时间换空间，拿到钱贷款先买入，等待时间再卖出，变成先买在卖
  • 房屋本身
    • 产权属性
      • 住宅：一般为七十年，少数的剩下没有70但是房子刚建不就并不影响，土地剩余年限超过四五十年基本无大碍，房子本身保质期就只有五十年。但是需要注意二手房的小产权老房子。需要注意的是重庆很多正规住宅是五十年，和全国其他区域很不同，但和七十年其实是一样的，要确定属于居民住宅用地
      • 公寓：四十年商业，很多建的和住宅一样通水通天然气，但是产权属性属于商业，除非特别便宜用来过度自住，刚需别买酒店式公寓只能用作长期理财产品一样的投资，增值一般很少，且增值税费极高，
      • 商铺写字楼：有钱任性的随便买买买，感谢你为国家做出的贡献。普通人你没资格任性
      • 使用权：也叫小产权，但是也有人把之前20年产权的叫小产权，小产权是一个模糊概念，并不是特指某种产权，每个地方叫法各有不同。这里的使用权就是以租代售，要么极其便宜，且开发商属于央企自己又有钱任性。否则一律别碰。
      • 动迁房：回迁动迁安置房都差不多，但是有一种房子是属于回迁安置的自建房，独栋小别墅的使用权，不可以交易，除非你迁户口入当地集体户口。动迁房在交易后变成商品房，但是小区品质环境一般都比较差，物业也很普通。特别注意的是无锡的安置房需要缴纳很恐怖的土地出让金，本来属于上家缴纳的但是房东卖到手价，所以下家缴纳。根据地段位置费用不一，最高的四五千一平且年年上涨，所以很多安置房挂牌便宜，但是实际到手很贵并且首付比列很高，全款的可以考虑，会低于市场价很多。需要注意的是，安置房前五年不允许交易，私下合同有极大的违约风险，大部分情况下很多合同条款不被法律保护，需特别注意。
    • 小区环境
      • 绿化：一般百分之三十以上算正常，但是很多小区在交房后物业为了增加停车位擅自改了绿化，用作停车。并且收取停车费。
      • 车位比：一般为1：1比较正常，超过1：1的属于高配，注意地面车位一般不属于私家车位，但是很多物业为了卖车位，地下车位只售不租，哄台车位价格，地面关系户霸占公共车位上地锁，小区乌烟瘴气，影响居住体验。
      • 外立面：外立面很多修修补补，影响美观，并且严重影响房子的价格，给人赶紧房子质量有问题，特别是这几年很多做高周转的开发商，如华夏幸福，碧桂园，恒大，融创和一些小开发商。最高避开刚交房几年就外墙到处脱皮的，很影响房子的将来价格
      • 房屋内部硬件：楼道墙面地面装修和损坏程度，是否及时修理，电梯故障是否频繁和老旧问题。小区其他公共设施是够老旧损坏。
    • 物业公司
      • 小区安保：门口保安年纪大小，坐着躺着还是站着，正眼看你还是斜眼看你都关乎小区物业的服务水平：
      • 物业品牌：自己网上查，一般当地不知名小品牌都很差，上市公司物业都好一点
      • 物业费：看地方来，但是也有收费高服务差，服务好但是收费合理的，这要和当地其他小区对比。没法做全国统一的判断标准，每个地方的消费水平都不一样。要提前问小区其他业主对物业的看法和相处情况最真实，多问几个
    • 产权调查
      • 产权明细：独有还是共有，独立产权的只需要产权人签字同意，共有产权需要共同签字同意才行，一般中介会做产权调查，无需自己麻烦。
      • 使用权占用：就是房子是不是存在被长期出租，特别是二房东长租的，需要上家书面签署使用权完整协议，保证四大权益完整（占有权，使用权，收益权，处分权）
      • 房屋事故和其他不利因素：是否存在查封，抵押情况，还有事故，凶宅，已经房屋承重墙损坏，上下水管道等等，物业费，水电费欠缴等，一般中介会做，但是要提前说明
• 新房注意事项
  • 期房：一般两年才交房，有些已经卖了一段时间的可能一年半载能交房，期房风险很大，有烂尾和停工逾期交房的风险，还有交房不达标等风险，期房是一种不确定产品 ，特别是最近几年的期房，很容易收到行情和开发商经验已经国家政策调整影响导致项目问题，并且投诉无门。所以买期房要特别小心（）注意事项包括
    • 开发商公司财务状况：是不是存在项目资不抵债，地板价和备案价已经销售价分别多少）
    • 项目销售进度和回款情况：关系到项目会不会因为回款烂尾
    • 购房款是否真的进入监管账户
    • 项目工程进度，是不是真的在干活，还是一群假装干活的人在演戏
    • 开发商与供应商和工程方的债务情况
    • 房屋的抵押情况：是否能马上网签，有没有被抵押给银行或者其他贷款机构
    • 项目当地口碑，问当地人，最了解情况的就是项目周边的人，多问几个
    • 刷卡主体：极少数开发商POS机不是开发商的，特别是尾盘项目，有可能被资方或者代理公司包销。但是一般项目不会有此等问题。
    • 合同陷进：买房前必须仔细阅读订购协议和商品房买卖合同，有样板，必须仔细确认自己的合同条款和样板一致，特别是双方违约责任和交房标准已以及交房时机。当违约责任较低或者交房时间和之前买房人不一样时，有可能是开发商预计项目烂尾或者延期交付就留的后路
    • 漫长的空档期：直到交房前没有租金收益，这部分收益成本要算进房价买入的成本当中
    • 按揭放款：银行有没有严格按照相关规定放款，很多烂尾楼就是银行纵容开发商导致的彻底烂尾，银行违规放款，未结顶就放款了开发商把钱挪用导致了项目资不抵债。这个一定要注意
  • 现房：
    • 纯现房：款清立刻马上交房，小区之前买的已经交房了，现在在卖的房子属于尾盘销售，这就是现房，有些甚至是已经交房很多年了的尾盘。主要风险有：
      • 被抵押，开发商有可能把房子已经抵押给借款机构或者银行，需要解压后才能过户
      • 边角料：是否是因为房子自身问题而留下的边角料，比如楼层和楼栋位置，配电箱，垃圾站，靠马路边，或者采光问题等。
      • 价格对比：销售价和备案价已经小区二手房的价格，还有周边二手房和新房价格对比性价比，不划算不买
    • 准现房：就是临近交房的，但是谨防开发商偷换概念，有些说是半年交房，已经全部结顶了但是项目停工，差最后一笔资金导致烂尾的也不在少数。准现房也要看工程进度，开发商的债务情况等，需要注意的问题和期房无两样。
  • 楼盘销售情况
    • 开发商自销楼盘：就是完全不启动中介，自己销售，一般这种项目都要摇号排队，一房难求，这种楼盘中介不推荐，也不会带看，并且还会诋毁，因为没钱拿
    • 代理销售楼盘：一般有代理公司联合代理或者独家代理，给中介一定比咧的中介费（百分比和按套算都有），中介喜欢推荐，热情介绍，并且都说不收取任何费用，其实羊毛不可能出在猪身上，中介只为中介费服务。而不是为你。
    • 自销加代理：开发商自己买也给代理卖，自己卖的价格和代理一样，你自己去开发商少点中介费成本，买房人不可能拿到中介费全部，有可能和中介去买的一模一样的价格。前几年也有开发商卖得和代理公司卖得价格不一致的楼盘，但是现在基本上没有了，当然了，为了成交，售楼处的人有可能故意说会比中介便宜，返给你中介费之类的，只是怕中介撬他客户，让你感觉捡漏了赚到便宜了，都是套路
    • 工抵房：指的是开发商抵账的房子，抵给建筑商供应商的房子，一般这种房子价格不一定是很优惠的，开发商也不可能把房子低于市场价抵给他们，就是强卖强买的买卖。但是拿到工抵房的工程方或者供应商有可能会低于市场价很多出手，为了回款被迫便宜卖，看性价比来定的，也会给代理公司卖或者中介卖，也有中介费。
  • 看房注意事项：
    • 信息获取：
      • 网络：包括抖音，百度，和各大网络平台，都是中介打的广告，哪怕有官网标识的一般都是中介拿的授权打的广告，特别注意的是，不要相信五八安居客，幸福里，这些垃圾平台，由于平台的收入模式不同，所以信息极其不准确，往往都是价格严重偏低，包括百度抖音等平台都一样。
      • 中介：电话销售或者门店，电话销售的基本上都会说自己是开发商，并且加微信后微信都是某个楼盘的销售，和开发商以假乱真，非常相似。
      • 行销：开发商自销团队上门推销，有可能是开发商的人员，但是中介费不会被少，开发商置业顾问自拓客户提成超高，都是出自中介费
    • 看房注意事项
      • 自驾看房：看房千万不能做中介得车，别在不该省的地方斤斤计较，一定要自己开车，没有车打车也要自己打，一旦选择中介车，主动权就在他们的手里，想让你看哪里你就看到那里，想让你呆多久你就得呆多久。特别被动，并且可能是你的看房路线都已经被规划好了，走的每个地方都可能是故意带你转的，那些对项目不利的地方，都刻意避开走，从你一上车，就已经开起来洗脑模式，这也是为什么很多客户稀里糊涂的就买了一个自己完全不喜欢的房子，交了定金回去立马后悔了。
      • 对比楼盘：一个新楼盘好不好不是中介说了算，更不是开发商里面的业务员说了算，是周边项目对比来的，特别是二手房，对比的方式其实非常简单，就是自己走出售楼处，到周边的中介门店问二手房，告诉中介只看二手房。说新房风险大价格贵。他就会把新楼盘周边的二手房情况一股脑告诉你，还有找几个小区看看，问问业主，问问保安，问问周边的商店，只有本地人最了解本地。租金情况，楼盘口碑，二手房情况，都可以用你一个小时的时间全部了解透彻。这样对比下来，你才知道你看的这个楼盘到底价格价值多少，有贝壳的打开贝壳对比就好了，有些地方没有贝壳的就必须自己去跑
      • 了解周边配套：要了解周边配套，千万不要相信售楼处的区位图，那是经过处理过的地图，比例严重不正确，中介说和售楼处说的，都必须自己亲自去了解，包括有利因素和不利因素，都必须走出售楼处，自己把周边方圆一公里甚至更远的地方转一遍，多问，多打听，特别是不利因素。
      • 最后的救命稻草：看房一定要带一只录音笔，这可能是你被骗后的救命稻草，只要开发商涉嫌违规虚假承诺或者宣传，你都有理由退房，（没有那个项目是不夸大其词的），一直录音笔或者多带一个手机，开启飞航模式录音，万一被忽悠了还有证据，特别是中介给你承诺返佣的 一定要写返佣协议，盖章签字，否则无效
      • 售楼处的基本套路：现场有成交的，看上去很热闹的，很多时候都是假的，要注意分别，保持冷静，不要冲动，冲动是魔鬼，一定要回把周边环境，二手房，房租，还有其他可对比的楼盘都看了了解了再下定，无论售楼处给你什么条件，都要冷静。
    • 谈判实战
      • 第一次还价：还价谈判的基本要领，第一次还价必须要以彻底谈崩的心态去还价，你要明白，还价还低了可以加，但是还高了很难减下来。所以第一次还价就是一次下马威。还一个不现实的价格套取最低价格，（开发商第一次都不可能给底价），第一次交锋完后，可以适当告诉他加点，但是无法接受对方的价格，回去考虑
      • 摆正态度：无论二手房还是一手房，都不要表现的很想买，都要明确说明有其他选择，看了其他楼盘或者房子，或者钱有可能考虑其他投资等等，要让对方觉得这里不是唯一选择 特别是预算一定不能透露出去，有时候对方回去吃定你的选择范围，这不利益后期的谈判，中介永远和开发商穿一条裤子，目的是为了让你掏钱买房，也只会为中介费服务 所以和中介说话也是一样，也要让他感觉到压力，自己有很多选择，也联系很多中介，这样他才着急帮你搞最低价格，不敢给你瞎搞，怕被别人成交
      • 留后手：当要下定的时候，一般就是再确定双方条件的时候，对方一定会确定你的定金，付款方式，签约时间等等，你可以先报比较差的条件，比如，定金本来能付齐但是就说只能付少量，签约时间能按照对方要求但是就是说不能，留条件的原因是为最后的价格争取更低的折扣。讨价还价一定是以物换物，以条件换条件。如果一股脑的把自己的底牌打完，你就没有底牌可打了，能正确万八千都是相当于赚万八千，虽然不多，但能省就省。
    • 返佣协议：很多楼盘佣金都很高，中介承诺给你返佣，很容易被套路，有些中介会让售楼处留底价，然后中介假装用佣金来贴价格，感觉好像是中介贴了佣金。其实被套路了，返佣必须是以现金的形式来（有些项目也可以直接贴到房价里面），写好返佣协议，必须签字盖章，必须知道公司位置在哪里，很多做一手房的没有门店，要去公司看看。