美国REITs

今天我们分享美国REITs的投资方法。REITs即房地产投资信托基金，是一种在公开市场交易、通过证券化方式将不动产资产或权益转化为具有较好流动性的标准化金融产品，其体现了良好的财务价值、战略价值与投资价值。美国的REITs要稍微复杂一些，到目前为止美国的REITs有178只。

美国REITs

• 一、 选出好REITs
  • 1. 美国REITs的类型（只卖权益型）
    • 权益型182只
    • 抵押型36只
  • 2. 目标公司需要在标普500中
    • 写字楼REITs（波士顿地产、ARE、SLG、DLR）
    • 工业地产REITs（安博地产、杜克地产）
    • 零售REITs中的购物中心REITs（REG、FRT、金克地产）
    • 零售REITs中的独立式商店REITs（Realty income）
    • 住宅REITs（艾芙隆海湾社区、公平住屋、埃塞克斯信托、MAA房产信托、UDR不动产信托）
    • 综合REITs（IRM）
    • 酒店REITs（沃拿多房产信托）
    • 林地REITs（惠好林地REITs）
    • 特种REITs（艾恩铁山、美国电塔、外太空储蓄、易昆尼克斯、SBA通信、豪斯特酒店、healthpeak、大众仓储信托、冠城国际、芬塔
  • 3. 选择REITs的要求
    • （1） 质量好的收入净额：一般是会稳定增加的（除非在经济衰退时期）
    • （2） 管理人费用和受托人费用：一般比较稳定
    • （3） 利息费用：是随着未来利率变化而变化的
    • （4） 未来偿还债务：是影响REITs未来分红重要因素之一，过高的资产负债率导致REITs发生违约甚至破产
    • （5） 利息费用和债务偿还问题都和债务规模有着直接的联系，所以的REITs债务规模和分红有着关键的影响
  • 4. 精选REITs的筛选方法
    • （1） 资产负债率大于50%
    • （2） 历史分红是持续和稳定的
• 二、 等待好的价格
  • 1. 判断REITs的方法：利用动态股息法
    • （1） 股息率大于7%买进
    • （2） 股息率小于3%卖出
• 三、 买进
  • 1. 在买进美国REITs时，我们同样可以考虑把钱分成多份，并选择多个REITs购买。
  • 2. 在符合我们的标准时买进，价格每下跌一些就多购买一份。
• 四、 长期持有
• 五、 卖出
  • 1. 房地产市场大幅度下跌
  • 2. REITs旗下物业的状况出现问题
• 特别注意：大陆投资者投资美国REITs获得收益时有10%的个人所得税。