土地增值税

这是一篇关于土地增值税的思维导图，一份简单的土地增值税思维导图，做的不是很全面，希望对大家有所帮助。

土地增值税

• 纳税人
  • 转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人
• 征税范围
  • 同时满足
    • 1二级市场 2.转让国有土地（非集体） 3.产权要转移 4.有偿（非公益、非直系亲属、非赡养的赠与视为有偿）
  • 不征税
    • 非房企改制中涉及改制前转移给改制后、房产入股、合并分立
• 税率
  • 四级超率累进税率 （收入-扣除项目）/扣除项目 需要背
• 计税方法
  • 基本公式
    • 税额＝（不含税收入-扣除项目）×分级税率-扣除项目×速扣数
  • 卖新房
    • 1.拿地成本（含契税，不含土地闲置费） 要配比 2.开发成本（含拆迁闲置费，耕地占用税，装修费） 3.开发费用 能证明:5%+利息 不能证明:10% 4.转让税金 房企:城建+附加 非房企:城建+附加+印花 5.加计扣除 只有房企
  • 卖旧房
    • 有评估价格
      • 1.拿地成本 2.评估价:重置成本×成新率 3.转让税金:城建+附加+印花
    • 无评估价格
      • 1.拿地成本 2.发票金额×（1+5%×年份） 七个月不算一年 一年零七个月算两年 3.转让税金:城建+附加+印花+契税
  • 房地产企业清算
    • 应当清算
      • 1.全部竣工，完成销售 2.整体转让未竣工项目 3.直接转让土地使用权
    • 可以清算
      • 1.已售面积占可售面积≥85%，或未达到85%但剩余庙里已出租或自用的 2.取得销售许可证3年未销售完 3.申请注销税务登记未办理土增清算
    • 特殊扣除项目
      • 1.配套的公共设施:业主所有或移交政府可扣 有偿转让:可扣+确认收入 2.质保金:有发票可扣 3.预提费用:不可扣 4.土地闲置费:不可扣
    • 清算时间
      • 满足条件或接到清算通知纸日起90日内
  • 税收优惠
    • 免税
      • 1.个人转让，互换住房 2.合作建房后分房自用 3.政府征用，城市建设自行转让 4.建设普通朱寨增值率≤20%，转让旧房座位公租房增值率≤20%
  • 征收管理
    • 纳税地方
      • 房地产所在地
    • 纳税期限
      • 合同签订后七天内
    • 核定征收
      • 有明显不当