保障房现状分析

租售并举双轨制逐渐完善，保障房建设破竹建瓴、 保障房现状的分析等。希望此脑图对你有所帮助！

保障房分析

• 一、以售为主到以租为主
  • 概念
    • 住房保障制度是国家为低收入者或特殊群体提供基本生活所需住房，以保障其 基本居住条件的制度安排。
  • 历史沿革
    • 四个阶段
      • 1、福利住房阶段
        • 从新中国成立到改革开放前，我国处于计划经济体制时期，实行城镇住房实物分配、低租金使用的福利性住房制度。
      • 2、政府主导阶段（经济适用房、廉租房为核心）
        • 《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23 号）
        • 提出了高收入群体通过购买市场价商品房，经济适用房、廉租房则是提供给中、低收入群体的制度设想。
      • 3、租售并举市场化阶段（公租房、共有产权房为核心）
        • 2008 年，开始大规模推进城镇保障性安居工程建设，包括廉租房、公租房、经济适用住房、限价商品住房和棚改安置住房，公租房逐渐成为了保障性住房体系的核心，共有产权房开始取代经济适用房。
      • 4、市场+保障双轨制（保租房为核心）
        • 《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14 号文）（以下简称“14 号文”）
        • 在大城市加大保障性住房建设和供给，提高保障性住房在住房总供给中的比例，解决工薪收入群体住房困难，未来我国住房供应体系有望发生显著变化，“市场+保障”双轨制将逐渐形成。
    • 时间表
  • 政策
    • 2021 年国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》
      • 近年来政府和地方机构扎实推进住房保障工作，有效改善了城镇户籍困难群众住房条件，但新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，仍需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。
      • 在国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计，明确包含了公租房、保障性租赁住房和共有产权住房三种类型。
      • 核心差异
        • 保租房主要适用对象为新市民、青年人、新毕业大学生，重点保障外部流入新增人口的住房需求；
        • 公租房和共有产权房大多为属地化需求，重点保障长期居住在本城市的低收入住房困难家庭，存在本地户籍限制。
      • 三种保障房类型适用人群和申请条件有所不同
    • 2023年8月国务院《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14 号文）
      • 14 号文明确了发展保障性住房的目的：解决工薪收入群体住房困难，落实“房住不炒”定位，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
  • 种类
    • 出售型
      • 经济适用房
        • 由政府无偿划拨建设用地、按政府指导价定价，限定购房对象为具有一定支付能力的中低收入家庭，是2007年之前我国保障房的主要形式。
      • 共有产权房
        • 政府与购房家庭按份共有产权，房屋的使用权归购房者，面向符合条件的市区户籍和稳定就业的非市区户籍家庭供应，土地来源为出让而非划拨。
    • 出租型
      • 廉租房
        • 廉租房租金由政府统一定价，普遍低于市场租金水平，保障对象早期为城镇最低收入家庭，后拓宽至城市低收入住房困难家，保障形式包括实物配租和货币补贴两种。
      • 公租房
        • 公租房的租金水平略高于廉租房，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
      • 保租房
        • 公租房之外小户型、低租金的保障性租赁住房，主要解决新市民青年人的住房问题，政府给政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，户型主要是70平方米以下。
• 二、因城施策持续推进
  • 多城出台“十四五”规划，扩大保租房供给
    • 多个一二线城市已出台“十四五”期间保租房规划细则
    • 运营细则
      • 1）权限管理
        • 保障性租赁住房项目须整体确权，不得分割登记、分割转让、分割抵押。要求保障性租赁住房不得上市销售或者变相销售；
      • 2）准入退出机制
        • 青岛市规定保障性租赁住房项目运营期限不低于 10 年。南京市规定保障性租赁住房项目持续运营期限不宜低于 6 年，享受中央、省、市专项奖补资金项目持续运营期限则不宜低于 10 年；
      • 3）租金标准
        • 多为市场租金的 90%，且每年涨幅不得高于 5%，注重客户租住体验。
        • 同时部分城市为了加强运营管理以及降低租户的租金一次性支付负担，规定租期不超过 3 年，且运营管理单位不得一次性收取 6 个月以上租金，押金不超过 1 个月租金，严禁“以租代售”。
  • 存量资产盘活成为筹集房源重要来源
    • 国办发【2021】22 号文
      • 保障性租赁住房主要来源于五类渠道，分别是集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、非居住存量房屋和新供应国有建设用地五种建设方式，尤其是明确利用非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房，不补缴土地价款。
      • 明确提到房地产破产企业的商品房，可以转化为保障性住房，这一点可以暗示了未来房地产行业出清的方向。
    • 上海 2021 年 11 月印发的《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》
      • 如要求新出让商品房用地配建不小于 5%的保障性住房，同时继续配建不少于 15%的开发企业自持租赁住房，且主要用作保障性租赁住房。
    • 深圳 2023 年 5 月发布的《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引（试行）》
      • 住房主管部门、保障性住房专营机构及其他市场主体可以通过租赁、合作经营社会存量房屋或者购买市场商品房等形式收储房源。
  • 资金来源多样
    • 14 号文指导意见明确了未来建设保障性住房的三大资金来源
      • 一是中央补助
        • 2022 年中央财政安排城镇保障性安居工程补助资金 708 亿元，主要投向了建设公租房、保租房、棚改、旧改，其中支持各地筹建保障性租赁住房 83.9 万套；
      • 二是地方专项债
        • 2021 年开始保障性租赁住房正式纳入地方政府专项债重点支持范围；
      • 三是利用公积金发放开发贷
        • 截止 2022 年末，全国累计向 373 个保障性住房试点项目发放公积金贷款 872.15 亿元，累计回收试点项目贷款 870.64 亿元，试点项目贷款余额 1.51亿元。
        • 自 2021 年以来，贷款发放已经实质性停止，以贷款回收为主。
    • 中央到地方都出台了4个方面的资金支持细则
      • 1）中央补助资金支持
        • 中央通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助；
      • 2）降低税费负担
        • 如 14 号文提出免征城镇土地使用税、印花税等税费，个人购买契税减按 1%征收；
        • 上海对符合条件的出租住房，减按1.5%征收增值税、减按4%征收房产税。苏州按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，减按4%的税率征收房产税
      • 3）执行民用水电气价格
        • 上海、西安、青岛、南昌等城市均已执行；
      • 4）金融支持
        • 银行和各金融机构对保障性租赁住房项目的中长期贷款，并可根据项目情况，按照基准 利率下浮并提供最优惠利率支持。
        • 如国家开发银行四川省分行、中国建设银行四川省分行将对成都市保障性租赁住房项目分别提供不低于500亿元人民币的融资总量，提供的中长期贷款期限最长可达25年
      • 公募 REITs 融资
        • 保障性租赁住房已经纳入基础设施公募 REITs 范围，但截至 2023 年 10 月成功发行了 4 只，累计发行规模 50 亿元，仅占已发行基础设施公募 REITs 的 5.13%。
• 三、保租房建设现状
  • 深圳
    • 2018 年 8 月就提出将住房分为
      • 市场商品住房
      • 政策性支持住房
        • 商品房 占比40%
        • 人才住房 占比20%
          • 后面取消
        • 安居房 占比20%
          • 后面取消
        • 公共租赁住房 占比20%
        • 保障性租赁住房 （后面新增）
          • 政府组织配租
          • 社会主体出租
        • 共有产权住房 （后面新增）
      • 公共租赁住房
    • “十四五”期间，深圳建设筹集住房 89 万套
      • 建设商品住房 35 万套
      • 建设筹集公共住房54万套
        • 公共租赁住房6万套
        • 保障性租赁住房40万套（间）
        • 共有产权住房 8 万套
        • 后面作出调整，进一步提高目标，将原来规划的建设和筹集保障性住房 54 万套的目标，调整为不少于 74 万套，大幅增加的 20 万套均为保障性租赁住房
    • 2023 年 7 月份深圳连续发布四项管理办法
      • 分别对公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三类住房的保障对象、申请条件、供应分配方式等进行了规范。
      • 从相对市场价格水平来看，公共租赁住房<共有产权住房<保障性租赁住房，但是越低的租赁或购买金额相对应的购买条件也更为苛刻。
    • 新供应建设用地为主，坚持以市场需求为导向
      • 按照原“十四五”规划，规划期内计划供应居住用地不少于 15 平方公里，力争达到17.5 平方公里
        • 公共住房供应居住用地不少于 8 平方公里
        • 新供应用地占比为 55%
        • 规划期前三年供应居住用地不少于五年总量的 70%
      • 2023 年 5 月深圳市住建局印发的《深圳市住房发展 2023 年度实施计划》
        • 2023 年全市共建设保障性住房18.5万套，则规划期前三年全市将完成建设保障性住房为49.12万套，占比为66.4%
        • 2024-2025 年将完成建设筹集超 24 万套
      • 从各区域公共住房及保障性租赁住房的建设和供应分布来看
        • 核心区域建设及供应较少，主要分布在人口规模较大的宝安区、龙岗区、龙华区、南山区
        • 建设方面，该四个区域公共住房和保租房建设占比分别为 66.5%、67.5%
        • 供应方面，该四个区域公共住房和保租房供应占比分别为 59.0%、65.3%
      • 通过将供应分布和市场需求结合来看
        • 深圳公共住房及保障性租赁住房的供应分布基本遵循以市场需求为导向。
  • 上海
    • 2021 年发布的《上海市住房发展“十四五”规划》
      • 分类
        • 保障类租赁住房
          • 保租房
          • 廉租房
          • 通过实物保障和货币补贴等方式为住房困难的城市低收入群体提供保障。
        • 保障类产权住房
        • 市场类租赁住房
        • 市场类产权住房
      • “十四五”时期，上海提供的保障性租赁住房将超过 42 万套（间、宿舍床位）， 占住房供应总套数的 40%。
      • 截至 2022 年底，已累计建设筹措 38.5 万套（间），累计供应 22 万套（间）。
    • 截至 2023年11 月中旬上海累计建设筹措各类保租房完成规划目标 75%
    • 上海保障性租赁住房用地供应在各区域间分布相对均匀
• 四、新加坡和德国租赁房经验
  • 从租金收益率判断城市保障房属性
    • 发达国家住房自有率在 50%-70%之间，租赁人口占比较高
      • 方是由于在资源配置市场化程度较高的情况下，人口流动性较大，工作束缚少，依附在住宅等不动产上的比例小
      • 另一方面较完善的租赁制度和较低的房价收入比也让租房成为更受年轻人欢迎的方式。
    • 可比的租金收益率为衡量房地产市场盈利能力提供了基准的参考，反映了房产价值与租金之间的比例。
      • 深圳、北京、中国香港等一线城市的租金收益率相对较低，说明这些城市的房价相对于租金较高，与房地产市场热度及人口流向呈明显的相关性。
  • 新加坡模式：“居者有其屋”
    • 1959 年独立后，新加坡政府便关注中低收入群体的住房需求，通过建屋发展局（HDB）来建设保障性住房。
    • 1964 年实施的“居者有其屋”政策进一步加强了政府在保障房领域的作用。
    • 至 2020年，新加坡的房屋自有率极高，其中绝大多数居民居住在公共组屋内。
    • 新加坡的组屋建设、运营和管理在财务上得到住房公积金制度的支持，确保了资金的稳定性和可持续性。 新加坡住房市场以廉价组屋为核心，超过 80%的家庭居住在政府提供的组屋里，超过 90%的家庭拥有组屋产权。
    • 新加坡组屋与国内共有产权房存在明显区别
    • 阶梯化供应体系
    • 对家庭规模要求
    • 不同户型组屋的租金申请存在差异化
    • 出租和出售的限制
      • 购买组屋后屋主必须居住满 5年后，才能进行整套出租或者转售，期间 3 室及以上屋主可以出租空余房间，但屋主本人必须在此居住。1 室和 2 室组屋租户最多为 4 人，3 室及以上组屋租户最多为6 人。
      • 居住五年之内必须原价卖给 HDB，住满五年获得完整产权，可在二手组屋市场公开出售。
    • 申请条件规范和系统化
  • 德国模式：社会福利体系中的可负担住房典范
    • 特点
      • 2021 年德国住房自有率仅 42%，超过一半的德国人都是通过租房来解决居住需求
      • 德国将房地产业作为福利产业而非支柱产业，住房供给充足，租赁保障完善，房价涨幅和波动远小于其他发达国家。
      • 德国鼓励私人、开发商、住房合作社等多主体建房，而政府所有占比很小。
        • 2019 年数据，德国存量住房最主要主体来源是私人和非机构房东，占比 66%，公共部门和合作社仅占比 34%，
    • 住宅数据
      • 2021年住房自住率（%）
      • 家庭住房拥有率（%）
      • 数量
        • 21 世纪平均新建住宅套数维持在 25 万套
        • 2016 年以来新建套数维持在超30 万套
        • 新建住宅单位数（套）
    • 政策和模式
      • 1956 年《住宅建设法》
        • 对自有住宅建设进行扶持，主要措施包括提供土地、提供贷款支持和利息补贴，给予税收减免等优惠。
        • 德国采取了独特的租金管理制度，鼓励住房合作社的运营，同时通过对租客权益的保障以及房屋质量的严格监管来推行保有权中立，以维持租房市场稳定，践行住房福利化的目标。
        • 德国在建立“单一制”租赁住房体系之初便采取政府积极干预以及政府与市场 整合的方式，在保证租金稳定的同时，平衡租房质量供给并调动供给主体的积极性。
      • 住房合作社
        • 是集中建房持有，低价租给社员使用。
        • 房屋所有权归合作社，社员就有终身居住权，且居住权可继承。若期间退出、搬迁，合作社将退还此前所有房款。
    • 租赁住房保障体系