监理概论--第五章建设工程监理招标投标与合同管理

监理概论--第五章建设工程监理招标投标与合同管理（第一节 建设工程监理招标程序和评标办法，第二节建设工程监理投标工作内容和策略，第三节建设工程监理合同管理。

第五章 建设工程监理招标投标与合同管理

• 第一节 建设工程监理招标程序和评标方法
  • 一、建设工程监理招标方式和程序
    • （一）建设工程监理招标方式
      • 建设工程监理招标可分为公开招标和邀请招标两种方式。
      • 建设单位应根据法律法规、工程项目特点、工程监理单位的选择空间及工程实施的急迫程度等因素合理选择招标方式，并按规定程序向招投标监督管理部门办理相关招投标手续，接受相应的监督管理。
      • 1.公开招标
        • 国有资金占控股或者主导地位等依法必须进行监理招标的项目，应当采用公开招标方式委托监理任务。公开招标的缺点是，准备招标、资格预审和评标的工作量大，因此，招标时间长，招标费用较高。
      • 2.邀请招标
        • 邀请招标是指建设单位以投标邀请书方式邀请特定工程监理单位参加投标。采用邀请招标方式， 建设单位不需要发布招标公告，也不进行资格预审（但可组织必要的资格审查）。
    • （二）建设工程监理招标程序
      • 建设工程监理招标一般包括：招标准备；发出招标公告或投标邀请书；组织资格审查；编制和发售招标文件；组织现场踏勘；召开投标预备会；编制和递交投标文件；开标、评标和定标；签订建设工程监理合同等环节。
        • 【准备＋公告、邀请＋审资格＋编发文件＋踏勘＋预备会＋收标书＋开标、评标、定标＋签合同】
      • 1.招标准备
        • （1）确定招标组织。自行组织监理招标，委托招标代理机构组织招标。 （2）明确招标范围和内容。 （3）编制招标方案。包括：划分监理标段、选择招标方式、选定合同类型及计价方式、确定投标人资格条件、安排招标工作进度等。
          • 【分成几个标＋公开还是邀请＋总价合同还是单价＋什么资质来干＋什么时间前得工】
      • 2.发出招标公告或投标邀请书
        • 招标公告与投标邀请书应当载明：建设单位的名称和地址；招标项目的性质；招标项目的数量；招标项目的实施地点；招标项目的实施时间；获取招标文件的办法等容。
          • 【谁的项目＋谁投资＋多大项目＋在哪里干＋什么时间干＋去哪里买标书】
      • 3.组织资格审查
        • 资格审查分为资格预审和资格后审两种。 资格预审的目的是为了排除不合格的投标人，进而降低招标人的招标成本，提高招标工作效率。 工程监理资格审查大多采用资格预审的方式进行。
      • 4.编制和发售招标文件
        • （1）编制建设工程监理招标文件。招标文件既是投标人编制投标文件的依据，也是招标人与中标人签订建设工程监理合同的基础。招标文件一般应由以下内容组成： 1）招标公告（或投标邀请书）； 2）投标人须知； 3）评标办法； 4）合同条款及格式； 5）委托人要求； 6）投标文件格式。
      • 5.组织现场踏勘 6.召开投标预备会 7.编制和递交投标文件 8.开标、评标和定标 9.签订建设工程监理合同
  • 二、建设工程监理评标内容和方法
    • 工程监理单位不承担建筑产品生产任务，只是受建设单位委托提供技术和管理咨询服务。建设工程监理招标属于服务类招标，其标的是无形的“监理服务”，因此，建设单位在选择工程监理单位最重要的原则是“基于能力的选择”，而不应将服务报价作为主要考虑因素。
    • （一）建设工程监理评标内容【案例】
      • 工程监理评标办法中，通常会将下列要素作为评标内容：
      • （1）工程监理单位的基本素质。
        • 包括：工程监理单位资质、技术及服务能力、社会信誉和企业诚信度，以及类似工程监理业绩和经验。
          • 【资质＋能力＋信誉＋经验＋业绩】
      • （2）工程监理人员配备。
        • 总监理工程师的综合能力和业绩是建设工程监理评标需要考虑的重要内容。 对工程监理人员配备的评价内容具体包括：项目监理机构的组织形式是否合理；总监理工程师人选是否符合招标文件规定的资格及能力要求；监理人员的数量、专业配置是否符合工程专业特点要求；工程监理整体力量投入是否能满足工程需要；工程监理人员年龄结构是否合理；现场监理人员进退场计划是否与工程进展相协调等。
          • 【组织＋总监＋人够不够多＋实力强不强＋老中青合理不＋是不是露露脸就走】
      • （3）建设工程监理大纲。
        • 评标时应重点评审建设工程监理大纲的全面性、针对性和科学性。 1）【全面性】建设工程监理大纲内容是否全面，工作目标是否明确，组织机构是否健全，工作计划是否可行，质量、造价、进度控制措施是否全面、得当，安全生产管理、合同管理、信息管理等方法是否科学，以及项目监理机构的制度建设规划是否到位，监督机制是否健全等。 2）【针对性】建设工程监理大纲中应对工程特点、监理重点与难点进行识别。在对招标工程进行透彻分析的基础上，结合自身工程经验，从工程质量、造价、 进度控制及安全生产管理等方面确定监理工作的重点和难点，提出针对性措施和对策。 3）【科学性】除常规监理措施外，建设工程监理大纲中应对招标工程的关键工序及分部分项工程制定有针对性的监理措施；制定针对关键点、常见问题的预防措施；合理设置旁站清单和保障措施等。
      • （4）试验检测仪器设备及其应用能力。
      • （5）建设工程监理费用报价。
    • （二）建设工程监理评标方法【案例】
      • 建设工程监理评标通常采用“综合评估法”，即：通过衡量投标文件是否最大限度地满足招标文件中规定的各项评价标准，对技术、企业资信、服务报价等因素进行综合评价从而确定中标人。 综合评估法又称打分法、百分制计分评价法。通常是在招标文件中明确规定需量化的评价因素及其权重，评标委员会根据投标文件内容和评分标准逐项进行分析记分、加权汇总，计算出各投标单位的综合评分，然后按照综合评分由高到低的顺序确定中标候选人或直接选定得分最高者为中标人。 综合评估法是我国各地广泛采用的评标方法，其特点是量化所有评标指标，由评标委员会专家分别打分，减少了评标过程中的相互干扰，增强了评标的科学性和公正性。需要注意的是，评标因素指标的设置和评分标准分值或权重的分配，应能充分评价工程监理单位的整体素质和综合实力，体现评标的科学、合理性。
    • （三）建设工程监理评标示例【案例】 P75—P78案例
• 第二节 建设工程监理投标工作内容和策略
  • 一、建设工程监理投标工作内容
    • 工程监理单位的投标工作内容包括：投标决策、投标策划、投标文件编制、参加开标及答辩、投标后评估等内容。
      • 【投不投＋怎么投＋编标书＋开标答辩＋评估】
    • （一）建设工程监理投标决策【案例】
      • 投标决策，主要包括两方面内容： 一是决定是否参与竞标；二是如果参加投标，应采取什么样的投标策略。
      • 2.投标决策定量分析方法
        • 常用的投标决策定量分析方法有综合评价法和决策树法。
        • （1）综合评价法
          • P78－P82的示例
          • 综合评价法是指决策者决定是否参加某建设工程监理投标时，将影响其投标决策的主客观因素用某些具体指标表示出来，并定量地进行综合评价，以此作为投标决策据。
          • 综合评价法也可用于工程监理单位对多个类似工程监理投标机会选择，综合评价分值最高者将作为优先投标对象。
          • 1）确定影响投标的评价指标。 2）确定各项评价指标权重。上述各项指标对工程监理单位参加投标的影响程度是不同的，为了在评价中能反映各项指标的相对重要程度，应当对各项指标赋予不同权重。各项指标权重之和应当等于1。 3）各项评价指标评分。针对具体工程项目，衡量各项评价指标水平，可划分为好、较好、一般、较差、差五个等级，各等级赋予定量数值进行打分。 4）计算综合评价总分。将各项评价指标权重与等级评分相乘后累加，即可求出建设工程监理投标机会总分。 5）决定是否投标。将建设工程监理投标机会总分与过去其他投标情况进行比较或者与工程监理单位事先确定的可接受的最低分数相比较，决定是否参加投标。
        • （2）决策树法。【案例考点】
          • 多项目多方案的选择，通常可以应用决策树法进行定量分析。 决策树分析法是适用于风险型决策分析的一种简便易行的实用方法，其特点是用一种树状图表示决策过程，通过事件出现的概率和损益期望值的计算比较，帮助决策者对行动方案作出抉择。 当工程监理单位不考虑竞争对手的情况（投标时往往事先不知道参与投标的竞争对手），仅根据自身实力决定某些工程是否投标及如何报价时，则是典型的风险型决策问题，适用于决策树法进行分析。
    • （二）建设工程监理投标文件编制
      • 1.投标文件编制原则
        • （1）响应招标文件，保证不被废标。 （2）认真研究招标文件，深入领会招标文件意图。 （3）投标文件要内容详细、层次分明、重点突出。
      • 2.投标文件编制依据
        • （1）国家及地方有关建设工程监理投标的法律法规及政策。 （2）建设工程监理招标文件。建设工程监理投标文件必须对招标文件作出实质性应。 （3）企业现有的设备资源。 （4）企业现有的人力及技术资源。 （5）企业现有的管理资源。
          • 【国家政府＋业主＋企业自身】
      • 3.监理大纲的编制
        • 建设工程监理投标文件的核心是反映监理服务水平高低的监理大纲，尤其是针对工程具体情况制定的监理对策，以及向建设单位提出的原则性建议等。
        • 监理大纲一般应包括以下主要内容：
          • （1）工程概述。 根据建设单位提供和自己初步掌握的工程信息，对工程特征进行简要描述，主要包括：工程名称、工程内容及建设规模；工程结构或工艺特点；工程地点及自然条件概况；工程质量、造价和进度控制目标等。
          • （2）监理依据和监理工作内容。
            • 1）监理依据： 法律法规及政策；工程建设标准（包括《建设工程监理规范》GB/T50319—2013） ；工程勘察设计文件；建设工程监理合同及相关建设工程合同等。
              • 【法律法规＋规范标准＋设计文件＋合同】
            • 2）监理工作内容：一般包括：质量控制、造价控制、进度控制、合同管理、信息管理、组织协调、安全生产管理的监理工作等。
              • 【三控两管一协调＋安全】
          • （3）建设工程监理实施方案。 建设工程监理实施方案是监理评标的重点。建设单位一般会特别关注工程监理单位源的投入：一方面是项目监理机构的设置和人员配备，包括监理人员（尤其是总监理工程师）素质、监理人员数量和专业配套情况；另一方面是监理设备配置，包括检测、办公、交通和通信等设备。
          • （4）建设工程监理难点、重点及合理化建议。 建设工程监理难点、重点及合理化建议是整个投标文件的精髓。工程监理单位在熟招标文件和施工图的基础上，要按实际监理工作的开展和部署进行策划，既要全面涵盖“三控两管一协调”和安全生产管理职责的内容，又要有针对性地提出重点工作内容、分部分项工程控制措施和方法以及合理化建议，并说明采纳这些建议将会在工程质量、造价、进度等方面产生的效益。
      • 4.编制投标文件注意事项
        • 建设工程监理招标、评标注重对工程监理单位能力的选择。因此，工程监理单位在投标时应在体现监理能力方面下功夫，应着重解决下列问题： （1）投标文件应对招标文件内容作出实质性响应。 （2）项目监理机构的设置应合理，要突出监理人员素质，尤其是总监理工程师人选，将是建设单位重点考察的对象。 （3）应有类似建设工程监理经验。 （4）监理大纲能充分体现工程监理单位的技术、管理能力。 （5）监理服务报价应符合招标文件对报价的要求，以及工程监理成本利润测算。 （6）投标文件既要响应招标文件要求，又要巧妙回避建设单位的苛刻要求，同时还要避免为提高竞争力而盲目扩大监理工作范围，否则会给合同履行留下隐患。
  • 二、建设工程监理费用计取方法
    • 由于建设工程类别、特点及服务内容不同，可采用不同方法计取监理费用。 通行的咨询计价方式有以下几种，具体采用哪种计价方式，应由双方在合同中约定。
    • （一）按费率计费
      • 这种方法是按照工程规模大小和所委托的咨询工作繁简，以建设投资的一定百分比来计算。一般情况下，工程规模越大，建设投资越多，计算咨询费的百分比越小。这种方法比较简便、科学，颇受业主和咨询单位欢迎，也是行业中工程咨询采用的计费方式之一。 考虑到改进设计、降低成本可能会导致服务费相应降低，影响服务者改进工作的积极性，美国规定：服务者因改进设计而使工程费用降低，可按其节约额的一定百分比给予奖励。
    • （二）按人工时计费
      • 这种方法是根据合同项目执行时间（时间单位可以是小时，也可以是工作日或月），以补偿费加一定数额的补贴来计算咨询费总额。单位时间的补偿费用一般以咨询企业职员的基本工资为基础，再加上一定的管理费和利润（税前利润）。 采用这种方法时，咨询人员的差旅费、工作函电费、资料费，以及试验和检验费、交通和住宿费等均由业主另行支付。 这种方法主要适用于临时性、短期咨询业务活动，或者不宜按建设投资百分比等方法计算咨询费的情形。由于这种方法在一定程度上限制了咨询单位潜在效益增加，因而会使单位时间计取的咨询费比咨询单位实际支出的费用要高得多。
    • （三）按服务内容计费
      • 这种方法是指在明确咨询工作内容的基础上，业主与工程咨询公司协商一致确定的固定咨询费，或工程咨询公司在投标时以固定价形式进行报价而形成的咨询合同价格。当实际咨询工作量有所增减时，一般也不调整咨询费。 国内工程监理费用一般参考国家以往收费标准或以人工成本加酬金等方式计取。
• 第三节 建设工程监理合同管理
  • 一、建设工程监理合同订立
    • （一）建设工程监理合同特点
      • 建设工程监理合同是一种委托合同，除具有委托合同的共同特点外，还具有以下点： （1）资质等级和业务范围相符合。 （2）建设工程监理合同委托的工作内容必须符合法律法规、有关工程建设标准、勘察设计文件及合同。与工程勘察设计文件、施工合同及材料设备采购合同相协调。 （3）建设工程监理合同的标的是服务。而监理合同的履行不产生物质成果。
    • （二）建设工程监理合同主要内容
      • 监理合同条款由通用合同条款和专用合同条款两部分组成，同时还以合同附件格式明确了合同协议书和履约保证金格式。
      • 1.通用合同条款
        • 通用合同条款包括：一般约定、委托人义务、委托人管理、监理人义务、监理要求、开始监理和完成监理、监理责任与保险、合同变更、合同价格与支付、不可抗力、违约、争议解决共计12个方面。
      • 2.专用合同条款
        • 专用合同条款是对通用合同条款的细化、完善、补充、修改或另行约定的条款。合同当事人可根据不同工程特点及具体情况，通过谈判、协商对相应通用合同条款进行修改、补充。
      • 3.合同附件格式
        • 合同附件格式是订立合同时采用的规范化文件，包括合同协议书和履约保证金格式。
        • （1）合同协议书
          • 合同协议书是合同组成文件中唯一需要委托人和监理人签字盖章的法律文书。合同协议书除明确规定对当事人双方有约束力的合同组成文件外，订立合同时需要明确填写的内容包括委托人和监理人名称；实施监理的项目名称；签约合同价；总监理工程师；监理工作质量符合的标准和要求；监理人计划开始监理的日期和监理服务期限。
        • （2）履约保证金格式
          • 履约担保采用保函形式，履约保函标准格式主要有以下特点：
          • 1）担保期限。 自委托人与监理人签订的合同生效之日起，至委托人签发工程竣工验收证书之日起28 天后失效。 2）担保方式。 采用无条件担保方式，即：持有履约保函的委托人认为监理人有严重违约情况时，即可凭保函要求担保人予以赔偿，不需监理人确认。在履约保函标准格式中，担保人承诺“在本担保有效期内，如果监理人不履行合同约定的义务或其履行不符合合同的约定，我方在收到你方以书面形式提出的在担保金额内的赔偿要求后，在7日内无条件支付”。
      • 4.合同文件解释顺序
        • 合同协议书与下列文件一起构成合同文件： ①中标通知书； ②投标函及投标函附录； ③专用合同条款； ④通用合同条款； ⑤委托人要求； ⑥监理报酬清单； ⑦监理大纲； ⑧其他合同文件。 上述合同文件互相补充和解释。如果合同文件之间存在矛盾或不一致之处，以上述文件的排列顺序在先者为准。
  • 二、建设工程监理合同履行
    • （一）委托人主要义务
      • （1）除专用合同条款另有约定外，委托人应在合同签订后14天内，将委托人代表的姓名、职务、联系方式、授权范围和授权期限书面通知监理人，由委托人代表在其授权范围和授权期限内，代表委托人行使权利、履行义务和处理合同履行中的具体事宜。委托人更换委托人代表的，应提前14天将更换人员的姓名、职务、联系方式、授权范围和授权期限书面通知监理人。 （2）委托人应按约定的数量和期限将专用合同条款约定由委托人提供的文件（包括规范标准、承包合同、勘察文件、设计文件等）交给监理人。 （3）委托人应在收到预付款支付申请后28天内，将预付款支付给监理人。 （4）符合专用合同条款约定的开始监理条件的，委托人应提前7天向监理人发出开始监理通知。监理服务期限自开始监理通知中载明的开始监理日期起计算。 （5）委托人应按合同约定向监理人发出指示，委托人的指示应盖有委托人单位章，并由委托人代表签字确认。在紧急情况下，委托人代表或其授权人员可以当场签发临时书面指示。委托人代表应在临时书面指示发出后24小时内发出书面确认函，逾期未发出书面确认函的，该临时书面指示应被视为委托人的正式指示。 （6）委托人应在专用合同条款约定的时间内，对监理人书面提出的事项作出书面答复；逾期没有做出答复的，视为已获得委托人批准。 （7）委托人应当及时接收监理人提交的监理文件。如无正当理由拒收的，视为委托人已接收监理文件。委托人接收监理文件时，应向监理人出具文件签收凭证，凭证内容包括文件名称、文件内容、文件形式、份数、提交和接收日期、提交人与接收人的亲笔签名等。 （8）委托人应在收到中期支付或费用结算申请后的28天内，将应付款项支付给监理人。委托人未能在前述时间内完成审批或不予答复的，视为委托人同意中期支付或费用结算申请。委托人不按期支付的，按专用合同条款的约定支付逾期付款违约金。 （9）委托人要求监理人进行外出考察、试验检测、专项咨询或专家评审时，相应费用不含在合同价格之中，由委托人另行支付。 （10）监理人提出的合理化建议降低工程投资、缩短施工期限或者提高工程经济效益的，委托人应按专用合同条款约定给予奖励。
    • （二）监理人的义务
      • 1.监理的工作内容
        • 除专用合同条款另有约定外，监理工作内容包括：【案例】 （1）收到工程设计文件后编制监理规划，并在第一次工地会议7天前报委托人。根据有关规定和监理工作需要，编制监理实施细则； （2）熟悉工程设计文件，并参加由委托人主持的图纸会审和设计交底会议； （3）参加由委托人主持的第一次工地会议；主持监理例会并根据工程需要主持或参加专题会议；【先做好自己：规划细则＋参会＋主持会议】 （4）审查施工承包人提交的施工组织设计，重点审查其中的质量安全技术措施、专项施工方案与工程建设强制性标准的符合性； （5）检查施工承包人工程质量、安全生产管理制度及组织机构和人员资格； （6）检查施工承包人专职安全生产管理人员的配备情况； （7）审查施工承包人提交的施工进度计划，核查施工承包人对施工进度计划的调整； （8）检查施工承包人的试验室； （9）审核施工分包人资质条件； （10）查验施工承包人的施工测量放线成果； （11）审查工程开工条件，对条件具备的签发开工令； （12）审查施工承包人报送的工程材料、构配件、设备质量证明文件的有效性和符合性，并按规定对用于工程的材料采取平行检验或见证取样方式进行抽检； （13）审核施工承包人提交的工程款支付申请，签发或出具工程款支付证书，并报委托人审核、批准； （14）在巡视、旁站和检验过程中，发现工程质量、施工安全存在事故隐患的，要求施工承包人整改并报委托人； （15）经委托人同意，签发工程暂停令和复工令； （16）审查施工承包人提交的采用新材料、新工艺、新技术、新设备的论证材料及相关验收标准； （17）验收隐蔽工程、分部分项工程； （18）审查施工承包人提交的工程变更申请，协调处理施工进度调整、费用索赔、合同争议等事项； （19）审查施工承包人提交的竣工验收申请，编写工程质量评估报告； （20）参加工程竣工验收，签署竣工验收意见； （21）审查施工承包人提交的竣工结算申请并报委托人； （22）编制、整理工程监理归档文件并报委托人。
      • 2.工程监理职责
        • （1）监理人应按合同协议书的约定指派总监理工程师，并在约定的期限内到职。监理人更换总监理工程师应事先征得委托人同意，并应在更换14天前将拟更换的总监理工程师的姓名和详细资料提交委托人。总监理工程师2天内不能履行职责的，应事先征得委托人同意，并委派代表代行其职责。 （2）监理人为履行合同发出的一切函件均应盖有监理人单位章或由监理人授权的项目机构章，并由监理人的总监理工程师签字确认。按照专用合同条款约定，总监理工程师可以授权其下属人员履行其某项职责，但事先应将这些人员的姓名和授权范围书面通知委托人和承包人。 （3）监理人应在接到开始监理通知之日起7天内，向委托人提交监理项目机构以及人员安排的报告，其内容应包括项目机构设置、主要监理人员和作业人员的名单及资格条件。主要监理人员应相对稳定，更换主要监理人员的，应取得委托人的同意，并向委托人提交继任人员的资格、管理经验等资料。除专用合同条款另有约定外，主要监理人员包括总监理工程师、专业监理工程师等；其他人员包括各专业的监理员、资料员等。 （4）除专用合同条款另有约定外，建议监理人根据工程情况对监理责任进行保险，并在合同履行期间保持足额、有效。 （5）总监理工程师应当在办理工程质量监督手续前签署工程质量终身责任承诺书，连同法定代表人出具的授权书，报送工程质量监督机构备案。总监理工程师应当按照法律法规、有关技术标准、设计文件和工程承包合同进行监理，对施工质量承担监理责任。 （6）监理人应当根据法律、规范标准、合同约定和委托人要求实施和完成监理，并编制和移交监理文件。监理文件的深度应满足本阶段相应监理工作的规定要求，满足委托人下一步工作需要，并应符合国家和行业现行规定。【满足＋满足＋符合】 （7）合同履行中，监理人可对委托人要求提出合理化建议。合理化建议应以书面形式提交委托人。 （8）监理人应对施工承包人在缺陷责***的质量缺陷修复进行监理。
    • （三）违约责任
      • 1.委托人违约
        • （1）委托人未按合同约定支付监理报酬； （2）委托人原因造成监理停止； （3）委托人无法履行或停止履行合同； （4）委托人不履行合同约定的其他义务。 委托人发生违约情况时，监理人可向委托人发出暂停监理通知，要求其在限定期限内纠正；逾期仍不纠正的，监理人有权解除合同并向委托人发出解除合同通知。委托人应当承担由于违约所造成的费用增加、周期延误和监理人损失等。
      • 2.监理人违约
        • （1）监理文件不符合规范标准及合同约定； （2）监理人转让监理工作； （3）监理人未按合同约定实施监理并造成工程损失； （4）监理人无法履行或停止履行合同； （5）监理人不履行合同约定的其他义务。 监理人发生违约情况时，委托人可向监理人发出整改通知，要求其在限定期限内纠正；逾期仍不纠正的，委托人有权解除合同并向监理人发出解除合同通知。监理人应当承担由于违约所造成的费用增加、周期延误和委托人损失等。