导图社区 项目前期的成本策划,策划什么,如何策划
这是一篇关于项目前期的成本策划,策划什么,如何策划的思维导图,在项目开始之前对整个项目的成本管控进行谋篇布局
编辑于2021-08-13 15:11:24策划
第一个层面:项目整体规划
1.利润最大化
在容积率一定的情况下,产品如何搭配,能让利润最大化
2.项目定位问题
整个项目的定位是豪宅、改善、还是刚需?相应的成本适配标准会有所不同
3.分期开发问题
根据市场和营销节奏,如何确定分期组团的开发顺序(商业、住宅、公寓);分期界面的划分要考虑消防回路、消防联动、交房动线问题
4.竞品对比分析
本项目与周边竞品对比的优势和劣势。根据竞品和营销卖点,敏感性成本的组成有可能要进行相应调整
5.示范区确定
整个项目示范区的范围、方案的确定;示范区面积占比对成本有直接的影响
6.停车效率指标
停车效率指标是否合适,停车效率指标要达到合理偏低水平,对于降低地库成本有最为直接的影响
7.可售比计算
降低可售比可降低可售单方指标,项目可售比指标是否在正常范围内,是否有优化的空间
8.卖点与营销策略
对比竞品,根据本项目的实际情况提炼出卖点和相应的营销策略。根据营销策略,匹配相应的成本指标
9.营销及竣备方式
是毛坯销售毛坯竣备,是毛坯销售精装竣备,还是精装销售精装竣备,这其中对总包合同中的工期设置及成本有较大影响
10.整体经营指标
单方指标,净利润率,年化自有资金回报率,经营性现金流回正时间节点
第二个层面:项目成本策划
1.整体指标控制
整体分业态指标水平是否在属于合理偏低
2.结构性成本
结构性成本要严控,一般根据历史水平并且结合项目实际情况略微调整确定
3.敏感性成本
敏感性成本讲究适配,但是不同地区不能盲目套用适配指标,结合营销的竞品对标,建议在集团适配标准上做出相应调整。即敏感性成本的加减法
4.土石方成本
大概与设计确定整个项目的竖向设计方案,根据项目场地情况,搞清楚土方石的开挖策略与整体平衡方案(挖方、填方、内倒、外购等)
5.基坑支护成本
如果基坑较为复杂,前期要与设计初步确定大致基坑支护成本,成本按照保守预估以免超支,但是要初步确定后期优化的备选思路
6.基础成本
根据地勘报告(或周边项目情况)初步确定桩基形式,以便于目标成本与预估相对准确
7.红外线景观成本
项目是否涉及红线外景观成本(红线外景观或者道路),红线外景观或者道路有多种方案
8.红线外供电
红线外几个变电站距离本项目的距离,以后期正式招标后的相关变数,如果采用如今的最优方案,则后期因荷载不够变电站变化导致成本超支的风险应进行注明
9.开发报建费用
开发报建费用是否存在减免或者缓交的可能性
10.保温专项问题
精装和毛坯一般采用不同的保温形式,而且连保温的材质都会有所不同,相应的成本应考虑到位
11.车位配比问题
在三四五县城市,地上地下车位配比是否有突破的空间和可能性
12.展示区成本问题
展示区设置多大面积合适,样板房设置几套合适,是临建还是实体,装修标准如何设定等
13.合约策划问题
整个项目的合约分判策划以及相应的界面划分问题
14.成本风险预控
项目成本管控中可能回遇到的较大的成本失控的风险和预防措施