项目前期的成本策划，策划什么，如何策划

这是一篇关于项目前期的成本策划，策划什么，如何策划的思维导图，在项目开始之前对整个项目的成本管控进行谋篇布局

策划

• 第一个层面：项目整体规划
  • 1.利润最大化
    • 在容积率一定的情况下，产品如何搭配，能让利润最大化
  • 2.项目定位问题
    • 整个项目的定位是豪宅、改善、还是刚需?相应的成本适配标准会有所不同
  • 3.分期开发问题
    • 根据市场和营销节奏，如何确定分期组团的开发顺序（商业、住宅、公寓）；分期界面的划分要考虑消防回路、消防联动、交房动线问题
  • 4.竞品对比分析
    • 本项目与周边竞品对比的优势和劣势。根据竞品和营销卖点，敏感性成本的组成有可能要进行相应调整
  • 5.示范区确定
    • 整个项目示范区的范围、方案的确定；示范区面积占比对成本有直接的影响
  • 6.停车效率指标
    • 停车效率指标是否合适，停车效率指标要达到合理偏低水平，对于降低地库成本有最为直接的影响
  • 7.可售比计算
    • 降低可售比可降低可售单方指标，项目可售比指标是否在正常范围内，是否有优化的空间
  • 8.卖点与营销策略
    • 对比竞品，根据本项目的实际情况提炼出卖点和相应的营销策略。根据营销策略，匹配相应的成本指标
  • 9.营销及竣备方式
    • 是毛坯销售毛坯竣备，是毛坯销售精装竣备，还是精装销售精装竣备，这其中对总包合同中的工期设置及成本有较大影响
  • 10.整体经营指标
    • 单方指标，净利润率，年化自有资金回报率，经营性现金流回正时间节点
• 第二个层面：项目成本策划
  • 1.整体指标控制
    • 整体分业态指标水平是否在属于合理偏低
  • 2.结构性成本
    • 结构性成本要严控，一般根据历史水平并且结合项目实际情况略微调整确定
  • 3.敏感性成本
    • 敏感性成本讲究适配，但是不同地区不能盲目套用适配指标，结合营销的竞品对标，建议在集团适配标准上做出相应调整。即敏感性成本的加减法
  • 4.土石方成本
    • 大概与设计确定整个项目的竖向设计方案，根据项目场地情况，搞清楚土方石的开挖策略与整体平衡方案（挖方、填方、内倒、外购等）
  • 5.基坑支护成本
    • 如果基坑较为复杂，前期要与设计初步确定大致基坑支护成本，成本按照保守预估以免超支，但是要初步确定后期优化的备选思路
  • 6.基础成本
    • 根据地勘报告（或周边项目情况）初步确定桩基形式，以便于目标成本与预估相对准确
  • 7.红外线景观成本
    • 项目是否涉及红线外景观成本（红线外景观或者道路），红线外景观或者道路有多种方案
  • 8.红线外供电
    • 红线外几个变电站距离本项目的距离，以后期正式招标后的相关变数，如果采用如今的最优方案，则后期因荷载不够变电站变化导致成本超支的风险应进行注明
  • 9.开发报建费用
    • 开发报建费用是否存在减免或者缓交的可能性
  • 10.保温专项问题
    • 精装和毛坯一般采用不同的保温形式，而且连保温的材质都会有所不同，相应的成本应考虑到位
  • 11.车位配比问题
    • 在三四五县城市，地上地下车位配比是否有突破的空间和可能性
  • 12.展示区成本问题
    • 展示区设置多大面积合适，样板房设置几套合适，是临建还是实体，装修标准如何设定等
  • 13.合约策划问题
    • 整个项目的合约分判策划以及相应的界面划分问题
  • 14.成本风险预控
    • 项目成本管控中可能回遇到的较大的成本失控的风险和预防措施