热点事件解读：房产税改革试点简析

热点事件解读之房产税改革试点简析，包括政策回顾、征收原因、征收标准、试点模式预测、影响、房产观点等内容。

热点事件解读：房产税改革试点

• 政策回顾
  • 2014年政府工作报告首次提出：做好房地产税立法工作
  • 2018年政府工作报告“稳妥”推进房地产税立法
  • 2019年政府工作报告“稳步推进”房地产税立法
  • 2021年9月27日（纠偏）“维护房地产市场健康发展、维护住房消费者的合法权益”
  • 2021年10月16日《扎实推进共同富裕》“积极稳妥”推进房地产税立法与改革，做好试点工作。
  • 2021年10月21日银保监会释放利好：1.保障刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率对首套购房者给予支持。2.稳妥做好度住房租赁市场的金融支持。
• 征收原因
  • 房住不炒，促进经济转型。
  • 共同富裕，缩小贫富差距。
  • 补充地方政府收入，缓解财政压力。
• 征收标准
  • 国外
    • 美国：各州税率不同，均值约1%，存量与增量均纳入范畴
    • 日本：1.4%-2.1%；加拿大：1%-2.3%；欧洲各国：
  • 历史试点（2011）
    • 上海：全市，人均60平免征面积，70%评估率。本市新购二套及以上，非本市居民新购，税率0.6%。若应税住房每平方米市场交易价格低于上海市年度新建商品住房平均销售价格2倍的，税率为0.4%
    • 重庆：9个主城区，新购独栋商品住宅免税面积100平，存量180平。独栋别墅，高档住房单价在均价3倍以下的，税率0.5%；3倍-4倍的，税率1%；4倍以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作个人新购第二套及以上的普通住房，税率为0.5%。
  • 征收方向预测
    • 税率：参考试点，预计0.5%-1%，大概率为超额累进税率，各地可能有差异。
    • 计税依据：大概率从价计征，参考政府指导价或城市成交均价。
    • 多套：二套及以上，多套税率递增。保护首套、鼓励多胎（按人均）
    • 征收对象（明确）广泛：居住用、非居住用，但不包括宅基地等农村用地。
• 试点模式预测
  • 1.与建立二手房指导价机制的12个城市部分重合；2.5月财政部、税务总局、住建部房地产税座谈会：上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南共6个城市。3.共同富裕浙江、先行示范深圳、自由贸易海南。
  • 2.分批试点，因城施策，中央指导，各地政府自行制定征收细则。
• 影响
  • 房价：1.稳定预期下，短期价格有所波动，但政策预期的时间长并不会暴跌。 2.一二线与三四线房价根据人口基数与增速将加速分化。 3.长期来看，房价表现主要取决于供需关系，从国际经验与国内经验看，房产税的征收未能抑制房价上涨。
  • 租金：上涨，税费负担部分将转嫁消费者。
  • 二级市场：保护中低收入群体促进大众消费领域；靴子落地，渐进式，房产股影响有限；超70%的房产配置，中国家庭财富结构将应迎来历史性、渐进式的变化，利好增量金融市场。
  • “先立法，后试点”转变为“先试点，后立法”。试点相对容易展开，时间为5年。而立法来说，目前处于立法前期准备阶段，基本草案已起草完成，正在完善论证阶段，鉴于目前房地产市场环境不太乐观，立法态度较为谨慎。
• 房产观点
  • 刚需：政策底或将迎来，对首套房给予支持，免征面积、免征额度等机制为购房者减负，影响不大。
  • 多套房产：三四线城市多套房家庭，较难通过出租或出售转嫁房地产税，且由于人口增长压力，上涨空间有限，投资房产的性价比下降。一线城市租售比或将提高，但房产成本增加，且增值空间较低。
  • 加杠杆炒房：成本提高，变现获利难度加大，炒房压力大，未来将减少房产投机。
  • 高档住宅：若税收优惠仅限于首套普遍住房，高端住宅就需要全额缴税，且税基较高。（参考重庆）
  • 旅游地产：利用率不高，且持有成本增加，投资价值下降。
• 2021-10-24 深圳建行私人银行部