导图社区 房地产租赁热点法律问题
从租赁合同效力、履行、欠费承租人处理方式、租赁合同解除、装修损失、转租、优先购买权等多个维度解析存在的法律风险，并提供风险防范意见。
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建筑隔热与通风
建筑工程计量计价
第三章 建筑分类和耐火等级
地產行業分析圖
项目重要节点
生态学形成和发展
【068】福建省物业管理条例2018第二章 _业主大会和业主委员会
家装流程图
家庭装修预算表
软件工程-需求分析
房地产租赁热点法律问题
租赁合同的效力
可能导致租赁合同无效的因素
出租的房屋没有取得建设工程规划许可证或没有按照建设工程规划许可证的规定建设
在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或取得主管部门同意，有效
尚未取得建设工程规划许可证时签订的预租赁合同或定制租赁合同是否有效
没有证据证明在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证的则无效
若签订的不是正式的租赁合同，而是预约合同，约定将来具备签订正式租赁合同时再签订正式租赁合同，该预约合同有效
出租的建筑有部分是属于违法建筑
区分合法部分与违法部分，区分处理
出租人出租未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑
在一审法庭辩论终结前取得主管部门同意，则有效
临时建筑一般有批准的使用期限，如果租赁期限超过临时建筑使用期限，超过部分无效，除非在一审法庭辩论终结前取得主管部门批准延长期限
承租人经同意转租，但转租期限超过承租人剩余租赁期限，超过部分对出租人不具有法律约束力
除非出租人和承租人另有约定
租赁期限超过20年，超过部分无效
租赁合同约定期限为20年，租赁期限届满后自动续期，续期期限没有超过20年，法院认定属于一次性约定期限期限，期限超过20年的部分无效
未取得房产证是否影响合同效力
未取得房产证不影响合同效力，但没有取得合法建设手续无法领取房产证的除外
出租人购买商品房，收楼后出租房屋，仅能提供买卖合同证明其具有权利出租
未通过消防验收是否影响合同效力
《消防法》规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用
总建筑面积大于一万平方米的宾馆，饭店，商场，市场
总建筑面积大于二千五百平方米的影剧院，营业性室内健身、休闲场所
总建筑面积大于一千平方米的托儿所，幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院，福利院，医院，疗养院的病房楼，中小学的教学楼，图书馆，食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍
总建筑面积大于五百平方米的歌舞厅，录像厅，放映厅，拉卡ok厅，夜总会，游艺厅，桑拿浴室，具有娱乐功能的餐馆，茶馆，咖啡厅
设有以上所列情形的建设工程
单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑
《北京高院租赁解答》租赁房屋没有办理消防验收或验收不合格的，不影响租赁合同效力，承租人因为房屋未经消防验收合格导致房屋不符合使用条件的，承租人可以要求解除租赁合同
其他法院：《消防法》关于应该通过消防验收后方可投入使用的规定涉及公共安全，属于效力性强制规定，违反该规定的合同无效
《江苏高院租赁意见》不属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋，未经消防验收或者消防验收不合格不影响租赁合同效力
就未竣工验收的房屋所签订的租赁合同是否有效？
《北京高院租赁解答》租赁房屋未办理工程竣工验收，或经验收不合格不影响租赁合同效力。租赁房屋因为出租人原因未经工程竣工验收合格导致房屋不符合使用条件的，承租人可以要求解除合同
《建筑法》规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。此处的“竣工验收”是指建设范围组织勘察，设计，施工，监理等单位进行的“五方”验收
未办理备案登记，是否影响合同效力
不影响租赁合同效力
出租房自行加层，分割部分是否有效
有的法院认为有效，如“群租房”，有的法院认为，加建部分属于违法建筑，单独签订的租赁合同无效
合同无效后的处理
承租人返还房屋，若存在转租的，可直接要求次承租人返还房屋
承租人可参照合同约定租金标准支付房屋使用费，出租人将预交的租金返还
有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方均有过错的，各自承担责任
损失赔偿的范围：装饰装修费用，改扩建费用等直接费用，不包括承租人的经营损失，员工遣散费等间接损失
合同无效，免租期的处理。免租期的约定无效，承租人需要返还免租期内占有房屋所获取的利益。
租赁合同的履行
发起人以新公司名义签订租赁合同，后新公司未设立，若拖欠租金，出租人向谁主张？
向全部或部分发起人主张支付租金
发起人以自己的名义签订租赁合同，但实际由新公司使用房屋，如果拖欠租金，出租人可以向谁主张？
向发起人；若公司对合同予以确认，并实际在履行合同的，也可以向公司主张
承租人以租赁面积与合同约定不符，主张拒付，减付租金的，如何处理？
合同约定的租金是固定的，出租人按照约定交付了房屋，承租人在合理期限内未提出异议，则不能拒付或要求减付
租金数额是和租赁面积相挂钩的，可以要求减付
受“双减”政策影响，承租人能否要求减免租赁、解除合同？
以情势变更为由主张解除合同，无需承担违约责任
受新冠疫情影响，承租人能否要求减免租赁、解除合同？
新冠疫情属不可抗力
关于欠费承租人的处理方式
出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电、水、气等措施？承租人是否应当支付在此期间的租金？出租人采取相关措施后，是否影响后续主张租金、使用费、违约金？
合同有约定的，可以采取合同约定的措施
合同没有相关约定，但在出租人采取其他合理方式多次催告并且事先通知承租人，将采取断水电措施，在没有超过必要限度前提下，出租人可以采取这种方式，并且不会影响后续租金，使用费，违约金的主张
如果租赁合同因拖欠租金而被解除，则出租人可以通过断水断电措施，无需承担责任
如果供水供电是承租人和自来水公司，电力公司直接签订合同的，则出租人不能随意采取这种方式
采取断水电措施超出必要限度的，则出租人存在承担赔偿责任的风险
承租人欠租，合同约定的违约金是否都能支持？
看是否高于实际损失
租期未结束，但承租人长期欠租并且无法联系，是否可以收回房屋？
看合同的约定
租赁合同的解除
哪些情况下，租赁合同可以解除？
合同有约定从约定
法律规定
租赁物被司法机关或行政机关依法查封或扣押
租赁物权属有争议
租赁物具有违反法律，行政法规关于使用条件的强制性规定
《最高法租赁司法解释》的规定
承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人要求合理期限内没有恢复的，出租人有权解除合同
《北京高院租赁解答》
房屋拆迁，双方均有解除权
房屋无法办理工商登记的，不能实现合同目的，承租人可以解除
租赁合同解除后，如何处理？
已经履行完毕的，不再处理，未履行完毕的，不再履行
承租人腾退房屋，出租人返还尚未履行部分租金
存在违约行为的，按照违约责任条款处理
承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋如何处理？
承租人以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离行为不符合法律规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权解除合同
出租人起诉要求继续履行合同的，因无法强制承租人继续履行，法院可判决解除合同，综合出租人收回房屋时间，当事人起诉或判决生效之日等合理时间确定合同的解除时间
赔偿损失的数额由法院根据剩余租期，租赁房屋是否易于再行出租，出租人另行出租的差价，承租人的过错等予以酢定，一般以合同约定的3-6个月租金为宜
因承租人违约导致租赁合同提前解除，出租人能否主张剩余租期的租金？
取决于剩余租赁期限长短，出租人是否积极采取减损措施将房屋另行出租
因承租人违约导致租赁合同提前解除，出租人主张免租期损失能否得到主张？
合同未约定的，出租人主张免租期内的租金损失不予支持
免租期属于优惠，承租人要赔偿
免租期属于附义务赠与，出租人可撤销赠与，要求支付免租期的租金
承租人违约的情况下，出租人可否限制承租人搬离物品？
原则上不能扣留或限制承租人搬离
承租人搬离房屋后，出租人强制清理遗留物品过程中，公证处不予公证，出租人如何处理
自行录制清理过程
装修损失
出租人同意承租人装修的，合同期限届满或提前解除时，装修损失如何处理？
合同期限届满
有约定的，按照约定
没有约定，形成附合的，承租人无权要求出租人补偿附合装修装饰费用
没有形成附合，可以拆除的，因拆除造成房屋损坏的，承租人要恢复原状
合同提前解除
没有约定，形成附合，根据合同解除的原因处理
出租人原因解除的，承租人可以要求赔偿剩余租期内装饰装修残值损失
承租人原因解除的，承租人无权要求赔偿。但承租人同意利用的，应当在利用价值范围内予以补偿
双方违约的，装修损失根据双方过错承担
不可归责于双方的原因解除的，根据公平选择确定责任
可以拆除的，承租人拆除
出租人不同意承租人装修的，合同期限届满或提前解除时，装修损失如何处理？
承租人自行承担损失
出租人知道或应当知道承租人进行装修的，在合理期限内（一般6个月）未提出异议的，视为同意
装修装饰残值损失如何确定？
按租赁期限分摊
装饰装修残值=装饰装修投入费用÷租赁期限×剩余租赁期限
现存价值法
装饰装修残值=装修工程的重置成本×综合成新率
计提残值并折旧
折旧年限仅确定为5年
转租
未经出租人同意，承租人擅自转租
出租人可以解除合同
出租人是否可以要求承租人支付擅自转租的差价收益
不可以
出租人知道或应当知道出租人转租，但未提出异议的，转租合同是否有效？
出租人6个月未提出异议的，视为同意转租
转租期限超过租赁合同期限是否有效？
超过部分对出租人无法律约束力，但出租人与承租人另有约定除外
承租人拖欠租金，次承租人是否可以替承租人支付租金，并继续使用承租房屋？
《民法典》规定，承租人拖欠租金，次承租人可以代承租人支付拖欠的租赁和违约金，但转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出应付的租金数额的，有权追偿。
租赁合同期限届满或提前解除，出租人是否可以要求次承租人支付逾期腾房使用费
出租人可以要求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房使用费
转租合同解除后，次承租人能否要求出租人赔偿装饰装修损失？
不能
优先承租权
一栋建筑的不同部分分别出租给两个以上承租人，租赁期限届满后，出租人打算整栋出租，两个以上承租人如何行使优先承租权？
承租人要整体租赁
承租人在租赁期间多次出现滞后支付租金的情况，租期届满才将租金交齐，出租人能否取消其参加续租的谈判资格？该承租人是否可以行使优先承租权？
法律无规定，建议在合同中约定
出租人筛选承租人时，以综合评分（租金+实力）为依据。原承租人行使优先承租权时，其报价和其他候选人的报价相同，但没有达到其他候选人的实力条件，这种情况下，承租人是否享有优先承租权？
法律无规定，对“同等条件”的认定问题
优先购买权
法律规定的“同等条件”包括哪些？
房屋转让价格，付款方式等
出租人如何履行“通知”义务？
应当告知房屋转让的事实，时间及具体出卖条件
书面方式通知承租人或授权人，除非有证据证明无法通知承租人或授权人的，否则通过在租赁房屋张贴告示，在新闻媒体刊登公告等方式告知的，不发生法律后果
承租部分房屋的承租人在出租人整体转让房屋时是否有优先购买权？
该房屋是不可分割或分割明显降低整体价值的，而承租人要求其对承租的部分房屋行使优先购买权的，或承租人虽主张房屋整体的优先购买权，但承租面积没有达到整体房屋面积的50%的，无权行使优先购买权。
转租房屋的情况下，谁具有优先购买权？
经同意转租的，承租人没有优先购买权，次承租人有优先购买权；未经同意转租的，承租人及次承租人均无优先购买权
拖欠租金的承租人是否享有优先购买权？
不以支付租金作为前提条件。但是，若拖欠租金被解除，则不享有优先购买权
优先购买权受到侵害，赔偿额如何确定？
法律没有规定
有法院按照诉争房屋市场价格和实际售价差额确定赔偿额
承租人有过错的，需要承担一定责任
