《从房客到房东》--如何选购新房

《从房客到房东》读书笔记，挑出了选购新房中的重点内容，注意事项！！！

如何选购新房

• 如何选房、看房与避开套路？
  • 到达售楼处前的准备工作
    • 避免中间陪同看房
      • 虽然可以询问中间是否有推荐的新房楼盘，但笔者并不建议让中介陪同看房，除非你对中介从业人员足够信任，对他的专业能力也极度认可。否则，你就要在看房的同时，应付置业顾问和房产中间这两个希望你尽快成交的“专业人士”。此外，很多关键的信息只有在人少时才能从置业顾问口中“套出”，最好不要让太多“外人”陪同自己看房。
    • 两个人以上共同看房
      • 虽然要尽量避免中介陪同看房，但应当尽量找熟人陪同自己一起看房，而且这个熟人对房产越了解越好。因为在第一次看房时，如果只是一个人，很容易掉入各种意向不到的陷阱中却不自知，等到反应过来时，早已签好了买房合同。这个时候最有效的方法，就是两个人一同看房，互相提醒对方要保持冷静。而且两个人看房时，还可以互相配合地检查房间隔音性并进行砍价。
    • 进售楼处之前在项目周边转一圈
      • 在进售楼处之前，可在项目周边先转一圈，从自身的角度出发，在置业顾问讲解之前感受一下整个项目的产品、园区、周边环境、交通与配套设施，还可以判断一下楼盘与公交站、地铁口之间的真实距离。这样即便销售人员把整个项目夸得天花乱坠，你也不会轻易被冲昏头脑。
    • 准备好备用手机和录音设备
      • 买房人在进入售楼处之后会被要求进行来访登记，纪录你的电话和姓名。而你的个人信息则会不断的卖给周边楼盘、房屋中介、贷款公司、装修公司、家具公司，如果你没有备用手机号，接下来的半年到两年内，很可能被各种电话轮番轰炸。为了清楚自己的手机号从哪里泄露出去，你可以在看万科楼盘时登记自己为“万先生”，在看龙湖楼盘时登记自己为“龙先生”。而无论登记自己姓什么，都不会影响后期真实的付款与签约。
      • 除此之外，之所以要对看房的全过程进行录音，一是因为我们听完介绍后很可能忘记关键信息，可以通过录音进行回顾，二是在后期出现各种问题时，可以通过录音证据进行合理、合法维权。需要注意的是：现场录音是无须告知对方的，单若为电话录音，则需要告知对方自己即将录音后，才能将其作为后期诉讼的有效证据。
  • 到达售楼处后，有哪些流程与陷阱？
    • 区域沙盘的讲解
      • 置业顾问的介绍内容非常有价值，因为这些信息大多是经过营销总监、项目营销经理、策划经理、普通置业顾问，以及广告公司文案、策划等十余人， 在反复修改后才呈现出来的，置业顾问讲解时尽量不要打断，要聚精会神，并偶尔与对方进行眼神交流，如此对方才会尽量多、尽量完整地进行项目信息介绍，而这些内容是你在任何网站、公众号都无法获取得的有关项目的第一手资料。
      • 关于教育配套、学区分配，置业顾问常常会说后期会建设“xx重点小学”。如果我们担心对方是在夸大其词，可以问置业顾问：“这个学校是不是你们项目的核心卖点？因为它，你们项目能多卖不少钱吧？”，如果对方回答“是的”那么一旦后期承诺无法落实，买房人就可以根据这段录音，向开发商进行维权索赔。
      • 在这一部分，我们需要明确的主要信息包括：城市各个区块的优势与劣势，本区域未来的发展潜力，项目所划片的学区、未来的幼儿园、小学、初中、高中的配套；周边的商业情况，零售店、集市、超市、购物中心的位置；地铁交通情况，距离、位置、修建时间；区域规划情况，定位、后期周边配套的建设；城市当前的市场情况、区域的房价情况、周边的项目情况。这些内容即便对方没有讲，我们也要主动询问，若还没有听懂，应当在开始下一环节前不断追问。
    • 项目沙盘的讲解
      • 项目沙盘中我们会看到一栋栋的小房子，上面有的还插有旗帜，注意，请把这个沙盘完整且清晰的拍下来，并且这个动作要在置业顾问的关注下进行。然后询问置业顾问：“沙盘上的所有建筑，后期是不是都能够实现？如果能够实现，都是什么时候完成；如果不能实现，哪些是真实的，哪些不是真实的？”通过这样“一拍，一问”两个步骤，就可以让置业顾问在介绍项目之初，尽量去说真话。因为接下来如果我们听到的信息足够真实，则对购房来说会非常有价值。
      • 这一部分我们需要了解的主要信息包括：项目的拿地时间、当时的楼面价；项目总占地面积、建筑面积、容积率、绿化率；房屋旁边的道路是主干道路还是市政道路，四周具体建筑的情况，项目的建筑风格、园林设计理念；项目总户数、在售楼号、所售户型、单价、未来的交房时间；总楼层数、电梯配比情况；停车位与总户数的比例，停车位价格、租金，地下停车位与地上停车位的分布情况；各个户型的面积、朝向、特点、层高；目前卖得最好的户型、特价户型、置业顾问的推荐户型；近期的关键营销节点；什么时候开始销售新的户型，什么时候再次开盘，什么时候有优惠；物业公司是哪一家、物业费如何收取、物业会提供哪些服务、资质如何。这些信息，都很难通过查阅网络资料获得的，同样，尽量做到全程录音。
    • 品牌墙、五证、项目不利因素的讲解
      • 品牌墙、商品房五证、项目不利因素，这三个部分在很多楼盘的讲解过程中是没有的，但房管局都会要求进行提及，如果商品房五证和项目不利因素对方没有提及，作为买房人，也可以主动询问或查看。
      • 房管局规定，商品房的五证必须悬挂于售楼处明显的位置，并需要置业顾问进行必要的翔实的讲解。但是很多项目为了提前卖房，放置的都是假的五证信息，或者即便是真的，也不是正在销售的房屋的楼号
      • 房管局同样要求售楼处需要展示项目不利因素公示牌并进行讲解，但是大部分置业顾问的策略是：蜻蜓点水似的提一句，然后迅速转移话题，或者干脆不讲解。而此时的应对策略很简单，直接走过去，掏出手机拍照，然后认真阅读，并让对方为你讲解不懂的地方。
    • 园区的讲解
      • 接下来置业顾问会带你看样板间和逛园区。如果样板间在售楼处内，就会先看样板间，否则会以绕圈的方式，先看一半的园区，看完样板间之后，再看另一半园区，之后返回售楼处。
      • 在看园区时，因为已经离开了售楼处，所以可以询问一些在售楼处不方便提及的销售信息。例如，通过什么方式可以获得更大的优惠？哪套房源最实惠？每一个有上进心的置业顾问，都会对销控表上的特价房源烂熟于心。同时，这个时候也是与销售员搞好关系的最佳时机。可以问一问销售是哪里的人，从事房地产工作多久了，最近卖了几套房，项目的销售情况怎么样？这样的询问有助于重复确认关键信息，以确保销量、价格、优惠等信息的真实性。
    • 样板间的讲解
      • 有的楼盘比较“嚣张”，没有“排卡”或者交“认筹金”“诚意金”的客户根本不能看样板间。有些售楼处的营销策略是第一次看房不论是否有排卡，都不能看样板间。因为对于前往项目现场的买房人，最重要的目的，就是了解项目的样板间，买房人在看完样板间后，对整个项目的了解就算技术了。
      • 样板间的装修多是“豪装”，目的是让你具有“购买冲动”。所以即便你非常喜欢样板间的装修风格，也要记住装修并不在你自己的考虑范围之内，而有的楼盘是精装交付标准，这时就务必要询问销售员，样板间的硬装，是否就是真实交付标准，如果销售员的回答为“是”，那么就可以对样板间地板、墙面、厨卫的品牌、型号进行拍照取证。如果回答是否定的，也要在这个过程中问明具体的精装交付情况。
    • 计算价格继续交流
      • 看完样板间后，如果你还想继续交流，销售员就会把你再次带回售楼处，如果你对项目已经丧失了兴趣，甚至可以直接打道回府。但笔者仍旧建议你再耐着性子，和销售坐在售楼处继续聊10分钟。回到售楼处后，销售员会拿来户型图和楼书。如果你感兴趣，还会帮你计算首付款，告知吗交定金之后补齐全款的时间，以及所携带的资料等信息。
• 如何砍价以争取最大优惠？
  • 第一次看房只询价不砍价！！！
  • 级别越高权限越大，找到总裁破底价
    • 在房产项目里面，下至普通销售员，上至营销总监，都有不同的优惠“点数”，通常普通销售员有2个百分点的浮动，主管在加一个百分点，营销经理再加一个百分点，集团总裁甚至有“破底价”的权限。当我们认为谈到销售的极限后，可以让销售把销售经理叫出来继续谈。有时销售经理“很忙“， 如果我们真心想买，也可以通过拉近与销售经理的距离的方式进一步砍价，或者拉上亲戚朋友一起谈个”团购价“，还可以选择”死缠烂打“，软磨硬泡求优惠。
  • 去售楼处的时候，不要说是投资需求，只说自住
  • 夫妻一起去砍价，一个唱白脸， 一个唱黑脸
  • 不同项目的情况差异很大，与销售员建立信任非常关键
  • 组团买、找人买、拿出让对方无法拒绝的理由买
  • 逐级释放自己的底牌，无限接近对方的极限
  • 永远不要告诉对方“480万元我当前就买”这种话
  • 当对方开出他们的底价后，我们要说“再商量一下”
  • 砍价的时间拖得越长，对我们越有利
    • 请注意，不仅销售员会使用各种心理战术，顾客也可以使用一定的心理战术，我们拖延时间使用的心理战术叫“损失厌恶”当你硬生生地跟一个销售谈了一个小时，害得对方没办法接新的客户时，他会想尽办法留下你这个客户，于是就会告诉你各种便宜拿到房子的机会，同样，叫出来销售主管、经理后，也不要着急，一般他们为了尽快处理各种事物，就会对你让价，且一让价买房人就可以拿到更多的优惠。
• “火热”的开盘
  • 开盘的各种套路
    • 灵活调控开盘房源数量
    • 安插特地“买房人”
    • 同一时间、地点“引爆”销售
    • 压榨购房犹豫期
    • 利用信息不对称
    • “退房”不间断
    • 只排卡，不顺销
    • 隐藏开盘单价
  • 如何在开盘时选房
    • 沃伦·巴菲特曾就公开竞拍说过一个非常重要的原则：“别去”。
    • 因为公开竞拍很容易让竞拍者丧失理智，被其他人设局下套，即便拍卖者知道其中的陷阱，也依然难以控制自己抬高价格的冲动。开盘营销同样如此，如果不是该项目第一次的大型开盘，买房人根本没有凑热闹的必要。
    • 但若执意想在开盘当天买房，最好在开盘之前就做好若干选择方案，即便某套房被别人选走了，也还要有备选方案。备选方案不需太多，6套房足够，如果你选择的这6套房全部没有了，也不建议随意买一套。
• 如何选择楼盘与搜寻信息？
  • 住建委网站的妙用
    • 年轻人在购买首套房时，可以采用多种方式进行对比筛选，包括区域、价位、楼盘等。但最好先看一下政策性、福利性的房产，再按照普通型商品房的区域、价位、楼盘进行筛选。当然，也可以找中介公司，但政策性、福利性的房产，中介公司并不会赚到多少钱，所以你也很难从中介处了解到相关重要信息。
    • 关于福利性住房的购买与限制条款，各地的标准有很大差别，但多在年龄、名下房产量、学历、纳税与设备缴纳地、户口、毕业时间等方面进行约束，并对后期出售的时间有一定限制，买房人可以通过搜索引擎自行检索，如输入“北京 共有产权房 条件” “重庆 公租房”。例如，呼和浩特市有半价购房、长沙市有人才公寓、深圳市有共有产权房，这些都是针对年轻人的福利性住房。
    • 查看福利性住房、保障性住房的途径有门户网址的房产频道、地方媒体，甚至部分地方房产自媒体也会偶尔发布，但最权威、及时的信息还是在各地方的住建委、房管局官方网站中。
  • 项目名、推广名与商品房预售许可证
    • 当买房人通过北京市住建委网站查询项目信息，然后想再通过“项目名称”在贝壳、安居客等线上房产平台查找它们的信息时，很可能根本找不到。这是因为在住建委备案的项目名称与项目的推广名可能完全不一致。
    • 每一个房地产项目虽然案名可以变化，甚至经常变化，但预售许可证号是不变的，而通过预售许可证，可以获取更多的关键信息。
  • 开发商的选择
    • 最好选择大型房企，或者由若干企业联合操盘的项目。如果确实是小开发商，也可以通过“企查查”等网站，查看该企业是否存在严重的债务纠纷，以此将购房风险降到最低。
    • 除了烂尾楼、购房款被查封这类恶性时间，买房人还可以对该开发商品牌在网络上进行搜索，也可以在知乎这样的用户论坛上，搜索业主对该企业的评价。如果这家房企业之前存在很多的销售投诉、质量投诉、物业投诉等记录，那么请务必在看房时留个心眼。
    • 从软性的物业服务与硬性的产品质量来看，越是单价高的楼盘服务越好，产品质量也越高。虽然“好”的楼盘和品牌有一定的关系，但和“产品系”“产品线”关系更大。举例来说，万科有“城市系”、龙湖有“滟澜系”，旭辉有“铂锐系”。不同的品系在建设成本、装修水准上会在内部拉开一定差距。最后提醒一点，去售楼处之前最好了解一下该楼盘的具体区位、产品种类和总价情况。在不确定信息是否准确时，可以先打楼盘的咨询热线进行询问