导图社区 《从房客到房东》--如何选购新房
《从房客到房东》读书笔记,挑出了选购新房中的重点内容,注意事项!!!
编辑于2021-11-27 09:18:09程序猿知识技能总结大全,java、python、正则表达式、Linux等多方面知识导图
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产品需求文档(PRD)是确保团队理解项目需求和目标的关键文档。在撰写PRD时,要明确项目背景、需求类型,遵循有理有据、全面清晰、易读的写作原则。选择适当的工具如Axure或Word,包括文档修改记录、项目背景、名词解释、流程图、需求说明等内容。使用原型工具结合需求,提供清晰的视觉参考。详细描述每个功能点,包括权限、规则逻辑、极值、交互等。使用标点符号、示例、标记重要内容,提高文档可读性。最终,根据项目需求决定是否包含额外的内容,以确保PRD有效指导项目开发。
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如何选购新房
如何选房、看房与避开套路?
到达售楼处前的准备工作
避免中间陪同看房
虽然可以询问中间是否有推荐的新房楼盘,但笔者并不建议让中介陪同看房,除非你对中介从业人员足够信任,对他的专业能力也极度认可。否则,你就要在看房的同时,应付置业顾问和房产中间这两个希望你尽快成交的“专业人士”。此外,很多关键的信息只有在人少时才能从置业顾问口中“套出”,最好不要让太多“外人”陪同自己看房。
两个人以上共同看房
虽然要尽量避免中介陪同看房,但应当尽量找熟人陪同自己一起看房,而且这个熟人对房产越了解越好。因为在第一次看房时,如果只是一个人,很容易掉入各种意向不到的陷阱中却不自知,等到反应过来时,早已签好了买房合同。这个时候最有效的方法,就是两个人一同看房,互相提醒对方要保持冷静。而且两个人看房时,还可以互相配合地检查房间隔音性并进行砍价。
进售楼处之前在项目周边转一圈
在进售楼处之前,可在项目周边先转一圈,从自身的角度出发,在置业顾问讲解之前感受一下整个项目的产品、园区、周边环境、交通与配套设施,还可以判断一下楼盘与公交站、地铁口之间的真实距离。这样即便销售人员把整个项目夸得天花乱坠,你也不会轻易被冲昏头脑。
准备好备用手机和录音设备
买房人在进入售楼处之后会被要求进行来访登记,纪录你的电话和姓名。而你的个人信息则会不断的卖给周边楼盘、房屋中介、贷款公司、装修公司、家具公司,如果你没有备用手机号,接下来的半年到两年内,很可能被各种电话轮番轰炸。为了清楚自己的手机号从哪里泄露出去,你可以在看万科楼盘时登记自己为“万先生”,在看龙湖楼盘时登记自己为“龙先生”。而无论登记自己姓什么,都不会影响后期真实的付款与签约。
除此之外,之所以要对看房的全过程进行录音,一是因为我们听完介绍后很可能忘记关键信息,可以通过录音进行回顾,二是在后期出现各种问题时,可以通过录音证据进行合理、合法维权。需要注意的是:现场录音是无须告知对方的,单若为电话录音,则需要告知对方自己即将录音后,才能将其作为后期诉讼的有效证据。
到达售楼处后,有哪些流程与陷阱?
区域沙盘的讲解
置业顾问的介绍内容非常有价值,因为这些信息大多是经过营销总监、项目营销经理、策划经理、普通置业顾问,以及广告公司文案、策划等十余人, 在反复修改后才呈现出来的,置业顾问讲解时尽量不要打断,要聚精会神,并偶尔与对方进行眼神交流,如此对方才会尽量多、尽量完整地进行项目信息介绍,而这些内容是你在任何网站、公众号都无法获取得的有关项目的第一手资料。
关于教育配套、学区分配,置业顾问常常会说后期会建设“xx重点小学”。如果我们担心对方是在夸大其词,可以问置业顾问:“这个学校是不是你们项目的核心卖点?因为它,你们项目能多卖不少钱吧?”,如果对方回答“是的”那么一旦后期承诺无法落实,买房人就可以根据这段录音,向开发商进行维权索赔。
在这一部分,我们需要明确的主要信息包括:城市各个区块的优势与劣势,本区域未来的发展潜力,项目所划片的学区、未来的幼儿园、小学、初中、高中的配套;周边的商业情况,零售店、集市、超市、购物中心的位置;地铁交通情况,距离、位置、修建时间;区域规划情况,定位、后期周边配套的建设;城市当前的市场情况、区域的房价情况、周边的项目情况。这些内容即便对方没有讲,我们也要主动询问,若还没有听懂,应当在开始下一环节前不断追问。
项目沙盘的讲解
项目沙盘中我们会看到一栋栋的小房子,上面有的还插有旗帜,注意,请把这个沙盘完整且清晰的拍下来,并且这个动作要在置业顾问的关注下进行。然后询问置业顾问:“沙盘上的所有建筑,后期是不是都能够实现?如果能够实现,都是什么时候完成;如果不能实现,哪些是真实的,哪些不是真实的?”通过这样“一拍,一问”两个步骤,就可以让置业顾问在介绍项目之初,尽量去说真话。因为接下来如果我们听到的信息足够真实,则对购房来说会非常有价值。
这一部分我们需要了解的主要信息包括:项目的拿地时间、当时的楼面价;项目总占地面积、建筑面积、容积率、绿化率;房屋旁边的道路是主干道路还是市政道路,四周具体建筑的情况,项目的建筑风格、园林设计理念;项目总户数、在售楼号、所售户型、单价、未来的交房时间;总楼层数、电梯配比情况;停车位与总户数的比例,停车位价格、租金,地下停车位与地上停车位的分布情况;各个户型的面积、朝向、特点、层高;目前卖得最好的户型、特价户型、置业顾问的推荐户型;近期的关键营销节点;什么时候开始销售新的户型,什么时候再次开盘,什么时候有优惠;物业公司是哪一家、物业费如何收取、物业会提供哪些服务、资质如何。这些信息,都很难通过查阅网络资料获得的,同样,尽量做到全程录音。
品牌墙、五证、项目不利因素的讲解
品牌墙、商品房五证、项目不利因素,这三个部分在很多楼盘的讲解过程中是没有的,但房管局都会要求进行提及,如果商品房五证和项目不利因素对方没有提及,作为买房人,也可以主动询问或查看。
房管局规定,商品房的五证必须悬挂于售楼处明显的位置,并需要置业顾问进行必要的翔实的讲解。但是很多项目为了提前卖房,放置的都是假的五证信息,或者即便是真的,也不是正在销售的房屋的楼号
房管局同样要求售楼处需要展示项目不利因素公示牌并进行讲解,但是大部分置业顾问的策略是:蜻蜓点水似的提一句,然后迅速转移话题,或者干脆不讲解。而此时的应对策略很简单,直接走过去,掏出手机拍照,然后认真阅读,并让对方为你讲解不懂的地方。
园区的讲解
接下来置业顾问会带你看样板间和逛园区。如果样板间在售楼处内,就会先看样板间,否则会以绕圈的方式,先看一半的园区,看完样板间之后,再看另一半园区,之后返回售楼处。
在看园区时,因为已经离开了售楼处,所以可以询问一些在售楼处不方便提及的销售信息。例如,通过什么方式可以获得更大的优惠?哪套房源最实惠?每一个有上进心的置业顾问,都会对销控表上的特价房源烂熟于心。同时,这个时候也是与销售员搞好关系的最佳时机。可以问一问销售是哪里的人,从事房地产工作多久了,最近卖了几套房,项目的销售情况怎么样?这样的询问有助于重复确认关键信息,以确保销量、价格、优惠等信息的真实性。
样板间的讲解
有的楼盘比较“嚣张”,没有“排卡”或者交“认筹金”“诚意金”的客户根本不能看样板间。有些售楼处的营销策略是第一次看房不论是否有排卡,都不能看样板间。因为对于前往项目现场的买房人,最重要的目的,就是了解项目的样板间,买房人在看完样板间后,对整个项目的了解就算技术了。
样板间的装修多是“豪装”,目的是让你具有“购买冲动”。所以即便你非常喜欢样板间的装修风格,也要记住装修并不在你自己的考虑范围之内,而有的楼盘是精装交付标准,这时就务必要询问销售员,样板间的硬装,是否就是真实交付标准,如果销售员的回答为“是”,那么就可以对样板间地板、墙面、厨卫的品牌、型号进行拍照取证。如果回答是否定的,也要在这个过程中问明具体的精装交付情况。
计算价格继续交流
看完样板间后,如果你还想继续交流,销售员就会把你再次带回售楼处,如果你对项目已经丧失了兴趣,甚至可以直接打道回府。但笔者仍旧建议你再耐着性子,和销售坐在售楼处继续聊10分钟。回到售楼处后,销售员会拿来户型图和楼书。如果你感兴趣,还会帮你计算首付款,告知吗交定金之后补齐全款的时间,以及所携带的资料等信息。
如何砍价以争取最大优惠?
第一次看房只询价不砍价!!!
级别越高权限越大,找到总裁破底价
在房产项目里面,下至普通销售员,上至营销总监,都有不同的优惠“点数”,通常普通销售员有2个百分点的浮动,主管在加一个百分点,营销经理再加一个百分点,集团总裁甚至有“破底价”的权限。当我们认为谈到销售的极限后,可以让销售把销售经理叫出来继续谈。有时销售经理“很忙“, 如果我们真心想买,也可以通过拉近与销售经理的距离的方式进一步砍价,或者拉上亲戚朋友一起谈个”团购价“,还可以选择”死缠烂打“,软磨硬泡求优惠。
去售楼处的时候,不要说是投资需求,只说自住
夫妻一起去砍价,一个唱白脸, 一个唱黑脸
不同项目的情况差异很大,与销售员建立信任非常关键
组团买、找人买、拿出让对方无法拒绝的理由买
逐级释放自己的底牌,无限接近对方的极限
永远不要告诉对方“480万元我当前就买”这种话
当对方开出他们的底价后,我们要说“再商量一下”
砍价的时间拖得越长,对我们越有利
请注意,不仅销售员会使用各种心理战术,顾客也可以使用一定的心理战术,我们拖延时间使用的心理战术叫“损失厌恶”当你硬生生地跟一个销售谈了一个小时,害得对方没办法接新的客户时,他会想尽办法留下你这个客户,于是就会告诉你各种便宜拿到房子的机会,同样,叫出来销售主管、经理后,也不要着急,一般他们为了尽快处理各种事物,就会对你让价,且一让价买房人就可以拿到更多的优惠。
“火热”的开盘
开盘的各种套路
灵活调控开盘房源数量
安插特地“买房人”
同一时间、地点“引爆”销售
压榨购房犹豫期
利用信息不对称
“退房”不间断
只排卡,不顺销
隐藏开盘单价
如何在开盘时选房
沃伦·巴菲特曾就公开竞拍说过一个非常重要的原则:“别去”。
因为公开竞拍很容易让竞拍者丧失理智,被其他人设局下套,即便拍卖者知道其中的陷阱,也依然难以控制自己抬高价格的冲动。开盘营销同样如此,如果不是该项目第一次的大型开盘,买房人根本没有凑热闹的必要。
但若执意想在开盘当天买房,最好在开盘之前就做好若干选择方案,即便某套房被别人选走了,也还要有备选方案。备选方案不需太多,6套房足够,如果你选择的这6套房全部没有了,也不建议随意买一套。
如何选择楼盘与搜寻信息?
住建委网站的妙用
年轻人在购买首套房时,可以采用多种方式进行对比筛选,包括区域、价位、楼盘等。但最好先看一下政策性、福利性的房产,再按照普通型商品房的区域、价位、楼盘进行筛选。当然,也可以找中介公司,但政策性、福利性的房产,中介公司并不会赚到多少钱,所以你也很难从中介处了解到相关重要信息。
关于福利性住房的购买与限制条款,各地的标准有很大差别,但多在年龄、名下房产量、学历、纳税与设备缴纳地、户口、毕业时间等方面进行约束,并对后期出售的时间有一定限制,买房人可以通过搜索引擎自行检索,如输入“北京 共有产权房 条件” “重庆 公租房”。例如,呼和浩特市有半价购房、长沙市有人才公寓、深圳市有共有产权房,这些都是针对年轻人的福利性住房。
查看福利性住房、保障性住房的途径有门户网址的房产频道、地方媒体,甚至部分地方房产自媒体也会偶尔发布,但最权威、及时的信息还是在各地方的住建委、房管局官方网站中。
项目名、推广名与商品房预售许可证
当买房人通过北京市住建委网站查询项目信息,然后想再通过“项目名称”在贝壳、安居客等线上房产平台查找它们的信息时,很可能根本找不到。这是因为在住建委备案的项目名称与项目的推广名可能完全不一致。
每一个房地产项目虽然案名可以变化,甚至经常变化,但预售许可证号是不变的,而通过预售许可证,可以获取更多的关键信息。
开发商的选择
最好选择大型房企,或者由若干企业联合操盘的项目。如果确实是小开发商,也可以通过“企查查”等网站,查看该企业是否存在严重的债务纠纷,以此将购房风险降到最低。
除了烂尾楼、购房款被查封这类恶性时间,买房人还可以对该开发商品牌在网络上进行搜索,也可以在知乎这样的用户论坛上,搜索业主对该企业的评价。如果这家房企业之前存在很多的销售投诉、质量投诉、物业投诉等记录,那么请务必在看房时留个心眼。
从软性的物业服务与硬性的产品质量来看,越是单价高的楼盘服务越好,产品质量也越高。虽然“好”的楼盘和品牌有一定的关系,但和“产品系”“产品线”关系更大。举例来说,万科有“城市系”、龙湖有“滟澜系”,旭辉有“铂锐系”。不同的品系在建设成本、装修水准上会在内部拉开一定差距。最后提醒一点,去售楼处之前最好了解一下该楼盘的具体区位、产品种类和总价情况。在不确定信息是否准确时,可以先打楼盘的咨询热线进行询问