美国地产投资流程与风险控制

这是一篇关于美国地产投资流程与风险控制的思维导图，风险控制是指风险管理者采取各种措施和方法,消灭或减少风险事件发生的各种可能性,或风险控制者减少风险事件发生时造成的损失。

美国地产投资流程与风险控制

• 基金评审、设立
  • 内部
    • 立项、评审、风控
    • 实地考察审计
  • 外部
    • 会计师、律师事务所审计
• 项目获取（拿地）
  • 渠道稳定，长期合作，可获取一手资源，合作多为全美前20开发商
  • 拿地成本占10%（国内一般30%-40%）
• 投决流程
  • 立项会
  • 评审会
  • 投决会
• 土地交割
  • 熟地（均已落实）
    • 前期规划
    • 建筑设计
    • 银行贷款
    • 环保勘测
  • 贷款利息成本低
    • 仅占总成本的1%，如二期一个项目贷款利率不到3%
    • 出租公寓为优质贷款，等同于国内个人住房贷款
    • 贷款其限长，但实际使用时间短，
• 土地交割付款
  • 管理团队财务复核
  • 开发商
    • 三方确认后交割
  • 三方管理人
• 建筑施工及预算控制
  • 先报施工预算表，双方复核，超出预算由开发商承担
• 项目建成
  • 第一保障
    • 优质开发商选择
  • 第二保障
    • 团队过程管理
  • 第三保障
    • 开发商完工担保
• 建成出租
  • 选择项目前，确保租赁的可行性
  • 尽调考虑当地人口增长趋势
  • 一期项目Saratota,疫情最严重时出租率90%
  • 选择合适时机出手
    • 市场好
      • 提前退
    • 市场不好
      • 先收租，等待市场好
• 推出环节
  • 下游买家
    • 打牌基金、REITS
  • 过往重仓办公楼，疫情导致结构变化，办公楼逐步转向
    • 出租公寓
    • 仓储物流
  • 此前已退出两个项目，均卖给前20地产基金
  • 多机构竞争，不愁卖