房地产发展

这是一篇关于房地产发展的思维导图，介绍了房地产和实体经济存在十大失衡、建立房地产调控五大长效机制等。

房地产发展

• 关于建立房地产基础性质和长效机制的若干思考
  • 房地产和实体经济存在十大失衡
    • 1，土地供需失衡
      • 宏观上，地少人多，土地供应逐步收紧，土地供应量减少
      • 结构上，供应土地比例不平衡，工业用地配置比太高，挤占和压缩了住宅用地
      • 区域上，政府逆向调控， 大城市人流多，土地少，中小城市人少地多，造成了资源配置在城市间的不平衡
    • 2.土地价格失衡
      • 市场供过于求，货币膨胀只是放假上涨的必要条件而非充分条件， 只是外部因素，而非内部因素
      • 地价是决定房价的根本因素，控制房价的管家是控制地价，--土地畸形的原因
        • 土地的拍卖制度会不断的推高地价
        • 土地供应不足，供不应求
        • 旧城改造的循环
    • 3.房地产投资失衡
      • 1.城市的固定资产投资中，房地产投资每年不应该超过25%
      • 2.家庭的租房，购房不能超出月收入的六分之一，房地投资不要超过固定资产投资的25%
    • 4，房地产融资比例失调
      • 房地产占有了全部金融投资金量的25%，房地产贡献的GDP占7%，房地产绑架了太多的金融资源，，导致众多金融活水没有进入实体经济，脱实就虚
    • 5.房地产税费占地方财力比重过高
      • 政府的活动太依赖于房地产，地方政府财力离了房地产是会断粮的， 也是失衡的
    • 6.房屋销售租赁比失衡
      • 欧美国家和我国的租赁市场的对比
        • 欧美市场商业性住房，销售和租赁各占50%
        • 我国开发的商品房，产权房90%租用房产10%
      • 我国租赁市场的四个不足
        • 1.租金的价格的调整在业主手中，租客没有讨价还价的权利
        • 2.业主可以随时收回房子， 稳定性不够
        • 3.租房者没有产权， 无法享有房产捆绑的教育，医疗，户籍的公共服务， 不能实现与当地居民的同等待遇
        • 4.有恒产才有恒心
          • 房屋租赁市场发育不足，也是一种失衡
    • 7.房价收人比失衡
      • 房价高，主要是一二线城市或者三线中的一些活跃城市， 由于各种原因使得房价收入比高了以后产生的不均衡
    • 8.房地产内部结构失衡
      • 一二线城市土地供不应求，去库存周期短，三四线城市去化周期长，，造成资源错配，需要做资源调配，把错配的资源调控回来
      • 从供给端乏力，政府和企业有比较名曲的预测信息来进行供给，强化城市规划的离间，不能胡乱开发，造成资源浪费
    • 9.房地产市场秩序失衡
      • 需对开发土地的规划， 地产的性质，容积率的改变
      • 对销售房子的各种套路，如化整为零，售后返租，
      • 开发企业的融资乱象，
      • 开发企业的囤地，
    • 10.政府房地产调控失调
      • 政府的调控没有方向化，
      • 政府习惯采取行政性的短期的，碎片化的措施，缺少稳定性的，长周期的，法制化的措施，也缺乏经济逻辑，经济杠杆的措施， 造成了调控缺陷，无法形成稳定的市场预期。
    • 总结：房地产的失衡会带来的不良后果
      • 1.房产成本高了，会恶化实体经济投资环境，是实体经济脱实向虚
      • 2.搞企业的实体经济的，转向房产，不再往实体投资，各行各业一起投房产，炒房产，加速泡沫积聚
      • 3.实体企业的职工，买不起房子， 也会逼得实体经济搬离高房价地区，
      • 长期以来，房地产价格按GDP的增长，按城市居民收入的时间增长率同步增长是符合市场规律的， 泡沫性的高房价对实体经济和国民经济的负面影响和伤害是显而易见的， 须引起高度重视并认证加以解决
  • 建立房地产调控五大长效机制
    • 什么样的措施来实现房地产的系统平衡
      • 坚持房住不炒的定位
      • 综合运用金融，土地，才睡，投资，立法等手段，加快研究建立符合国情，适应市场规律的基础性制度和长效机制，抑制房地产泡沫
      • 是我们做好房地产调控，和房地产管理体系的总遵循
    • 1.土地
      • 1.控制土地供应总量
      • 2.控制用地结构比例
      • 3.控制拍卖土地价格
    • 2.金融
      • 1.坚决守住开发商自有自己拿地这条底线
      • 2.坚决防止开发商多账户借款
      • 3.认真管好住房按揭贷款
    • 3.税收
      • 1.形成高端有遏制，中端有鼓励，低端有保障的差别化税率体系
      • 2.适时征收房产税和物业税
        • 1.健全税制
          • 通货膨胀，物价涨落的三个原因
            • 1.商品的供求关系，供不应求就会涨价，供过于求就会跌价
            • 2.货币现象，通货膨胀就是
            • 3.房产的价格受外部影响，汇率，成交购买力，国际经济危机的冲击
        • 2.有效遏制投机性炒房
        • 3.持有环节成本提高，又住院优化资源配置，繁荣房屋租赁市场
        • 4.对全社会住房观念，房地产理念和房屋领域的认识都会带来巨大的调整
        • 房产税的五个要点
          • 1.对各种房子存量，增量一网打尽，增量，存量一起收
          • 2.根据房屋升值额度计税
          • 3.越高档的房屋持有成本越高，税率也要相对提高
          • 4.低端的，中端的房屋要有抵扣项，使得全社会70%-80%的中低端房屋的交税压力不大
          • 5.房产税实施后， 已批租土地70年到期后可不在二次缴纳土地出让金， 实现制度的有序接替
      • 研究征收土地增值税
    • 4.租赁市场
      • 1.完善政府公租房体系
        • 1.总量上， 大体按照覆盖20%的城市人扣， 人均20平方米配套
        • 2.服务对象包括进程农民工，新生代大中专毕业生和城市住房困难户，这些对象特征明显，核定容易
        • 3.同步配套医院，学校，派出所，居委会等公共服务设施和机构，一步到位
        • 4.聚集区布局合理，公租房与商品房大体形成1:3搭配，学校，医院等公共设施共享，不能把公租房变成平民窟
        • 5.合理收取物业费
      • 培育商品房租赁市场
      • 只有建立起系统化的制度体系，我国房屋租赁市场才可能有大的发展
    • 5.地票制度
      • 地票的三个原则
        • 1.体现农村提低是集体公有制性质
        • 2.农民是农村改革的主体，要保护好他们的利益
        • 3.农村土地要严格实行用途管制，城乡之间地票的交易对象是建设用地，不涉及任何耕地
      • 地票制度具有的特色
        • 1.落实了最严格的耕地保护制度
        • 2.打破了土地资源配置的空间局限
        • 3.赋予农民更多财产权利，增加农民收入，提高农民收入
        • 4.支持新农村建设，
        • 5.推动农业转移人口融入城市
• 未来十年我国房地产发展的结构性趋势及房产企业运行和地方政府管控方式的转变
  • 房地产发展中的十大问题
    • 1.中国房地产的市场规模，今后十几年新房的销售交易两会有一个比较大的下降，是趋势性的总量缩减，大体上减少40%
      • 中国过去20年交易翻番的四大原因
        • 1.城市化
        • 2.旧城改造拆迁
        • 3.住房拆旧改造
        • 4.人均住房面积增加
      • 今后十年的发展
        • 1.、城市化率增长放慢
        • 2.旧城改造总量的减少
        • 3.人均住房面积基本不增加
        • 4.住房质量提高
        • 会逐年萎缩，每年下降，销售总量会降到10万亿平方米以下
    • 2.总量萎缩后，中国房地产的建设热点，重点地区将集中在
      • 1.中心城市
      • 2.大都市圈
      • 3.热点地区城市群
    • 3.房价未来十几年，趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，增长率将低于等于GDP的增长率
    • 4.房地产开发企业数量会减少三分之二
      • 中国房地产商的三大特色
        • 1.房地产企业杂，散，小
        • 2.层层叠叠，子公司众多
        • 3.空壳公司多
        • 子主题
      • 房地产的整顿或发展
        • 1.房产企业收缩
        • 2.工商年检注销
        • 3.房产企业转行
    • 5.房地产开发啥的总体负债率讲大幅下降
      • 现有开发商状态
        • 1.买地钱，不靠自有资金，靠融资贷款
        • 2.造房子，靠融资借贷，开发贷，乱集资，借高利贷，售后回租
        • 3.预售房，
      • 新常态，新房产格局，
        • 1土地批租债务，买地的钱会得到管控
        • 2.预售规范，减少无息的资金，预售款，按揭贷款买房的现象，降低房产商的负债率
        • 3.经营模式的转变， 由销售开发型转为销售部分，长租持有出租的模式
    • 6.房地产企业的经营模式会发生变化
  • 房地产商的融资渠道
    • 1.自有资金
    • 2.银行贷款
    • 3.预售房款
    • 4.建设单位的垫款
    • 5.房地产信托
    • 6.上市融资
    • 7.房产商品证券化
    • 8.联合开发
    • 9.开发商的贴息贷款
    • 10.售后返租
    • 11.海外融资
    • 12.融资租赁
    • 13.私募股权
    • 14.债券融资
    • 16.夹层融资
    • 要在合理的信用度里，规范金融杠杆的工具，
  • 房地产未来十年的发展趋势，以怎样的运行方式校正过去的大规模发展，高杠杆举债的行为
    • 1.房产商要改变四面出击，盲目扩张的发展战略，要深入的思考，调研，市场分析
    • 2.不要早大面积，上千平米的大盘
    • 3.总体不要高负债，不要拖欠工程款， 不借高利贷，高息揽储，售后回租
    • 4.不要产能过剩，库存很大
    • 5.不要做违法犯忌的行为， 不要粗制滥造，造成安全事故
  • 未来十年政府的调控方向
    • 1.管好房地产投资占城市固定投资的比例。
    • 2.房地产商买地不应负债，严格审查自己来源，控制炒地皮现象
    • 3.管住政府买地的低价， 不能随意的推高地价
    • 4.管控好买房家庭的按揭杠杆
    • 5.总房子要控制住三个总量
      • 1.商品房，
      • 2.写字楼
      • 3.商铺
    • 6.推动住房双轨是体系建成
      • 产权房50%
      • 租赁房50
        • 保障性公租房40%
        • 商业化租赁房60%
  • 总结：房地产是支柱产业，是一个涉及到老百姓安居乐业的民生产业，房地产的和谐稳定，是我国国民经济和谐稳定的标志