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土地增值税
土地增值税的思维导图，如简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率。
编辑于2023-07-03 18:54:10 广东
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税基
计税基数，税法条文称为“计税依据”。
税负
税收负担。以税收成本来衡量其大小，以税负率来衡量其轻重。
纳税地点
指应向哪一个区（县）税务机关提交纳税申报表和缴付税款。不同的税种纳税地点可能不相同。
纳税期限
指应向税务机关缴付税款的公历截止日。超过纳税期限支付税款，会产生滞纳金责任。纳税期限=税款结算期+申报期+入库期。纳税期限由各实体税法规定。例如，开发企业销售商品房营业税纳税期限为次月15日前（营业税结算期为一个自然月，申报并缴库期为15日）。税收征管实践中，为了均衡工作量，各地税务局对货物和劳务税的纳税期限规定经常会对法定期限做出变通（多数情况下是按纳税人编码尾数向后推迟，例如有的地税局规定尾数为3、5、7、9的申报期为每月10-20日）。多数税种的入库期限为1日。但契税的入库期限由税务局核定并通知（一般不超过20日），而土地增值税清算补缴税款的入库期限则可长达数月或跨年。
纳税义务发生时间
指纳税义务产生的时间起始点。纳税义务发生时间之前，纳税人不负有纳税义务；纳税义务发生时间之后，纳税人即负有在纳税期限内申报和支付税款的义 务。
滞纳金
是对占用政府税款的纳税人或扣缴义务人设立的一种“行政强制执行”方式。因超过法律、行政法规规定的税款入库时限而少缴的税款（包括清缴和预缴）而产生。滞纳金的计算时间起始点为：纳税期限满的次日。例如，营业税滞纳金起始点为发生纳税义务的次月16日起计算（纳税期限为每月15日）。年度少报所得税滞纳金起始点为次年6月1日。季度预缴所得税滞纳金起始点为季度末第16日。征收滞纳金不属于行政处罚。中国现行法律只授权政府征收“税收”滞纳金，法律没有授权对政府性基金和行政事业性收费征收滞纳金。 滞纳金只适用于纳税人应缴未缴税款、扣缴人已扣而未缴税款。扣缴义务人应扣而未扣的，不征收滞纳金。
房地产开发项目及分期
一个房地产开发项目通常对应一个《土地出让合同》（但也有将一块地拆分成多个合同出让的，例如江苏常州项目），通常对应一个《建设用地规划许可证》（规划局颁发）。“分期”是一个内涵不稳定的行业概念，通常含义是项目分割进行工程规划设计和建造；一个分期之下可能包括一个或者几个《建筑工程施工许可证》（与工程标段对应）。会计成本核算对象（指“开发成本”科目的项目辅助核算明细）最小可按标段，也可按分期（包括几个在同一会计年度竣工交付的标段）。
外资准入制度
《外资企业法》第六条设立了“外商投资企业的设立及变更”行政许可(由副省级以上政府商务厅批准《外商投资企业批准证书》，审批时限90天。商资发 [2010]209号要求投资总额3亿美元以上非限制类则由商务部审批）。但建住房[2006]171号文第一条所谓“商业存在原则”（是房地产行业所谓的“项目公司制度”的根源）与境内已经注册的外资企业再投资购买新土地（只需向商务厅申请增加开发项目，参见商资函[2007]50号）无关，不得误解讹传为“外资企业一块地一个法人”（商资函[2008]23号有关表述含义不清）。外资房地产企业注册资本需不低于投资总额50%(即只允许50%采取借贷形式），造成本地产集团(公司)现有外资项目公司注册资本高达2-27亿。2007年6月1日以后不许外资房地产企业向境外借款，是外汇管理局内设机构综合司向各省外汇局下发的内部通知（汇综发[2007]130号）作出的“停办外债登记”行政性审慎监管措施（打击“热钱”），并非有效法律法规。 外商投资企业境内再投资从事房地产开发，不受“市场准入和资本项目管制”限制，即不需要商务厅颁发《外商投资企业批准证书》，注册资本不受建住房[2006]171号文件限制（可以低至2000万元，例如成都锦兴）。可以大大提高项目开发速度。
外商投资项目备案（俗称“发改委立项”）
根据《国务院关于发布政府核准的投资项目目录（2014年本）的通知》（国发[2014]53号）自2014年10月31日起，《外商投资产业指导目录（2011年修订）》限制类中的房地产项目（指“土地成片开发（禮土汹一级开发；和高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”），甶省级政府核准（出具《投资核准意见书》）；其余一律实行备案（停止国发[2004]20号、国发[2010]9号所要求的3亿美元以下一般房地产开发项目的省发改委核准制度。鲁政发[2013]32号在2013年12月31日仍然规定对内资房地产投资和外商投资实行核准，违反前述国务院规定）。 自2015年4月10日《外商投资产业指导目录（2015年修订）》生效日起，上述核准废除。房地产行业全部成为“既不鼓励也不限制或禁止”的外商投资产业，名义上基本实现国民待遇。
内资投资项目备案
《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20号）允许各地方政府发改局对内资房地产投资进行备案登记（不实行额度分级），但禁止以备案为名变相审批。但因国发[2004]20号、国发[2014]53号文对“核准目录”中的“其他城建项目”定义不清，江西省政府2006年145号令仍将住宅投资项目列为发改局“核准”范围，应予审查废除。
土地一级幵发
指对地上附着物实施拆迁和市政基础设施建设以达到土地出让条件。市一级国土资源局下设的事业单位法人“土地储备中心”通常只负责土地储备工作而将土地一级开发业务（办理规划、核准、集体土地征收、农用地转用手续，筹措资金、实施补偿、拆迁和大市政建设工程建设方管理）签订委托合同交甶房地产开发公司完成。一级开发完成后，由国土局验收并由土地储备中心向本公司支付一级开发费（包括征地、拆迁补偿费及有关税费、收购、收回和置换过程中发生的补偿费和工程款、市政基础设施建设工程款、招标、拍卖和挂牌交易费、贷款利息、审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出），或者由国土局出让土地时在出让合同中约定甶受让人与一级开发商签订《补偿合同》支付全部一级开发费用（例京国土市[2005]540号）。
预售与现售
签署《房地产买卖合同》销售没有取得《建筑工程竣工验收备案证》 (深圳为《竣工验收备案收文回执》）的房屋，称为“预售”。签署《房地产买卖合同》销售已经取得《建筑工程竣工验收备案证》的房屋，称为“现售”。
地价
地价包括土地出让金等为取得土地使用权而须向代表土地所有者的政府或其部门（国土局）支付的货币与实物代价（例如承担公租房、学校等建设并无偿移交给政府的义务）。不包括政府凭国家暴力而征收的政府性基金（市政配套费等）和行政性收费，后者视为税收。
税后项目毛利率
税后项目毛利率=(项目销售收入-销售成本-货物与劳务税）/项目销售收入
城市公司
管理概念，与股权管理关系不一定相同。凡位于同一城市的法人公司，统一归一个城市公司经理人管理，而不论是否有直接的股权关系。同一个城市公司的税务统一管理。城市公司部分管理职能可集中于大区，城市公司只履行部分职能。
提前申报与延期申报
提前报税
税务征收分局因本年征收计划不能完成而要求企业提前报税的，城市公司应报本公司总经理和总部财务部批准。征收局对提前占用企业的资金应给予相应的利益补偿。经批准同意提前报税的，12月多报的税款不得超过次年1月估计应报的税款总额；12月多报税款后，次年1月必须立即作等额减报，并在档案中予以说明，以备应付税务稽查。
延迟报税
税务征收分局因本年征收计划超额完成而要求企业延迟报税的，城市公司应报告城市公司总经理和总部税务组批准。延迟申报必须做到程序合法，能够免除纳税人的责任。可选择的做法：⑴首选“延期申报行政审批程序”（征管法第二十七条）。即填《延期申报申请核准表》，经税务局审批后执行；（2)次选“延期缴纳行政审批程序”（《征管法》第三十一条、《实施细则》第四十一条）。即全额申报，并填《延期缴纳税款申请审批表》，按《征管法实施细则》第四十二条提交证明材料，由地税局在20日内审批后延迟1-3个月交钱；不需缴纳滞纳金。（3)纸质申报。不进行网上申报，改为按实际应纳税额手工填写纸质《纳税申报表》，交征收局盖章后取回存档（发生税务稽查时，企业据以免除责任）。由征收局自行录入电子申报数据并减报12月应纳税款；再在录入次年1月申报数据时等额加报，补征入库。未报总部批准，迟报程序不合法，导致城市公司被稽查局以“少报税款”为甶定性为“偷税”进行罚款的，追究大区税务经理及其上级批准人的责任。
税收空转
税务局要求配合其“税收空转”的，本公司按“误缴退税”进行会计处理（即一笔缴税和一笔红字冲销）。税务师需按特殊业务盯紧会计分录处理，防止收款误入营业外收入等科目。
政府补助
1.地方政府（省市政府、区政府、街道办或镇政府）按公司缴纳的各项税收地方分成部分给予一定比例的返还，应当以财政局拨付“政府奖励企业发展资金”等名义进行公文、会计和税务处理，不准以“税收返还”名义处理（防范审计署审计风险）。
2，地方政府按公司缴纳的地价款的一定比例给予返还，对于营业税后毛利率高于28%的项目，以返还给拿地项目公司之外的其他公司为上策，以返还给项目公司自身为下策；财政拨付的名义应尽可能争取“企业信息化专项资金补助”名目，避免“地价返还”名目，以堵死地税局在土地增值税清算时认定为“地价减免”而从地价或开发成本中扣减的借口（导致返还效果被打六折）。
3，指定用于购置或投资专项资产的财政补贴，会计上作递延收益处理，按专项资产投资进度配比确认收入。所得税申报时同时对专项补贴结转收入额、专项资产折旧作纳税调减。
4，其他财政补贴会计上作为与收益相关的补助，在收款当年确认收入。所得税不调整。
地产税务基础指引
1，简易计税老项目
简易计税方式
简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率
房地产老项目
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 （一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
老项目备案
纳税人按规定选择简易计税方法，不属于税收优惠范畴，目前的政策规定中未规定纳税人必须到税务机关办理备案。有些省市要求简易征收应办理备案，但是征管系统中该备案事项未做强制监控，未备案纳税人也可申报简易计税. 部分省市国税局的备案要求： 河北要求：房地产开发企业老项目应当以《建设工程施工许可证》为标准划分增值税项目，分别选择适用简易计税和一般计税方法，并在营改增后的第一个申报期内到主管税务机关备案。 青岛要求：根据财税〔2016〕36号相关规定，对‚营改增‛增值税一般纳税人选择简易计税方法的，请于5月31日前到李沧国家税务局办税服务厅进行备案
2，一般计税新项目
一般计税方式
一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额，当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
房地产新项目
名义税率：提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。 实际税率：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）实耗法，全额销项开票，差额纳税。 当期允许扣除的土地价款：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 评价：实耗法增值税由于征管成本太高成为著名的“争执税”早在1994年就被彻底否定。如今因为財政部坚持房地产业营改增高稅率而僵尸复活，注定只是权宜之计，必被国税局官员长期讨伐和税收理论界唾弃。
允许扣除土地价款
第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 1、项目土地成本包括土地出让金、拆迁补偿费、开发规费、契税、城市基础设施配套费等，哪些能计入扣除土地价款呢？ 只有土地出让金 2、二级市场上购进土地，开具增值税专用发票，能否抵扣？ 应可以抵扣，属于文件遗漏。 3、分期开发，无二、三期可售面积尚无数据,一期土地成本如何扣除。 第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化； 第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除 4、扣除土地价款计算公式中，可售建筑面积口径？ 是以《工程规划许可证》还是《预售许可证》或最终实测面积为准？可售面积里是否包含可售车位、储藏室？ 答：应以实测面积为准。 5、有些情况下销售车位无产权，若开票选‚其他不动产‛项目，是否计入可售建筑面积‛？ 答：无产权车位属于不可售面积，不应计入。
3，新老项目实务解析
1.简易项目和一般计税项目可以并存 问：一期项目两个施工许可证，第一个在4.30前，第二个在之后，如果第一个是简易，那么第二个呢？ 答：简易项目和一般项目可以并存，因此一期属于简易，二期属于一般。 2、房地产开发企业开发的，开工日期在4月30日之前的同一《施工许可证》下的不同房产，如开发项目中既有普通住房，又有别墅，可以分别选择简易征收和一般计税方法吗？ 答：不可以 3、房地产企业2016年4月30日前取得施工许可证，选按简易计税方法，2016年5月后，将部分房屋转为公司自用房产，之后又按不动产销售。规定参照房地产销售规定，还是不动产销售规定？ 答：产权办理至公司名下，属于不动产销售；反之还是房地产销售
4，预收款缴税
收到预收款时按照3%的预征率，在不动产所在地预缴增值税，然后向机构所在地主管机关申报。 老项目：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3% 新项目：应预缴税款=预收款÷（1+11）×3%
纳税申报
房地产公司收到预收款时，应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。
申报主表
填表说明： （四十一）第27栏“本期已缴税额”：反映纳税人本期实际缴纳的增值税额，但不包括本期入库的查补税款。按表中所列公式计算填写。 （四十二）第28栏“①分次预缴税额”：填写纳税人本期已缴纳的准予在本期增值税应纳税额中抵减的税额。 营业税改征增值税的纳税人，分以下几种情况填写： 3.销售不动产并按规定预缴增值税的纳税人，其可以从本期增值税应纳税额中抵减的已缴纳的税款，按当期实际可抵减数填入本栏，不足抵减部分结转下期继续抵减。 评价：只准抵，不能退。在开发项目增值率低于30%(相当于土地增值率为0或贬值）时，如果在竣工交付前全部预售则必定产生无法退回的过头增值税。 预收款与发票 参照国家税务总局公告2016年第53号规定，开具普通发票。（十一）增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。 使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
预收款答疑解惑
1.某适用一般计税方法的房地产开发企业取得不含税销售收入1000万元，应当预缴增值税30万元，当月该公司留抵税额50万元。此时，该公司应当缴纳预缴增值税？ 答：还是30万元，50万元留抵税额继续留抵，而不允许以留抵税额抵减预缴税额。 2.诚意金、排号费等是否视同预收款，预缴相应税款？ 答：不需 3.收到首付款时，是否需要确认收入，同时纳税？ 答：不需，交房前都挂账“预收账款” 1.如何确认预收款，项目竣工日前收取的款项都是预收款？还是收楼或者办理产权证之前收取的款项都是预收款？ 答：在没有新规定前，预收款为收楼或者办理产权证之前收取的款项 4.应按照5%预缴。因为一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 答：一般纳税人销售自建不动产，与房地产销售无关，预缴5%的规定不适用于房地产行业。
5，纳税申报
开票时间
《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。” 1、由此可见，5%或11%的纳税时间应与开票一致。 2、具体到房地产业，房屋交付时，房款已收或应收齐全，并且纳税行为已经发生完毕，故应将房屋交付时间作为房地产业的纳税义务发生时间，即开票时间与5%11%纳税申报时间。 3、房屋交付时间：以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
营改增前已税预收款开票
1.般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。（国家税务总局公告2016年第18号）。 2.纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票。（国家税务总局公告2016年第23号） 3.开票税率为0%，不进行纳税申报。 4.补开的增值税普通发票应在备注栏注明‚补开营业税发票 5.电子申报比对不通过的，可到办税服务厅手工申报，通过一窗式‛申报比对异常处理模块进行操作。
新项目开票与申报举例
A房地产公司将一栋楼价税合计1000万元销售给M公司，并开具增值税专用发票，经过计算这栋楼对应的土地成本为300万元。 一、如何开票 1．计算销项税额。 销项税额=1000÷（1+11%）×11%=99.1万元； 2．计算销售额。 销售额=1000-99.1=900.9万元； 3.按照上述销售额和销项税额的数据开具增值税专用发票 二、如何申报 1、申报表销项 （1000-300）÷（1+11%）×11%=69.37万元； 2、A公司在《增值税申报表》主表第1行“按适用税率计税销售额”中，填报销售额900.9万元，并将《增值税纳税申报表附列资料（一）》第14列‚销项（应纳）税额‛69.37万元，填报在《增值税纳税申报表》主表第11行‚销项税额‛栏次中。 附：该申报操作造成的一窗式比对异常，通过大厅手工清卡方式处理。
答疑解惑
1、纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可以开具什么发票？ 答：根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定：（七）纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。 2、不动产已部分缴纳营业税，如何开票缴税。 答：为避免一套房产，两张发票，应采取全额开票，差额申报的方式。可参考山东意见：本次开票需要再征收增值税此种情况暂可通过新系统中差额征税开票功能进行开票。首先，录入含税销售额（或含税评估额），然后录入扣除额。此处‚扣除额‛=该套房产已缴纳营业税金额/5%，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印‚差额征税‛字样。在填报增值税纳税申报表时，已征收营业税对应的收入暂不通过申报表体现，仅填报增值税应税收入。 1.老项目，项目地与机构地不一致，预缴3%，补缴2%，分别在哪个地方缴纳呢？ 答复：预缴在项目地，补缴在机构地。 依据：房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 国家税务总局公告2016年第18号第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 2．开了票按2%应补缴20万，但现在我都预缴了60万了，那补缴的这20万还要不要缴呢？ 答：预缴税款与进项税款无关，需要补缴。 5.2016年5月1日后发生的退补面积差，如何缴纳税款？ （1）2016年5月1日后发生退面积差款，如果该纳税人没有交过增值税，应向地税办理退还营业税税申请；如果该纳税人已交过增值税，直接向国税办理退还增值税申请。 （2）2016年5月1日后发生补面积差款，纳税人应向国税缴纳增值税。
6，开票指引
发票填开时，如购买方是个人，如何填写?
答：填写个人名称即可，无需填写身份证号、地址、电话等信息。 虽然部分省市要求填写身份证号、地址、电话等，属于违反总局规定的要求，纳税人可不予遵从。 税总发[2016]75号：个人消费者购买货物、劳务、服务、无形资产或不动产，索取增值税普通发票时，不需要向销售方提供纳税人识别号、地址电话、开户行及账号信息，也不需要提供相关证件或其他证明材料。
非本月开具的增值税普通发票开错了，如何处理？
答：需开具红字增值税普通发票。先点击开一张‚增值税普通发票‛，然后点击‚红字‛按钮进行负数发票填开，填写负数发票对应的正数发票代码、号码。
非本月开具的增值税专用发票开错了，如何处理？
答：（必须确保网络连通）1.提交信息表：企业在开票系统中开具信息表并通过‚上传‛按钮提交税局审核。提交税务机关2.税务机关审核信息表，审核后变为‚审核通过‛，且显示信息表编号可供开具红字专用发票。3.开具红字发票企业根据税局提供的信息表
企业选择简易计税办法时是否可以开具增值税专用发票？
答：除规定不得开具增值税专用发票的情形外，选择简易计税办法可以开具增值税专用发票。
原已开具地税的不动产发票若发生退房、更名等需要开具红字发票的情况，红字发票如何开具，发生退税行为的去哪个部门受理
答：开具红字增值税普通发票，可在增值税发票新系统开具红字增值税普通发票冲正地税开具的蓝字发票。因新系统无法自动带出地税蓝字发票信息，需在开具红字发票功能模块手工填写地税发票的相关信息，选择不征税项目开具红字增值税普通发票。开具时应在备注栏内注明红字发票对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因，不得抵减当期增值税应税收入。 根据36号文附件二规定，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
不得开具专用发票的情况
一、不得开具增值税专用发票的综合项目（4项） 1.向消费者个人销售货物、提供加工修理修配劳务、销售服务、无形资产或者不动产。 2.适用免征增值税规定的应税行为、销售货物、提供加工修理修配劳务。 3.实行增值税退（免）税办法的增值税零税率应税服务不得开具增值税专用发票。 4.不征收增值税项目不得开具增值税专用发票。 二、营改增特殊应税服务不得开具增值税专用发票（6项） 1.金融商品转让，不得开具增值税专用发票。 2.经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。 3.试点纳税人根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，选择继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税的，经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，可以选择以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的价款本金，以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。 4.试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。 5.提供劳务派遣服务选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。 6.纳税人提供人力资源外包服务，向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。 三、销售特殊货物不得开具增值税专用发票（5项） 1.一般纳税人销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策的，不得开具增值税专用发票。 2.小规模纳税人销售自己使用过的固定资产，不得向税务机关申请代开增值税专用发票。 3.纳税人销售旧货，不得自行开具或者代开增值税专用发票。 4.商业企业一般纳税人零售烟、酒、食品、服装、鞋帽（不包括劳保专用部分）、化妆品等消费品，不得开具增值税专用发票。 5.一般纳税人的单采血浆站销售非临床用人体血液，可以按照简易办法依照3%征收率计算应纳税额，但不得对外开具增值税专用发票。 四、营改增试点前发生业务不得开具增值税专用发票（2项） 1.纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日后需要补开发票的，不得开具增值税专用发票。 2.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
7，地产销项税率
地产公司
1.房屋销售包括人防和非人防车库（不管有无产权登记）都缴税（无产权车位、储物间各省意见均为按照销售处理，只有少数省市认为按照租赁处理，考虑到租赁成本不能扣除，按照租赁处理对于纳税人是不利的，纳税人均应按照销售处理） 2.以不动产投资入股、抵债视同销售开具增值税发票 3.买房送家电、买房送装修全额按照11%税率，无需视同销售，额外缴税。 4、请问：银行保本理财产品的收入要交增值税吗？ 答：根据财税[2016]36号文件规定，单位和个人取得利息及利息性质收入，应按照‚贷款服务‛栏目征收增值税。银行保本理财产品属于利息性质。 5．企业买卖股票应如何纳税？ 答：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2的规定，应按金融服务中的金融商品转让缴纳增值税。一般纳税人适用6%税率，小规模纳税人适用3%的征收率。
商业管理公司
酒店公司
1、迷你吧货物销售，属于混合销售，并非兼营业务。部分省市解答按照兼营处理，税率17%，答复错误。 2、酒店业务可以通过业务分拆进行增值税身份筹划，享受3%的小规模税率。拆分的分公司最小单位是部门（客房部、餐饮部、会务部、健康娱乐部）
答疑解惑
1.保本理财怎样理解？正常通过网银购买的理财产品，合同中没有明确表明保本字样，利息收入是否免税？ 答：征税。 4.代扣代缴个人所得税返还的手续费收入如何征税？ 答：代扣代缴个人所得税的手续费返还应按照‚商务辅助服务——代理经纪服务‛缴纳增值税 6.工业企业出租房产，经营范围没有不动产租赁服务，可以开具发票吗 答：可以。 7.个人因房屋拆迁取得拆迁补偿款是否免征增值税 答：拆迁补偿款不属于增值税征收范围，不征收增值税 8.以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，如何缴纳增值税？ 答复：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税。贷款服务，以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额 9.营改增后企业买卖股票应如何纳税 按金融服务—金融商品转让缴纳增值税。以卖出价扣除买入价后的余额为销售额，适用税率为6%，小规模纳税人适用3%征收率。
8，销项税额
关于代收的办证等费用是否属于价外费用的问题
房地产开发企业为不动产买受人办理‚两证时代收转付并以不动产买受人名义取得票据的办证费、契税、印花税等款项不属于价外费用
.买房违约赔偿收入是否为价外费用需要纳税？
答：销售行为成立时，买房违约赔偿收入属于价外费用，需要计算缴纳增值税；销售行为不成立时，买房违约赔偿收入属于营业外收入，不需要计算缴纳增值税。
房价1万/㎡，装修0.2万/平方米，能否房价按照销售不动产，装修按照建筑业征税？
答复：不可以
房地产公司买房送装修，售价1万/㎡，送0.2万/㎡的装修，如何纳税？
答复：按照1万/㎡计税即可。《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产。”房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。 房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。
营改增实施后，房地产企业代垫的施工水电费，可否作为代收代付处理
答：目前有两种处理方法：房地产企业可以直接转售水、电给施工企业，开具增值税发票；也可以由水、电部门直接向施工企业开具发票，并由房地产企业代收转付相关款项。房地产企业应选择转售水电费处理，收取水电费进项入账，再给施工方开具水电费销售发票。
营改增后，用公司自建的厂房投资入股，是否需要缴纳增值税
答：不动产用于投资，营改增后应视同销售不动产，征收增值税
9，进项收票指引
园林绿化工程营改增后的增值税问题
园林绿化工程营改增后签订的合同，苗木属于农产品系列，是免税的，房开公司直接和园林公司签合同买苗木，凭园林公司开具的发票可以抵扣进项税款。
需代扣外国企业增值税
支付境外设计费、咨询费、审计费等现代服务业，外国公司未在内地办理税务登记、未指定代理人的，按照《增值税暂行条例》第十八条规定，开发公司负有6%的增值税扣缴义务。 扣缴税款申报后取得扣款通知（税局换取的完税凭证），与“合同、付款证明、境外收据”一起装订，作为抵扣进项的依据。
收取增值税扣税凭证的业务
（一）采购与投资 1、采购农产品 （1）苗圃公司向农民收购苗木、草皮、花卉等林业产品，可取得普通发票，或者自开收购发票。房地产开发公司向苗圃公司采购苗木、草皮与花卉，收取普通发票，按13%扣除率计算进项税抵扣。 （2）公司采购蔬菜和部分鲜肉蛋（增值税免税货物），应取得普通发票。 2、采购普通货物（非农产品） 采购普通货物（如货运工具、机器设备、软件系统、装修材料，样板房室内软装包括家具、灯具、装饰画、地毯、窗帘、花艺等），要求选择具有增值税一般纳税人资格的销售方，收取17%的专用发票。因销售方自身原因不能提供上述发票的，销售方应提供与相应的增值税差额相当的进项税差补偿。 3、接收劳务或服务的，要求选择具有增值税一般纳税人资格的销售方，收取相应税率的专用发票。 4、购买土地使用权、房屋应取得税率为11%的专用发票 5、将租入的毛坯底商装修为商场所采购的设备和配套设备，包括给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施，要求选择具有增值税一般纳税人资格的销售方，收取相应税率的专用发票。 （二）采购其他用品与劳务 1、采购办公汽车（自2013年8月1日起）、办公用品、机器零配件、工具器具等，支付电费，更换照明灯具，应取得17%专用发票。支付暖气、煤气费应取得13%专用发票。向销售自来水的公司（包括物业管理公司）支付水费，应取得3%或13%专用发票。 2、除房产维修，其他维修例如空调、暖气、电气、消防、汽车维修、计算机软硬件、通讯设备、监控防盗系统等的维修和维护，应取得17%专用发票。如服务销售方为小规模纳税人，提供3%国税代开发票。电梯维修自2016年5月1日起一律开具17%或3%专用发票，所有的维修所耗配件款，一律取得17%专用发票。房屋维修收取11%或3%专用发票。 3、自行进口商品，向海关缴纳进口环节代征增值税以后，应从海关取得代征增值税专用缴款书以供抵扣。 4、向境外设计公司支付设计费，代扣代缴6%增值税。凭申报缴纳的该增值税缴款书借记“应交增值税—进项税金”科目。 5、2016年5月1日后购买办公用房（写字楼）、厂房、库房等生产经营办公用房，取得11%专用发票。首年申报抵扣60%，12个月后申报抵扣40%。60%借记“应交增值税—进项税金”，40%借记“应交增值税—待抵扣增值税进项”。 自有房屋二次装修，增加的房屋价值超过房屋原值（不含装修）50%的，装修费用的进项税分两年抵扣。 6、支付货物运费：收取11%运输业专用发票，2016年7月1日起，取消《货物运输业专用发票》，统一使用通用专用发票（2015年99号公告）。发生的客运费（例如差旅费）收取普通发票。 7、支付有形动产租金：包括租赁音响等设备、花卉等除不动产之外的货物，收取17%专用发票。 8、支付四师服务费：包括律师事务所的法律咨询费、会计师事务所审计咨询费、税务师事务所咨询（避免使用顾问、会员等含糊品名）鉴证费、评估师事务所的评估费（包括不动产评估、资信等级评估等），收取6%专用发票。 9、支付广告费、设计费、知识产权服务费、会议费：通过电视、报纸、网络等各种传媒形式投放的广告宣传、活动策划及制作费等费用，如圣诞节等假日活动广告费、标牌制作费，支付各种设计费，收取6%专用发票。 10、支付IT服务费：包括网站维护费、软件售后维护、软件测试服务、其他IT信息服务费、POS机银联手续费等费用，收取6%专用发票。 11、支付咨询费：包括会计与融资、税收、法律、企业管理、复杂业务、流程管理等服务，收取6%专用发票。 12、支付房屋租金，应取得11%或者5%专用发票。业主为个人的，可以依国家税务总局2016年第16号公告第十一条申请代开专用发票。 13、向劳务派遣公司支付劳务人员工资、社保和代理费，凭劳务派遣公司开具的6%专用发票申报抵扣。
不必收取增值税专用发票的业务
（一）与国土资源局签订《土地出让合同》，约定向国土局缴纳土地出让金的，应取得财政部监制的《非税收入专用收据》。 （二）支付贷款利息及融资手续费、顾问费等，收取增值税普通发票即可。 （三）支付机票、客运火车票、餐饮、住宿（超过5000的取得专用发票）、食堂购买食材和厨房设备等应取得增值税普通发票。 （四）支付政府性基金，应取得财政局或税务局出具的《非税收入缴款书》。支付行政事业性收费，应取得《行政事业性收费专用收据》。支付公益性捐赠，应取得《公益捐赠专用收据》。上述三类票据均套印财政部票据监制章。 （五）支付与商品采购价款无直接关系的违约金、利息，购买有价证券，应取得卖方自制收据。但如果所支付的利息、资金占用费等属于采购货物或者服务价款的附属行为，属销售方的价外收费，则应与货款一并取得相应的发票（例如以开具商业承兑汇票方式支付的承包商工程款，到期兑付该商业汇票时所支付的利息，由承包商并入工程价款开具专用发票）。 （六）收购股权，支付股权转让款，取得卖方自制收据。 （七）支付定金、保证金，取得收款人自制收据。 （八）苗圃公司向村民委员会支付苗圃土地租金，不需取得税务监制发票。苗圃公司委托绿化公司、农民个人或村委会从事苗木种植等林业服务（单独计价的运输、绿化景观工程除外），不需取得税务监制发票。 （九）公司租入个人住宅供出差人员居住，业主签约要求“租金实收”（即税费由承租人负担的），应要求业主向国税局申请代开增值税普通发票。各公司财务部门不允许综合部为避免税收负担而大量凭手写收据入账或者虚开发票报销。 （十）采购蔬菜和部分鲜肉蛋（增值税免税货物），可取得普通发票。
拒绝接收发票的情形
（一）因销售方延迟送达、开具错误等原因导致其提供的增值税专用发票没有通过税务部门认证，公司有权拒绝接收。 （二）销售方未按合同约定开具增值税专用发票或实际开具的增值税专用发票税率低于合同中约定税率的，公司有权拒绝接收。 （三）销售方开具虚假、作废等无效发票或违反国家法律法规开具、提供发票的，销售方应自行承担相应法律责任，公司有权拒绝接收。 （四）销售方如开具的是汇总专用发票，没有提供防伪税控系统开具《销售货物清单》，公司有权拒绝接收。 （五）销售方开具的发票不符合以下任一要求的，公司有权拒绝接收。 1、项目齐全，与实际交易相符； 2、字迹清楚，不得压线、错格； 3、发票联和抵扣联加盖发票专用章； （六）小规模纳税人（不包括其他个人）向国税机关申请代开增值税发票时，要在发票备注栏中自动打印“YD”字样，“销售方开户行及账号”栏填写税收完税凭证字轨及号码或系统税票号码（免税代开增值税普通发票可不填写）。不符上述规定的发票公司有权拒绝接收。 专票开具超过120天，不予接受
发票提供时限及联次要求
（一）为避免专用发票跨月认证的情况，业务经办人员取得当月开具的专用发票原则上应于每月25日前交与财务人员，各财务部门每月25日以后不再接受专用发票，下月份不再接受任何以前月份开具的专用发票。 （二）经办人在取得发票时应登记备查，包括但不限于取得日期、发票代码、号码、金额、税额，开票单位等。经办人应及时办理付款申请流程，涉及专用发票抵扣的，财务人员在取得发票后办理认证手续，待发票认证成功后，由出纳完成付款，认证不成功的，不予付款且退回发票。 （三）若发票开具项目为“材料一批”“货物一批”，必须附有专用税控机开具的销售清单(并加盖对方发票专用章)。发票未按明细开具且不附销货清单或虽附有销货清单但销货清单不符合规定的不予报销。 （四）提供建筑服务的，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称
注意事项
一）业务人员在取得发票时应确保各联次的整洁清晰，不得损毁、涂改，不得影响专用发票的抵扣，妥善保存至移交给财务人员。 （二）业务人员因延迟交予财务人员专用发票抵扣联的，对抵扣进项税造成影响的，责任由业务经办人员承担。 （三）业务人员在交予财务人员之前遗失发票联和抵扣联的，应及时联系销货方提供发票的记账联和《丢失专用发票已报税证明单》，同时上报财务负责人并配合财务人员提供相关备查资料。 （四）国税机关为跨县（市、区）提供不动产经营租赁服务、建筑服务的小规模纳税人（不包括其他个人），代开增值税发票时，要在发票备注栏中自动打印“YD”字样。不符上述规定的发票不予报销。 （五）税务机关代开增值税发票时，“销售方开户行及账号”栏填写税收完税凭证字轨及号码或系统税票号码（免税代开增值税普通发票可不填写）。不符上述规定的发票不予报销。 （六）房产租赁取得专用发票的，租赁发票应在备注栏注明不动产的详细地址。如出租方为个人，应取得出租方通过税务机关代开的专用发票。
10，进项税管理
1、老项目进项不索取专用发票，新项目进项应索取专用发票。 2、公共成本 甲供材料、工程合同新老项目共用如何处理？ 第二十九条不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额 主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。 《营业税改征增值税试点实施办法》 第十三条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模） 国家税务总局公告2016年第18号 这样处理，第一，操作复杂，自己算一遍，税局还要重新算一遍。第二，不利于筹划。应在合同清晰注明工程标段，发票名目上清晰注明工程标段。 3、新老项目公共费用 行政后勤等管理部门使用的办公用房、用电、IT软件等管理费用属共同进项，按照建设规模每年转出一次。 4房地产企业新项目自建用于转固，进项税抵扣问题？进项税分两年抵扣，还是一次性抵扣？ 【答复】已登记到公司名下，属于自建不动产，按规定不动产分期抵扣办法。办理产权转移当月，转做固定资产核算，进项转出40%。 【依据】2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40% 5、向境外公司支付的设计费、信息费、宣传费应分别代扣代缴哪些税款？ 【答复】应代扣代缴增值税，企业所得税如果办理国税备案，可免征10%的所得税。 6、2016年5月1日以后，一般纳税人取得不动产，如何抵扣进项税额？ 融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。 7.企业既有简易计税项目，又有一般计税项目，营改增后购进办公用不动产，能否抵扣进项税？ 答：可以。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1的规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。 8.【问题】房地产是老项目，2016.7需要装修，请问现在承包装修的施工单位是按老项目还是新项目交税？ 【答复】房地产是老项目，取得进项无用，故希望施工单位按照简易征收计税，开出3%的而不是11%的发票，否则甲方将多缴8%的税款。故甲方老项目的新工程合同，均应采取正当避税方式处理，即按照甲供材、清包工的方式处理，而不是造假将合同倒签至4.30前。 至于甲供多少才是甲供才，目前没有规定，理论上甲方买一根钉子也是甲供材。 9.房地产开发企业的售楼处、样板间、临时建筑的进项税额可以抵扣吗？这些设施如果最后拆除了，已经抵扣的进项税要转出吗？ 售楼处、样板间属于在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可一次性抵扣，如果最终拆除，其进项税无需转出。 10.建筑公司在工地搭建的临时建筑在工程完工后会被拆除，原已抵扣的进项税额是否需要转出？ 答复：建筑企业搭建的临时建筑，虽然形态上属于不动产，但施工结束后即被拆除，其性质上更接近于生产过程中的中间投入物，可以进行抵扣。 11.纳税人从事现代服务业适用税率是6%计算销项税额，那么其取得的17%的进项税发票可否按规定进行抵扣？ 答：可以。
11，老项目会计核算
一、小规模及简易征税（小规模附属公司及老项目地产公司） 科目设置 设置“应交税费—应交增值税”科目 日常核算 1、预收款 借：银行存款105 贷：预收账款105 2、收到预收款时，只预缴税款，不开具发票， 借：应交税费—应交增值税3【105/（1+5%）*3%】 贷：银行存款3 3、房屋交付时，计提销项。 借：预收账款及应收账款105 贷：主营业务收入—房屋销售100 应交税费—应交增值税5【105/（1+5%）*5%】 4、机构所在地，抵减预交款项后补缴剩余款项 借：应交税费—应交增值税2 贷：银行存款2
12，新项目会计核算
一般纳税人“应交税费‛科目下设置‚应交增值税‛、‚未交增值税‛、‚待抵扣进项税额‛、‚增值税留抵税额‛和‚增值税检查调整‛五个明细科目进行核算。 科目设置，应交税费—增值税下设三级明细为：销项税额进项税额预缴税款已交增值税进项转出待抵进项税待收进项税 不设置已交税金、转出未交增值税、转出多交增值税、、未交增值税、营改增抵减的销项税额等科目。 辅助核算设置科目为：房屋销售11%房屋租赁11%服务类收入6%其他 进项科目设置为：甲供材料17%出包工程11%苗木采购13%工程用电17%行政采购及其他 会计复核：定期核对收入项目金额与对应销项税的关系，主要采购支出项目与实际收到进项税数据的关系，审计会计提税与抵扣发票收取工作的内部控制有效性。发现重大差异，给予详查发生原因。 1、预收账款 借：银行存款1000 贷：预收账款1000 2、预售预缴（按预收款/（1+11%）*3%预缴） 借：应交税费-应交增值税—预缴税款27【1000/（1+11%）*3%】 贷：银行存款27 3、房屋交付，预收账款结转营业收入 按（预收账款-对应土地出让金）/(1+11%)*11%计提销项， 借：预收账款1000 主营业务成本-30（差额倒挤） 贷：主营业务收入—房屋销售901【1000/(1+11%)】 应交税费—应交增值税—销项税额（房屋销售11%）69【（1000-300）/(1+11%)*0.11】 4、正常采购 借：开发成本、管理费用等 应交税费—应交增值税—进项税额（甲供材料17%） —进项税额（出包工程11%） 贷：应付账款 材料、固定资产、服务费，先收票后确认债务，按照专用发票进项、农产品普票进项、代交外国公司设计费缴税单计算 采购苗木、草皮、花卉等取得普通发票，按照发票额*87%借记开发成本，13%借记进项税额。 5、购进不动产 取得增值税发票日抵扣60%，其余40%待第13个月抵扣 借：固定资产 应交增值税—进项税额-行政采购及其他 应交增值税—待抵进项 贷：银行存款
13，不动产出租
老房子老政策 一般纳税人，出租或转租在2016年4月30曰前取得的不动产，可以选择5%简易征收。 出租2016年5月1日之前购买、接受捐赠、接受投资入股、自建等形式取得的不动产，按租金收入/（1+5%）*3%在不动产所在地预缴，同时在机构所在地申报。 取得：购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产 新房子新政策 一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，税率11%。 出租2016年5月1日后购买、接受捐赠、接受投资入股、自建等形式取得的不动产，按租金收入/（1+11%）*3%在不动产所在地预缴，同时在机构所在地申报。 小规模纳税人不分期间，统一5% 1.出售房产 小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 2.出租房产 单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。 纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报 . 某试点纳税人出租一辆小轿车，年租金3万元/年，一次性预收了对方三年的租金共9万元 （二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 2、转租不动产，如何缴税5%OR11% 纳税人二次转租，自己没有取得该不动产，适用什么税率？ 答：一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。 第十五篇不动产转让 老房子老政策 一般纳税人销售2016年4月30日前取得不动产，可以选择简易征税5%. 按（售价-买价或投资评估作价）/(1+5%)X5%计算应缴增值税额。 如为自建，则税额为：售价/(1+5%)X5%。 房产所在地与机构所在地跨区得，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。新房子新政策 一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法，税率11% （非自建）（售价—买价)/(1+11%)X5%在不动产所在地预缴，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （自建）售价/(1+11%)X5%在不动产所在地预缴，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 小规模纳税人不分期间，参照老房子 (非自建)小规模纳税人按照（售价—买价)/÷（1+5%）×5%计算应纳税额。 （自建）按照售价/（1+5%）×5%计算应纳税额 房产所在地与机构所在地跨区得，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 第八条纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。 上述凭证是指： （一）税务部门监制的发票。 （二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。 （三）国家税务总局规定的其他凭证。 1、如何判定老项目：2016年4月30日前取得不动产（本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产） 1、合同签订日 2、发票开具日 3、产权证日期 营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。
14，物业公司
备注内容： 1、水电费：物业一般纳税人，现在比较亏，税费进项3%，销项13%有些地方省市规定，物业水电费按照代收代付算，操作不了，原因为，代收代付要让水电公司直接给客户开发票，物业转交，根本做不到，现实是物业经常自己要给客户开发票。 2、停车费：小规模纳税人，停车费可以拆分成车位费和物业管理费，这样税率由5%变成一部分5%一部分3%了。一般纳税人的新项目，这么拆分，11%的税率变成一部分6%，一部分11%了。 3、电梯广告、楼宇广告按照不动产租赁业计算。 4.物业公司提供物业管理服务同时也向业主提供其他服务，如向业主提供车位租赁、日常生活物品销售、入户维修服务等业务，是否可认定为混合销售，按照销售服务征税。 答：上述行为属于兼营行为，不属于混合销售，企业应分别核算销售 应税服务、货物、劳务的销售额。提供车位租赁，按照出租不动产征税；销售生活用品按照销售货物征税；提供维修服务的，按照加工修理修配劳务征税。 5、营改增物业管理公司，同时有房屋租赁业务，可否开一张租赁发票，再开一张物业服务费发票，以区别不同税率？ 答:《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。因此，可以按照不同税率分别开具。不同税率可以在同一张发票 6.人防工程出售或者出租的问题。纳税人将人防工程建成商铺、车库，对外一次性出租若干年经营权的，属于提供不动产租赁服务。纳税人将开工日期在2016年4月30日前的人防工程对外出售或者出租的，可选择简易计税方法计税。 备注内容： 水电费：物业一般纳税人，现在比较亏，税费进项3%，销项13%有些地方省市规定，物业水电费按照代收代付算，操作不了，原因为，代收代付要让水电公司直接给客户开发票，物业转交，根本做不到，现实是物业经常自己要给客户开发票。 停车费：小规模纳税人，停车费可以拆分成车位费和物业管理费，这样税率由5%变成一部分5%一部分3%了。一般纳税人的新项目，这么拆分，11%的税率变成一部分6%，一部分11%了。
知识点
土地增值税的会计处理
合作开发分得产品如何清算
土地使用权转让
1、出租土地使用权 47号文件规定出租土地使用权，按不动产经营租赁缴纳增值税，不动产经营租赁税率从11%到10%到9%三个阶段，征收率为5%。因此小规模纳税人出租土地使用权征收率为5%。 2、转让土地使用权 2.1转让营改增前取得的 规定纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法差额纳税，征收率5%。 2.2转让营改增后取得的 对于转让2016年5月1日后(营改增后)取得的土地使用权，如何纳税，税收文件未对此有专门规定。 根据36号文件规定，转让土地使用权税率为11%-10%-9%(财税[2018]32号规定2018年5月1日起执行10%;财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号规定2019年4月1日起执行9%)。因此一般纳税人转让营改增后取得的土地使用权，适用11%-10%-9%全额征税。 而小规模纳税人转让营改增后土地使用权，征收率是3%还是5%。税收政策未对此做出特殊规定。根据36号文件规定征收率为3%，而不是5%。
三旧改造
国家税务总局广东省税务局 广东省财政厅 广东省自然资源厅关于印发《广东省“三旧”改造税收指引（2019年版）》的通知 1.3.1 征收方式收储 该典型案例税务事项涉及被征收方、土地受让方和工程施工方。涉及主要税种包括增值税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税。其中在土地征收环节，增值税、土地增值税、契税和个人所得税可享受相关税收优惠政策。 1.3.1.1 被征收方（原权属人） 被征收方的厂房用地被政府征收（收回），并取得货币补偿。 一、增值税 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。被征收方的土地使用权被政府征收（收回），属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，按规定可免征增值税。 二、土地增值税 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定，对被征收单位或个人因国家建设的需要而被政府批准征用、收回房地产的，免征其土地增值税。 三、契税 （一）根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）第八条第（四）项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》（粤府函〔2007〕127号）规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。 （二）根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。 四、企业所得税 （一）符合政策性搬迁规定情形的，根据《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定处理：企业应当就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，单独进行税务管理和核算。在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。 （二）不符合政策性搬迁规定情形的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。 五、个人所得税 根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
因城市实施规划、国家建设需要而搬迁
保障性住房
01、广东的规定 转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（粤地税发[2010]105号） 除保障性住房项目外，其他房地产项目土地增值税预征率不得低于2%。 关于发布《土地增值税征管工作规程》的公告（国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号） 房地产开发企业转让经政府部门批准建设的保障性住房暂不预征土地增值税,应在取得收入的次月15日内到主管税务机关备案。 关于房地产开发项目土地增值税预征率及核定征收率的公告（河源市地方税务局公告2018年第2号） 对符合保障性住房规定的房地产开发项目暂不预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。 02、北京的规定 关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知（京建发[2010]677号） 房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品住房等保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。 03、江苏的规定 关于调整土地增值税预征率的公告（苏地税规[2016]2号） 公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，仍暂不预征。 04、浙江的规定 关于土地增值税征管若干问题的规定（浙江省地方税务局公告2010年第2号） 除保障性住房外，其他房地产开发项目的土地增值税预征率一律不得低于2%。 关于统一全市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（国家税务总局绍兴市税务局） 保障性住房暂不预征。 关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局台州市税务局公告2018年第9号） 除保障性住房外，其他房地产开发项目的土地增值税预征率均为2%。 05、上海的规定 关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2010年第1号） 除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。 06、山东的规定 关于修订《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》的公告（山东省地方税务局公告2017年第5号） 纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应当在取得收入时按规定到主管地税机关登记或备案。 关于发布《房地产开发项目土地增值税管理办法》的公告（青岛市地税局公告2016年第1号） 保障性住房和拆迁返还住房暂不预征土地增值税。 07、四川的规定 关于土地增值税征管问题的公告（四川省地方税务局公告2010年第1号） 对保障性住房暂不预征土地增值税。 关于土地增值税有关问题的公告（成都市地方税务局、成都市财政局公告2014年第1号） 对保障性住房暂不预征土地增值税。 关于继续实施土地增值税有关政策的公告（国家税务总局成都市税务局 成都市财政局公告2019年第2号） 对保障性住房暂不预征土地增值税。 普通住宅、保障性住房核定征收率为5%。 关于土地增值税征管问题的公告（广元市地方税务局公告2016年第2号） 对保障性住房暂不预征土地增值税。 08、河南的规定 关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告（河南省地方税务局公告2011年第10号） 经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税；对增值额超过扣除项目金额20%的，应按照规定征收土地增值税。 09、福建的规定 关于土地增值税若干政策问题的公告(国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号) 保障性住房实行零预征率。 关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（国家税务总局厦门市税务局公告2018年第10号） 对社会保障性住房不预征土地增值税。 10、河北的规定 关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2010年第1号） 除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。 11、湖北的规定 关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局湖北省税务局2018年第6号） 房地产开发项目中，对建造的政府廉租房、公共租赁住房等保障性住房、以及建造的限套型、限房价、限销售对象等“双限”、“三限”房屋，暂停预征土地增值税。 12、湖南的规定 关于加强土地增值税管理的公告(湖南省地方税务局公告2015年第4号) 经有关部门批准建设的经济适用房、廉租房、公租房等保障性住房不预征土地增值税。 13、重庆的规定 关于土地增值税若干政策执行问题的公告（重庆市地方税务局公告2014年第9号） 以下类型的房地产项目，对住宅转让不预征土地增值税： 1.棚户区或危旧房改造安置房项目； 2.经济适用房项目； 3.政府实施的征地（拆迁）安置房项目； 4.符合国家规定的其他保障性住宅项目。 14、安徽的规定 转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（皖地税[2010]38号） 保障性住房，预征率在1%以内（含）。 关于明确保障性住房和度假村土地增值税预征率适用范围的通知（滁地税函[2010]157号） 现对土地增值税预征率为零的保障性住房和预征率暂按1.8%执行的度假村具体适用范围明确如下…… 关于调整土地增值税预征率的公告（宿州市地方税务局公告2015年第1号） 保障性住房预征率：0.2%。 转发省地税局关于加强土地增值税征管工作的通知（芜地税[2010]72号） 保障性住房，预征率为0.5%。 关于印发《调整保障性住房土地增值税预征率》的公告（马鞍山市地方税务局公告2016年第3号） 自2016年5月1日（征收期）起，我市范围内（含三县）符合国家规定的保障性住房土地增值税预征率为0。 15、天津的规定 关于进一步规范我市房地产市场持续健康发展的若干意见（津政发[2011]2号） 保障性住房暂不预征土地增值税。 关于土地增值税征管有关事项的公告（国家税务总局天津市税务局公告2019年第13号） 对从事房地产开发的纳税人按政府有关部门批准建造出售的经济适用房、限价商品房等社会保障性住房项目暂不预缴土地增值税。 16、辽宁的规定 关于加强土地增值税征管工作的通知（辽地税函[2010]201号） 为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。 关于保障性住房土地增值税有关事项的公告（大连市地方税务局公告2018年第4号） 根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）规定，我市公共租赁住房、经济适用住房、棚户区改造安置住房等保障性住房暂不预征土地增值税。 关于调整我市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（沈阳市地方税务局公告2013年第2号） 为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。 关于调整房地产开发企业土地增值税预征率的公告（辽阳市地方税务局公告2016年第2号） 为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。 关于转发辽宁省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知（本地税发[2010]115号） 为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。 17、云南的规定 贯彻国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知的意见（云南省地方税务局公告2010年第3号） 除经济适用住房外，其它房地产开发项目，均应实行预征。 18、广西的规定 关于发布《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》的公告（广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号） 保障性住房暂不预征土地增值税。 关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局桂林市税务局公告2018年第5号） 对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。 19、陕西的规定 关于调整土地增值税预征率的公告（陕西省地方税务局公告2012年第3号） 对符合《陕西省保障性住房管理办法(试行)》规定的房地产开发项目暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。 20、贵州的规定 关于征收土地增值税的若干规定（2010年贵州省人民政府令第119号） 除保障性住房外，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可按不低于取得收入的1%预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后进行清算，多退少补。 21、江西的规定 关于加强土地增值税征管有关问题的公告（江西省地方税务局公告2010年第3号） 为确保国家保障性住房优惠政策贯彻落实到位，对建造国家保障性住房的房地产企业，凭当地县以上人民政府批准的有关保障性住房文件，确定建造的建筑面积，且按规定出售给应享受保障住房家庭的这部分建筑房屋，在预征环节不预征土地增值税，待整个保障性住房销售面积达到整个面积的85%时进行清算；清算后，若增值额未达到20%的，免征土地增值税。 22、山西的规定 关于重新公布《土地增值税预征管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2012年第3号） 纳税人开发经济适用房，同时符合以下两个条件的，由纳税人提出书面申请，经主管地方税务机关核准后，暂不预征土地增值税。 1、经政府计划主管部门批准为经济适用住房； 2、房屋售价不高于政府价格主管部门核定的销售价格。 23、海南的规定 关于土地增值税预征率的公告（海南省地方税务局公告2014年第21号） 对房地产开发项目中的保障性住房（包含限价商品房），暂不预征土地增值税。公告下发前纳税人已预征的税款不再退还，未预征的税款不再追征，待房地产项目进行土地增值税清算后，多退少补。 对房地产开发项目既有普通住宅又有非普通住宅及非住宅类房产的，或者既有保障性住房又有非保障性住房的房产的，均应按房产的类型、性质分别核算销(预)售收入，并适用相应的预征率分别计算预征土地增值税；不能分别核算销(预)售收入的，一律从高适用预征率计算预征土地增值税。 24、新疆的规定 关于明确土地增值税相关问题的公告(新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号) 除保障性住房外，普通住宅土地增值税预征率不得低于1%。非普通住宅和其他类型房地产预征率不得低于3%。 关于土地增值税有关问题的公告（吐鲁番地区地方税务局公告2014年第2号） 住宅（含保障性住房）预征率为1% 25、吉林的规定 吉林省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（吉地税发[2010]184号） 房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品房等保障性住房，凭发展和改革部门立项、各级政府审批备案的相关材料暂不预征土地增值税。对同一开发项目，既有保障性住房，又有商品房的，应分别核算，不能分别核算的，保障性住房按普通标准住宅预征率预征土地增值税。 26、甘肃的规定 关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告(国家税务总局甘肃省税务局公告2018年第10号) 保障性住房（各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房）暂不预征土地增值税。 27、黑龙江的规定 关于土地增值税若干政策问题的公告（黑龙江省地方税务局公告2016年第1号） 根据相关规定，保障性住房包括符合规定条件的经济适用住房、公租房以及城市棚户区、国有工矿(含煤矿)棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房等改造安置住房。按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)精神，对上述保障性住房可不预征土地增值税。 28、内蒙古的规定 关于保障性住房和棚户区改造安置住房暂不预征土地增值税的公告（内蒙古自治区地方税务局公告2013年第5号） 对房地产开发企业按照政策规定销售保障性住房和棚户区改造安置住房取得的收入暂不预征土地增值税，项目竣工结算后进行清算。 29、宁夏的规定 关于印发《宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法》的通知（宁政发[2015]43号） 对按规定列入市、县政府公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。 30、青海的规定 关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（青海省地方税务局公告2016年第5号） 保障性住房的预征率为0%。
以转让股权名义转让房地产
广西壮族自治区地方税务局： 你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
核定征收
七、土地增值税的核定征收 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税： （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
清算相关准备
土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
清算时点
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4.省税务机关规定的其他情况。
清算后再转让房地产
八、清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
清算后所得税退税
二、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税： （一）该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算： 各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额） 本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。 （二）该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。 （三）按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。 （四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。
清算收入成本的确认
收入代收费用
六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
房地产成本凭证要求
房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
建筑成本扣除（建安造价定额 ）
（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
公共设施成本扣除
（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
拆迁安置成本的认定
六、关于拆迁安置土地增值税计算问题 （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
装修成本扣除
质保金扣除
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
车位与储藏室的清算处理
成本分摊
（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定。可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
二手房转让
转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
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业务核心文件
中国人民共和国土地增值税暂行条例（中华人民共和国国务院令第138号）
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财政部［1995］6号）
关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发[1995]110号）
关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字[1995]48号）
关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复（国税函〔2000〕687号）
关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）
于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）
土地增值税清算鉴证业务准则（国税发[2007]132号）
清算审核要点
关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）
关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函〔2010〕220号）
关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知（财税〔2015〕5号）
国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（国家税务总局公告2016年第70号）
关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告(国家税务总局公告2016年第81号)
财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知（财税〔2018〕57号）
房地产其他税费
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简易计税
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清算报表名词
土地增值税纳税申报表
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普通住宅
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按法规计税。
《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。
非普通住宅
其他类型房地产
子主题
转让房地产收入
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。
土地增值税扣除项目
取得土地使用权所支付的金额
土地征用及拆迁补偿费
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
房地产开发费用
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项法规计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项法规计算的金额之和的10％以内计算扣除。
利息支出
其他房地产开发费用
与转让房地产有关的税金
财政部规定的其他扣除项目
其他
增值额
速算扣除系数
应缴土地增值税
应补土地增值税
应退土地增值税
土地增值税清算资料清单
纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料： （一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表； （二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料； （三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 （一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。 （二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 （三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 （四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
总可售面积
《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）明确上述规定中的“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
已售面积
清算分摊比例
1.成本分摊方法的相关税收政策； 2.成本分摊的几个热点难点问题; 道路、绿化用地问题 地下车库成本成本分摊问题 装修成本分摊问题 3.成本分摊方法： 占地面积法 建筑面积法
清算项目扣除金额
1.地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知； 2.工程造价表如何填写，会出现的问题。 3.税局核定项目可扣除金额。
扣除项目分摊
主题
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