从房客到房东人生首套房操作指南

羊迪，知乎签约作者、“58同城”房产客座主编、前房产营销一线从业者，已出版《租房青年生存指南》《年轻人首套房操作指南》等畅销电子书。资深房产咨询师，知乎房地产话题优秀回答者，关注者近8万人，回答累计已获23万次赞同、16万次收藏，知乎Live课程累计参与人次逾11万。

如何验房与收房？

• 验房常规项目检测方式
  • 检验房间木门
    • 1.检查门锁，吸附是否有刮痕，锈蚀；
    • 2.使用手机闪光灯对照门面板，边角，看是否有刮痕。
    • 3.将门虚开45度角度，查看是否移动（如果移动，说明门框不正）
    • 4.水平尺测量门框；
    • 5.开合5次以上，查看是否正常关闭，是否有异响；
    • 6.门框底部和顶部拍照，查看是否有油漆痕迹；
    • 7.绞动门锁，看看是否顺畅；
    • 8.门的反锁
  • 检验玻璃推拉门
    • 1.来回拖动，查看是否推拉流畅；
    • 2.查看玻璃是否有3C认证；
    • 3.关闭门，使用A4纸张+冒烟检测 密闭性
    • 4.闪光灯查看是否有刮痕；
  • 检验玻璃窗户
    • 1.推出拉开，来回推拉，查看是否推拉流畅；
    • 2.闪光灯查看是否有刮痕；
    • 3.玻璃3C认证；
  • 检测墙地
    • 1.鼓槌敲击四个角落和中间位置，查看是否有空鼓；
  • 单边空鼓5%，地面不能有空鼓
    • 2.查看踢脚线是否有开裂，松动，空鼓；
    • 3.闪光灯查看墙面是否有气泡；
    • 4.墙体是否垂直，阴阳角；
    • 5.墙体颜色是否均匀，是否有色差；
    • 6.空调孔是否合理（是否有插座）；
    • 空调孔必须内高外低
  • 插座检测
    • 1.是否可以顺畅插入；
    • 2.是否通电，插座零火情况；
    • 3.是否松动，开裂；
    • 照明是否正常
  • 检查面积
  • 检查所用的防盗门、电器、马桶、水池等是否与合同一致
    • 主要检查其生产品牌
  • 水电
    • 水路
      • 台盆是否牢固
      • 防水密封条
      • 水龙头上水速度
      • 水池蓄满水后打开，观察排水情况
      • 排水管是否漏水
      • 冷热水管是否相隔15cm
      • 装水倒在卫生间地板测试下水坡度
      • 地漏灌水检查排水是否顺畅
    • 电路
      • 检查所有插座是否正常通电
      • 开关是否正常
      • 电闸断电——是否控制所有正确的分支线
  • 煤气管路检查
    • 煤气表、煤气管路是否有漏气
    • 检查电表、水表、煤气表是否计数正常
  • 墙地
    • 天花板是否有小裂痕
    • 墙壁、天花板是否有起泡
    • 敲击瓷砖看是否有空鼓——空鼓小于5%合格
    • 检查瓷砖平整度、缝隙大小是否一致
    • 检查瓷砖知否有破损、崩边
    • 检查地面是否有异响或鼓起（穿高跟鞋走）
    • 鼓起踢脚线是否有松动、裂痕
  • 门窗
    • 各个门是否有异响
    • 开合页螺丝
    • 表面是否有划痕、凹陷
    • 检查各个门套（门框）是否牢固
    • 各个锁具是否正常——钥匙的插拔、开门流畅性、转动把手、锁具是否有异响
    • 检查窗框、玻璃是否完好
    • 检查窗户是否牢固
    • 开关是否顺畅
    • 把纸夹在窗缝中看窗户密封性能是否良好（看能不能抽出来）
    • 检查窗户周边是否有渗水痕迹
  • 赠送
    • 检查赠送的各个每一个电器是否能正常使用
    • 热水器是否正常通电
• “新房”收房前的注意事项
  • 在收房前半个月至一个月的时间内，购房者会收到由开发商邮寄的《商品房交付通知书》，并被告知具体的收房时间、需要携带的证件、缴纳的金额，以及详细的房屋交付步骤。
  • 1.注意携带相关证件、文件、钱款
    • 新房收房时要带上购房合同、发票、身份证、户口本等材料，要缴纳契税、公共维修基金、物业费等。其中，金额最大的是契税，根据买房的平方米数、是否为首次、所在地等情况，也会有梯度差异。
  • 2.集中收房与单独收房
    • 开发商很可能会选择集中收房这种形式，因为如此一来就会营造出如开盘一样的火热氛围，购房者在收房时也不会太仔细，开发商所需花费成本也少很多。
    • 如果不能参与集中收房，需要提前与开发商进行协调沟通，如果房屋已经达到装修标准却迟迟不收房，也没有合理的理由，开发商就会开始征收你的物业费，并可能按照合同中关于收房的相关规定向你收取违约金。
  • 拉长思考周期，不做临时决定
    • 在允许交房前，商品房需要满足若干强制性的条件，比如要获得《竣工验收报告》以及《房屋面积测绘报告》，只有获得这两份报告后，才能达到基本交付标准。而开发商还需要主动向业主出示《住宅使用说明书》与《住宅质量保证书》，如果不出示这两份文件，则说明该项目可能存在违建、工程不达标，收房后业主很可能无法办理不动产证与进行落户。
  • 4.先验房，再签收房协议
    • 有的开发商会选择先签收房协议，再验房，这时一定要严词拒绝，或者即便签署，也要在合同上写明“本人尚未验房”字样。面在验房过程中，只要发现问题，就一定要在验收登记表中做好记录，不要听信陪同人员的“口头承诺”，同时自己也要备有纸、笔进行记录，在第二次验房时一一比对。
  • 5.关注房屋实际面积的误差
    • 如果购买的是期房，由于期房和现房偶尔会存在偏差，此时就会遵照多退少补的原则，按照当时的协议单价计算。值得注意的是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第14条对房屋面积误差进行了详细规定：“面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的据实结算，买受人请求解除合同，不予支持；面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付房款及利息的，应予支持。买受人决定不退房的话，实际面积大于台同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人：实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的
    • 房价款由出卖人双倍返还买受人。”不过，很多开发商会在《商品房买卖合同》的补充条款部分追加关于超
    • 过3%面积的约定，基本上都是“面积超过3%也不能退房，也应按照销售时的价格多退少补”，需要我们在签约时适当注意。
• “新房”收房流程
  • 1.资料审核
    • 业主需要出示《商品房买卖合同》和业主木人的身份证原件，如果是委托人，则需要携带授权委托书及双方身份证原件、商品房交付通知书。
  • 2.入住资料签署
    • 业主需携带“公共维修基金”缴费收据，签署入住相关资料。签署资料主要包括《前期物业合同》等，但务必注意不能签署收房协议。签约时，为了保证后期合法权益，也应当尽量录音
  • 3.缴纳入住费用
    • 需要缴纳的相关费用主要包括预交物业费、预存水费、预存电费、预存燃气费、垃圾清运费、当季采暖费，各类费用会在《入住交费清单》中预先注明。
  • 4.物品交接
    • 物品的交接主要指钥匙、门禁卡的交接。不过业主在收房时，开发商都会赠送给业主一些小礼品，如平板电脑、电饭煲、餐具。因为人们有“互惠心理”，在拿到这些“小礼品”后，便不会特别刁难开发商，通俗点来说，就是“拿人的手短”。
  • 5.登记验房
    • 收房的最后一步就是登记验房，开发商会安排验房师跟随你前往房间如果集中收房，业主可能需要等待十分钟至半个小时，才可以轮到自己。因此，在收房时间上，尽量选在集中收房的第二天下午，这个时间段大部分业主已经收房结束，负责收房的验房师也不会非常忙碌，在收房过程中其他业主遇到的问题你也可以通过业主群提前了解。
• “新房”验房注意事项
  • 1. 尽量聘请验房师
    • 虽然开发商会安排自己的验房师跟随业主收房，但只要不是大问题，这些验房师都会“多一事不如少一事”。而验房又是一个非常具有技术含量的操作，如若没有经过特定的训练、拥有专业的工具，普通业主根本无法注意到每一个细节。
    • 过去的购房者都是自行收房，除非漏雨、裸露钢筋等非常明显的质量问题，大多购房者都会选择直接确认收房。这种“隔行如隔山”的差距，让开发商在交房时越发地不追求质量，不是墙面裂缝、就是防水做得不好，或者地板粗制溢造，让业主在入住后“苦不堪言”，却又拿开发商无可奈何。而细致与专业的验房，具有权威性的验房报告，则可以在验房过程中对业主的合法权益做到充分保障。拥有专业知识与经验的第三方验房师，就是在这样的大环境下应运而生的。
    • 买房人可以通过淘宝、58同城等平台搜索“验房师”，来预约验房师协助自己验房。验房师的收费标准各地略有差异，毛坯房与精装房的收费标准也不尽相同，而且人工费近年来涨得飞快，曾经一平方米两三元钱的事情，现在都已经变成了十二三元。但是当你看到他们详细列出的各类问题，以及他们专业的验房工具和“吹毛求疵”的职业精神时，一定会觉得这个钱花得很值。验房师的选择也很重要，尽量选择那些从建筑工程相关行业一线退下来的老师傅，他们经验丰富，能够知道开发商有哪些猫腻
  • 2. 携带必要的“装备”
    • 如果选择聘用验房师，你所需要做的事情只是“陪同”，但无论是否聘请验房师，都可以带些矿泉水、面包、面巾纸，做好打“持久战”的准备。毕竟从最开始的排队核验资料，到最后的验房结束，短则一两个小时，长则三四个小时。
    • 如果你不想聘用验房师，或者非常信任开发商，那么最好携带的专业验房工具包括：红外水平仪、空鼓锤、相位尺等。这些工具你可能都没有购买，但至少在验房收房时，携带一个卷尺用来测量长度，一副手套用于搬运与触摸，一个手机充电头用来检查各个开关的通电状况，以及一个笔记本用来记录检查出来的各种问题。
    • 最后强调一点，新房收房时即便自己检查出了问题，开发商也可以否认、推辞、敷衍，而如果让第三方进行验房，则会更具权威和公信力，让开发商无法忽视买房人的整改诉求。
  • 3. 问题整改与逾期交房
    • 再优秀的开发商在新房交房后，尤其是精装房交房后，都能被业主和专业的验房师发现少则十几项，多则几十项的问题。这时业主就有权当天不收房，并要求开发商在规定期限内整改至合格后再办理收房手续。
    • 如果逾期时间过久，或整改后依旧不合格，业主还可以主张开发商支付违约金。而如果长时间逾期交房，且业主有合法的理由与证据（验房师出具的报告、物业的人证，收房时的录音、录像资料)，业主甚至有权进行无责退房。
• “精装房”收房时如何验房？
  • 1. 所有门窗
    • 门是否闭合严实、是否活动自如、是否有生锈，是否是合同约定的品牌型号，门扇是否有防盗等级标记，锁具安装是否规范，门扇表面是否有划痕、凹痕、变形。
    • 窗框和副框的安装是否方正、牢固，窗框与墙体之间的缝隙是否填嵌饱满，是否采用密封胶密封，窗框是否开设排水孔、排水孔是否畅通，中空玻璃是否污染，玻璃安装是否牢固，窗玻璃是否使用安全玻璃。
  • 2. 墙地顶面
    • 墙角是否开裂、对于顶层还需仔细查看墙顶是否漏水（最好在下雨后的第二天收房，如果漏水，可以看出明显水渍)。
    • 地板是否开裂、空鼓，地面是否平坦无裂痕：石材、地而砖接缝平直、表面无浆痕、刮痕：踢脚线是否牢固、紧贴墙面，无色差、裂缝、翘曲、起鼓、损坏。
    • 墙面是否有钢筋外露，是否平整无空鼓：墙角转角是否垂直；墙漆漆膜是否饱满、无砂眼、砂痕、透底，分色线顺直、清晰；墙纸是否粘贴牢固、表面无色差、花纹吻合：墙面砖是否空鼓、裂缝、平整度、色差吊顶工程是否平整、无裂缝、接口严密：顶面是否平整，光照无阴影
  • 3. 几何尺寸
    • 检查各房间净高、进深、面宽，以确认房屋实际使用面积（基本没问题），检查房间对焦是否误差不大于1厘米。
  • 4. 墙面插孔、强弱电工程
    • 检查各个房间的插孔个数是否与交付标准一致，各个插孔是否能够正常使用，是否存在松动、漏电，过于紧密等现象：插座位置是否符合现行国家标准，能否满足住家需求。
    • 配电箱各回路导线间及导线对地间绝缘是否符合标准；有无回路标识、回路标识是否正确；是否设置零线、地线汇流排：漏电保护开关测试：配电箱外形及安装是否完整；箱体、箱盖是否接地线。
    • 灯具是否能够正常使用：灯具接线是否符合规范；大型吊灯、浴霸安装是否符合规范；是否设置弱电箱；网络、电话、电视线路是否安装插座板，与面板是否连接，连接是否正常。
  • 5. 厨卫、给排水
    • 重点检查墙面、地面的防水情况，卫生间地面排水情况，橱柜有无损坏，建议做一次24小时闭水实验，以确认是否漏水。
    • 逐个查看各个设备、家具的生产厂家、型号、件数，确认是否可以正常使用，是否与承诺交房标准一致：检查下水管（地漏）通畅性，坡向是否正确，是否积水：水龙头安装是否符合要求：给排水管道连接处是否渗漏。
• “毛坯还房”收房时如何验房？
  • 毛坯房验房相对于精装房验房会更加简单，其中关于所有门窗、几何尺寸、墙面插孔、强弱电工程的验房项目与新房完全相同，略有不同的项目如下。
    • 1. 墙面
      • 墙面是否有空鼓、裂缝、脱层、爆灰：表面平整度、立面垂直度、阴阳角方正度、抹灰层厚度、抹灰抗压强度、抹灰层与砌体黏结牢固程度如何：钢筋、钢丝网是否外露；踢脚线是否做水泥砂浆层预留；外墙是否渗水。
    • 2. 地面
      • 地面是否空鼓、裂缝、起砂、蜂窝；表面平整度如何钢筋透底情况：厨房、阳台、卫生间坡向如何。
    • 3. 顶面
      • 顶面平整度是否达标；顶面是否起泡、起皮、裂缝；钢筋透底情况。
    • 4. 其他工程
      • 厨房燃气管及燃气表安装是否符合规范；是否有设置保温层，保温层安装、材料是否符合规范要求；栏杆安装是否符合规范；室内采光面积、通风面积是否符合规范。
• 收房后的系列操作
  • 1. 装修、二次装修
    • 对于毛坯房，收房后会进行细致地装修，根据是否进行水电改造、房屋拆改，以及装修的标准不同，工期可以从两个月至半年甚至更久。对于精装交付的房间，也可以同样进行二次装修，如更换壁纸、进行美缝等。
  • 2. 购置家具、家电
    • 家具有定制家具和成品家具两大类，可以根据需求进行选择。定制家具最大的优势在于可以充分利用空间，成品家具最大的优势在于相对廉价，且无须等待。
  • 3. 网线、有线电视开通
    • 网线和有线电视线需要与相应公司的业务员预约时间，具体的电话号码可以咨询物业。
  • 4. 燃气、暖气开栓
    • 交房时燃气、暖气都没有开栓，需要在收房后预约燃气公司、暖气公司的工人师傅进行开栓。
  • 5. 除甲醛
    • 新房交房后，无论是装修还是家具，都会或多或少释放出甲醛、苯等有害气体，最好的解决办法是开窗通风半年及以上。
• “二手房”收房
  • 因为在二手房看房阶段，就已经确认了房屋的情况，在合同签署过程中就已经确认了家具家电的留存情况和收房时的房屋状况，所以在二手房收房时最需要注意的是费用的结清、家具家电的完整、卖房人户口是否已经迁出，最后才是钥匙的交接。
  • 在二手房收房时，务必要求卖房人、中介同时到场，并由买房人按照之前的《存量房买卖合同及其补充条款》中对收房标准的要求进行逐项核验全部确认无误后再接收钥匙。二手房收房阶段，我们应注意的内容如下。
    • 1. 账户欠款偿还与余额结清
      • 主要内容包括：物业费、有线电视费、水电燃气费，要前往相应的管理处、税务局办理交接手续。
    • 2. 家具、家电的交接确认
      • 家具、家电的完整性部分，若在最初签署交房保证金协议，则应在确认家具、家电完整后交给卖房人。若确有损坏，则可在交房时从保证金中进行抵扣，需注意按照成色、品牌、件数进行核对。
    • 3. 户籍与人口的迁出
      • 在交房前，可以到当地公安局查阅卖房人的户口是否迁出，若未迁出，应督促卖房人尽快迁出，迁出后再进行打款。
    • 4. 钥匙、文件资料的交接
      • 钥匙及文件清点，包括小区门禁、房门钥匙、房间钥匙等，以及所有应交接的文件资料。
    • 5. 门窗、上下水管道等房屋状况
      • 按照《存量房买卖合同及其补充条款》中规定的内容，对二手房的各项内容进行逐一验收。
    • 6. 违建的拆除与查看
      • 房屋私搭乱建情况是否已进行处理，是否已经被拆除。
    • 7. 租赁状况是否解除
      • 在二手房签约的章节，笔者就提及房屋的在租交房风险，小部分黑心卖房人会故意在买房前签署一份房屋租赁协议给自己的亲友，以此帮助自己在后期房价上涨时无责解约，或者故意将房屋出租给善意第三人，将交房时的风险转嫁给租客。
      • 而对于购房者，应坚持要求对方在清退租客后进行交房。一方面可以仔细查验房屋真实状况，另一方面还可以避免因为房屋租赁留下的各种隐患。