土地增值税纲要

土增税清算相关知识总结，主要包括清算条件，收入确认的方式，成本扣除的相关规定等。

土增税

• 纳税人
  • 转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人
• 应纳税额
  • 应纳税额=增值额*税率
  • 增值额=转让房地产所取得的收入一扣除项目
• 清算后再转让
  • 扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售转让面积
  • 单位建筑成本费用=清算时扣除的项目总金额÷清算时的总建筑面积
• 免征
  • 1、普通住宅增值额未超过20%
    • 容积率1.0以上
    • 单套面积在120㎡以下
    • 实际成交价格低于同级别土地上住宅平均交易价格
    • 各省、自治区、直辖市可制定标准，面积及价格上浮比例不超过20%
  • 2、转让旧房作为保障性住房l作为公共租赁房源 且增值额未超过20%
  • 3、因国家建设需要依法征用、回收的房地产
  • 4、个人销售住房暂免
  • 5、企业改制、资产整合过程中涉及的
    • 任意一方为房地产开发企业的不适用
    • 不改变原企业的投资主体—改制重组前后出资人不变，主体存续
• 清算时间
  • 满足条件l收到通知之日起90日内办理清算手续
• 清算单位
  • 开发项目
  • 分期项目
    • 分期开发的，以分期项目为单位清算（国税发[2006]187号）
      • 具体清算单位由主管地税机关结合《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》确定，原则上以政府规划部门颁发的《建设工程规划许可证》确认的项目确定土增清算单位。
      • 实务中一个明显的分期通常建设规划许可证分开+工程管理分开+账务核算分开
  • 普通住宅和非普通住宅分别清算
• 清算范围
  • 开发项目全部竣工，完成销售的
  • 整体转让未竣工决算房地产
  • 转让土地使用权
  • 主管机关可要求进行的
    • 已竣工验收，已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积比例在85%以上，或低于85%但剩余可售建筑面积已经租出或自用的
    • 取得预售证满三年仍未销售完毕的
    • 纳税人申请注销税务登记未办理土地增值税清算手续的
    • 省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况
• 税率
  • 增值额未超过扣除50%的，增值额*30%
  • 增值额超过50%小于100%的，增值额*40%-扣除项目金额*5%
  • 增值额超过100%小于200%的，增值额*50%-扣除项目金额*15%
  • 增值额超过200%的，增值额*60%-扣除项目金额*35%
• 预征
  • 预收款-应预缴增值税税款
• 转让让地产所取得的收入
  • 转让：以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为
  • 不包括：继承、赠与
  • 视同销售：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资，分配给股东或投资人、抵偿债务，接取算他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移 国税发[2006]187号
    • 按本企业在同一地区，同一年度销售的同类房地产的平均价格确
    • 由主管税务机关参照当地当年同类房地产的市场价值或评估价值确定
• 扣除项目
  • 取得土地使用权所支付的金额
    • 出让：支付的土地出让金
    • 划拨：按规定补缴的出让金
    • 转让：支付的土地实用款
    • 其他费用：契税、登记I过户手续费
    • 土地支付金额配比：实际扣除金额=取得使用权支付金额*（已开发土地/全部土地）*（已售房/全部房）
  • 开发成本
    • 土地征用及拆迁补偿费
      • 包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下时附着物拆迁补偿的净支出、置动迁用房支出等。
    • 前期工程费
      • 包括：规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘，“三通一平”等支出。
    • 其他
      • 以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费报括：开发小区内道路、供水、供电、排污、排洪、通讯、照明，环卫、绿化等工程发生的支出真接组织、管理开发项目发生的费用、包括工资，职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费，劳动保护费，周转房摊销等
    • 扣除方式：实际扣除开发成本=所有房地产开发成本*（已售房/全部房）
    • 公共设施
      • 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯公共设施
        • 1、建成后产权属于全体业主所有的，可扣除
        • 2、建线后无偿移交给政府、公用事业单位用于非竞利性社会公共事业的，可扣除
        • 3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用
      • 销售已装修房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本
    • 质量保证金
      • 建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开具发票的，按发票所载金额予以扣除，未开具发票的，扣留的质保金额不得计算扣除
    • 回迁户的补价差款
      • 房地产支付给回迁户的计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产的抵减本项目拆迁补偿费；成本计同理视同销售收入计
  • 开发费用
    • 扣除方式：实际扣除开发费=所有房地产开发费用*（已售房/全部房）
    • 利息：
      • 能够按转让房地产项目计目分摊利息支出，并能提供金融机构的货款证明：
        • 利息+（取得土地使用用权所支付的金额+房的产开发成本)*5%以内(注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）
      • 不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供全融机构贷款证明：
        • （取得土地使用用权所支付的金额+房的产开发成本)*10%以内
      • 对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除
      • 超过上浮幅度的利息不允许和除
  • 与房地产有关的税金
    • 城建税l教育费附加l地方教育费附加
  • 财政部规定的其他扣除项目
    • 加计扣除：:（取得土使用权支付的金额+房地产开发成本)*20%
    • 取得土地使用权后来未经开发转让的，不得加计扣除
  • 不得扣除的项目
    • 土地闲置费
      • 逾期开发缴纳的土地闲置费
    • 产权未转移
      • 开发企业：部分转自用或用于出租的，不征收土增税，也不扣除相应的成本和费用
  • 存量房
    • 评估价=重置成本价*成新度折扣率
    • 不能提供评估估价
      • 能提供发票：税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至驻韩让年度止每年加计5%扣除（未满1年超过6个月的可视同为1年）
    • 契税
      • 有评估价：已包含在就放及建筑物评估价格之中，不再做税金扣除
      • 无评估价：能提供完税凭证，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数