资产评估实务二第二章

资产评估实务二 ，本思维导图主要介绍了价值形成原理与资产评估价值、资产评估假设与资产评估原则、评估方法的关系和选择原则、土地使用权评估、机械设备评估、长期待摊费用的评估。适用《资产评估师》考试，希望对你有帮助！

评估信息

种类

被评估企业内部相关信息

1.评估对象相关权属资料

①相关权益法律文件

公司投资协议、公司章程等

②主要权属证明

房屋所有权证、专利权证书、股权出资证明

2.企业产权和经营资料

①设立和权益变更

企业成立和经营的时间、企业性质、主要产权所有者、业务类型、生产经营地点、股东姓名、持股数量和比例、特殊权益约定以及股东之间是否存在关联关系等

②主要股权投资情况

被投资企业名称、投资日期、投资比例、是否具有控制权、主要经营业务、经营地点、与被评估企业之间是否存在业务关系等

③组织架构

从企业的组织架构，有时还能看出被评估企业管理效率、风险管理架构的合理性等企业管理方面的问题

3.资产和财务资料

①资产状况

资产配置、资产规模、资产利用、资产新旧、资产价值

②财务状况

研发环节、采购环节、生产环节 、销售环节、管理环节、投融资环节、税务环节等财务资料

③管理状况

研发模式、核心技术人员、采购模式、内控管理、产品市场定位及市场需求等

④经营计划

中长期发展规划和未来收益预测资料是企业价值评估的重要支持资料，特别是在通过收益法评估企业价值的情况下

⑤以往交易情况

基本经营状况没有发生较大变化时，以往的评估及交易资料可以作为参考依据或可比交易案例

如果发生了较大业务或产权变动，但这些变动可以明确界定时，过往交易的情况对于判断最终评估结论的合理性也具有间接的验证作用

被评估企业外部的相关资料

1.宏观环境因素

世界经济发展趋势、经济波动情况、法律法规、财政、金融政策等

2.区域经济因素

人口流动、产业分工、政策推动等因素，出现先导产业、产业积聚、依靠自然资源竞争等现象

3.行业发展因素

行业主要政策规定；

行业竞争情况

行业发展的有利和不利因素；

行业特有的经营模式，行业的周期性、区域性和季节性特征等；

企业所在行业与上下游行业之间的关联性，上下游行业发展对本行业发展的有利和不利影响

4.证券市场

证券市场是竞争相对充分、同质化交易最高的交易市场。证券市场资料是企业价值评估，特别是收益法和市场法评估的重要信息来源。如折现率的使用

5.产权交易市场

产权交易市场的有关资料是对证券市场资料的重要补充，能为非证券市场交易、少数股权交易、单项无形资产交易等评估提供必要的信息

6.可比企业资料

可比企业的财务信息、股票价格或者股权交易价格等资料可以为采用市场法和收益法评估企业价值提供必要的信息。如可比企业贝塔系数

收集

来源

1.公开信息来源

包括政府、数据服务机构、专业研究机构、高等院校等在网站、刊物、书籍等出版物中发布的信息。特别是收费的商业数据服务项目，是企业价值评估很好的信息来源，一般可以作为评估依据进行披露。

2.非公开信息来源

企业非公开的财务报告、可行性研究报告、商业计划书、工作总结等。这些信息有时带有很强的主观倾向或企业领导的意愿，评估专业人员应进行信息筛选。

原则

1来源可靠性原则

①尽可能从具有社会公信力的规范专业机构处获取。

②委托方直接提供的资料，评估专业人员仍需核查验证。

③关注引用数据涉及的法律问题（得到许可使用授权、保守相关当事方商业秘密）。

2.信息收集和筛选的原则

①相关性

a有用性; b行业相关，业务结构、经营模式等相关

②有效性

及时性

③客观性

真实性

④经济性

成本收益原则

基本程序

1.明确目标需求，确定收集内容（确定内容、选择来源、明确方法）

2.实施信息收集计划

①评估信息申报（以申报为准、盖章确认、履行送达和接受手续）

②现场访谈

③外部调研（建委、国知局等）

3.补充和追踪信息（出现新问题、新情况时）

4.信息分类与分析（是否系统、完整，满足评估需要）

分析

基本要求

1.相关性

2.合理性（系列假设的存在）

内容

1.影响企业经营的宏观、区域经济因素

①国家、地区有关企业经营的法律法规

②国家、地区经济形式及未来发展趋势

③有关财政、货币政策

2.所在行业现状与发展前景

①行业主要政策规定

②行业竞争情况

③行业发展的有利和不利因素

④行业特有的经营模式、行业的周期性、区域性和季节性特征

⑤企业所在行业与上下游之间的关联性，上下游行业发展对本行业发展有利和不利影响

3.企业的业务分析

①主要产品或者服务的用途

②经营模式

③经营管理状况

④企业在行业中的地位、竞争优势及劣势

⑤企业的发展战略及经营策略

4.企业的资产、财务分析和调整

①资产配置和使用情况

②历史财务资料的分析总结，一般包括历史年度财务分析、与所在行业或者可比企业的财务比较分析

③对财务报表及相关申报资料的重大或者实质性调整

企业价值评估

宏观分析影响因素

1.政治与法律因素

①政治体制与稳定性

②法律法规

企业经营涉及的法律法

行使司法职能的机关

③政府的经济管理

宏观经济管理

微观经济管理

行业政策

国际环境

2.经济因素

①社会经济结构

产业结构

分配结构

交换结构

消费结构

技术结构

②经济发展水平

③宏观经济政策

目标

工具

④经济运行状况

3.社会和文化因素

①人口因素

②生活方式和消费趋势

③文化传统与价值观

4.技术因素

①科技水平

②科技力量

③科技政策

④科技体制

行业分析

1.含义

行业，是指从事国民经济中同性质的生产或其他经济社会活动的经营单位和个体等构成的组织结构体系，如制造业、金融业、房地产业等。

2.行业经济特性

含义

通过分析行业的主要经济变量，可以对行业整体情况进行刻画，这就是行业经济特性。

分类

3.行业市场结构

4.行业生命周期

Ⅰ初创阶段

特点

ⅰ资本有限，投入不足：新行业公司数量少 ⅱ收益较低 ⅲ风险较大：经营风险；市场风险；破产风险。

Ⅱ成长阶段

特点

ⅰ经营状况改观 ⅱ更多的投入 ⅲ行业风险大 ⅳ回报高 ⅴ经营策略正确，竞争中胜出，走向成熟。

Ⅲ成熟阶段

特点

ⅰ生产技术和工艺逐渐成熟 ⅱ市场需求比较稳定 ⅲ利润较高 ⅳ风险较小 ⅴ行业增长速度放缓

Ⅳ衰退阶段

特点

ⅰ新产品和大量替代品出现 ⅱ原行业需求萎缩，产品的销售量下降 ⅲ行业转移

分类

5.行业景气分析

含义

景气分析作为抽象的经济概念时，是指不同层面的总体经济运行状态。

界定范围

一般以100为临界值。范围在0-200点之间

＞100景气状态：需求旺盛、生产满负荷、买卖活跃

＜100不景气状态：需求萎靡、生产能力过剩、产品滞销、应收款增加、价格下跌、多数企业亏损

6.波特五力模型

供应商的议价能力、购买者的议价能力、潜在竞争者进入的能力、替代品的竞争能力、行业内竞争者现有竞争能力

企业分析

1.企业业务分析

①盈利模式分析

价值驱动要素

Ⅰ利润来源

规模、了解市场需求和偏好、竞争优势

Ⅱ利润产品

企业可以获取利润的产品或服务

Ⅲ利润活动

企业为提高利润进行的各项投入

Ⅳ利润屏障

保护“奶酪” 不为他人所动

Ⅴ利润前瞻

对企业如何盈利具有极强的敏感性和预见性

盈利模式特征

Ⅰ独特的价值：企业自我匹配，适合自己的才是最好的。（阿里巴巴）

Ⅱ难以模仿。（技术创新、提高门槛、个性化）

Ⅲ脚踏实地。（准确理解和定位客户群）

②市场需求分析

构成要素

Ⅰ消费者的购买意愿

Ⅱ消费者的支付能力

分类

非价格因素

ⅰ消费者偏好（同向） ⅱ消费者个人收入 （同向）

价格因素

ⅰ产品价格（反向）最重要的影响因素 ⅱ替代品的价格（同向）“苹果和梨” ⅲ互补品价格（反向）“汽车和汽油” ⅳ消费者预期价格（同向）

③竞争能力分析

成本优势

特点

规模经济、专有技术、优惠的原材料、低成本的劳动力 （沃尔玛

技术优势

特点

新产品的研究与开发能力 （华为）

质量优势

特点

质量赢得市场（联通宽带）

2.战略分析

①公司层战略分析

含义

总体战略，是指一家企业从事多种业务或在多个产品市场上，为了获得竞争优势而对业务或产品组合进行选择及管理的行为。

分类

稳定型战略

表现形式

Ⅰ追求既定的或与过去相似的经营目标 Ⅱ追求常规意义上绩效增长3.坚持前期战略

优点

Ⅰ经营风险低 Ⅱ维持资源配置 Ⅲ注意潜在危机 Ⅳ较好的修整期

缺点

Ⅰ丧失外部环境快速发展的机会 Ⅱ不利于适应外部环境 Ⅲ降低企业抗风险的能力（娃哈哈）

发展型战略

类型

横向一体化、纵向一体化、多样化

优点

提高市场份额，增加财富

缺点

导致盲目扩张，重投资、容易忽视质量，影响核心竞争力。（小黄车）

含义

增长型战略、进攻型战略、扩张型战略（主动型、发展型）

紧缩型战略

表现形式

Ⅰ规模缩小 Ⅱ大量裁员 Ⅲ明显的过渡性

优点

Ⅰ节约开支 Ⅱ降低损失 Ⅲ长远利益最大化（克莱斯勒）

缺点

Ⅰ扼杀市场 Ⅱ减薪裁员，负面影响大

类型

Ⅰ转向战略 Ⅱ放弃战略 Ⅲ清算战略

②业务层战略分析

含义：

竞争战略，是指在公司层战略的制约下，指导和管理具体战略经营单位的计划和行动

分类

成本领先战略

含义

低成本战略，其核心是在追求规模经济的基础上，把成本降到最低，成为行业中的成本领先者

优势

Ⅰ价格优势形成竞争力 Ⅱ对对手进入形成障碍 Ⅲ降低替代品威胁

风险

Ⅰ技术进步消除成本优势 Ⅱ容易模仿 Ⅲ忽视消费者偏好的变化

例子

沃尔玛

差异化战略

含义

差别化战略

实现方式

Ⅰ实物产品差异化 Ⅱ服务差别化 Ⅲ人员差别化 Ⅳ渠道差别化 Ⅴ形象差别化

优势

Ⅰ提高顾客品牌忠诚度、降低价格敏感性

Ⅱ提高企业的边际收益

Ⅲ削弱客户讨价还价的能力

风险

Ⅰ当价格差别太大时，丧失客户

Ⅱ后期容易被模仿

Ⅲ差异过度，不容易被接受。（异类主题餐厅）

原则

效益原则、适当原则、有效原则

例子

海底捞

集中战略

含义

目标聚焦战略

优势

Ⅰ集中资源 Ⅱ经营成本低 Ⅲ专业化、规模经济

风险

Ⅰ环境适应性差 Ⅱ风险大 Ⅲ消费者兴趣转移，会陷入困境

例子

IBM商用电脑

③职能层战略分析

分类

生产战略

有效的生产流程、现代化的设备、生产成本的控制

研发战略（基本型、渗透性、反应型）

Ⅰ保持正常经营的基本型研发战略

Ⅱ以新技术作为进入新市场的渗透型研发战略

Ⅲ竞争对手产生技术威胁时的反应型研发战略

营销战略

精准营销

人力资源战略

高科技的实施需要高端人才

财务战略

资金筹集、运用

④SWOT分析

含义

对被评估企业的优势（S）、劣势（W）、机会（O）、威胁（T）进行综合评估，对企业未来增长情况做出合理地预测

优势

技术技能优势、有形资产优势、无形资产优势、人力资源优势、组织体系优势、竞争能力优势

劣势

Ⅰ缺乏具有竞争力的技能或技术

Ⅱ缺乏有竞争力的有形资产、无形资产、人力资源、组织资产

Ⅲ关键领域里的竞争能力正在丧失

机会

Ⅰ客户群的扩大趋势或产品细分市场

Ⅱ技能技术向新产品新业务转移，为更大客户群服务

Ⅲ前向或后向整合

Ⅳ新市场进入壁垒降低

Ⅴ获得购并竞争对手的能力

Ⅵ市场需求增长强劲，可快速扩张

Ⅶ出现向其他地理区域扩张，扩大市场份额的机会

威胁

Ⅰ出现将进入市场的强大的新的竞争对手

Ⅱ替代品抢占公司销售额

Ⅲ主要产品市场增长率下降

Ⅳ汇率和外贸政策的不利变动

Ⅴ人口特征，社会消费方式的不利变动

Ⅵ客户或供应商的谈判能力提高

Ⅶ市场需求减少

Ⅸ可能受到经济萧条和业务周期的冲击

3.财务报表分析